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Schönheitsreparaturen als Erhaltungsmaßnahmen

Beschreibung: Zur Handhabung und Wirksamkeit mietvertraglicher Klauseln

Kategorie: Mietrecht

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[url=https://www.recht.de/phpbb/app.php/kb/viewarticle?a=69&sid=021bad4f164d14a50ef10640c76b99a0]Knowledge Base - Schönheitsreparaturen als Erhaltungsmaßnahmen[/url]

Schönheitsreparaturen sind korrekt gesehen Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Dies ist vom Grundsatz her Aufgabe des Vermieters und ergibt sich aus §535 BGB. *klick*. Allerdings darf ein Vermieter einen Teil dieser Maßnahmen an einen Mieter delegieren und zwar die, die durch den Gebrauch der Mietsache durch einen Mieter erforderlich werden. Diese so genannten Schönheitsreparaturen sind in §28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverodnung *klick* beschrieben.

Zu Schönheitsreparaturen finden sich i. d. R. in den meisten Mietverträgen zwei Klauseln. Eine soll die Schönheitsreparaturen bei laufendem Mietverhältnis regeln, die andere bei Beendigung des Mietverhältnisses. Daran ist grundsätzlich nichts auszusetzten, lediglich mit der Formulierung beschäftigen sich häufig Gerichte. Die Fragestellung dabei ist, ob ein Mieter durch entsprechende Formulierungen nicht unangemessen benachteillig wird. Wird diese Frage bejahrt, so hat das zur Folge, daß die eingesetzte Klausel unwirksam ist und ein Mieter dieser Vorschrift nicht folgen muß.

1. Schönheitsreparaturen bei laufendem Mietverhältnis
Wie bereits oben erwähnt, ergeben sich die auszuführenden Schönheitsreparaturen durch einen Mieter aus §28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung. Diese sind im einzelnen
  1. Tapezieren[/*:m]
  2. Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken[/*:m]
  3. Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen[/*:m][/list:o]
    Streichen der Fußböden kann je nach örtlicher Situation schadlos durch Reinigen von Teppichböden ersetzt werden.

    Soweit, so gut. Doch wann müssen diese Arbeiten ausgeführt werden? In den meisten Formularmietverträgen sind folgende Zeiträume genannt:
    1. Alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen[/*:m]
    2. Alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten[/*:m]
    3. Alle 7 Jahre: Andere Nebenräume sowie Türen und Fenster[/*:m][/list:o]
      Nun entstand die Frage, ob ein Mieter den Fristenplan zwingend einhalten und renovieren muß. Diese Frage beantwortete der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 23. Juni 2004 -VIII ZR 361/03 ganz klar mit nein. Das Urteil kann hier nachgelesen werden. An dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof in der Folgezeit festgehalten; siehe dazu u.a. die Urteile vom 05. April 2006 -VIII ZR 109/05- *klick* und VIII ZR 152/05 *klick*

      Der Bundesgerichtshof hat die Augen allerdings nicht vor der Tatsache, daß es hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zeitliche Regelungen geben muß, verschlossen. So segnete er mit Urteil vom 13. Juli 2004 - VIII ZR 351/04 *klick* den o. g. Fristenplan ab, wenn einem Mieter -erkennbar- die Möglichkeit eingeräumt wird, von diesem Fristenplan abweichen zu dürfen, wenn der Zustand der Mietsache Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich macht. Dies wird in einer Klausel, die den o.g. Fristenplan enthält, durch Formulierungen wie z. B. In der Regel... oder Im Allgemeinen... realisiert. Das bedeutet jedoch auch, daß eine frühere Durchführung von Schönheitsreparaturen, abweichend von dem Fristenplan, gefordert werden kann, wenn es der Zustand der Mietsache erfordert.

      Beispiele für unwirksame Klauseln, entnommen aus den BGH-Urteilen:
      Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/ Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume/Flure/ Dielen: alle 5 Jahre, übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). ….
      Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).
      Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.
      Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.
      Besonders die zuletzt genannte Klausel ist interessant. Nicht umsonst wird in unserem Forum Mietrecht immer wieder darauf hingewiesen, daß es bei der Wiedergabe von Klauseln auf jedes einzelne Wort ankommt und sich Fragesteller(innen) doch bitte die Mühe machen sollten, entsprechende Klauseln wortgetreu wiederzugeben. Zwar beinhaltet die zuletzt genannte Klausel die Worte wenn erforderlich, was den Eindruck erweckt, ein Mieter könne von dem Fristenplan nach oben hin abweichen, doch nur ein einziges Wort macht den vermeintlich nicht starren Fristenplan wieder starr: mindestens. Gleiches gilt, wenn das Wort spätestens in der Klausel steht und auch, wenn sich die Worte mindestens und/oder spätestens in einer Klausel wiederfinden, die die Formulierung Im Allgemeinen... oder In der Regel... beinhaltet. Die mit dieser Formulierung angestrebte Aufweichung der starren Fristen wird mit diesen beiden Worten zunichte gemacht.

      Doch nicht nur die gerade beschriebene Renovierungsproblematik trieb Vermieter und Mieter vor die Gerichte. Zu klären galt es in diesem Zusammenhang auch, wie ein Mieter seiner -wirksam vereinbarten- Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nachkommen muß und welcher Mittel er sich dazu bedienen kann. Auch hierzu mußte der Bundesgerichtshof Stellung beziehen.

      Mit Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - *klick* wurde sinngemäß entschieden, daß ein Mieter in der Wahl seiner Mittel zu Schönheitsreparaturen frei ist. Eine Klausel, die einen Mieter erst nach Genehmigung durch den Vermieter zu einer von dem Vermieter angedachten Ausführungsart abweichen lassen darf, ist demnach unwirksam.

      Unwirksam:
      Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.
      In diesem Zusammenhang wurde zudem entschieden werden, daß ein Mieter während eines Mietverhältnisses in der Wahl der Farben, mit denen er die Wände (Tapeten) streicht, frei ist; siehe dazu Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 *klick*

      Unwirksam:
      Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.
      Summa sumarum kann gesagt werden, daß unzählige Mietverträge unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen bei bestehendem Mietverhältnis enthalten dürften. Mieter sind also gut beraten, sich die entsprechende Klausel in ihrem Mietvertrag genau durchzulesen, bevor sie irgendwelche Aktionen starten.


      2. Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses

      Streitigkeiten über durchgeführte oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen entstehen i. d. R. nicht während des Mietverhältnisses. Spätestens jedoch bei Beendigung desselben geht es los. Verständlich, denn a) möchte ein Vermieter die Wohnung schnellstmöglich mit marginalem Aufwand weiter vermieten und b) möchte ein Mieter mit ebenso marginalem Aufwand die Mietsache verlassen. Auch hier -wie auch bei Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis- mußte der Bundesgerichtshof reglementierend eingreifen.

      Grundsätzlich kann gesagt werden, daß ein Mieter nicht zur Renovierung bei Auszug verpflichtet ist. Eine so genannte Endrenovierungspflicht kann zwar Bestandteil eines Formularmietvertrags sein, sie ist aber unwirksam; siehe dazu Urteil des Bundesgerichtshof vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 *klick*. Sinngemäß wird auch eine Klausel, die einen Mieter zur Entfernung der von ihm oder dem Vormieter angebrachten Tapeten verplichten soll, unter den Begriff Endrenovierung eingestuft und ebenfalls für unwirksam erklärt; siehe Bundesgerichtshof, Urteil vom 05. April 2006 - VIII ZR 152/05 - *klick*

      Doch selbst wenn eine Klausel, die sich auf Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, rechtlich unbeanstandet bleibt, so wird sie dennoch unwirksam, wenn sich die Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen als unwirksam herausstellen sollte. So jedenfalls sieht es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 *klick*. Das bedeutet, daß Klauseln zu Schönheitsreparaturen in ihrer Gesamtheit zu betrachten sind.

      Interessant wird es, wenn die Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen rechtlich unbeanstandet bleibt und der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet war. Bei Auszug soll die so genannte Quotenabgeltungsklausel dem Rechnung tragen und einen Mieter zeitanteilig seit seiner letzten Renovierung in die Pflicht nehmen. Da eine Mietsache aber nicht anteilig renoviert werden kann, läuft es bei der Quotenabgeltungsklausel darauf hinaus, daß ein Mieter einem Vermieter einen geldwerten Ersatz für die -nicht durchführbare- anteilige Renovierung zahlt. Basis für die Berechnung soll vielen Klauseln zufolge der Kostenvoranschlag eines durch den Vermieter beauftragten Malerfachbetriebs sein. Wenngleich dazu kein Urteil gefunden wurde, dürfte strittig sein, ob nicht auch ein Mieter einen Kostenvoranschlag einholen kann und auf dieser Basis zu berechnen ist. Sofern beide Kostenvoranschläge nämlich dem Grundsatz des §243 BGB *klick* folgen, spricht nichts gegen die Berechnung basierend auf dem günstigeren Angebot, welches vermutlich durch einen Mieter beigebracht wird.

      Vor den Erfolg haben die Götter bekanntlich den Schweiss gesetzt. Erfolglos geschwitzt hat jedenfalls ein Vermieter, der eine Quotenabgeltungsklausel nutzt, die ihre prozentuale Berechnung des geldwerten Ersatzes auf starre Fristen stützt, wobei der tatsächliche Renovierungsbedarf unberücksichtigt bleibt. Dazu hat sich der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - geäussert. *klick*

      Doch auch, für einen Mieter imposant klingende, Quotenabgeltungsklauseln, die sich nicht auf starre Fristen beziehen, können unwirksam sein, wenn einem Mieter nicht klar wird, welche Verpflichtung ihn überhaupt trifft, bzw, welche Kosten auf ihn zukommen. Auch hierzu musste der Bundesgerichtshof bemüht werden.

      Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - *klick*
      Urteil vom 05. März 2008 - VIII ZR 95/07 - *klick*

      An eine Quotenabgeltungsklausel werden demnach noch höhere Ansprüche gestellt als an eine Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen. Die Verfasser von mietvertraglichen Klauseln stehen in dieser Hinsicht also vor einer recht grossen Herausforderung. B. a. w. kann es sich also lohnen, die Klausel zu Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses prüfen zu lassen.