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recht.de • Thema anzeigen - Erbbaurecht - Erbpachtrecht - Auslauf der Vertragszeit
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BeitragVerfasst: 20.09.17, 11:10 
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Beiträge: 93
Guten Tag

Kann man mir, einem juristischen Laien, in kurzen Worten erklären, was/ob in
diesem Inseratstext möglicherweise fehlerhaft ist. Denn nach meiner kurzen
Prof. Dr. Google-Recherche widerspräche dies dem § 27 des ErbbauRG, wonach
ja der Grundbesitzer dem Wohnungs(Gebäude)besitzer eine Entschädigung zu
zahlen hat.

Text:
Das Objekt ist im Erbpachtrecht errichtet ... Nach Ablauf des Erbbaurrechts-
vertrages geht das Gebäude/Wohnung/Tiefgarage an den Grundstückseigen-
tümer über. Dies erfolgt ohne jegliche Entschädigungszahlung.


Hat der Makler damit Recht, oder ist dies nur eine Wunschvorstellung ?
Oder kann dies im Erbbaurechtsvertrag so geregelt worden sein ?

Und wenn eine Entschädigung tatsächlich zu bezahlen wäre, wie ist der Text
des Gesetzes (2) [ https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/27.html ]:
"so muß die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes betragen"
zu verstehen ?

Was ist der "gemeine Wert" ?
Wer bestimmt diesen ?


Danke im Voraus !


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BeitragVerfasst: 23.09.17, 17:01 
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Beiträge: 93

Themenstarter
Mittlerweile liegt mir der Erbpachtvertrag von 1967 in Kopie vor.
Tatsächlich wurde vereinbart, daß bei vorzeitiger Vertragsauflösung
eine 2/3 Entschädigung fällig ist, bei Laufzeit-Ende nach 75 Jahren
aber nichts zu entschädigen ist.

Nun interessiert mich, vielleicht kennt ja jemand solche Fälle, ob die
Gerichte in den letzten Jahren Entscheidungen getroffen haben, die
den diesbezüglichen Vertragsbestandteil aufgrund der geänderte
Gesetze negieren und so außer Kraft gesetzt haben.

Oder gilt ganz grundsätzlich die Vertragsfreiheit, auch wenn sie den
heute üblichen Regelungen zuwider läuft ?


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BeitragVerfasst: 25.09.17, 08:17 
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Beiträge: 1214
Wohnort: Hamburg
Ich habe von Erbpachtrecht keine Ahnung, aber dennoch hier mal eine Frage zum Verständnis.
Erbpacht bedeutet, der Erbe des Pächters ist dann der neue Pächter, korrekt?
Wenn die Immobilie nun inseriert wird, als was? Zur Miete, zum Kauf? Zur Pacht? In jedem Fall kommt doch ein neuer Vertrag zu Stande, der ganz anders lauten kann als der alte? Wer inseriert denn, der Pächter oder der Eigentümer?


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BeitragVerfasst: 25.09.17, 08:59 
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Beiträge: 3826
ralph12345 hat geschrieben:
Ich habe von Erbpachtrecht keine Ahnung, aber dennoch hier mal eine Frage zum Verständnis.

Wenn die Immobilie nun inseriert wird, als was? Zur Miete, zum Kauf? Zur Pacht? In jedem Fall kommt doch ein neuer Vertrag zu Stande, der ganz anders lauten kann als der alte? Wer inseriert denn, der Pächter oder der Eigentümer?

Die "verkauft" der Pächter, wobei ein Käufer nur die Steine wirklich kauft und in den Pachtvertrag als neuer Pächter einsteigt wobei der Verpächter afair auch zustimmen muss.


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BeitragVerfasst: 25.09.17, 14:42 
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Beiträge: 5610
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Grundsätzlich kann der Entschädigungsanspruch vollständig ausgeschlossen werden, sofern der Ausschluss angemessen ist.

Angemessenheit kann vorliegen, wenn als Äquivalent der Erbbauzins niedriger ist, oder der Erbbauberechtigte bei Bestellung ein vorhandenes Bauwerk unentgeltlich erwirbt, das Bauwerk nach Zeitablauf idR nicht mehr werthaltig ist, oder der Grundstückseigentümer kein Interesse an dem Bauwerk hat.

von Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht
6. Auflage 2016, RN 214

_________________
Gruß
khmlev


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BeitragVerfasst: 25.09.17, 16:56 
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Beiträge: 5476
Zitat:
Erbpacht bedeutet, der Erbe des Pächters ist dann der neue Pächter, korrekt?


Nein, Erbpacht ist eine Sonderform des Immobilienbesitzes, bei der das Eigentum an Grundstück und Gebäude auseinanderfallen.


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BeitragVerfasst: 25.09.17, 16:56 
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Registriert: 02.02.09, 13:21
Beiträge: 5476
Zitat:
Erbpacht bedeutet, der Erbe des Pächters ist dann der neue Pächter, korrekt?


Nein, Erbpacht ist eine Sonderform des Immobilienbesitzes, bei der das Eigentum an Grundstück und Gebäude auseinanderfallen.


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BeitragVerfasst: 27.09.17, 18:20 
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Beiträge: 3479
Wohnort: Baden-Württemberg
Zitat:
Wenn die Immobilie nun inseriert wird, als was? Zur Miete, zum Kauf? Zur Pacht? In jedem Fall kommt doch ein neuer Vertrag zu Stande, der ganz anders lauten kann als der alte? Wer inseriert denn, der Pächter oder der Eigentümer?

Bei einem Erbbaurecht gibt es den Eigentümer des Grundstücks und den Erbbauberechtigten. Dieser ist Eigentümer des darauf erstellten Gebäudes. Hierbei gibt es zwei Grundbücher.

Das Erbbaurecht (an dem Gebäude) kann verkauft werden, der Eigentümer des Grundstücks muss dem Verkauf zustimmen.
Zitat:
In jedem Fall kommt doch ein neuer Vertrag zu Stande, der ganz anders lauten kann als der alte?

Der Kaufvertrag betrifft nur den Kauf des Gebäudes, der zugrunde liegende Erbbaurechtsvertrag bleibt unverändert bestehen und wird übernommen (Abt. II des Erbbaugrundbuchs).


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BeitragVerfasst: 28.09.17, 13:19 
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Wieder was gelernt, vielen Dank!


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BeitragVerfasst: 28.09.17, 14:53 
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Beiträge: 7130
khmlev hat geschrieben:
Grundsätzlich kann der Entschädigungsanspruch vollständig ausgeschlossen werden, sofern der Ausschluss angemessen ist.

Angemessenheit kann vorliegen, wenn als Äquivalent der Erbbauzins niedriger ist, oder der Erbbauberechtigte bei Bestellung ein vorhandenes Bauwerk unentgeltlich erwirbt, das Bauwerk nach Zeitablauf idR nicht mehr werthaltig ist, oder der Grundstückseigentümer kein Interesse an dem Bauwerk hat.

von Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht
6. Auflage 2016, RN 214



Ich zweifle das an.

Das scheint wieder die "herrschende Literatur" zu sein. Was sagen denn die Gerichte dazu? Gibt es hier ein Urteil, das diese Auffassung gegen den Wortlaut des § 27 I stützt? Und, nein, es geht nicht um sozialen Wohnungsbau.


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