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recht.de • Thema anzeigen - Vermieter will Beteiligung an Renovierung n, Grundsanierung
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BeitragVerfasst: 12.01.18, 11:52 
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Hallo!
Folgendes Szenarium: Frau X hat einen Mietvertrag von 1964. In diesem Vertrag ist nur festgehalten das Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Nun stirbt Frau X vor drei Monaten und ihre beiden Töchter kümmern sich um die Auflösung der Wohnung und sorgen auch dafür das Rückbauten ausgeführt werden. Frau X war die einzige im Haus die noch eine Ofenheizung hatte weil sie eine Gasetagenheizung nicht wollte. Die Kündigung von drei Monaten wurde eingehalten! Da die Töchter schon lange wussten das der Vermieter unbedingt an diese Wohnung heran kommen wollte ( er hat Frau X schon mehrfach eine andere Wohnung im Haus angeboten) wussten sie auch das die Wohnung grundsaniert werden soll inkl. dem einbau einer Gasetagenheizung. Bei der Schlüsselübergabe machte der Vermieter eine ziemlich schwammige Bemerkung das er sich bei den Töchtern dann noch wegen den Renovierungskosten melden wird, woraufhin diese meinten das sie sich an der Renovierung nicht beteiligen werden. Eine Antwort bekamen sie nur ausweichend.
Kann der Vermieter eine Beteiligung an den Renovierungskosten nach der Grrundsanierung verlangen?
Im voraus vielen Dank!
Gruß
Sirina


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BeitragVerfasst: 12.01.18, 12:03 
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Zitat:
Kann der Vermieter eine Beteiligung an den Renovierungskosten nach der Grrundsanierung verlangen?


Ich würde dies nicht wegen der anstehenden Sanierung von vorhinein ausschließen, da der BGH die Renovierungsvereinbarung in einem älteren Urteil in einem solchen Fall als Vermögensvorteil für den Vermieter gewertet hat.

Augenmerk sollte man aber auf die vereinbarte Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag legen. Bei einem Mietvertrag von 1964 könnte es gut sein, dass diese Klausel den heutigen Anforderungen an die Gültigkeit nicht mehr entspricht und daher unwirksam ist, so dass dieses ein Grund für die Ablehnung von Kosten sein könnte.

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Gruß Spezi


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BeitragVerfasst: 12.01.18, 12:25 
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Spezi hat geschrieben:
Zitat:
Kann der Vermieter eine Beteiligung an den Renovierungskosten nach der Grrundsanierung verlangen?


Ich würde dies nicht wegen der anstehenden Sanierung von vorhinein ausschließen, da der BGH die Renovierungsvereinbarung in einem älteren Urteil in einem solchen Fall als Vermögensvorteil für den Vermieter gewertet hat.
...


Welche Renovierungsvereinbarung?

Weshalb soll denn der "alte" Mieter zur Zahlung verpflichtet sein, das "Abwohnen" der Wohnung ist doch durch die Miete abgegolten? Welches "ältere Urteil zu einem solchen Fall"?


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BeitragVerfasst: 12.01.18, 14:00 
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"Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen" ist eine unwirksame Klausel. der Vermieter kann überhaupt nichts mehr fordern.


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BeitragVerfasst: 12.01.18, 19:56 
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Zitat:
Welche Renovierungsvereinbarung?


Auch 1964 gab es schon Klauseln, welche den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen auszuführen.
Es gab damals einfache Klauseln die noch gültig sein können und Klauseln mit festen Fristen die heute unwirksam sind.

Zitat:
"Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen" ist eine unwirksame Klausel. der Vermieter kann überhaupt nichts mehr fordern.

Wonach ist diese Klausel unwirksam ?

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Gruß Spezi


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BeitragVerfasst: 12.01.18, 20:12 
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Für den Fall, dass es eine wirksame Klausel gibt, hier das Urteil des BGH:

Zitat:
Bei dieser Sachlage wäre es zwar zum einen widersinnig, an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrags stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2002 – XII ZR 220/99).

Aus diesem Grund wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Sanierungs- oder Umbauarbeiten vornimmt, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (vgl.BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03).

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Gruß Spezi


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BeitragVerfasst: 12.01.18, 21:40 
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Beiträge: 7145
Spezi hat geschrieben:
Für den Fall, dass es eine wirksame Klausel gibt, hier das Urteil des BGH:

Zitat:
Bei dieser Sachlage wäre es zwar zum einen widersinnig, an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrags stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2002 – XII ZR 220/99).

Aus diesem Grund wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Sanierungs- oder Umbauarbeiten vornimmt, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (vgl.BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03).


Ja, gut, das wird unter vielen anderen Urteilen auch in BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 erwähnt. Da hatte der BGH seine frühere Rspr. zu den Schönheitsreparaturen aufgegeben und entsprechende alte Urteile relativiert, auch VIII ZR 378/03

Aber den Punkt, den Sie anführen dürfte das nicht berühren, das gilt weiter. Es ist sogar die Frage entschieden, wie mit dem Selbstvornahmerecht des Mieters umzugehen ist. In den amtl. Leitsätzen steht:

Zitat:
3. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

Vorausgesetzt die Klausel ist wirksam, das müsste selbstverständlich geprüft werden, würde der Mieter also deutlich billiger davon kommen, wenn er die Pflicht zur Durchführng der Arbeiten grundsätzlich anerkennt.

Dann erschöpft sich das in der überschaubaren hypothetischen Entschädigung für die privaten Helfer und den überschaubaren Materialkosten. Wie das allerdings real funktionieren soll wenn z.B. der Standard erhöht wird, Marmor und Gold etc., ist mir nicht klar. Das würde man dem früheren Mieter nicht in Rechnung stellen können, dann müsste ein dem alten Standard entsprechender hypothetischer Materialwert ermittelt werden.

Wenn allerdings 1964 die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, dann steht seit den o.g. Urt. aus 2015 fest, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter fast generell unwirksam ist. Ausser der Mieter hätte dafür einen Mietnachlass oder eine sonstige angemessene Kompensation erhalten.

Die Beweislast wie die Wohnung bei Übernahme 1964 ausgesehen hat, renoviert, unrenoviert, hat allerdings der Mieter. Nach 54 Jahren kann der Nachweis problematisch sein.


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BeitragVerfasst: 13.01.18, 11:13 
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Zitat:
Bei der Schlüsselübergabe machte der Vermieter eine ziemlich schwammige Bemerkung das er sich bei den Töchtern dann noch wegen den Renovierungskosten melden wird,


So wie dies formuliert ist, klingt dies nach einen Ausgleichsanspruch in Geld, wie in dem Urteil geschildert. Daher mein erster Beitrag vom 12.1.2018.
Bisher gibt es aber keine Reaktion auf die Frage nach dem vereinbarten Wortlaut der Klausel zu den Schönheitsreparaturen.

Außerdem warte ich noch auf die Begründung von lottchen zu ihrer Auffassung
Zitat:
"Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen" ist eine unwirksame Klausel.

In den Verträgen um 1964 stand häufig die Wahlmöglichkeit:
"Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter/Vermieter."

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Gruß Spezi


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BeitragVerfasst: 13.01.18, 12:17 
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lottchen hat geschrieben:
"Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen" ist eine unwirksame Klausel.


Warum sollte das so sein?


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BeitragVerfasst: 13.01.18, 13:10 
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Die Klausel ist ungültig, weil der Mieter pauschal dazu verdonnert wird zu renovieren. Egal, wie der Zustand ist, egal, wie lange er dort gewohnt hat.

Steht extra was dazu im Mietvertrag, wie die Wohnung bei Auszug zu hinterlassen ist?


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BeitragVerfasst: 13.01.18, 13:28 
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lottchen hat geschrieben:
Die Klausel ist ungültig, weil der Mieter pauschal dazu verdonnert wird zu renovieren. Egal, wie der Zustand ist, egal, wie lange er dort gewohnt hat.

Steht extra was dazu im Mietvertrag, wie die Wohnung bei Auszug zu hinterlassen ist?



Nein,

das hat @spezi doch schon gesagt, diese Klauseln sind laut BGH wirksam:

„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“
„Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“

Das sieht irgendwie merkwürdig aus, ist aber so. Da kein Fristenplan usf. geregelt ist, führt das natürlich zu etlichen Problemen in der praktischen Handhabung.

Erst seit 2015 ist es so dass auch diese Klauseln grds. unwirksam sind, wenn unrenoviert vermietet wurde.

Wie das hier im thread ist, weiss man allerdings nicht.


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BeitragVerfasst: 13.01.18, 14:50 
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lottchen hat geschrieben:
Die Klausel ist ungültig, weil der Mieter pauschal dazu verdonnert wird zu renovieren. Egal, wie der Zustand ist, egal, wie lange er dort gewohnt hat.


Nein. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur dann vorzunehmen, wenn sie objektiv mit Blick auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung erforderlich sind, und dazu bedarf es keines Fristenplanes und keiner weiteren Vorgaben.

BGH Urt. v. 6.4.2005 – VIII ZR 192/04:

Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters sofern kein Fristenplan vereinbart ist fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht


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BeitragVerfasst: 17.01.18, 11:20 
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Hallo an Alle,
Entschuldigung das ich mich erst Heute melde, aber ich war eine Zeit im Krankenhaus.
Also, im Mietvertrag steht:
Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (in den Worten) und
Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume im sauberen Zustand zu übergeben.

Es steht keine Renovierungsklausel in diesem Vertrag. Ich kenne das nur aus unserem alten Mietvertrag der beinhaltete in welchem Jahresabstand die einzelnen Räume zu renovieren sind.

Gruß
Sieina


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BeitragVerfasst: 17.01.18, 12:35 
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Sirina hat geschrieben:
Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume im sauberen Zustand zu übergeben.

Also "besenrein" - ausfegen, Tür zu, fertig? Schön, dass es solche Altverträge noch gibt ;-)


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BeitragVerfasst: 17.01.18, 12:36 
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Zitat:
Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (in den Worten)


Also gibt es eine wirksame Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen und es kommt entscheidend darauf an, ob der jetzige Zustand Schönheitsreparaturen erfordert.

Wenn ja, kann der Vermieter zwar keine Durchführung von Renovierungsmaßnahmen verlangen, ober einen Ausgleichsanspruch in Geld.
Sowas könnte er wohl auch mit seiner Bemerkung gemeint haben.

(Lies die letzten Beiträge ab dem 12.1.2018)

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Gruß Spezi


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