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BeitragVerfasst: 06.05.12, 06:41 
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Hallo an alle,

Jetzt hat die Hamburger SPD mit deren Wohnraum Zweckentfremdung Gesetz es geschafft:

Ich habe ein Mehrfamilienhaus erworben - aber auf Teufel komm raus gerade 50 Meter ausserhalb der Hamburger Stadtgrenze in Schleswig-Holstein.

Auf der anderen Strassenseite ist Hamburg, dort dürfen Vermieter nicht an Touristen, Gastprofessoren für einige Monate vermieten. Ich auf meiner Holsteiner Seite schon.

Aber wie traurig, dass ich als Hamburger aus meiner Heimatstadt weggeekelt wurde. Jetzt kriegt S/H die Steuern.

Vor meinem Kauf hatte ich noch den Hamburger Bürgermeister wegen Wohnraumzweckentfremdung angeschrieben - ihn persönlich.

Nach 2 Monaten erhielt ich ein Blabla-Schreiben einer Praktikantin. Ach, in Hamburg würde ja Wohnraum fehlen, die Stadt Hamburg habe ja in den letzten Jahren den Wohnungsneubau um unglaubliche 80 % reduziert. Und Touristen mit Kindern könnten ja gerne in Hotels wohnen.

Jeder, der in den Wohnungsbau/Wohnungskauf investieren kann, sollte bloss zusehen, gerade ausserhalb der Hamburger Stadtgrenze zu bleiben.

Erklärt mir mal das: Rot-Grün will den Menschen für Wohnungen in Hamburg diese Hartz 4-Höchstbeträge zahlen:

Eine Person: bis 318 Euro
Zwei Personen: bis 409 Euro
Drei Personen: bis 499 Euro
Vier Personen: bis 576 Euro
Fünf Personen: bis 653 Euro

Gleichzeitig beklagt Hamburg den Mangel an Wohnraum zu "angemessenen Bedingungen" und die "Zweckentfremdung von Wohnraum"

Sollen denn die Vermieter nicht mehr als diese Sätze als Miete verlangen ? Erst macht Rot-Grün die Menschen arm - dann klagt man, dass das Geld für angemessenen Wohnraum nicht reicht ?

( Selbst der alleinstehende Anwalt,Arzt etc der in seiner Wohnung mehr als 50 % der Wohnfläche als Büro nutzt, verstösst gegen das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz. )

However: Ich bin froh, dass ich meine Immobilie jenseits der Hamburger Stadtgrenze so nutzen darf, wie ich will. Hände weg von Hamburg.


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BeitragVerfasst: 07.05.12, 12:53 
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Chaos2012 hat geschrieben:
Erklärt mir mal das: Rot-Grün will den Menschen für Wohnungen in Hamburg diese Hartz 4-Höchstbeträge zahlen:

Eine Person: bis 318 Euro
Zwei Personen: bis 409 Euro
Drei Personen: bis 499 Euro
Vier Personen: bis 576 Euro
Fünf Personen: bis 653 Euro



Gibt es eine Quelle für die Zahlen?

Sie erscheinen schon arg niedrig, für 318 hat man ja Mühe ein Einzelzimmer zu bekommen.

Die vernünftige Lösung ist übrigens wie bei praktisch allen Sozialstaatsleistungen die Familienaufteilung. 2 Verheiratete -> 409 Euro, 2 offiziell getrennte 636 Euro.


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BeitragVerfasst: 07.05.12, 16:11 
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Chaos2012 hat geschrieben:
Sollen denn die Vermieter nicht mehr als diese Sätze als Miete verlangen ?
ähem - sei wann hat eine mietkalkulation etwas mit sozialsätzen zu tun?

_________________
juggernaut
Redfox hat geschrieben:
Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.


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BeitragVerfasst: 07.05.12, 16:43 
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Hi,

Diese Beträge finden sich auf Mieterhelfenmieter-hamburg. Für ältere Wohnungen bis 50 qm geht der Hartz 4 Zuschuss sogar auf 296 Euro/monatlich zurück.

Ich weiss auch nicht, wie die Menschen da Wohnraum finden. Vile Hartz 4 Empfänger nutzen offensichtlich ihre "Regelsätze", um damit die Miete zu zahlen.

"seit wann hat eine mietkalkulation etwas mit sozialsätzen zu tun?"

Wieso Kalkulation ? Es gibt deutschlandweit Vergleichsmieten, Mietspiegel und Mieten dürfen nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz der Vergleichsmiete übersteigen. Da brauch man als Vermieter gar nicht zu "kalkulieren". Alle orientieren sich an den Mietspiegeln, on kostendeckend oder nicht.

Und da oft die realen Kosten und kalkuratorischen Kosten zu höheren Mieten als die der Mietspiegel führen, wird immer weniger in Wohnraum investiert. Der Wohnungsbau der Kommunen in D ist in den letzten 10 Jahren um 80 % zurückgegangen !

Private Vermieter haben sich auch deswegen zurückgezogen:

1996 Reduzierung der degressiven Afa fuer vermietete Wohnungen nach §7 Absatz 5 EKST von 7 % auf 5 %
1997 Anhebung der Grunderwerbsssteuer von 2 % auf heute 3,5 - 5 %
1999 Verlaengerung der Besteuerungspflicht fuer Erloese aus Verkaeufen von Eigentumswohnungen auf 10 Jahre
2001 Schwerpunktverlagerung von der Neubaufoerderung auf Bestandsnutzung durch Wohnraumfoerderungsgesetz.
2001 Foerderung einer nicht zweckgebundenen Alternative zum Bausparen durch die "Riester-Rente"
2002 Streichung der Verlustverrechnung fuer negative Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung.
2004 Reduzierung der Afa fuer vermietete Wohnungen nach § 5 Absatz 7 EKST von 5 auf 4 %.
2005 Reduzierung der Eigenheimzulage von 5 % auf 1 %.
2006 Vollstaendige Streichung der degressiven Afa fuer vermietete Wohnungen nach § 7 Absatz 5 EKSTG
2006 Foederalismusreform
2007 Vollstaendige Streichung der Eigenheimzulage
2007 Kuerzung der sozialen Wohnraumfoerderung und Umschichtung auf die Foerderung von Bestandsobjekten durch die Laender.

Nun will eine Stadt wie Hamburg die selbst verursachte Misere mittels Wohnraumschutzgesetz vertuschen. Vermieter in Hamburg müssen vermieten, dürfen Wohnungen nicht leerstehen lassen, noch abreissen, noch nicht renovieren.

Das Grundgesetz, Unverletzlichkeit der Wohnung, ist für Vermieter eingeschränkt, wenn städtische Beamte meinen, die Immobilie des Vermieters bei Tag und Nacht und UNANGEMELDET kontrollieren zu müssen. Es reicht der Verdacht, dass eine Wohnung leer steht, oder als Büro,Praxis oder Ferienwohnung genutzt wird.

§ 13 Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz:
"Besteht begründeter Verdacht, dass Wohnraum entgegen § 6 unzulässig benutzt wird, nach § 7 überbelegt ist oder ohne Genehmigung nach § 9 nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, sind die Beauftragten der zuständigen Behörde auch ohne Ankündigung jederzeit zum Betreten berechtigt."

§ 16 Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz:
"Durch dieses Gesetz wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) eingeschränkt."

In Hamburg werden aufgrund derartiger Gesetze Wohnungen immer knapper werden. Zumal die Hamburger SPD sogar fordert, dass Wohnungen, die länger als 3 Monate leerstehen, von der Stadt vermietet werden dürfen und die Stadt Hamburg den Mieter für den Immobilienbesitzer aussuchen darf.


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BeitragVerfasst: 07.05.12, 16:55 
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Chaos2012 hat geschrieben:
Wieso Kalkulation ? Es gibt deutschlandweit Vergleichsmieten, Mietspiegel und Mieten dürfen nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz der Vergleichsmiete übersteigen. Da brauch man als Vermieter gar nicht zu "kalkulieren". Alle orientieren sich an den Mietspiegeln, on kostendeckend oder nicht.
:?:

ein vermieter, der nicht kalkuliert, überlebt nur, wenn das was er bekommt in jedem falle reicht.
so scheint es sich mit den sozialsätzen zu verhalten und deshalb wohl die klagerei.

wenn die betriebswirtschaftlich sinnvolle miete unter der des mietspiegels liegt, mag das ja noch angehen.
dann kann man seinen beitrag zur kappung der sozialausgaben leisten und nicht nehmen, was das amt bezahlt, sondern was kostendeckend plus eine anständige rendite ist.
wenn sie drüber liegt, helfen einem auch die sozialsätze nicht vor der pleite.


PS: mietspiegel dienen zur ermittlung der "ortsüblichen vergleichsmiete", geben sie also wieder.

_________________
juggernaut
Redfox hat geschrieben:
Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.


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BeitragVerfasst: 08.05.12, 19:20 
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Guten Tag,

Bitte antwortet doch mal auf den Beitrag von Chaos. Es ist hier doch ein Rechtsforum. Lässt euch die Aufhebung der "Unverletzlichkeit der Wohnung" sowie die jederzeitige und auch unangemeldete Kontrolle von Wohnungen in Hamburg sprachlos ?

Wildfremde Beamte in Hamburg dürfen also, was der Vermieter selber nur nach Anmeldung etc darf ?

Mir ist ein Fall in Hamburg bekannt, da sind drei städtische Beamte nachts um 0:30 Uhr gekommen, klingelten beim Mieter ( der Vermieter wusste von nichts ) und durchsuchten die Wohnung, um zu ermitteln, ob der Mieter dort immer wohnt oder nur eine Ferienwohnung gemietet hatte.

In einem anderen Fall wurden mehrere Büros eines Fewo-Vermieters von Beamten durchsucht, um zu ermitteln, ob dieser langfristige oder kurzfristig ( als Ferienwohnung) vermietet.

Hausdurchsuchungen und Beschlagnahmen nur wegen einer Ordnungswidrigkeit!

Gruss

KlausP.


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BeitragVerfasst: 08.05.12, 21:52 
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Themenstarter
KlausP. hat geschrieben:

Es ist hier doch ein Rechtsforum. Lässt euch die Aufhebung der "Unverletzlichkeit der Wohnung" sowie die jederzeitige und auch unangemeldete Kontrolle von Wohnungen in Hamburg sprachlos ?

Wildfremde Beamte in Hamburg dürfen also, was der Vermieter selber nur nach Anmeldung etc darf ?


Man muss sich ob dieser Tatsachen nicht um den Blutdruck der hiesigen Forumsteilnehmer sorgen, denn entsprchend der herrschenden Rechtsmeinung wird sowieso das Eigentumsrecht als minderes Grundrecht betrachtet, das fast schon ein Gnadenrecht ist, dass der Staat nach Belieben wieder einkassieren kann, wenn er es für nötig hält.

KlausP. hat geschrieben:
Mir ist ein Fall in Hamburg bekannt, da sind drei städtische Beamte nachts um 0:30 Uhr gekommen, klingelten beim Mieter ( der Vermieter wusste von nichts ) und durchsuchten die Wohnung, um zu ermitteln, ob der Mieter dort immer wohnt oder nur eine Ferienwohnung gemietet hatte.

RUfen die die Polizei, wenn der Bewohner keine Lust auf DUrchsuchungen hat oder haben die selbst Schlagstöcke dabei?
Brechen die die Tür auf, wenn ihnen niemand öffnet?


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BeitragVerfasst: 09.05.12, 08:06 
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Themenstarter
KlausP. hat geschrieben:
Mir ist ein Fall in Hamburg bekannt, da sind drei städtische Beamte nachts um 0:30 Uhr gekommen, klingelten beim Mieter ( der Vermieter wusste von nichts ) und durchsuchten die Wohnung, um zu ermitteln, ob der Mieter dort immer wohnt oder nur eine Ferienwohnung gemietet hatte.


Die haben anscheinend völlig rechtens gehandelt:
http://www.landesrecht.hamburg.de/jport ... 1P13&st=lr
"(2) Besteht begründeter Verdacht, dass Wohnraum entgegen § 6 unzulässig benutzt wird, nach § 7 überbelegt ist oder ohne Genehmigung nach § 9 nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, sind die Beauftragten der zuständigen Behörde auch ohne Ankündigung jederzeit zum Betreten berechtigt."

Ich glaub von sowas kann die Polizei nur träumen. Begründeter Verdacht genügt für Durchsuchung und ob begründeter Verdacht vorliegt, entscheidet die Behörde erstmal selber.

Die Polizei hingegen kann ohne Richter nur bei Gefahr im Verzug durchsuchen.

Vermutlich ist zu fürchten, dass der Wohnungsbesitzer die Wohnung, die er so eingerichtet hat, dass sie über einen längeren Zeitraum als Ferienwohnung, Büro nutzbar ist bzw. überbelegt sein kann bzw. leer stehen kann geschwind innerhalb von 24 Stunden umbaut und die aktuellen Nutzer ohne dass die meckern auf die Strasse setzt, so dass keine Beweise mehr für die Zweckentfremdung bleiben und aus diesem Grund ist zur Abwendung der Gefahr von Beweismittelvernichtung die 24 Stunden Verzögerung, die man für einen Richterbeschluss bräuchte, wirklich nicht hinnehmbar - die Handwerker in Hamburg scheinen echt fix zu arbeiten.


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BeitragVerfasst: 14.05.12, 09:59 
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Guten Tag,

Es geht noch doller in Hamburg!

Ich vermietete Ferienwohnungen in Hamburg. Die Behörde forderte mich ultimativ auf, binnen 4 Wochen nur noch langfristig zu vermieten und Mietverträge vorzulegen.

Glücklicherweise fand ich schnell Mieter, die möbliert für 12 Monate mieteten.

Von den Hamburger Beamten erhielt ich über meinen Anwalt als Antwort:

"Aufgrund der von Ihnen vorgelegten Mietverträge werden vorerst keine weiteren Massnahmen nach dem HmbWoSchG gegenüber Ihren Mandanten verfolgt werden.

Da es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, ist jedoch eine Vermietung danach von Ihrem Mandanten erneut nachzuweisen.

Das Fachamt für Verbraucherschutz behält sich vor, die Wiederzuführung der Wohnung zu dauerhaften Wohnzwecken in regelmässigen Zeitabständen durch eine unangemeldete Besichtigung vor Ort und Befragung der Mieter sowie Recherchen im Internet erneut zu überprüfen."

Was meint ihr, wie meine Mieter es finden, wenn unangemeldet Beamte klingeln und die Mietwohnung besichtigen wollen ?

Mein Anwalt ist empört, dass ich als Vermieter auch noch nachweisen muss, dass vermietet ist und wie !

Wer Geld zum Investieren hat, möge bloss die Finger von Hamburg lassen.


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BeitragVerfasst: 14.05.12, 11:07 
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hamburg12 hat geschrieben:
Was meint ihr, wie meine Mieter es finden, wenn unangemeldet Beamte klingeln und die Mietwohnung besichtigen wollen ?


Lustig finden sie es bestimmt dann erst, wenn sie wissen das ein "Nein, meine Wohnung ist zu unaufgeräumt/3 meiner Partygäste von gestern abend haben ihre Kleidung noch nicht wiedergefunden/keine Zeit, muss jetzt gehen." eigentlich bis zu 50000 Euro kosten kann.

Brechen die eigentlich die Türen auf, wenn niemand da ist?

hamburg12 hat geschrieben:
Mein Anwalt ist empört, dass ich als Vermieter auch noch nachweisen muss, dass vermietet ist und wie !


Warum sollte er?
GG14 schreibt schließlich vor, dass man das Eigentum so zu nutzen hat, wie es dem Allgemeinwohl, also dem was die Parlamentsmehrheit gerade festlegt, dient.
Entscheidend ist dmit sein Eigentum in einem Bereich zu haben, der entweder von den Politikern geliebt wird oder beim regulieren ausreichend vergessen wurde.

hamburg12 hat geschrieben:
Wer Geld zum Investieren hat, möge bloss die Finger von Hamburg lassen.

In Anbetracht der momentanen Umfrageergebnisse ist vielleicht nicht nur Hamburg zu meiden.


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BeitragVerfasst: 14.05.12, 11:15 
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hamburg12 hat geschrieben:
Wer Geld zum Investieren hat, möge bloss die Finger von Hamburg lassen.

Jetzt mal von "Ich will mit meinen Wohnungen machen was ich will" abgesehen:
Was spricht dagegen in Hamburg billige Wohnungen zu bauen und (als Wohnung dauerhaft) zu vermieten? Die Nachfrage scheint hoch zu sein, so dass man sehr sicher vermietet kriegt, oder?

Und die Kontrollen werden schon nicht so häufig vorkommen/nicth so nervig zu sein, sonst machen sich die einführenden/beibehaltenden Politiker bei den kontrollierten ja ziemlich schnell ziemlich unbeliebt oder?


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BeitragVerfasst: 14.05.12, 18:36 
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Zitat:
Was spricht dagegen in Hamburg billige Wohnungen zu bauen und (als Wohnung dauerhaft) zu vermieten?

Bei der dort vorherschenden Rechtslage würde ich mir das als Investor zweimal überlegen...

_________________
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.


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BeitragVerfasst: 14.05.12, 21:34 
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Themenstarter
Andreas Hüttig hat geschrieben:
Was spricht dagegen in Hamburg billige Wohnungen zu bauen und (als Wohnung dauerhaft) zu vermieten? Die Nachfrage scheint hoch zu sein, so dass man sehr sicher vermietet kriegt, oder?


Wenn man die Miete der Nachfrage nach festlegen dürfte, wäre das kein Problem. Aber das darf man ja auch nicht.

Und für Wohnungen und Häuser ist es relevant, was die nächsten 20-30 Jahre passiert. Wenn man jetzt so getriezt wird, hat man einfach keine Sicherheit, was in 20 Jahren sein wird. Solche Unsicherheiten und Risiken gleicht man normalerweise aus, indem man die Rendite hochschraubt. Aber das geht ja nicht, siehe oben.

Habe 2 Wohnungen in Hamburg Alsterdorf rausgesucht, eine Miete 5 Zimmer, 97 QM, 1200 Kaltmiete. Die andere Kauf, 82 QM, 3 Zimmer, 199000. (Die Häuser sehen sich so ähnlich, dass es zum selben Baugebiet gehören könnte)
Für die 82 QM, 3 Zimmer kann man nicht mehr als 1000 kalt nehmen. Folglich legt man 210000 hin (Makler und sonstiger nebenkostenkram), um im Jahr 12000 Kaltmiete zu erhalten. 5.5% auf den ersten Blick. Man kann es durch steuerliches Absetzen vielleicht noch steigern. Dagegen rechnen muss man aber den Arbeitsaufwand/Ärger den man hat (Mieter auswählen, Nebenkostenabrechnungen, Risiko von Leerständen bei Mieterwechsel, Messirisiko, Prozessrisiko, schlechte Nachbarn, die Mieter vergraulen, Eigentümerversammlungen besuche, Renovierungen organisieren).
Das ist nicht so rosig.

Bei Schiffsfonds z.b. kann man 6.5-7.5% kriegen, wenns gut läuft, und muss sich eigentlich gar nicht damit beschäftigen außer mal ein Brief im Jahr. Risiken Wechselkurse und Wirtschaftsflauten (aber die können auch bei Mietern Probleme machen, die arbeitslos werden, nicht zahlen, aber auch nicht ausziehen) und Betrug durch die Fondsgesellschaft. Da kann die Sicherheit, da einem so ziemlich wurscht ist, was der Hamburger Senat oder Bhörden ausbrüten, die Investitionsentscheidung einfach machen.


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BeitragVerfasst: 15.05.12, 06:48 
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Hi,

Guter Beitrag,Carn.

Nur alle Rendite-Überlegungen kann der Mieter sehr schnell zunichte machen.

Z.B. indem er nicht lüftet und dann wegen "gesundheitsgefährender" Schimmelbldung die Miete mindert.

Oder der Mieter sprüht nachts Graffiti an die Fassade - schon hat er nach unserer Rechtsprechung ein Recht, die Miete zu mindern.

Es soll Fälle geben, wo der Vermieter das Graffiti gerade entfernt hatte und sodann nächtens wohl der Mieter erneut rumsprüht. Einzig mit dem Hintergedanken, so die Miete wegen des Graffitis mindern zu dürfen.

So wird jede Renditeüberlegung hinfällig.


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BeitragVerfasst: 21.05.12, 10:56 
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@KlausP.

Ich hab nur so vor mich hingeschätzt.

Was für eine reale Rendite hat man denn als Vermieter?
Was für eine reale Rendite hat man, wenn man jede Stunde, die man sich mit dem Mietobjekt beschäftigen muss als
-10Euro anrechne und wenn man das Proessrisiko miteinpreist (also z.b. jedes 30. Mietverhältnis mündet in Rechtsstreit mit einem mittleren auf Mietdauer umgerechneten Schaden von X Euro/Jahr -> jährliche Einnahmen real um X/30 wegen Rücklagenbildung geringer -> entsprechend geringere Rendite) und gleichzeitigt mal darauf wettet, dass die Wohnungspreise weiter steigen?

Hier noch ein Artikel, der belegt, dass Gesetze sehr wohl Vermieter regelrecht verjagen lönnen und es damit zu einem Wohnungsverfall und einer Abnahme an Mietangeboten kommt:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/im ... 58552.html

"Eine Zwangsräumung müssen sie nicht fürchten. Für das Haus mit 1610 Quadratmetern Grundfläche erhält Palma insgesamt 1100 Euro an Miete. „Ich habe sechs Jahre prozessiert und Tausende Euro für Anwälte ausgegeben, um die Mietverträge zu kündigen, da die Mieter nichts oder wenig bezahlen“, sagt die 78-Jährige. „Solche Probleme will doch niemand kaufen.“

Mit neuen Gesetzen, die im März vorgestellt werden sollen, will die Regierung nun gegensteuern. Neuerungen sind dringend notwendig: Zwar wurde 1981 die Mietpreisbindung abgeschafft und es 1990 Vermietern ermöglicht, zeitlich begrenzte Mietverträge abzuschließen. Doch das gilt nur für neue Verträge. Für mehr als die Hälfte der portugiesischen Immobilien gelten noch die alten Gesetze. Die meisten Hausbesitzer müssen sich also mit unendlichen Laufzeiten und Mieten abfinden, die entweder gar nicht steigen dürfen oder nur der Inflation angepasst werden können, erklärt Miguel Marques dos Santos, ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt bei der Kanzlei Garrigues in Lissabon. Noch nicht einmal mit dem Tod des Mieters endet einer dieser alten Mietverträge, da sie an Kinder, Ehepartner oder die Eltern vererbt werden können."
"Fehlende Anreize für Investitionen in Renovierungen haben deshalb dazu geführt, dass Mietwohnungen im Land chronisch knapp sind – sie machen weniger als 20 Prozent des Wohnungsmarkts aus, erklärt Menezes Leitao. Dadurch waren die Menschen gezwungen, Wohnungen zu kaufen – was wiederum die Immobilienpreise und das Schuldenniveau des Landes hochgetrieben hat. "

Mieterschutzgesetze können also sehr wohl den Vermietern die Lust nehmen, Wohnungen zu vermieten.
Die Hamburger Gesetze sind natürlich weniger schlimm. Jedoch könnten sie langfristig ahnliche Konsequenzen haben, wenn die Hamburger weiterhin so vermieterfeindlich eingestellt sind.

(Und noch was anderes erschreckendes stelle ich aufgrund des Artikels fest, was ich immer wieder bemerke:
Egal wie dämlich deutsche politische Entscheidungen sind, wenn man nur einen Vergleich mit anderen Ländern macht, sind politische Entscheidungen in D von hervorragender Qualität, z.b. käme selbst die Hamburger SPD nicht auf die dämliche Idee Mieten vollkommen einzufrieren, selbst ein Olaf Scholz ist im internationalen Vergleich ein kompetenter Politiker.)


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