Geförderter Wohnungsbau – Berechtigungsnachweise aufheben?

[tony]

Hallo,

man stelle sich folgende Situation vor: Jemand hat Wohnungen gebaut, die staatlich gefördert wurden und deshalb für 20 Jahre nur an Inhaber eines Wohnberechtigungscheins vermietet werden durften.

Frage 1: Muss man die Nachweise der wechselnden Mieter stets aufheben? Und die Verträge ebenfalls, nach deren Auszug? Wenn ja, wie lange?

Frage 2: Wie ist die Situation, wenn man ein solches Mietshaus erbt, der Erblasser aber keinerlei diesbezügliche Unterlagen der diversen Mieter aufgehoben hat?

Das wird alles natürlich nur im Fall einer Überprüfung relevant, deshalb:
Frage 3: wie lange und wie lange rückwirkend kann die fördernde Institution die sachgerechte Vermietung überprüfen? (Nach Ablauf der 20 Jahre). Und was passiert, wenn eben nicht alles korrekt vermietet war bzw. nicht korrekt nachweisbar ist?

Danke und Grüße
T.

[Baden-57]

Grundsätzlich haben Privatpersonen keine Aufebwahrungsfristen von Dokumenten/Unterlagen.
Die ausstellende Behörde hat die Möglichkeit, die WBS nach 3 Jahren zu überprüfen, was i.d.R. unterlassen wird, da die ausstellende Behörde gesetzlich zur Überprüfung nicht verpflichtet ist. Der Gesetzgeber prüft derzeit, entsprechende gesetzliche Änderungen vorzunehmen, was jedoch nicht mehr in dieser Legislaturperode geschehen wird.

M.E. besteht nur die Verpflichtung, den WBS des aktuellen Mieters bis zum Ende des Mietverhältnis aufzubewahren.

[tony]

Danke für die Info!
Wobei Sie das aus Sicht der WBS-Ausstellungsbehörde gegenüber den Mietern schildern (also des Sozialamts o.ä.).

Ich meinte aber, welche Rechte jene Behörde hat, die die Wohnungen finanziell förderte... um zu prüfen, ob der *Vermieter* immer korrekt (also an WBS-Inhaber) vermietet hat.

Grundsätzlich haben Privatpersonen keine Aufebwahrungsfristen von Dokumenten/Unterlagen.

Das wundert mich allerdings, denn z.B. Steuerunterlagen muss man ja auch als Privatperson 10 Jahre lang aufheben?

[ktown]

Also für mich stellt sich eine Person die Wohnungen baut um sie dann zu vermieten, aber nicht als Privatperson da. Hier wird doch eher ein Gewerbe betrieben. Oder?

[tony]

Zumindest wenn es sich um die Aufstockung eines bestehenden Hauses handelt, scheint es in der Praxis nicht so zu sein.
Hängt vlt. auch von der Anzahl der Wohnungen ab.

[ktown]

Also sobald jemand Wohnungen (also Mehrzahl ) vermietet, dann gilt er als Gewerbetreibender. Es erscheint mir als recht unwahrscheinlich, dass er dies als Hobby tut und dafür auch noch Zuschüsse beantragt.

[SusanneBerlin]

Also sobald jemand Wohnungen (also Mehrzahl ) vermietet, dann gilt er als Gewerbetreibender. Es erscheint mir als recht unwahrscheinlich, dass er dies als Hobby tut und dafür auch noch Zuschüsse beantragt.

Man muss nicht zwingend ein Gewerbe anmelden wenn man Wohnungen vermietet. Das kann auch unter "private Vermögensverwaltung" laufen.

Wenn ich mein privates Vermögen in Aktien und anderen Finanzprodukten anlege und dafür Zinsen und Dividenden kassiere, ist das auch kein Gewerbe, sondern privates Einkommen aus Kapitalerträgen. Und genauso kann man als Privatmensch Wohnungen (oder ein ganzes Mietshaus) kaufen, diese vermieten und hat Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Man kann auch dafür Zuschüsse beantragen falls es welche gibt und die Ausgaben von den Einnahmen abziehen. Das geht ganz ohne Gewerbeanmeldung.

Ob man die Wohnungen kauft oder bauen lässt dürfte mMn. keinen Unterschied machen, d.h. man ist nicht selber der Bauunternehmer mit angestellten Bauarbeitern.
Man darf eben nichts tun, was einen zum Selbständigen macht, wie Personal einstellen (Hausmeister, Reinigungskräfte, etc.), sondern nur Aufträge an andere Gewerbetreibende vergeben.

[ktown]

Hat irgendjemand was von einer Gewerbeanmeldung geredet?
Aus Sicht der Finanzbehörde gelten sie aber als Selbstständiger mit selbstständigen Einkünften aus Vermietungen. Die Thematik der Gewerbeanmeldung ist primär an anderer Eckpunkten festzumachen, die aber niemand, bei diesem Fall, beurteilen kann.
Bezüglich der Aufbewahrungspflicht betrachte ich aber den Vermieter, egal ob mit oder ohne Gewerbeanmeldung, sicherlich nicht im Bereich einer Privatperson.

[tony]

Wenn in der Steuererklärung und im Steuerbescheid einfach immer nur steht "Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung" - ist das dann ein Zeichen dafür, dass die Behörde das als eine "private" Sache betrachtet? Er in der Vermieterhinsicht also als Privatperson gesehen wird?
(Zumal, wenn es im gleichen Bescheid ein weiteres Feld "Einkünfte aus selbständiger/freiberuflicher Täitigkeit" gibt, weil der Betreffende eben beruflich als Selbständiger/Freiberufler arbeitet)

Danke!

[ktown]

Wir reden hier aber von Wohnungen und nicht von einer Wohnung.
Weiterhin reden wir hier nicht von einer klassischen Wohnung, sondern staatlich bezuschussten Wohnungen.

[tony]

Ja.
Aber woran erkennt man nun den Unterschied, wie das Finanzamt (und folglich auch andere Ämter?) das bewertet?

[Hanes]

Nur um das mal richtig zu stellen, damit dass nicht so stehen bleibt:

Gem. R 15.7 (1) EStR ist die bloße Verwaltung von eigenem Vermögen (wozu Grundstücke und Immobilien gehören) regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit.
Nur weil es mehrere Mieter sind oder ein stattlicher Zuschuss gewährt wird, geht die Tätigkeit der Vermietung eben nicht über den Rahmen der Vermögensverwaltung hinaus. Selbst eine OHG, die nur eigenes Vermögen verwaltet, muss kein Gewerbebetrieb sein und kann Einkünfte aus V+V oder Kapitalvermögen erzielen.

Auch eine Selbständigkeit liegt nicht vor, da der "Beruf" Vermieter von Wohnraum keiner der Katalogberufe ist.

Wenn man solche Begriffe verwendet, dann sollte man sich schon im Klaren sein, was diese bedeuten.

Eine gewerbliche Tätigkeit kann ausnahmsweise vorliegen, wenn das Grundstück einem Betriebsvermögen zugeordnet wurde. Das scheint hier aber nicht der Fall zu sein.

Staatliche Zuschüsse werden im Übrigen auch an Privatpersonen geleistet. Bestes Beispiel: KfW-Darlehen.

Zu den eigentlichen Fragen empfehle ich, sich einmal das Wohnungsbindungsgesetz sowie das Wohnraumförderungsgesetz des betreffenden Bundeslandes zu Gemüte zu führen.

[elbstrand]

Noch empfehlenswerter ist es, sich den Bewilligungsbescheid des Fördermittelgebers anzusehen. Dort sollte eigentlich nachzulesen sein, was man wie lange nachweisen können muss. Wer die Musik bezahlt, bestimmt was gespielt wird.

[tony]

Danke für Infos!

Wenn im Fördergesetz bzw. im Wohnungsbindungsgesetz des Landes steht, dass der Vermieter stets die Behörde über den Einzug neuer Mieter samt Einsendung des WBS zu informieren hat – der Vermieter dies aber nach den ersten paar Jahren nie mehr getan hat (und es auch keine Nachfragen gab), wie wäre dann die Rechtslage?
Speziell nach Ablauf der Bindung.

[ktown]

Könnte es sein, dass die Förderung zurück gefordert wird.