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recht.de • Thema anzeigen - Bauliche Veränderung am Gemeinschafteigentum !?
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BeitragVerfasst: 17.06.17, 21:32 
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Bauliche Veränderung am Gemeinschafteigentum einer WEG ohne Einverständnis.

In einer WEG wurde von einem Eigentümer E1 eine bauliche Veränderung ohne WEG-Beschluss und ohne Genehmigung vom Baurechtsamt vorgenommen.

Nun wurde die Hausverwaltung HV von einem Eigentümer E2 darüber informiert und der Rückbau gefordert. Diese HV reagiert nicht, sondern setzt dies ohne Rückmeldung an E2 als Punkt auf die Tagesordnung für die nächste Versammlung - als Antragsteller wird E2 genannt.

(Anmerkung : Ein ähnlicher Umbau wurde bereits früher vom Baurechtsamt bewilligt, dann von E1 in einer Eigentümerversammlung beantragt und in dieser Eigentümerversammlung mehrheitlich genehmigt. Dieser Beschluß wurde dann vor Gericht angefochten und gekippt, da dieser nur "allstimmig" hätte getroffen werden dürfen.)

Wie ist nun die Situation ? Da vom Baurechtsamt bisher keine Genehmigung und auch kein Einverständnis der Eigentümer vorliegt, ist das Verhalten der Hausverwaltung so OK ??

Sollte in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit für einen Rückbau da sein, wird der Umbau dann legalisiert ?

Vielen Dank für eure Beiträge im voraus


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BeitragVerfasst: 17.06.17, 21:47 
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Beiträge: 1788
Daniel D. hat geschrieben:
Nun wurde die Hausverwaltung HV von einem Eigentümer E2 darüber informiert und der Rückbau gefordert.
Von der Verwaltung? Dazu ist sie nicht berechtigt.
Daniel D. hat geschrieben:
Diese HV reagiert nicht,
Doch, denn das
Daniel D. hat geschrieben:
sondern setzt dies ohne Rückmeldung an E2 als Punkt auf die Tagesordnung für die nächste Versammlung - als Antragsteller wird E2 genannt.
ist das, was sie in einem solchen Fall machen kann.
Daniel D. hat geschrieben:
Wie ist nun die Situation ? Da vom Baurechtsamt bisher keine Genehmigung und auch kein Einverständnis der Eigentümer vorliegt, ist das Verhalten der Hausverwaltung so OK ??
Selbstverständlich.
Daniel D. hat geschrieben:
Sollte in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit für einen Rückbau da sein, wird der Umbau dann legalisiert ?
Das hängt, davon ab, wie lange die bauliche Veränderung schon besteht und ob eventuell ein individueller Rückbauanspruch des einzelnen Eigentümers beseht.


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BeitragVerfasst: 17.06.17, 22:51 
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Beiträge: 739
Hallo,

das Verhalten des Verwalters erscheint so wie dargestellt ok.

Wenn der Bau bereits durch E1 verändert wurde kann E2 den Rückbau von E1 fordern, so wie jeder weitere E3-X auch.

Wenn der Bau bereits vor 3 Jahren verändert wurde sieht es schlechter aus.

Wenn die Versammlung mehrheitlich will, kann sie die Forderung des Rückbaus auch an sich ziehen.
Dann kann der einzelne E nicht mehr.

Legal wird der Umbau nie. Ein Rückbau kann auch noch nach 3 Jahren erfolgen, dann jedoch auf Kosten der Gemeinschaft.

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 18.06.17, 09:58 
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Themenstarter
Hallo
und danke für die beiden hilfreichen Beiträge.

Da der Umbau nicht vom Baurechtsamt genehmigt wurde, fällt dies trotzdem nicht in die Zuständigkeit der Hausverwaltung ? Denn wer haftet, wenn es später durch den Umbau Probleme gibt ?

Der nicht genehmigte Umbau fand vor einigen Monaten statt.
Wenn sich in der ETV keine Mehrheit ergibt, welche Möglichkeiten gibt es dann noch ?
Kann gegen den Beschluss geklagt werden mit Aussicht auf Erfolg ?
Und bleibt unabhängig davon weiterhin die Möglichkeit bestehen , dass E2, oder E3, E4 direkt gegen E1 vorgehen ? Für wie lange ?

Zusatzfragen :
- Bereits vor über drei Jahren hat E1 im verschlossenen Sondereigentum von E2, E3 ... ohne Einverständnis umgebaut. Welche Möglichkeiten bestehen da ?
- ebenfalls vor über 3 Jahren hat E1 Gemeischaftseigentum ohne Beschluss umgebaut, damals wurde unter "diverses" im Protokoll der ETV festgehalten, dass sich die Gemeinschaft vorbehält, den Rückbau noch einzufordern. Welche Möglichkeiten bestehen da ?

Gibt es eine Möglichkeit, zukünftige nicht genehmigte Umbauten zu verhindern. E1 hat bereits einen weiteren zukünftigen Umbau angekündigt, aber nicht beantragt. Was kann man da machen ?

Durch das Schaffen von Tatsachen wird die "Allstimmigkeit" eines entsprehenden Beschlusses in der ETV jedesmal ausgehebelt. Was machen ?

Danke


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BeitragVerfasst: 18.06.17, 10:23 
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Beiträge: 9287
Daniel D. hat geschrieben:
Da der Umbau nicht vom Baurechtsamt genehmigt wurde, fällt dies trotzdem nicht in die Zuständigkeit der Hausverwaltung ?
Man braucht nicht für jede bauliche Veränderung eine amtliche Baugenehmigung. Der Anbau einer Markise beispielsweise, oder der Tausch der Fenster ist genehmigungsfrei. Die Baubehörde ist da außen vor.

Nichtsdestotrotz darf ein WEG-Mitglied über bauliche Veränderungen nicht alleine entscheiden, er ist ja nicht alleiniger Eigentümer des Bauwerks, sondern die WEG. Die WEG entscheidet gemeinschaftlich, es muss ein Beschluss der WEG herbeigeführt werden.

Auch die Hausverwaltung entscheidet nicht, die Hausverwaltung ist nicht Eigentümer der Immobilie. Die Hausverwaltung ist nur von den Eigentümern mit der Verwaltung beauftragt. Der Hausverwaltung obliegt nicht die Entscheidung über bauliche Veränderungen. Möchte ein Mit-Eigentümer eine bauliche Veränderung durchführen, dann muss die Hausverwaltung eine WEG-Versammlung einberufen und einen Beschluss herbeiführen.

Genauso, wenn der Hausverwaltung bekannt wird, dass ein Miteigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung ohne Beschluss durchgeführt hat. Dann muss die Hausverwaltung eine Versammlung einberufen und darüber abstimmen lassen, ob die WEG der baulichen Veränderung nachträglich zustimmt, oder ob der betreffende Eigentümer zum Rückbau aufgefordert wird.

_________________
Grüße, Susanne


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BeitragVerfasst: 18.06.17, 10:33 
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Beiträge: 9287
Zitat:
- Bereits vor über drei Jahren hat E1 im verschlossenen Sondereigentum von E2, E3 ... ohne Einverständnis umgebaut. Welche Möglichkeiten bestehen da ?

Wie kann das sein, dass E1 im Sondereigentum von E2 E3 Umbauten vornimmt, ohne dass E2 E3 das mitbekommen?

Zitat:
- ebenfalls vor über 3 Jahren hat E1 Gemeischaftseigentum ohne Beschluss umgebaut, damals wurde unter "diverses" im Protokoll der ETV festgehalten, dass sich die Gemeinschaft vorbehält, den Rückbau noch einzufordern. Welche Möglichkeiten bestehen da ?
Die WEG kann jederzeit darüber beschließen, dass ein Rückbau vorgenommen wird.

Zitat:
Gibt es eine Möglichkeit, zukünftige nicht genehmigte Umbauten zu verhindern. E1 hat bereits einen weiteren zukünftigen Umbau angekündigt, aber nicht beantragt. Was kann man da machen ?
Durch das Schaffen von Tatsachen wird die "Allstimmigkeit" eines entsprehenden Beschlusses in der ETV jedesmal ausgehebelt. Was machen ?
Sobald E1 mit der nicht durch die WEG genehmigten Bautätigkeit beginnt, beim Gericht eine einstweilige Verfügung darüber beantragen, dass dem E1 die Bautätigkeit untersagt wird.

_________________
Grüße, Susanne


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BeitragVerfasst: 18.06.17, 10:54 
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Themenstarter
SusanneBerlin hat geschrieben:
Zitat:
- Bereits vor über drei Jahren hat E1 im verschlossenen Sondereigentum von E2, E3 ... ohne Einverständnis umgebaut. Welche Möglichkeiten bestehen da ?

Wie kann das sein, dass E1 im Sondereigentum von E2 E3 Umbauten vornimmt, ohne dass E2 E3 das mitbekommen?


Es handelte sich um verschlossene und vermietete Kellerräume. In diesen wurden Wanddurchbrüche gemacht und Leitungen verlegt. Aber hierzu muß ja das Türschloss geöffnet worden sein, bzw die Tür an den Angeln abgeschraubt worden sein. Dort ja die persönlichen Gegenstände von Mietern untergebracht. Man kann ja davon ausgehen, dass dann sowohl E1 als auch Handwerker dort tätig waren. Dieser Umbau wurde dann natürlich erst später vom Eigentümer und Mieter erkannt


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BeitragVerfasst: 18.06.17, 15:38 
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Hallo,

Zitat:
Da der Umbau nicht vom Baurechtsamt genehmigt wurde, fällt dies trotzdem nicht in die Zuständigkeit der Hausverwaltung ? Denn wer haftet, wenn es später durch den Umbau Probleme gibt ?


Deine Fragen sind recht anspruchsvoll bei der Beantwortung, deshalb würde ich zu einem Buch raten oder zu google um dein eigenes Wissen auf eine breite Basis zu stellen.

"Haften" wird aus meiner Sicht immer zuerst mal die Eigentümergemeinschaft.

Zitat:
Wenn sich in der ETV keine Mehrheit ergibt, welche Möglichkeiten gibt es dann noch ?

Mehrheit zu was? Rückbau ? Nachträglicher Genehmigung?

Zitat:
Und bleibt unabhängig davon weiterhin die Möglichkeit bestehen , dass E2, oder E3, E4 direkt gegen E1 vorgehen ? Für wie lange ?

Wurde eine rechtswidrige (bauliche) Veränderung oder Nutzung durchgeführt, so besteht gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, der im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander anwendbar ist, für einzelne Wohnungseigentümer gegebenenfalls in Verbindung mit § 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung bzw. Unterlassung, den man ohne einen ermächtigenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer geltend machen kann.

Zitat:
Kann gegen den Beschluss geklagt werden mit Aussicht auf Erfolg ?

Welchen Beschluss?
Klagen kann man so gut wie immer.
Aussicht auf Erfolg von 0 bis 100%

Zitat:
- Bereits vor über drei Jahren hat E1 im verschlossenen Sondereigentum von E2, E3 ... ohne Einverständnis umgebaut. Welche Möglichkeiten bestehen da ?

Rückbau auf Kosten der Gemeinschaft.

Zitat:
Gibt es eine Möglichkeit, zukünftige nicht genehmigte Umbauten zu verhindern. E1 hat bereits einen weiteren zukünftigen Umbau angekündigt, aber nicht beantragt. Was kann man da machen ?

So gut wie keine.
Warten bis er es übertrieben hat und dann das Eigentum entziehen.

Zitat:
Durch das Schaffen von Tatsachen wird die "Allstimmigkeit" eines entsprehenden Beschlusses in der ETV jedesmal ausgehebelt. Was machen ?


Klagen, klagen, klagen.

Eine Kerze anzuzünden wird es magels Schutzparton für Wohnungseigentümer nicht bringen.

Man könnte über den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung nachdenken die WEG einschließt.

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 22.06.17, 12:56 
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Daniel D. hat geschrieben:
Nun wurde die Hausverwaltung HV von einem Eigentümer E2 darüber informiert und der Rückbau gefordert. Diese HV reagiert nicht, sondern setzt dies ohne Rückmeldung an E2 als Punkt auf die Tagesordnung für die nächste Versammlung - als Antragsteller wird E2 genannt.


Wenn wie hier noch keine drei Jahre vergangen sind, kann aus meiner Sicht entweder
1. die ETG oder
2. der einzelne Eigentümer
den Rückbau fordern. Wobei 2. nicht mehr möglich ist, wenn 1. die Sache an sich herangezogen hat.

Von daher würde ich sagen, dass man erstmal schauen müsste, ob ein Beschluss unter dem TOP gefasst wird oder nicht. Wenn nicht, müsste man sich als E2 überlegen, einzeln gegen die bauliche Veränderung vorzugehen.

Als weitere TOPs sollte der E2 noch mit aufnehmen lassen, dass:
1. der Verwalter ermächtigt und beauftragt wird, den E1 mit Frist aufzufordern, auf eigene Kosten den Rückbau vorzunehmen und dies notfalls mit Anwalt und Gericht durchzusetzen und
2. dem E1 wegen der ungenehmigten baulichen Veränderung eine Abmahnung erteilt wird


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BeitragVerfasst: 22.06.17, 19:26 
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Beiträge: 14
Daniel D. hat geschrieben:
Es handelte sich um verschlossene und vermietete Kellerräume. In diesen wurden Wanddurchbrüche gemacht und Leitungen verlegt.

Seit wann muss das Verlegen von Leitungen durch das "Baurechtsamt" genehmigt werden?


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BeitragVerfasst: 23.06.17, 12:48 
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Themenstarter
Hallo,

erstmal vielen Dank für eure Beiträge.

zu webmaster76 :
der jetzige, nicht genehmigte Umbau wurde bereits früher in ähnliche Form offiziell beantragt und per Mehrheitbeschluss genehmigt. Hier fand eine Beschlussanfechtung statt. Das Gericht entschied, der WEG - Beschluss könne nur "allstimmig" erfolgen.
Nun fand der Umbau in etwas abgeänderter Form trotzdem statt, ohne Beschluss und wurde als "Modernisierung" dargestellt, was nachweislich nicht stimmt.
Die Situation ist aufgrund der Eigentümer-Struktur im Haus so, dass die Mehrheit erfahrungsgemäß für E1 stimmt. Auch in diesem Fall ist mit diesem Anstimmungsergebnis für E1 zu rechnen ist.
Es wäre dann wieder eine Klage notwendig, bei der auch immer mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass diese verloren werden kann.
Wenn dies der Fall ist, besteht dann weiterhin die "Option 2 - Klage eines Einzelnen, nach Prozeß-Ende oder ist dies dann nicht mehr möglich ? Und sind die Erfolgsaussichten dann geringer, wenn der WEG-Prozeß verloren werden sollte ?

Denn es ist ja kein Ende weiterer Umbauten von E1 in Sicht, da neue Umbau - Projekte bereits in Planung sind.

Da die Mehrheit üblicherweise bei E1 ist, sind Anträge, die mehrheitlich entschieden werden, kaum erfolgversprechend.



Noch eine Anmerkung zum Beitrag von "Tobias F" : es sind 2 verschiedene "Baustellen" im Haus. Wurde von mir leider unklar formuliert - Sorry !

Vielen Dank für eure hilfreichen Beiträge


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BeitragVerfasst: 23.06.17, 13:22 
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Interessierter

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Daniel D. hat geschrieben:
Nun fand der Umbau in etwas abgeänderter Form trotzdem statt, ohne Beschluss und wurde als "Modernisierung" dargestellt, was nachweislich nicht stimmt

Dann bestünde die Möglichkeit auf Rückbau zu klagen - Ausgang natürlich ungewiss.


Daniel D. hat geschrieben:
Die Situation ist aufgrund der Eigentümer-Struktur im Haus so, dass die Mehrheit erfahrungsgemäß für E1 stimmt. Auch in diesem Fall ist mit diesem Anstimmungsergebnis für E1 zu rechnen ist.

Was eigentlich verwundert, wenn man doch nach dem Prozess weiß das solches nur ALLSTIMMIG beschlossen werden kann (sollte der Verwalter auch wissen).


Daniel D. hat geschrieben:
Es wäre dann wieder eine Klage notwendig, bei der auch immer mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass diese verloren werden kann.

So ist das Leben ;-)


Daniel D. hat geschrieben:
Wenn dies der Fall ist, besteht dann weiterhin die "Option 2 - Klage eines Einzelnen, nach Prozeß-Ende oder ist dies dann nicht mehr möglich ? Und sind die Erfolgsaussichten dann geringer, wenn der WEG-Prozeß verloren werden sollte ?

Nein. Wenn die WEG das "Thema" an sich gezogen und geklagt hat, kann Eigentümer A nicht nochmals klagen (und wenn das auch nichts wird klagt Eigentümer B, dann C, dann D ........).


Daniel D. hat geschrieben:
Noch eine Anmerkung zum Beitrag von "Tobias F" : es sind 2 verschiedene "Baustellen" im Haus. Wurde von mir leider unklar formuliert - Sorry !

Kein Problem, aber dann erläutere doch wenigstens im Ansatz worum es eigentlich geht.


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BeitragVerfasst: 23.06.17, 14:55 
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Zitat:
Die Situation ist aufgrund der Eigentümer-Struktur im Haus so, dass die Mehrheit erfahrungsgemäß für E1 stimmt. Auch in diesem Fall ist mit diesem Anstimmungsergebnis für E1 zu rechnen ist.


Wenn die aktuelle Situation tatsächlich mit der damaligen Situation vergleichbar ist, dann gilt ein Beschlussantrag auf Nachgenehmigung der Baumaßnahmen nur dann als angenommen, wenn er einstimmig erfolgt ist. Es kann natürlich passieren, dass die HV das anders sieht und den Beschlussantrag auch bei einfacher oder qualifizierter Mehrheit als angenommen sieht.

Wenn jedoch E2 bereits in der Versammlung glaubhaft erklärt, er werde einen Beschluss zu Gunsten von E1 anfechten, dann würde es mich überraschen, wenn eine Mehrheit zu Gunsten von E1 zustande kommen würde. Es passiert relativ selten, dass sehenden Auges ein Beschluss gefasst wird, von dem man mit hoher Wahrscheinlichkeit sagen kann, dass er anschließend erfolgreich angefochten wird. Die meisten Menschen lassen sich von so einer Perspektive beeindrucken auch wenn sie normalerweise anders gehandelt hätten.


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BeitragVerfasst: 23.06.17, 21:21 
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Daniel schrieb:

Zitat:
- Bereits vor über drei Jahren hat E1 im verschlossenen Sondereigentum von E2, E3 ... ohne Einverständnis umgebaut.
Es handelte sich um verschlossene und vermietete Kellerräume. In diesen wurden Wanddurchbrüche gemacht und Leitungen verlegt.

Ein Umbau wurde bereits früher vom Baurechtsamt bewilligt, dann von E1 in einer Eigentümerversammlung beantragt und in dieser Eigentümerversammlung mehrheitlich genehmigt. Dieser Beschluß wurde dann vor Gericht angefochten und gekippt, da dieser nur "allstimmig" hätte getroffen werden dürfen.

Nun fand der Umbau in etwas abgeänderter Form trotzdem statt, ohne Beschluss und wurde als "Modernisierung" dargestellt, was nachweislich nicht stimmt.


So wie ich das lese hat E1 zwei mal Baumaßnahmen ausgeführt ohne Beschluss und auf eigene Kosten.

Zum Ersten in fremden Sondereigentum.

Zum Zweiten im GE.
Da stellt sich doch die Frage nach der Betroffenheit , geordneten Zusammenleben, .....

Jetzt stelle ich mir mal vor E1 hätte gerne eine Steckdose (230V) in seinem Keller und braucht dazu eine Leitung durch den Keller von E2.

Warum sollte man ihm das verwehren können?
Einen bislang stromlosen Keller mit Strom zu versorgen sehe ich erst einmal auch als Modernisierung.

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 23.06.17, 22:30 
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Verpflichteter hat geschrieben:
Jetzt stelle ich mir mal vor E1 hätte gerne eine Steckdose (230V) in seinem Keller und braucht dazu eine Leitung durch den Keller von E2.


Und Du hältst es für völlig OK, wenn E1 dazu ohne Rücksprache mit E2 in dessen Kellerraum eindringt?
Für mich ist so ein Verhalten weit entfernt von einem geordneten Zusammenleben.


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