Erstmal Guten Morgen zusammen
Nur so als Beispiel und auch nur fiktiv gefragt. Ein MFH mit Sagen wir mal 5 Wohnungen. Bei Zweien der Wohnungen wird als Beispiel laut MV die Kosten für eine Versicherung nach Wohnfläche abgerechnet, bei den anderen Drei Wohnungen nach der Anzahl der Wohnungen. Darf man dass so machen?
Gruß Hackerli
Unterschiedliche Verteilerschlüssel zulässig?
Moderator: FDR-Team
Re: Unterschiedliche Verteilerschlüssel zulässig?
Das ist grundsätzlich zulässig und bei nacheinander geschlossenen Mietverträgen auch meist nicht zu vermeiden. Der Vermieter dürfte auch ältere Verträge nicht abändern.
Der Vermieter darf sich durch die divergierenden Schlüssel nur nicht bereichern.
Der Vermieter darf sich durch die divergierenden Schlüssel nur nicht bereichern.
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Re: Unterschiedliche Verteilerschlüssel zulässig?
Also wenn bei der Versicherung z.B. wenn die Teilbeträge der einzelnen Mieter zusammen mehr ergeben als den abgeführen Versicherungsbeitrag ist es nicht zulässig.
Wenn der Vermieter dagegen draufzahlt ist es ok, auch wenn es einzelnen Mietern ungerecht erscheint.
Was ist, wenn in den Mietverträgen nur die Kostenarten stehen aber keine Verteilerschlüssel? Muss der VM bei jedem Mieter bei dem anfangs gewählten Verteilerschlüssel bleiben oder darf er die Verteilerschlüssel irgendwann anpassen so dass sie dann bei allen Mietern einheitlich sind?
Wenn der Vermieter dagegen draufzahlt ist es ok, auch wenn es einzelnen Mietern ungerecht erscheint.
Was ist, wenn in den Mietverträgen nur die Kostenarten stehen aber keine Verteilerschlüssel? Muss der VM bei jedem Mieter bei dem anfangs gewählten Verteilerschlüssel bleiben oder darf er die Verteilerschlüssel irgendwann anpassen so dass sie dann bei allen Mietern einheitlich sind?
Grüße, Susanne
Re: Unterschiedliche Verteilerschlüssel zulässig?
Dann gilt für Kosten, die keiner Verbrauchs- oder Verursachungserfassung unterliegen § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB und der Flächenschlüssel. Erfolgt eine solche Erfassung, ist gem. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend nach Verbrauch umzulegen.SusanneBerlin hat geschrieben:Was ist, wenn in den Mietverträgen nur die Kostenarten stehen aber keine Verteilerschlüssel?
Der Vermieter kann ohne Vereinbarung keinen Schlüssel frei wählen, sondern muss sich nach § 556a Abs. 1 BGB richten. Eine Änderung des Verteilunsschlüssels ist einseitig nur nach § 556a Abs. 2 BGB möglich.Muss der VM bei jedem Mieter bei dem anfangs gewählten Verteilerschlüssel bleiben oder darf er die Verteilerschlüssel irgendwann anpassen so dass sie dann bei allen Mietern einheitlich sind?
Re: Unterschiedliche Verteilerschlüssel zulässig?
Aus welcher Rechtsnorm sollte sich ergeben, dass die Summe der Einzelbeiträge die Gesamtkosten nicht übersteigen darf? Wenn jeder einzelne Mieter genau den Betrag zahlt, der sich aus dem jeweiligen Mietvertrag ergibt, gibt es auch keinen Mieter, von dem der Vermieter etwas ohne Rechtsgrund erlangt haben könnte. § 812 BGB scheidet also aus.cmd.dea hat geschrieben:... Der Vermieter darf sich durch die divergierenden Schlüssel nur nicht bereichern.
Was sollte bei einer Bereicherung des Vermieters denn passieren. Wer und aus welchem Rechtsgrund soll denn Anspruch auf den Betrag haben, der die Gesamtkosten über steigt?
Re: Unterschiedliche Verteilerschlüssel zulässig?
Das ergibt sich zunächst aus § 556 BGB, wonach der Vermieter nur diejenigen Kosten auf die Mieter umlegen darf, die ihm tatsächlich entstanden sind. Würden die Einzelbräge, die die Mieter zahlen, diese übersteigen, würden sie Kosten bezahlen, die nicht angefallen sind. Das ist immer so, wenn sich die Gesamtkosten durch Drittleistungen verringern. Er muss daher einen Vorwegabzug bei den Gesamtkosten vornehmen.RM hat geschrieben:Aus welcher Rechtsnorm sollte sich ergeben, dass die Summe der Einzelbeiträge die Gesamtkosten nicht übersteigen darf?
Zweitens ergibt sich das aus § 259 BGB. Denn der Vermieter ist im Zuge der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zur Rechnungslegung verpflichtet. Er muss also mitteilen, welche Kosten ihm entstanden sind und welche daher zu erstzen sind. Damit ist die Einnahme von höheren Kosten als es Ausgaben gibt eine unzulässige Rechnungslegung.
Drittens ergibt sich das aus dem betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Hs. BGB, nach dem der Vermieter jeden Mieter grundsätzlich nicht mit Kosten belasten darf, die nicht erforderlich sind. Die Umlage von Gesamtkosten im Einzelverhältnis, für die er über andere Mieter bereits höhere Einnahmen erzielt, ist daher für den Mieter unwirtschaftlich.
Viertens ergibt sich das aus § 241 Abs. 2 BGB. Da der Vermieter als Nebenpflicht zum Mietvertrag verpflichtet ist, die Interessen und somit auch wirtschaftlichen Interessen des Mieters zu wahren. Legt er Betriebskosten im Einzelverhältnis um, für die ihm aufgrund der übrigen Einnahme nicht derart hohe Gesamtkosten entstanden sind, als er sie umlegt, verstößt er gegen diese Nebenpflicht.
Bereicherungsrecht ist hier auch kein Thema, weil sich die Korrektur unterschiedlicher Schlüssel, die den Vermieter begünstigen, auf der Gesamtkostenebene der Betriebskostenabrechnung abspieltWenn jeder einzelne Mieter genau den Betrag zahlt, der sich aus dem jeweiligen Mietvertrag ergibt, gibt es auch keinen Mieter, von dem der Vermieter etwas ohne Rechtsgrund erlangt haben könnte. § 812 BGB scheidet also aus.
Er muss die Mehreinnahme wieder an die Mieter zurückzahlen entsprechend den von diesen getragenen Anteilen. Das ist nicht anders, wenn der Vermieter nach Abrechnungserstellung Rückzahlungen des Drittleisters erhält, die er wieder auf die Mieter rückverteilen muss.Was sollte bei einer Bereicherung des Vermieters denn passieren.
Alle Mieter. Die Anspruchsgrundlage ist (neben der Plichtverletzung nach § 241 Abs. 2, die auch das Wirtschaftlichkeitsgebot abdeckt) schlicht § 556 BGB iVm. § 259 BGB, da die Gesamtkosten so, wie sie dargestellt sind, nicht stimmen. Denn der Vermieter muss den überschießenden Betrag im Wege des anteiligen Vorwegabzuges berücksichtigen.Wer und aus welchem Rechtsgrund soll denn Anspruch auf den Betrag haben, der die Gesamtkosten über steigt?
Oder sind Sie umgekehrt der Auffassung, dem Vermieter sei es nach dem Mietvertrag erlaubt, mehr Betriebskosten einzunehmen, als er Ausgaben hat?
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