Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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interessent_nbg
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Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von interessent_nbg » 11.07.17, 10:43

folgender Sachverhalt:

Eine Baubetreungsfirma ( nennen wir Fa. B) vermittelt ein Grundstück, auf dem der Käufer ein Haus ausschließlich mit dieser Firma bauen kann. Der Käufer hat nichts dagegen und verlässt sich auf die Fa.B hinsichtlich des Grunstücks ( keine versteckte Mängel, Bodenbeschaffenheit etc.) es wird ein baubetreungsvertrag geschlossen, Eingabepläne für ein Haus entworfen und eine verbindliche Kostenaufstellung ermittelt. Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass er sich nicht um das Bodengutachten kümmern braucht, da dieses bereits im preis inklusiv ist.

Baugrube wird ausgehoben und erst in diesem Moment wird die Bodenuntersuchung durchgeführt. Aufgrund des Bodengutachtens darf nicht weiter gebaut werden, da der Boden zu weich ist. Es muss ca. 80cm Schobbenschicht eingebaut werden erst dann kann die Bodenplatte darauf gegossen werden.
Aufgrund des Gutachtens kamen zwei Vorschläge vom Baubetreuer ( der gleichzeitig auch der Planer und Architekt ist) - mit dem haus ca. 80 cm über der Straße rausgehen, oder ohne Keller zu bauen.
Käufer entscheidet sich natürlich für den 1.Vorschlag ohne groß über die mögliche Konsiquenzen und Kosten darüber nachzudenken. Auf die nachfrage was ihn nun erwartet, kommt von der Fa. B nur die Aussage - naja Sie werden ein paar Stufen mehr vor der Haustür brauchen.

Nun steht das Haus und es geht um die Außenanlagen, Auffüllen, Fundamente für Garage etc.
Neben den enormen ungeplanten Kosten, die jetzt auf den Käufer zukommen ( Terrasse muss ca. 1m aufgeschüttet werden, Treppe bei Hauseingang, Auffüllmaterial etc) hat sich ein weiteres Problem kristallissiert:
Die vom käufer in Eigenregie bereits bestellte Fertiggarage ( die an der Grundstücksgrenze gestellt werden soll) darf so nicht platziert werden, da die max. Höhe von 3m zum nachbarn überschritten ist, und muss evtl. storniert werden.
Der Baubertreuer sieht sich hier nicht in der Pflicht den Käufer aufzuklären ( da der vertrag nur über den hausbau geschlossen wurde)

Nun hat sich der Käufer vom Bauamt aufklären lassen und hat gleichzeitig einen Hinweis bekommen - "warum sie eigentlich überhaupt so hoch gebaut haben, wenn Sie sowieso weiße Wanne haben ? Sie hätten doch tiefer ausheben sollen und da die Schrobbenschicht legen"
Wäre das vom Planer damals so geregelt hätte der Käufer sein haus wie geplant bekommen.

Zwei Fragen dazu -
- ist die Vorgehensweise des Planers bzgl. der Erstellung des Bodengutachtens richtig? (Erst ausheben und dann schauen )
- liegt ein Planunsfehler vor, indem der Planer so die Schrobbenschicht einbauen lies und nicht so wie vom baumt vorgeschlagen?

Für Eure Kommentare jetzt schon besten Dank

Pirate
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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von Pirate » 11.07.17, 10:54

Der Planer hat dich zwei Vorschläge gemacht, wovon einer besuftragt wurde. Warum nicht tiefer ausgekoffert wurde, ist mir allerdings auch klar. Wurde das nicht erörtert?

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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von interessent_nbg » 11.07.17, 11:03

Pirate hat geschrieben: Warum nicht tiefer ausgekoffert wurde, ist mir allerdings auch klar. Wurde das nicht erörtert?
nein eben nicht, dieser Vorschlag hätte theoretisch vom Planer auch kommen können, evtl. mit dem Hinweis auf entstehende Mehrkosten durch zusätzlichen Aushub. ( Was im Nachhinein betrachtet deutlich günstiger wäre, als die jetztigen Kosten und vor allem Nachteile)

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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von ktown » 12.07.17, 07:43

interessent_nbg hat geschrieben:evtl. mit dem Hinweis auf entstehende Mehrkosten durch zusätzlichen Aushub.
und da liegt vermutlich der Hase begraben. Diese Mehrkosten hätte der Bauträger nicht auf den Kunden abwälzen können, da
interessent_nbg hat geschrieben:Der Käufer wird darauf hingewiesen, dass er sich nicht um das Bodengutachten kümmern braucht, da dieses bereits im preis inklusiv ist.
Die Bauträger verzichten im ersten Anschein immer sehr gerne darauf, weil in den meisten Fällen dieses nicht benötigt wird. Hier kam es nun aber zu einem der wenigen Fälle, dass 80cm kapilarbrechende Schicht hätte eingebaut werden müssen. Dies wäre auf der Firma sitzen geblieben. Nun hat der Bauherr ja entschieden und schon ist man fein raus. :wink:

Frage: Was ist eine Schobbeschicht bzw. Schrobbeschicht?
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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von ralph12345 » 12.07.17, 13:28

Baufirmen kalkulieren mit einem Preis und ihren Kosten. Wann immer das kritisch wird, wird versucht zu sparen, oder Sonderkosten beim Kunden geltend zu machen.

Bei einem Preis, der der größten Investition des Lebens entspricht, empfiehlt es sich, sachkundig zu sein. Da man das als Kunde selten selber leisten kann, zieht man sich eigenen Sachverstand hinzu, der einen unbefangen, objektiv und zum eigenen Vorteil unterstützt und auf Augenhöhe mit der Baufirma diskutiert. Die Kosten für den Sachverständigen hätte man mit der ersparten Unterfütterung der Terrasse vermutlich schon wieder eingespart.

Hier hat der Kunde offenbar wenig Ahnung, fühlt sich allerdings trotzdem in der Lage, diese Entscheidungen selber zu treffen. Das war ein Fehler. Jede Entscheidung am Bau hat Konsequenzen. Die, ein Haus 1m höher zu setzen sogar ziemlich gravierende. Da kann aber der Bauträger nichts für, dass der Kunde entscheidet ohne die Konsequenzen zu kennen.

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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von Zafilutsche » 12.07.17, 15:14

Da man bekanntlich nachher immer schlauer ist als vorher, kann man später immer sagen könnte hätte Fahrradkette.
Jetzt frage ich mich als Bau unsachkundiger:
Kann man davon ausgehen, wenn ein Bodengutachten ein Bestandteil eines Werkvertrages ist, dass dass Gutachten nach Beginn der Baumaßnahme erstellt wird?
Ich hätte als laie erwartet, dass ein Bodengutachten vor der eigentlichen Bauphase ggf sogar bei der Planungshase durchgeführt wird. (Z.B. weil danach ja erst das Fundament in Art und Umfang ausgelegt werden kann).
Da offenkundig eine fragwürdige Bauabfolge / Reihenfolge stattgefunden hat, würde ich mir alleine deswegen "Sachkundigen" Rechtsbeistand holen wollen. Die Haftungslatte ist m.E. beim Architekten ungleich höher als beim Bauherrn. Ich persönlich würde mich nicht einfach abspeisen lassen.
Eine Erstberatung ist m.E. auch nicht so teuer.

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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von ktown » 12.07.17, 16:11

Problem ist nur, dass die wenigsten Baurechtstreitfälle positiv für einen Bauherrn ausfallen und man somit die eigenen Kosten weiter steigen.
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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von interessent_nbg » 13.07.17, 09:59

Zafilutsche hat geschrieben:Jetzt frage ich mich als Bau unsachkundiger:
Kann man davon ausgehen, wenn ein Bodengutachten ein Bestandteil eines Werkvertrages ist, dass dass Gutachten nach Beginn der Baumaßnahme erstellt wird?
Ich hätte als laie erwartet, dass ein Bodengutachten vor der eigentlichen Bauphase ggf sogar bei der Planungshase durchgeführt wird. (Z.B. weil danach ja erst das Fundament in Art und Umfang ausgelegt werden kann).
davon sind wir auch ausgegangen...denn das Haus war mit Keller geplant und auf dem Straßenniveau und ist so genehmigt worden. Also für uns nicht nachvollziehbar wie man ein Haus mit Keller planen kann ohne die Bodenverhältnisse vorher zu untersuchen ?
Hier hätte der Architekt unsere Meinung nach definitiv anders vorgehen sollen.

Zum Thema Kosten wegen mehr Aushub - die hätten wir sowieso zahlen müssen (Aushub abfahren war nicht im Preis inkl.), genauso wie diese Zusatzschicht Schroppen. da hat der Bauträger nichts geparrt

ralph12345
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Re: Neubau - Liegt hier ein Planungsfehler vor?

Beitrag von ralph12345 » 13.07.17, 15:16

Baugrube wird ausgehoben und erst in diesem Moment wird die Bodenuntersuchung durchgeführt. Aufgrund des Bodengutachtens darf nicht weiter gebaut werden, da der Boden zu weich ist. Es muss ca. 80cm Schobbenschicht eingebaut werden erst dann kann die Bodenplatte darauf gegossen werden.
Aufgrund des Gutachtens kamen zwei Vorschläge vom Baubetreuer ( der gleichzeitig auch der Planer und Architekt ist) - mit dem haus ca. 80 cm über der Straße rausgehen, oder ohne Keller zu bauen.
Versteh ich übrigens nicht so ganz. Wo ist das Problem, einfach zu bauen, wie geplant, mit Keller und dann entsprechend den Boden vorzubereiten, also tiefer auszukoffern? Das wäre für mich als Kunden auch als Laie zunächst mal die naheligendste Lösung gewesen, auf die ich bestanden hätte, bevor ich das Haus fast einen Meter höher setze. Warum wurde die Lösung nicht diskutiert?

Da hätte übrigens wohl auch kein Sachverständiger geholfen. Der soll den Baufortschritt überwachen und begutachten und wird bei solchen Entscheidungen eher nicht mit hinzugezogen. Obwohl es sinnvoll hätte sein können.

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