Bauträgervertrag, Abnahme und Schlussrechnung bei Mängeln

[Glak]

Hallo zusammen,

zu folgendem Sachverhalt würde ich mich über hilfreiche Meinungen und Hinweise freuen.

Gesetzt den Fall, es wurde eine Eigentumswohnung in einem Neubauvorhaben mit mehreren Häusern und Wohnungen erworben, das kurz vor der Fertigstellung steht. Übergabe- und Abnahmetermin für das Sondereigentum ist für in drei Wochen terminiert. Der Bauträger, ein Familienbetrieb, der sich während der Bauphase als sehr ehrlich, seriös und zugänglich gezeigt hat, hat schon mitgeteilt, dass die Wohnung dann bezugsfertig sein wird, die Terrasse als Bestandteil des Sondereigentums aber erst in den Wochen nach dem Übergabetermin fertiggestellt werden kann. Der Käufer hatte während der gesamten Bauphase Zugang zum Objekt und kann bislang keine schwerwiegenden Mängel beim Sondereigentum erkennen.

Nun hat der Bauträger die Schlussrechnung gestellt mit dem Hinweis, sie bis spätestens 3 Werktage vor Übergabetermin zu begleichen. Die Schlussrechnung umfasst:

5,6% nach Herstellung Dachflächen und Dachrinnen
2,8% nach Abschluss der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% nach Bezugsfertigkeit uns Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1% nach Abschluss der Fassadenarbeiten
5,0% Sicherheitseinbehalt für rechtzeitige Fertigstellung
3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Der Käufer hat nun Bedenken, durch Zahlung der gesamten Schlussrechnung bereits vor Abnahme durch diese Zahlung das Sondereigentum stillschweigend mängelfrei abzunehmen. Trifft dies zu? Es ist ja mindestens die noch nicht fertiggestellte Terrasse als Mangel bekannt, was neben weiteren ggf. bestehenden Mängeln durch das Bauübergabeprotokoll bei der Abnahme zu dokumentieren wäre.

Wie sollte der Käufer hier sinnvoll vorgehen? Ist es ratsam, die Schlussrechnung unter Abzug der beiden letzten Positionen zu begleichen, dann die Abnahme durchzuführen, und dann nach erfolgter Abnahme mit Dokumentation der bestehenden Mängel die beiden einbehaltenen Positionen zu zahlen, damit daraufhin eine separate (Schlüssel-)Übergabe stattfinden kann?

Vielen Dank für hilfreiche Beiträge, und falls wesentliche Informationen aus dem Bauträgervertrag zur Beurteilung fehlen sollten, reiche ich sie gerne nach.

[ralph12345]

Zahlungspläne kranken regelmäßig daran, dass die Zahlungen zu Anfang überproportional hoch sind, so dass entgegen dem Sinn dieses Planes Vorauszahlungen über den Wert der bis dahin entstandenen Immobilie entstehen. Daraus ergibt sich, dass am Ende durchaus noch wertvolle Anteile der Arbeit zu leisten sind, die sich in den finalen Zahlungsteilen nicht mehr wiederfinden. Ob das im Einzelfall so ist, hätte man vorher prüfen können.

Von daher muss es nicht unbedingt sein, dass der Einbehalt der letzten Rate mit der noch ausstehenden Arbeit korreliert. Kann aber... Aber die Außenarbeiten tauchen in der Rechnung ja nicht mal als Posten auf. Sind sie denn überhaupt Vertragsbestandteil? Bestenfalls klärt man das telefonisch und behält in Absprache einen Teil ein, der etwa den noch ausstehenden Arbeiten entspricht.

Und eine mangelfreie Abnahme des Gesamtkunstwerks macht man dann tunlichst erst, wenn's denn auch fertig ist. Teilabnahme wäre eine Möglichkeit, wobei ich die Erfordernisse dafür nicht kenne.

Hier was zum Thema, ob man mit der Zahlung auch automatisch abnimmt:
https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/ko ... ung-346678

[Glak]

Hallo und danke für die schnelle Antwort.

Der Link ist interessant, hierzu hatte ich bisher sehr widersprüchliche und teilweise auch offensichtlich bewusst panikmachende Aussagen gefunden.

Zum Zahlungsplan: Der ergibt sich ja aus der Bauträgerverordnung und stellt somit einen gewissen Standard dar. Die Außenarbeiten an der Terrasse tauchen nicht im Zahlungsplan auf, der nicht alle Details des Sondereigentums umfasst. Die finden sich einschließlich der Terrasse in der detaillierten Baubeschreibung, die Bestandteil des Bauträgervertrags ist.

Die Gesamtabnahme erfolgt ja separat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums, natürlich nach der Abnahme des Sondereigentums, um das es hier nur geht. Und für das Sondereigentum gibt es keine Teilabnahme.

[khmlev]

Die einzelnen Raten sind nicht im voraus, sondern nach Abschluss der Arbeiten zu leisten. Wenn das Gemeinschaftseigentum noch nicht fertiggestellt und noch nicht abgenommen wurde, ist diese Rate auch noch nicht zur Zahlung fällig.

[Glak]

Hallo nochmal und danke für die bisherigen Antworten.

Nachdem ich mich gestern etwas intensiver in das Thema eingearbeitet habe, stelle ich fest, dass die Terrasse gar nicht mein Problem ist.

Wie erwähnt findet in Kürze die Wohnungsübergabe mit Abnahme des Sondereigentums statt. Der Käufer hat sich schon davon überzeugt, dass die Wohnung bezugsfertig ist, insofern ist dieser Punkt unstrittig. Die Außenanlagen und weitere Teile des Gemeinschaftseigentums sind allerdings längst nicht fertiggestellt, mit den Außenanlagen wurde noch gar nicht begonnen, es ist noch alles im Zustand einer Baustelle.

Gemäß bestehendem Bauträgervertrag auf Grundlage der Makler- und Bauträgerverordnung befinden wir uns also im Bauverlauf bei

8,4% nach Bezugsfertigkeit uns Zug um Zug gegen Besitzübergabe, gegebenenfalls auch bei
2,1% nach Abschluss der Fassadenarbeiten

Trotzdem behauptet die Schlussrechnung die vollständige Fertigstellung und führt auch die beiden Schlusszahlungen auf:

5,0% Sicherheitseinbehalt für rechtzeitige Fertigstellung
3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Ich gehe deshalb davon aus, dass der Schlussrechnung widersprochen werden muss, da sie die nicht den Tatsachen entsprechende vollständige Fertigstellung behauptet und sogar in Rechnung stellt.

Was genau wäre bei diesem schriftlichen Widerspruch gegen die Schlussrechnung zu beachten? Genügt ein Widerspruch gemäß oben aufgeführter Begründung, oder gibt es juristische Feinheiten zu beachten?

Vielen Dank für Eure Hilfe!

[khmlev]

Es bedarf überhaupt keines Widerspruch. Fällig und zahlbar sind die Raten, welche gemäß Bauablauf fällig sind. Siehe auch mein Vorbeitrag.

Im Übrigen ist eine konkrete Rechtsberatung und hierunter fallen auch Formulierungshilfen gemäß den Forenregeln nicht erlaubt.

[Glak]

Alles klar, danke für die Hinweis und auch für die Anmerkungen zu meiner Frage.

Gesetzt den Fall, man würde nur die fälligen Raten zahlen, die beiden Raten zur Fertigstellung aber zurückbehalten: Wären hier keine Fälligkeiten oder Fristen zu beachten der Schlussrechnung zu beachten?

[ralph12345]

Angenommen, A schließt einen Vertrag wie folgt ab: Zu bauen sind Haus und Terrasse. Zahlplan: Wenn Haus fertig, sind 100% der Rechnungssumme fällig. Und A unterschreibt das so. Dann wird A Schwierigkeiten haben, hinterher zu argumentieren, dass er erst zahlt, wenn auch die Terrasse fertig ist. Das klärt man vor Unterschrift... Aber vielleicht ist der Bauträger ja offen für eine Diskussion.

[Glak]

Angenommen, A schließt einen Vertrag wie folgt ab: Zu bauen sind Haus und Terrasse. Zahlplan: Wenn Haus fertig, sind 100% der Rechnungssumme fällig. Und A unterschreibt das so. Dann wird A Schwierigkeiten haben, hinterher zu argumentieren, dass er erst zahlt, wenn auch die Terrasse fertig ist. Das klärt man vor Unterschrift... Aber vielleicht ist der Bauträger ja offen für eine Diskussion.

Aber so ist es ja nicht. Siehe oben, es handelt sich um einen Bauträgervertrag auf Grundlage der Makler- und Bauträgerverordnung. Hier sind feste Abschlagszahlungen gemäß Baufortschritt zwingend vorgegeben.

[ralph12345]

Aber so ist es ja nicht. Siehe oben, es handelt sich um einen Bauträgervertrag auf Grundlage der Makler- und Bauträgerverordnung. Hier sind feste Abschlagszahlungen gemäß Baufortschritt zwingend vorgegeben.

Und was sagt die Verordnung, wo die Terrasse einzusortieren ist? Die Abschlagzahlungen in der Höhe der Verordnung scheinen mir da überhaupt nicht vorzusehen, dass da am Ende noch Außenanlagen gebaut werden. Sowas macht ohnehin mindestens jeder zweite nicht mit der Hausbaufirma sondern mit einem Garten und Landschaftsbauer. Also macht man entweder einen zweiten Vertrag über die Außenanlagen oder man bastelt das in den Zahlungsplan mit ein. Ist nicht passiert, also bleibt wohl nur der Einbehalt des Anteils der Schlußrate "finale Fertigstellung". Ob das die Kosten für die Terrasse deckt, muß man sehen.

[Glak]

Sorry, ich bin Dir sehr dankbar dafür, dass Du Dir Zeit nimmst, aber Deine Antworten haben so gut wie keinen Bezug zu meiner beschriebenen Situation und sind deshalb auch nicht besonders hilfreich.

[ktown]

Hier sind feste Abschlagszahlungen gemäß Baufortschritt zwingend vorgegeben.

Nö....das ist absoluter Quatsch. Haben sie sich mal dieser Verordnung angesehen?
Wir befinden uns immer noch im Bereich Kaufvertragsrecht (wenn die Immobilie schon gebaut ist) oder im Werkvertragsrecht (wenn noch gebaut werden muss) und da können Zahlpläne frei verhandelt werden.