Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetorecht

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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NaNicole
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Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetorecht

Beitrag von NaNicole » 21.06.17, 23:22

Angenommen, ein Grundstück mit historischer Villa ohne Denkmalschutz und Villengarten wurde vom Eigentümer verkauft und dies an einen Großinvestor. Angenommen, es gibt keinen Bebauungsplan. Kann die Stadt ihr Einverständnis zu diesem Unternehmen so einfach geben? Auch wenn für das Ortsbild dieses Stadtviertels prägend die alten historischen Bauten und auch Villen sind? (siehe Paragraph 34 Baugesetz). Und was kann der unmittelbare Nachbar mit seinem Veto bewirken und wie sollte er dieses am besten angehen mit der Aussicht auf Erfolg? Wie lässt sich ein solches Bauvorhaben noch stoppen? Was, wenn die Stadt diesen Nachbarn gar nicht über das Bauvorhaben informiert hat? Wie ist die Rechtslage?

MGH
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Re: Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetore

Beitrag von MGH » 22.06.17, 06:58

Im Baugenehmigungsverfahren (je nach Bundesland) muss der Bauherr die direkten Nachbarn informieren, nicht die Stadt. Bei herrausragenden Maßnahmen ggf auch eine öffentliche Bekanntmachung.
Wenn die nachbarschützenden Vorschriften eingehalten werden (insbes. Abstandsflächen) hat der Nachbar rel. wenig Chancen, im §34 Bereich das Bauvorhaben zu verhindern.
Zu den Begriffen Stadtbild, Einfügen usw gibt es seeeeehr viele Gerichtsurteile (geht ja oft um viel Geld). Ohne fachliche Einschätzung ist das oft schwer zu beurteilen. Und der Eigentümer / Bauherr wird das dann ggf vor Gericht einfordern....

Ob tatsächlich Chancen bestehen, lässt sich aus der Ferne nicht beurteilen... mit der Baubehörde reden (die beraten i.d.R. auch Nachbarn) ansonsten Fachanwalt befragen....

Azik
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Re: Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetore

Beitrag von Azik » 22.06.17, 14:13

NaNicole hat geschrieben:Angenommen, ein Grundstück mit historischer Villa ohne Denkmalschutz und Villengarten wurde vom Eigentümer verkauft und dies an einen Großinvestor. Angenommen, es gibt keinen Bebauungsplan. Kann die Stadt ihr Einverständnis zu diesem Unternehmen so einfach geben? Auch wenn für das Ortsbild dieses Stadtviertels prägend die alten historischen Bauten und auch Villen sind? (siehe Paragraph 34 Baugesetz). Und was kann der unmittelbare Nachbar mit seinem Veto bewirken und wie sollte er dieses am besten angehen mit der Aussicht auf Erfolg? Wie lässt sich ein solches Bauvorhaben noch stoppen? Was, wenn die Stadt diesen Nachbarn gar nicht über das Bauvorhaben informiert hat? Wie ist die Rechtslage?
Das Einverständnis einer Stadt spielt eigentlich nur eine Rolle, wenn sie gleichzeitig untere Bauaufsichtsbehörde, also die Baugenehmigungsbehörde ist (je nach Bundesland ist dies in der Regel so, wenn die Stadt kreisfrei ist, ansonsten wäre eher das Landratsamt zuständig).
Das gemeindliche Einvernehmen der Kommune, die nicht zugleich Genehmigungsbehörde ist, wäre zwar formal dennoch erforderlich, allerdings darf die Stadt dies nicht verweigern, wenn die baurechtlich Vorschriften eingehalten sind.

§ 34 BauGB und das dort normierte Einfügegebot verstehen Sie wohl falsch. Das Alter eines Gebäudes (historische Bausubstanz) spielt bei den dort genannten Einfügekriterien keine Rolle. Auch die Anzahl der Wohneinheiten spielte keine Rolle. § 34 BauGB vermittelt kurz gesagt keinen Milleuschutz.

Ob die Stadt den Nachbarn informieren muss, hängt von der Landesbauordnung des hier betroffenen Bundeslandes ab, führt aber selbst bei einem Verstoß in aller Regel nicht dazu, dass ein Nachbar ein Bauvorhaben verhindern könnte.

Stoppen könnte ein Nachbar so ein Bauvorhaben auf vielfältige Weise, je nachdem ob er öffentlich-rechtlich Vorgehen will (z.B. gegen die Entscheidung der Genehmigungsbehörde / Baugenehmigung Rechtsmittel einlegen) oder privatrechtlich (gegen den Bauherrn z.B. auf Unterlassung klagen).
Die Frage ist halt nur, welchen Grund man hierfür angeben könnte; also in der Regel, welche eigene Recht durch die Entscheidung der Behörde bzw. das Bauvorhaben verletzt wird.
Eine Verletzung von eigenen Rechten ist zumindest im beschriebenen Sachverhalt nicht ersichtlich.

Die im Einfügegebot genannten Kriterien "Maß der Nutzung" (Baukörpergröße u.ä.) und "überbaubare Grundstücksfläche" (Lage des Baukörpers auf dem Grundstück u.ä.) wären z.B. nicht nachbarschützend, sodass selbst ein Verstoß dagegen keine Nachbarrechte verletzten könnte. Darauf stützende Rechtsmittel wäre also in aller Regel schon aus formalen Gründen aussichtslos.
Das Kriterium "Art der Nutzung" wäre dagegen nachbarschützend. Wird dagegen verstoßen, weil z.B. eine Autowerkstatt in einem Reinem Wohngebiet genehmigt wurde, hätte ein (fristgemäßes!) Rechtsmittel des Nachbarn Aussicht auf Erfolg.

NaNicole
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Re: Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetore

Beitrag von NaNicole » 22.06.17, 21:14

Vielen Dank für die zügige Beantwortung! Noch 1-2 Nachfragen: Wie ist Paragraph 34 BauGB dann zu verstehen, wenn von der Prägung des Ortsbildes die Rede ist?
Und würde gegen die "Art der Nutzung" verstoßen werden, wenn als exklusives Wohnen deklarierte teure Wohnungen neben einem schon existierenden unerwähnten Mehrparteienhaus mit Sozialwohungen entstehen sollen?
Ist es außerdem, den moralischen Aspekt außen vor gelassen, kein Problem, als Investor von dem Flair und dem Charme eines Stadtviertel zu sprechen, diesen u.a. an den historischen alten Bauten ausmachend als Werbung für den Kauf seiner Wohnungen zu benutzen, dabei jedoch großzügig zu verschweigen, für den eigenen Bau den Abriss einer der Villen auf dem Gewissen zu haben? Und selber einen juristischen Prozess wegen teuren Reservierungsgebühren von seinen Kunden am Laufen gehabt zu haben?

SusanneBerlin
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Re: Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetore

Beitrag von SusanneBerlin » 22.06.17, 21:27

Und würde gegen die "Art der Nutzung" verstoßen werden, wenn als exklusives Wohnen deklarierte teure Wohnungen neben einem schon existierenden unerwähnten Mehrparteienhaus mit Sozialwohungen entstehen sollen?
Nein, wohnen ist wohnen. Ob auf Sozialwohnungsniveau oder in luxuriöser Ausstattung spielt baurechtlich keine Rolle.
Ist es außerdem, den moralischen Aspekt außen vor gelassen, kein Problem, als Investor von dem Flair und dem Charme eines Stadtviertel zu sprechen, diesen u.a. an den historischen alten Bauten ausmachend als Werbung für den Kauf seiner Wohnungen zu benutzen, dabei jedoch großzügig zu verschweigen, für den eigenen Bau den Abriss einer der Villen auf dem Gewissen zu haben?
Mit welchen Aussagen der Investor den Verkauf der neu zu schaffenen Wohnungen bewirbt, spielt baurechtlich ebenfalls keine Rolle.
Und selber einen juristischen Prozess wegen teuren Reservierungsgebühren von seinen Kunden am Laufen gehabt zu haben?
Die Höhe der verlangten Reservierungsgebühren und ob diese rechtmäßig waren, hat keinen Einfluss auf die Erteilung (oder Nichterteilung) der Baugenehmigung.
Grüße, Susanne

Azik
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Re: Abriss historischer Villa für großen Wohnkomplex; Vetore

Beitrag von Azik » 22.06.17, 22:07

NaNicole hat geschrieben:Vielen Dank für die zügige Beantwortung! Noch 1-2 Nachfragen: Wie ist Paragraph 34 BauGB dann zu verstehen, wenn von der Prägung des Ortsbildes die Rede ist?
Und würde gegen die "Art der Nutzung" verstoßen werden, wenn als exklusives Wohnen deklarierte teure Wohnungen neben einem schon existierenden unerwähnten Mehrparteienhaus mit Sozialwohungen entstehen sollen?
Ist es außerdem, den moralischen Aspekt außen vor gelassen, kein Problem, als Investor von dem Flair und dem Charme eines Stadtviertel zu sprechen, diesen u.a. an den historischen alten Bauten ausmachend als Werbung für den Kauf seiner Wohnungen zu benutzen, dabei jedoch großzügig zu verschweigen, für den eigenen Bau den Abriss einer der Villen auf dem Gewissen zu haben? Und selber einen juristischen Prozess wegen teuren Reservierungsgebühren von seinen Kunden am Laufen gehabt zu haben?
SusanneBerlin hat die Fragen im wesentlich bereits beantwortet.

Wenn ich mir Ihre Fragen anschaue, fürchte ich jedoch, dass Sie viel zu emotional an die Dinge herangehen. Sie müssen sich letztlich davon verabschieden, bei der Bebauung von Nachbargrundstücken mitentscheiden zu wollen. Dafür hätten Sie das Grundstück kaufen müssen.
Es wäre im Übrigen auch schlicht undenkbar, wenn man z.B. für viel Geld ein Baugrundstück kauft, es aber dann nicht bebauen kann, weil die Nachbarn aus den verschiedensten Gründen ständig "Veto" gegen den zu stellenden Bauantrag einlegen könnten.

Die Landesbauordnungen sehen in aller Regel vor, dass die Behörde eine Baugenehmigung erteilen muss, wenn die baurechtlichen Vorschriften eingehalten sind.
Die Behörde hat hier keinen Ermessenspielraum, sodass es letztlich weder eine Rolle spielt, ob es den Nachbarn gefällt noch, ob es der Behörde gefällt; dies ist Folge der grundgesetzlich geschützten Eigentumsfreiheit (Baufreiheit) des Grundstückseigentümers.

Letztlich zielen Sie mit Ihren Fragen bzw. Argumenten aber ohnehin an der Sache vorbei.
Ich hatte bereits erläutert, dass Rechtsmittel nur dann Aussicht auf Erfolg haben, wenn die Entscheidung der Behörde, eine Baugenehmigung zu erteilen, Sie in eigenen Rechten verletzt.

Da Sie offenkundig kein Recht daran haben, dass die erwähnte Villa nicht beseitigt wird, verstößt die Beseitigung der Villa Sie dann eben auch nicht in eigenen Rechten.
Auch die Frage nach dem Ortsbild geht ins Leere. Sie haben kein subjektives Recht auf ein bestimmtes Ortsbild. Selbst wenn die Behörde hier etwas falsch beurteilt hätte, könnte Sie dies als Nachbarin nicht in eigenen Rechten verletzen.
Und wie erwähnt haben Sie auch kein Recht darauf, dass ein bestimmtes Milieau in Ihrer Nachbarschaft geschaffen oder erhalten wird. Das deutsche Baurecht schützt im Regelfall weder die Reichen vor dem Zuzug von Armen in die Nachbarschaft, noch umgekehrt.
Ausnahme wäre aber z.B. wenn die Kommune eine Erhaltungssatzung erlassen hätte; dies dürfte jedoch in den wenigsten Fällen passiert sein. Erhaltungssatzungen sind generell sehr selten.
(https://de.wikipedia.org/wiki/Erhaltungssatzung)

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