Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflicht?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

Moderator: FDR-Team

Antworten
Jutta
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 784
Registriert: 05.11.04, 10:39
Wohnort: Bayern

Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflicht?

Beitrag von Jutta » 22.03.17, 09:50

Hallo,
angenommen der A erbt ein Haus, das bisher als Einfamilienhaus genutzt wurde (also auch nur eine Klingel usw.) und leer steht. Da das Haus sehr viel Grundfläche und mehrere Bäder hat, möchte A hier mehrere (bis zu 5) kleine Wohnungen draus machen, da das leichter zu vermieten ist.
Dafür müsste vor allem der Elektriker arbeiten, damit Strom-Zwischenzähler, Telefonanschluss und Klingel/Türöffner für jede Wohnung gemacht werden. Ansonsten müssten eine Türöffnung geschlossen und eine neue Tür gemacht werden. Am Außenbild des Hauses wären keine Änderungen erforderlich.

Bräuchte der A dafür die Genehmigung der Gemeinde o.ä. ? Wäre das schon eine Nutzungsänderung oder eher nicht (Wohnung bleibt Wohnung) ?

Danke für Meinungen !
Gruß
Jutta

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von ktown » 22.03.17, 11:25

Da hier ein Wechsel der Gebäudeklasse von 1 zu 3 stattfindet ist meines Erachtens ein Bauantrag notwendig.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Azik
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 763
Registriert: 16.07.13, 21:59

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Azik » 22.03.17, 12:06

Verfahrensrecht ist Landesrecht. Es kommt daher auf die Regelungen der Landesbauordnung in Ihrem Bundesland an (im Sachverhalt nicht angegeben).
In Bayern würde es sich z.B. um eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung handeln.

Es ist auch nicht unbedingt offensichtlich, dass das Änderungsvorhaben genehmigungsfähig bzw. materiell zulässig ist.
Mehr Wohnungen haben in der Regel zur Folge, dass baurechtlich mehr Stellplätze erforderlich sind.
Auch bezüglich Brandschutz können sich andere Anforderungen ergeben (Fluchtwege etc.).
Bebauungspläne können die Anzahl an Wohneinheiten regeln bzw. begrenzen.
Bei mehr als 3 Wohneinheiten wäre z.B. in Bayern nun die Errichtung eines Kinderspielplatzes vorgeschrieben, soweit keine Ausnahme vorliegt.
...

Hier sollte zunächst bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorgesprochen werden, um die Genehmigungspflicht und Zulässigkeit des Vorhabens abzuklären.

Zafilutsche
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 5681
Registriert: 24.07.07, 09:47
Wohnort: Rhein/Ruhrgebiet

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Zafilutsche » 22.03.17, 12:27

Betroffen wären u.a. auch Treppenbreiten (Je anz. der Etagen), Zweiter Rettungsweg und je nach Warmwasserversorgungsart auch die Trinkwasserverordnung und ggf Schallschutzmaßnahmen.
Zumindest fällt mir das so spontan ein.

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von ktown » 22.03.17, 13:21

Azik hat geschrieben:Es kommt daher auf die Regelungen der Landesbauordnung in Ihrem Bundesland an (im Sachverhalt nicht angegeben).
Naja ich ging mal von Bayern aus, da dies im Profil steht. :wink:


Ihr macht dem TE sein ganzes Vorhaben kaputt. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Jutta
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 784
Registriert: 05.11.04, 10:39
Wohnort: Bayern

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Jutta » 22.03.17, 15:22

Ja, Bayern ist richtig :-)

Wenn es auf die Art so viele Umstände macht, wie wäre es denn, wenn A einfach die Zimmer einzeln vermietet, dann entsteht eine WG, Küchen- und Waschmaschinennutzung gemeinsam. Ist das zulässig ohne weitere Genehmigungen ?
Gruß
Jutta

Ronny1958
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 20562
Registriert: 19.08.05, 13:20
Wohnort: Zwischen Flensburg und Sonthofen

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Ronny1958 » 22.03.17, 16:28

Das wäre sowohl baurechtlich als auch gewerberechtlich zu hinterfragen.

Baurechtlich hielte ich es ebenfalls für eine Nutzungsänderung.

Gewerberechtlich dürfte es eine Frage des Baunutzungsrechts sein, ob eine gewerbsmäßige Einzelzimmervermietung überhaupt zulässig ist.
Das Bonner Grundgesetz ist unverändert in Kraft. Eine deutsche Reichsverfassung, eine kommissarische Reichs-Regierung oder ein kommissarisches Reichsgericht existieren ebenso wenig, wie die Erde eine Scheibe ist. (AG Duisburg 26.01.2006)

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von ktown » 22.03.17, 16:32

Da wären wir eventuell ganz schnell bei einem Beherbergungsbetrieb. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Jutta
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 784
Registriert: 05.11.04, 10:39
Wohnort: Bayern

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Jutta » 23.03.17, 06:19

OK, da muss A sich noch weiter erkundigen.
Aber in einem anderen Gebäude hatte A auch Mieter für eine große Wohnung gesucht und am Ende sich zur Vermietung an 5 junge Leute als WG entschieden. Diese haben dann Einzelmietverträge bekommen, da sie als Studenten höchstwahrscheinlich doch wieder zu verschiedenen Zeiten ausziehen wollen.
Das ist doch nicht gewerblich oder wie ein Hotel. Weder wird möbliert noch kurzzeitig vermietet. Auf die Idee ist A gar nicht gekommen :shock:
Evtl. sucht A doch als erster das Gespräch mit der Gemeinde. Meint ihr, das wäre der richtige Anfang?
Gruß
Jutta

ralph12345
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1375
Registriert: 30.04.07, 14:38
Wohnort: Hamburg

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von ralph12345 » 23.03.17, 10:25

Die Frage ist, ob man da schlafende Hunde wecken sollte...

An Uni Städten ist es gang und gäbe, dass man statt eine große Wohnung an eine Familie zu vermieten, selbige an eine WG vermietet. Mal mit Hauptmieter und Untermietern, mal einzeln. Das macht das noch nicht zum Hotelbetrieb.

Statt 5 kleinen Wohnungen mit je 2 Personen (?) nun an eine 10er (?) WG zu vermieten stelle ich mir allerdings praktisch schwierig vor.

hier mal interessantes zum Thema
https://www.anwalt.de/rechtstipps/welch ... 73821.html

Azik
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 763
Registriert: 16.07.13, 21:59

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Azik » 23.03.17, 12:28

Jutta hat geschrieben:Ja, Bayern ist richtig :-)

Wenn es auf die Art so viele Umstände macht, wie wäre es denn, wenn A einfach die Zimmer einzeln vermietet, dann entsteht eine WG, Küchen- und Waschmaschinennutzung gemeinsam. Ist das zulässig ohne weitere Genehmigungen ?
Die "Umwandlung" einer normalen Wohnung in eine WG ist nach meiner Einschätzung keine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung (in Bayern).
Die Grenze zu einem Beherbergungsbetrieb darf dabei natürlich ohne Baugenehmigung nicht überschritten werden. Indizien wären dabei wohl z.B. tageweise Vermietung oder hotelähnlicher Service.

Zuständigkeit:
In Bayern sind für die Erteilung von Baugenehmigungen und Einschreiten gegen vermeintliche Verstöße gegen Bauvorschriften - von wenigen Ausnahmen abgesehen - die Kreisverwaltungsbehörden zuständig. D.h. das zuständige Landratsamt bzw. soweit vorhanden die zuständige kreisfreie Stadt hätte bei diesen Dingen das letzte Wort.
Die (kreisangehörige) Gemeinde würde sich bei einem Bauantrag lediglich über die in § 36 BauGB geregelte Erteilung / Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens äußern, was die Bauaufsichtsbehörde jedoch soweit erforderlich ignorieren (ersetzen) muss.

Es würde daher Sinn machen statt bei der Gemeinde zunächst bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorzusprechen.

Nebenbei:
Viele Gemeinden sehen in ihren Stellplatzsatzungen reduzierte Stellplatzschlüssel für Studentenwohnheime vor, auf die man ggf. zurückgreifen kann.
Auch wäre die Schaffung von 1-Zimmerwohnungen wohl eine der Ausnahmen, bei der die Kinderspielplatzpflicht (Art. 7 Abs. 2 BayBO) regelmäßig entfallen kann, was zu den Punkten gehören kann, die man mit der Behörde vorab besprechen könnte.

Jutta
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 784
Registriert: 05.11.04, 10:39
Wohnort: Bayern

Re: Auft. Einfam.haus in mehrere Wohnungen- Genehmigungpflic

Beitrag von Jutta » 23.03.17, 14:12

Hallo an alle,
besten Dank für die vielen neuen Denkanstöße, Links und Ratschläge.
A wird mal schauen, was geht und dann machen 8)
Gruß
Jutta

Antworten