Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

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wildmom77
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Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von wildmom77 »

Hallo Kommune :!: :!:

Ich komm direkt zur Sache :lachen:

Es ergibt sich folgende Konstellation aus 3 Personen

VM= Vermieter & Eigentümer d. Wohnung
M = Mieter & Stiefvater v. UM
UM = Untermieter & Stiefsohn
FR = Frau des Untermieter´s

UM hatte vor einigen Jahren finanz. Probleme und so war es ihm schwierig eine geeignete Wohnung für sich anzumieten.
Bei einer Wohnungsbesichtigung die M für UM organisiert hatte, trat M an den VM heran um zu erfragen, ob dieser sich vorstellen könne, das der Mietvertrag zwischen VM und M geschlossen wird und M dann an seinen Stiefsohn das Mietobjekt untervermietet.
VM war einverstanden und die Mietverträge zwischen den jeweiligen Parteien kamen zustande.

Das Mietverhältniss bestand 8 Jahre und verlief all die Jahre für alle Parteien völlig störungsfrei und ohne Probleme.

Bis zu jenem Tag vor knapp 3 Monaten !!! :-?
UM ist mittlerweile finanz, stabilisiert und hat zwischenzeitlich auch geheiratet. Mit dem kleinen Unterschied, das seine Frau noch ihre Wohnung hat u. er seine genauso.
Beide waren seit Monaten auf Wohnungssuche !!!
UM hatte bis dato weder schriftl. noch mündlich eine Kündigung in Richtung seines VM´s ausgesprochen :!: :!: :!:

Und jetzt kommt´s :shock:
Ende Juni flatterte von allen Beteiligten VM die Kündigung d. Mietobjektes ein.
Der M hatte seinem VM fristgerecht zum 01.09 gekündigt, OHNE vorher seinen UM in Kentniss darüber zu setzen.
Tagsdarauf kam M zu UM nach Hause und überreichte diesem einen Brief mit folgendem Inhalt:

" Kündigung Mietobjekt H****str. **, 8**** H.
Sehr geehrter Herr P.
Ich bestätige ihnen hiermit den Erhalt Ihrer Kündigung d. Mietvertrages zum 31.08.2017 für das Mietobjekt H****str..... "

UM hat bei seinem VM u. Stiefvater NIE eine Kündigung ausgesprochen !
Weder schriftlich noch mündlich hat UM eine Kündigung in Richtung seines VM ausgesprochen.
Ergo besteht dieser Mietvertrag noch für den UM.

Der M mag zwar seinem VM fristgerecht zum 31.08. gekündigt haben, aber eine Kündigung seitens d. UM an d. Siefvater gibt es nicht & gab es nie :!: :!: :!:
Stiefvater u. Stiefsohn sind sich seit einigen Monaten nicht mehr " ganz grün "
In einem TelefonGespräch zwischen FR u. d. Mutter d. UM bekam der Stiefvater mit, das FR u UM eine Wohnungsbesichtigung hätten und dieser evtl. zeitnah ausziehen könnte:
Dieses Telefonat nahm M zum Anlass u. kündigte einfach seinen bestehenden Mietvertrag zum VM, setzte daraufhin eigenmächtig ein Schreiben auf, das er seinem UM persönlich übergab, mit bereits oben zitiertem Inhalt.

Wie ist in diesem Fall die Rechtslage, liebe Community ?

Der M hat seinen Mietvertrag mit dem VM fristgerecht zum 31.08 gekündigt und VM hat bereits zum 01.09.einen neuen Mieter.
Was ist aber mit dem UM der nie seinen Mietvertrag gekündigt hat ?

- Wie verhält sich das Ganze für alle Beteiligten ? Vor Allem aus rechtlicher Sicht.
- Was ist mit dem UM ? Er hat nie gekündigt und man verlangt von ihm auszuziehen.
- Was ist mit dem VM der bereits neu vermietet hat ?

Wie sind die rechtlichen Konsequenzen für jeden EInzelnen ?
Speziell für den UM stellt sich die Frage.
Und ganz zu Schweigen vom neuen MIeter. Der ist natürlich mittlerweile im Besitz eines Mietvertrages, Beginn 01.09.

Bitte klärt uns über die Rechtslage auf. Vor allem was den UM betrifft.

Danke für eure Zeit und das Lesen.

Falls Fragen auftauchen oder etwas unklar erscheint, bitte fragt mich.

LG :engel:
Dany
Auf einer Skala von 1 bis muede, bin Ich heute Dornroeschen !
winterspaziergang

Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von winterspaziergang »

Wer wieso die Wohnung angemietet hat und wer wie auf Wohnungssuche ist, ist ebenso unerheblich, wie die Familienverhältnisse und ob die Vater und Stiefsohn sich mögen oder nicht.

Das wesentliche:
Ein Mieter hat einen Untermieter. Er kündigt seine Wohnung, bekommt die Bestätigung vom Vermieter. Er kündigt aber nicht seinem Untermieter.
Wie ist nun die Rechtslage?

Der Vermieter hat eine gekündigte Wohnung. Mit dem Untermieter hat er keinen Vertrag. Er kann diese Wohnung neu vermieten.

Da der bisherige Mieter sie nicht geräumt hat- sein Untermieter ist ja drin- kann dies eine Reihe von Kosten für den bisherigen Mieter verursachen.
Hierzu zählen auch alle Kosten, die der neue Mieter dem Vermieter, der ihm nicht vertragsgemäß die Wohnung zur Verfügung stellen kann.

Der bisherige Mieter, der untervermietet hat, hat insofern ein Problem, als dass er seinem Mieter noch kündigen müsste.
freemont
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von freemont »

winterspaziergang hat geschrieben:...

Der bisherige Mieter, der untervermietet hat, hat insofern ein Problem, als dass er seinem Mieter noch kündigen müsste.
Abgesehen davon, dass die Kündgungsfrist mindestens drei Monate sind.

Hat denn der (Unter-) Vermieter das erforderliche berechtigte Interesse, klassisch z.B. Eigenbedarf i.S. des § 573 BGB, das für die Wirksamkeit einer Kündigung erforderlich wäre?
winterspaziergang

Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von winterspaziergang »

freemont hat geschrieben:
winterspaziergang hat geschrieben:...

Der bisherige Mieter, der untervermietet hat, hat insofern ein Problem, als dass er seinem Mieter noch kündigen müsste.
Abgesehen davon, dass die Kündgungsfrist mindestens drei Monate sind.

Hat denn der (Unter-) Vermieter das erforderliche berechtigte Interesse, klassisch z.B. Eigenbedarf i.S. des § 573 BGB, das für die Wirksamkeit einer Kündigung erforderlich wäre?
das benötigt er nicht (siehe z.B. promietrecht), allerdings ist die KüFri länger als 3 Monate

Der Hauptmieter muss kein berechtigtes Interesse für die Kündigung nachweisen.
...
Für die Kündigung durch den Hauptmieter (Wohnungsgeber) gelten andere Kündigungsfristen:
Kündigungsfrist von sechs Monaten in den ersten fünf Jahren der Untermietzeit (die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich um zusätzlich weitere 3 Monate)
Nach einer Untermietzeit von fünf Jahren gilt für die Kündigung durch den Hauptmieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten und
nach einer Untermietzeit von acht Jahren eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
freemont
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von freemont »

winterspaziergang hat geschrieben:
freemont hat geschrieben:
winterspaziergang hat geschrieben:...

Der bisherige Mieter, der untervermietet hat, hat insofern ein Problem, als dass er seinem Mieter noch kündigen müsste.
Abgesehen davon, dass die Kündgungsfrist mindestens drei Monate sind.

Hat denn der (Unter-) Vermieter das erforderliche berechtigte Interesse, klassisch z.B. Eigenbedarf i.S. des § 573 BGB, das für die Wirksamkeit einer Kündigung erforderlich wäre?
das benötigt er nicht (siehe z.B. promietrecht), allerdings ist die KüFri länger als 3 Monate

Der Hauptmieter muss kein berechtigtes Interesse für die Kündigung nachweisen.
...
Für die Kündigung durch den Hauptmieter (Wohnungsgeber) gelten andere Kündigungsfristen:
Kündigungsfrist von sechs Monaten in den ersten fünf Jahren der Untermietzeit (die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich um zusätzlich weitere 3 Monate)
Nach einer Untermietzeit von fünf Jahren gilt für die Kündigung durch den Hauptmieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten und
nach einer Untermietzeit von acht Jahren eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.

Das sehen Sie falsch. Hier kündigt nicht der Wohnungsgeber, Eigentümer, Hauptvermieter. Der Unter-Vermieter hat gekündigt. Und damit treuwidrig sein eigenes Unvermögen herbeigeführt.

Und "Untermiete" im Rechtssinn liegt hier gar nicht vor, sondern Weitervermietung. Der Unter-Vermieter wohnt nicht in der Wohnung.

Es gilt § 573, nicht § 573a BGB.
SusanneBerlin
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von SusanneBerlin »

@winterspaziergang

Das Zitat in Ihrem letzten Beitrag mag für Fälle zutreffen, in denen Hauptmieter und Untermieter zusammen in einer Wohnung wohnen.

Wird die gesamte Wohnung untervermietet, dann gibt es keine "Erleichterte Kündigung des Vermieters" nach BGB § 573a Abs.2 ("für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung"). Das Verhältnis Hauptmieter zu Untermieter ist dann ein "ganz normales" Mietverhältnis mit dem Hauptmieter als Vermieter des Untermieters.

Man sollte sich schon mit der Rechtslage auseinandersetzen, bevor man ungeprüft irgendwas zitiert, nur weil in dem Text ein scheinbar passendes Stichwort (Untervermietung) vorkommt.
Grüße, Susanne
freemont
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von freemont »

SusanneBerlin hat geschrieben: ...
Man sollte sich schon mit der Rechtslage auseinandersetzen, bevor man ungeprüft irgendwas zitiert, nur weil in dem Text ein scheinbar passendes Stichwort (Untervermietung) vorkommt.

Wie ist denn nun die Rechtslage?
Bitte klärt uns über die Rechtslage auf. Vor allem was den UM betrifft.
winterspaziergang

Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von winterspaziergang »

SusanneBerlin hat geschrieben:@winterspaziergang

Man sollte sich schon mit der Rechtslage auseinandersetzen, bevor man ungeprüft irgendwas zitiert, nur weil in dem Text ein scheinbar passendes Stichwort (Untervermietung) vorkommt.
Ja, vielen Dank. Man kann andere übrigens auf einen Fehler oder Versäumnis hinweisen, ohne herablassend und unterstellend zu sein.

Im Übrigen sei zum Sachverhalt auf den § 546 II BGB hingewiesen.
winterspaziergang

Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von winterspaziergang »

freemont hat geschrieben:
Das sehen Sie falsch. Hier kündigt nicht der Wohnungsgeber, Eigentümer, Hauptvermieter. Der Unter-Vermieter hat gekündigt. Und damit treuwidrig sein eigenes Unvermögen herbeigeführt.
Vom einer Kündigung des Wohnungsgebers/Eigentümers, war nicht die Rede.
Der Hauptmieter, von dem die Rede ist, ist nicht der Hauptvermieter.
Und "Untermiete" im Rechtssinn liegt hier gar nicht vor, sondern Weitervermietung. Der Unter-Vermieter wohnt nicht in der Wohnung.
es ist trotzdem eine Untervermietung.
freemont
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von freemont »

winterspaziergang hat geschrieben:
freemont hat geschrieben:
Das sehen Sie falsch. Hier kündigt nicht der Wohnungsgeber, Eigentümer, Hauptvermieter. Der Unter-Vermieter hat gekündigt. Und damit treuwidrig sein eigenes Unvermögen herbeigeführt.
Vom einer Kündigung des Wohnungsgebers/Eigentümers, war nicht die Rede.
Der Hauptmieter, von dem die Rede ist, ist nicht der Hauptvermieter.
Und "Untermiete" im Rechtssinn liegt hier gar nicht vor, sondern Weitervermietung. Der Unter-Vermieter wohnt nicht in der Wohnung.
es ist trotzdem eine Untervermietung.

Am Besten denken Sie einfach noch mal in Ruhe darüber nach.
winterspaziergang

Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von winterspaziergang »

freemont hat geschrieben:
Am Besten denken Sie einfach noch mal in Ruhe darüber nach.
Wie ich Ihnen erkläre, dass Sie sich an falschen Wortklaubereien klammern? ach nee, die Sonne scheint heute und zur Ausgangsfrage ist doch eigentlich alles gesagt. :liegestuhl:
Jutta
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von Jutta »

Ich habe die Schilderung so verstanden, dass der Unter-Vermieter nicht seinem Untermieter gekündigt hat, sondern diesem eine Kündigungs-Bestätigung gegeben hat, so als ob er selber gekündigt hätte. Da denke ich, wenn es vor Gericht geht, müsste der Unter-Vermieter dann das Kündigungsschreiben vorlegen und da er das nicht kann, hat er dann das Problem.

Wobei ich mich schon frage, wenn der Vermieter inzwischen neu vermietet hat, ging das ganz ohne Besichtigung und daher am Untermieter vorbei oder wie?

Evtl. sollte der Untervermieter einfach die Wohnng räumen, um dem ganzen Ärger mit Klage, Gericht und dem zwangsläufigen Zerwürfnis mit dem Vater aus dem Weg zu gehen. Wie er schreibt, verfügt die Frau ja noch über ihre Wohnung und man ist eh auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Wenn das lediglich am Einlagern der Möbel scheitert, den Unter-Vermieter auf seine schlechte rechtliche Position hinweisen und einen finanziellen Ausgleich fordern.

Vielleicht ist es in diesem Fall einfach nervenschonender, dem Streit aus dem Weg zu gehen, ganz unabhängig von der rechlichen Betrachtung.
Gruß
Jutta
freemont
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von freemont »

Jutta hat geschrieben:...

Vielleicht ist es in diesem Fall einfach nervenschonender, dem Streit aus dem Weg zu gehen, ganz unabhängig von der rechlichen Betrachtung.
Das wird der Sache allerdings nicht gerecht. M haftet hier in voller Höhe auf Schadensersatz. Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des UM hat er nicht. Der hat allerdings sein Recht zum Besitz der Wohnung gegenüber dem VM verloren und kann von dem zur Räumung gezwungen werden.

Dass er seinen Mietvertrag nicht länger einhalten kann, hat aber der M zu vertreten. Er hat den Hauptmietverterag gekündigt, er haftet deshalb auf Schadensersatz. Dass der UM am Ende ausziehen muss, lässt sich nicht ändern. Aber der M muss ihn finanziell so stellen, als ob der Mietvertrag weiter bestehen würde. Das kann ganz schön teuer werden, das sind bei weitem nicht bloß die Einlagerungskosten. Hotel, Makler, Differenzschaden Kaution, Mietdifferenz auf Lebenszeit, Umzugskosten, Herrichtung der Ersatzwohnung, Anwaltskosten usf.

Einen Anwalt einzuschalten wäre hier ohnehin anzuraten. Da der UM durch seine Kündigung sein Unvermögen den Vertrag zu erfüllen vorsätzlich herbeigeführt hat, sind die Anwaltskosten, zunächst die Beratung, bereits jetzt vom Schadensersatz umfasst.

Dass der UM auf seinem Schaden sitzen bleibt, ist bei den o.g. Gegebenheiten nicht einzusehen.
arnau
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von arnau »

Es wurde hier noch gar nicht geklärt, wie das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter begründet wurde. Gibt es eine schriftliche vertragliche Vereinbarung? So wie sich das Arrangement anhört, könnte das nicht der Fall sein. Damit wäre UM doch in seiner rechtlichen Position geschwächt? Zwar könnte der VM immer noch Ansprüche gegenüber M geltend machen, wenn UM nicht zum gegebenen Zeitpunkt auszieht.
wildmom77
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Re: Eine nicht existierende Kündigung u. die Konsequenzen

Beitrag von wildmom77 »

arnau hat geschrieben:Es wurde hier noch gar nicht geklärt, wie das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter begründet wurde.
Zwischen allen Parteien gibt es je einen Mietvertrag.
VM und M haben einen Mietvertrag geschlossen und daraufhin hat der M mit dem UM einen eigenen Mietvertrag geschlossen.

Wobei vielleicht noch interessant wäre zu erwähnen, das der M dem VM bei Vertragsabschluss verschwiegen hat, das dieser vorhat, mit seinem UM einen separaten Mietvertrag schliessen will und auch wird.
Was ergo bedeutet, dass der VM von einem weiteren Vertrag zwischen M und UM nichts weiss.
Weder wurde er darüber in Kenntnis gesetzt bei Vertragsabschluss, noch hat der M den VM um Erlaubnis ( falls er das denn müsste !!! ) gebeten.
Auf einer Skala von 1 bis muede, bin Ich heute Dornroeschen !
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