Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
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Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Hallo zusammen,
Mieter A hat vor einigen Tagen eine Nebenkostenabrechnung eines Mehrfamilienhauses (8 Parteien, 19 Bewohner) erhalten. Diese enthält sehr hohe Kosten für Wasser und Abwasser (Vorjahr: rd. 1.400 €; akt. Jahr: rd. 12.000 €). Laut Hausverwaltung liegt kein Fehler vor.
Daraufhin haben sich die Mieter auf Fehlersuche begeben. Ein tatsächlicher Mehrverbrauch der rund 2.000 Kubikmeter Wasser ist ausgeschlossen. Im Vergleich mit vorhergehenden Abrechnungen fiel auf, dass die Wasser-/Abwasserkosten bis vor sechs Jahren rund 3.500 € pro Jahr betrugen. Danach halbierten sich diese Kosten plötzlich. Dies blieb bis zum Vorjahr in etwa konstant. Der Zählerstand wurde jährlich durch Mieter B telefonisch übermittelt. Dieser ist nun schwer erkrankt, so dass keine Auskünfte bzgl. einer Dokumentation o.ä. möglich sind. Im aktuellen Jahr wurde der Zählerstand dann per Foto durch Mieter C übermittelt, woraus sich die hohe Forderung ergibt. Werden die Kosten seit der Halbierung zusammen mit der aktuellen Forderung gemittelt, so ergeben sich in etwa die durchschnittlichen Kosten rd. 3.500 €/a.
Die Hausverwaltung legt nun in der Abrechnung die Kosten von 12.000 € auf die aktuellen Mieter um, die alle unterschiedlich lang in diesem Haus wohnen (2-30 Jahre). Wird nun unterstellt, dass tatsächlich eine Rechnung des Versorgers über rd. 12.000 € aus dem aktuellen Jahr existiert, es sich also um Fehlablesungen/-übermittlungen zw. Ableser und Hausverwaltung oder Hausverwaltung und Versorger über einen Zeitraum von mindestens vier Jahren handelt, ist die Frage, wer dafür aufkommen muss.
Wer ist für eine (dauerhaft) falsche Ablesung durch Mieter B verantwortlich?
Hätten der Hausverwaltung/dem Vermieter die zu geringen Verbräuche über mehrere Jahre nicht auffallen müssen und hätten diese dann nicht umgehend reagieren müssen?
Dürfen die Kosten, die vermutlich über Jahre angefallen sind, auf die aktuellen Mieter umgelegt werden, wenn der Versorger diese auch erst in diesem Jahr „nachberechnet"?
Gibt es in dieser Konstellation eine Verjährung (ggf. auch zw. Vermieter und Versorger)?
Wer ist in hier in der Beweispflicht (Die Argumentation der Mieter stützt sich auf durchaus plausible Indizien, direkte Nachweise sind allerdings schwer zu erbringen)?
Danke für die Hilfe.
Mieter A hat vor einigen Tagen eine Nebenkostenabrechnung eines Mehrfamilienhauses (8 Parteien, 19 Bewohner) erhalten. Diese enthält sehr hohe Kosten für Wasser und Abwasser (Vorjahr: rd. 1.400 €; akt. Jahr: rd. 12.000 €). Laut Hausverwaltung liegt kein Fehler vor.
Daraufhin haben sich die Mieter auf Fehlersuche begeben. Ein tatsächlicher Mehrverbrauch der rund 2.000 Kubikmeter Wasser ist ausgeschlossen. Im Vergleich mit vorhergehenden Abrechnungen fiel auf, dass die Wasser-/Abwasserkosten bis vor sechs Jahren rund 3.500 € pro Jahr betrugen. Danach halbierten sich diese Kosten plötzlich. Dies blieb bis zum Vorjahr in etwa konstant. Der Zählerstand wurde jährlich durch Mieter B telefonisch übermittelt. Dieser ist nun schwer erkrankt, so dass keine Auskünfte bzgl. einer Dokumentation o.ä. möglich sind. Im aktuellen Jahr wurde der Zählerstand dann per Foto durch Mieter C übermittelt, woraus sich die hohe Forderung ergibt. Werden die Kosten seit der Halbierung zusammen mit der aktuellen Forderung gemittelt, so ergeben sich in etwa die durchschnittlichen Kosten rd. 3.500 €/a.
Die Hausverwaltung legt nun in der Abrechnung die Kosten von 12.000 € auf die aktuellen Mieter um, die alle unterschiedlich lang in diesem Haus wohnen (2-30 Jahre). Wird nun unterstellt, dass tatsächlich eine Rechnung des Versorgers über rd. 12.000 € aus dem aktuellen Jahr existiert, es sich also um Fehlablesungen/-übermittlungen zw. Ableser und Hausverwaltung oder Hausverwaltung und Versorger über einen Zeitraum von mindestens vier Jahren handelt, ist die Frage, wer dafür aufkommen muss.
Wer ist für eine (dauerhaft) falsche Ablesung durch Mieter B verantwortlich?
Hätten der Hausverwaltung/dem Vermieter die zu geringen Verbräuche über mehrere Jahre nicht auffallen müssen und hätten diese dann nicht umgehend reagieren müssen?
Dürfen die Kosten, die vermutlich über Jahre angefallen sind, auf die aktuellen Mieter umgelegt werden, wenn der Versorger diese auch erst in diesem Jahr „nachberechnet"?
Gibt es in dieser Konstellation eine Verjährung (ggf. auch zw. Vermieter und Versorger)?
Wer ist in hier in der Beweispflicht (Die Argumentation der Mieter stützt sich auf durchaus plausible Indizien, direkte Nachweise sind allerdings schwer zu erbringen)?
Danke für die Hilfe.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Ich mag diese Liste ergänzen: Hätten den langjährigen Mietern die zu geringen Verbräuche nicht auffallen müssen und hätten diese dann nicht umgehend reagieren müssen?petpen1709 hat geschrieben:(..)Hätten der Hausverwaltung/dem Vermieter die zu geringen Verbräuche über mehrere Jahre nicht auffallen müssen und hätten diese dann nicht umgehend reagieren müssen?(..)
Denn Sie schreiben ja selbst
petpen1709 hat geschrieben:(..)Im Vergleich mit vorhergehenden Abrechnungen fiel auf, dass die Wasser-/Abwasserkosten bis vor sechs Jahren rund 3.500 € pro Jahr betrugen. Danach halbierten sich diese Kosten plötzlich.(..)
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Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Es hätte auffallen können, allerdings ist es vermutlich nicht die Aufgabe der Vermieter, da ihnen erstmal keine Belege vorliegen. Dies führt jedoch eher nicht zur Klärung der Sachverhaltes.
Nehmen wir an, Mieter A wohnt erst zwei Jahre im Haus. Er kennt also die Höhe der NK der vergangenen Jahre nicht.
Nehmen wir an, Mieter A wohnt erst zwei Jahre im Haus. Er kennt also die Höhe der NK der vergangenen Jahre nicht.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Aber A hat das Wasser in der nun ermittelten und jetzt abgerechneten Menge verbraucht. Zumindest in den zwei Jahren. Dies aber nur am Rande.
Generell ist sicher erstmal auf
Vielleicht hat einer der Mitforenten noch eine andere Meinung.
Generell ist sicher erstmal auf
abzustellen. Die Fehler des B als Erfüllungsgehilfen dürfte der Vermieter sich als Verschulden anrechnen lassen müssen. So zumindest meine Sicht.§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB hat geschrieben:Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Vielleicht hat einer der Mitforenten noch eine andere Meinung.
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Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Das verstehe ich nicht ganz. A soll (vermutlich) das nach Köpfen umgelegte Wasser der letzten 5 Jahr zahlen,obwohl er nur zwei Jahre da wohnt. Eine genaue Ermittlung ist nicht möglich, da nur ein Zähler vorhanden ist. Die einzig faire Lösung wäre die Addition aller Kosten der letzten Jahre und eine Verteilung nach Personentagen.webelch hat geschrieben:Aber A hat das Wasser in der nun ermittelten und jetzt abgerechneten Menge verbraucht. Zumindest in den zwei Jahren. Dies aber nur am Rande.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Deswegen erwähnte ich dies nur am Rande und mag auf meinen zweiten Absatz verweisen.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Man sollte dann aber auf jeden Fall nach Geschlecht unterscheiden. Ich verwalte unter anderem die Abrechnung/Umlage eines abzurechnenden Wasserhauptzähler auf x Haushalte die alle einen eigenen Zähler haben. Was fällt auf. Haushalte mit einem hohen Frauenanteil verbrauchen deutlich mehr Wasser pro Person. Wie kommt das nur? (Vermutet hätte das vermutlich niemand)Die einzig faire Lösung wäre die Addition aller Kosten der letzten Jahre und eine Verteilung nach Personentagen.
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.
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Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Wie werden die Kosten denn in den Abrechnungen verteilt? Ich gehe mal von einer Verteilung nach Anteil an der Fläche aus, oder?petpen1709 hat geschrieben:Eine genaue Ermittlung ist nicht möglich, da nur ein Zähler vorhanden ist. Die einzig faire Lösung wäre die Addition aller Kosten der letzten Jahre und eine Verteilung nach Personentagen.
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Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Nein, die Kosten werden nach Personentagen umgelegt.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Dann ist doch alles gut. Und den zweiten Absatz meines Posts haben Sie mittlerweile gelesen?
webelch hat geschrieben:(..)
Generell ist sicher erstmal aufabzustellen. Die Fehler des B als Erfüllungsgehilfen dürfte der Vermieter sich als Verschulden anrechnen lassen müssen. So zumindest meine Sicht.(..)§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB hat geschrieben:Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
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Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Ja, hab ich. Danke. Das klingt auch gut.
Nochmals zur Umlage: Da nur aktuelle Mieter und das aktuelle Jahr betrachtet werden, ist es leider nicht gut. A muss so 3/19 der "nachberechneten" Kosten der letzten Jahre tragen. Gut ist es erst, wenn der Betrachtungszeitraum ausgeweitet wird. Aber vielleicht kommt es ja so.
Nochmals zur Umlage: Da nur aktuelle Mieter und das aktuelle Jahr betrachtet werden, ist es leider nicht gut. A muss so 3/19 der "nachberechneten" Kosten der letzten Jahre tragen. Gut ist es erst, wenn der Betrachtungszeitraum ausgeweitet wird. Aber vielleicht kommt es ja so.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
webelch hat geschrieben: Die Fehler des B als Erfüllungsgehilfen dürfte der Vermieter sich als Verschulden anrechnen lassen müssen. So zumindest meine Sicht.
Ob sich hier Mieter B oder der Vermieter ein Verschulden anrechnen lassen muß wäre erst meine 2 frage
Ist es Beweisbar das hier Irgendjemand einen Fehler gemacht hat ?
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Wieso Fehler?
Im Innenverhältnis Hausbesitzer/Vermieter vs. Versorger gab es max. eine fehlerhafte Abrechnung die jetzt ausgeglichen wurde.
Problem des Vermieters ist es nun, wie er dies gegenüber seinen Mietern wieder gerade zieht ohne jemanden zu übervorteilen bzw. jemanden zu benachteiligen.
Im Innenverhältnis Hausbesitzer/Vermieter vs. Versorger gab es max. eine fehlerhafte Abrechnung die jetzt ausgeglichen wurde.
Problem des Vermieters ist es nun, wie er dies gegenüber seinen Mietern wieder gerade zieht ohne jemanden zu übervorteilen bzw. jemanden zu benachteiligen.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.
Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe
Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Meiner Meinung nach sollte erst mal geklärt werden, welche Zählerstände nun stimmen oder ob es vielleicht einen technischen defekt gab. Dass 4 Jahre lang falsch abgelesen wurde ist eigentlich kaum vorstellbar. Dass mal eine 3 und eine 8 verwechselt wurde - schön, kann ev. passieren. Aber spätestens im nächsten Jahr bei anderen Ziffern fällt das auf. Dann hat man nicht jahrelang dieselben Verbräuche. Wie ist der Unterschied in m³?
Haben sich die Mieter mal die Rechnungen der letzten Jahre zeigen lassen und die darauf stehenden Zählerstände / Verbräuche? Auf den Rechnungen steht normal auch drauf, ob die Zählerstände abgelesen oder geschätzt wurden. Falls natürlich jahrelang nur geschätzt wurde (zu gering) kann so ein Rückstand schon auflaufen. Haben die Mieter jetzt mal im laufenden Betrieb abgelesen und linear hochgerechnet, was für ein Verbrauch in diesem Jahr erreicht werden könnte? Ist das dann so wie im (teuren) Vorjahr oder so wie in den konstanten 4 Jahren vorher? Und es ist ausgeschlossen, dass es irgendwo einen Rohrbruch gibt nach der Wasseruhr? Sowas hatte ich auch mal, da war die Leitung zwischen Vorderhaus- und Hinterhaus im Erdreich durchgerostet und das hat monatelang niemand mitbekommen.
Haben sich die Mieter mal die Rechnungen der letzten Jahre zeigen lassen und die darauf stehenden Zählerstände / Verbräuche? Auf den Rechnungen steht normal auch drauf, ob die Zählerstände abgelesen oder geschätzt wurden. Falls natürlich jahrelang nur geschätzt wurde (zu gering) kann so ein Rückstand schon auflaufen. Haben die Mieter jetzt mal im laufenden Betrieb abgelesen und linear hochgerechnet, was für ein Verbrauch in diesem Jahr erreicht werden könnte? Ist das dann so wie im (teuren) Vorjahr oder so wie in den konstanten 4 Jahren vorher? Und es ist ausgeschlossen, dass es irgendwo einen Rohrbruch gibt nach der Wasseruhr? Sowas hatte ich auch mal, da war die Leitung zwischen Vorderhaus- und Hinterhaus im Erdreich durchgerostet und das hat monatelang niemand mitbekommen.
Re: Nebenkosten - Plötzlich sehr hohe Wasserkosten
Ist es nicht zwingend dass man die Zählerstände notiert, wenn man eine Wohnung vermietet? Zu klären bleibt wer hier in die Pflicht genommen wird, derjenige wird wohl auch haften müssen.
Ich bezweifle dass man als Mieter für Fehler des Vermieters haften muss.
Ich bezweifle dass man als Mieter für Fehler des Vermieters haften muss.
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