Garagen Fremdvermietung nicht erlaubt?

[Lucky]

In einer Baugenehmigung (MFH mit 6 Wohnungen und 12 TG-Stellplätzen) steht, dass die Stellpätze nur innerhalb der Wohnanlage vermietet werden dürfen, bzw. ausschließlich den Bewohnern des Hauses zur Verfügung stehen müssen.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass diese Einschränkung in das Eigentumsrecht zulässig ist.
Wenn die Garagenstellplätze jeweils eigene Sondereigentumseinheiten (Teileigentum) bilden, so müsste der Verkauf wie auch die Vermietung an einen Nachbar auf der anderen Straßenseite möglich sein.
Wenn es Sondernutzungsrechte sind, ist ein Verkauf außerhalb der WEG nicht möglich, aber eine Vermietung sollte trotzdem möglich sein.
Kann die Behörde diese Fremdvermietung tatsächlich untersagen? Wer hat Erfahrungen hierzu?
MfG
Lucky

[ktown]

Welches Bundesland?

[Lucky]

Bayern.

[ktown]

Kommentar zur BayBO Art.47:

Insofern ist es unzulässig, einen notwendigen Stellplatz als Lagerplatz oder für "hausfremde" Fahrzeuge zu nutzen (BGH , Urteil vom 8.7.1983 NJW 1984 S. 124)
zu veräußern oder genehmigungspflichtige bauliche Änderungen, die zu eine Zweckentfremdung führen, ohne Baugenehmigung vorzunehmen. Die Entscheidung darüber,
ob Stellplätze/Garagen objektiv benötigt werden, richtet sich nicht nach den Vorstellungen des Eigentümers, sondern nach dem tatsächlichen Stellplatzbedarf.

[FM]

Wenn es baurechtlich vorgeschriebene Pflichtstellplätze sind, sollen sie natürlich dem Parkplatzbedarf der Bewohner und Besucher des Hauses dienen (wobei das Argument "ich habe aber kein Auto" nicht zählt). Werden sie später an Außenstehende verkauft, stehen sie für diesen Zweck nicht mehr zur Verfügung; die Auflage aus der Baugenehmigung ist also nicht mehr erfüllt.

[ktown]

Die einzelnen Länder sind derzeit ihre Bauordnungen entsprechend am verändern.
Siehe beispielhaft § 47 Abs. 9 LBauO von Rheinland-Pfalz.

Notwendige Stellplätze und Garagen dürfen ihrem Zweck nicht entfremdet werden.

Ich vermute, dass dies Bayern auch schon bald so aufnehmen wird, damit es nicht allein über Kommentare zu finden ist.

[gmmg]

wobei das Argument "ich habe aber kein Auto" nicht zählt

Damit die Welt was zu lachen hat. Nur die Betroffenen nicht. Behördenschachsinn pur. http://www.ardmediathek.de/tv/extra-3/R ... d=42741380

[ktown]

Damit die Welt was zu lachen hat. Nur die Betroffenen nicht. Behördenschachsinn pur.

Bei dem Dumpfbackengebrabbel kann man nur den Kopf schütteln. Wer nur ansatzweise Kenntnis von Bauordnungsrecht hat, der sieht an diesem Bericht wie einseitig er gehalten ist und relevante Fakten sicherlich verschwiegen wurden.

[MGH]

Der anfallende ruhende Verkehr ist auf dem Baugrundstück unterzubringen. Der Verkauf von Wohnungen ohne Stellplatz widerspricht dieser Vorgabe. Ein befristetes (und somit bei Bedarf kündigbares) fremdvermieten, wenn die Summe der Haus-Bewohner nicht mehr Stellplatzbedarf haben, wäre mit diesem Gedanken vereinbar, ist aber in der Praxis nicht umsetzbar.
"Ich brauche keinen, ich parke auf der Straße" würde dem auch entgegenstehen...

Der Nächste baut dann ohne Kanalanschuß... "das Abwasser versickert schon irgendwie..." oder???

Die Deutschen neigen dazu, etwas mehr zu regeln und auch in manchen Punkten einen gewissen "Qualtitätsanspruch" zu haben. Dies spiegelt sich in Vorschriften wieder. In anderen Staaten sind gesetzliche Regelungen lockerer...

Bitte dann aber auf den Gesetz- / Verordnungsgeber oder dann auch auf andere "Bewohner" schimpfen. Wenn viele Menschen Mißstände anprangern, werden gesetzliche Regelungen erlassen.
Die Behörden müssen diese Regleungen nur umsetzen...

[Lucky]

Kommentar zur BayBO Art.47:

Insofern ist es unzulässig, einen notwendigen Stellplatz als Lagerplatz oder für "hausfremde" Fahrzeuge zu nutzen (BGH , Urteil vom 8.7.1983 NJW 1984 S. 124)
zu veräußern oder genehmigungspflichtige bauliche Änderungen, die zu eine Zweckentfremdung führen, ohne Baugenehmigung vorzunehmen. Die Entscheidung darüber,
ob Stellplätze/Garagen objektiv benötigt werden, richtet sich nicht nach den Vorstellungen des Eigentümers, sondern nach dem tatsächlichen Stellplatzbedarf.

Besten Dank für diese Info.
Ich verstehe das so, dass der "tatsächliche Stellplatzbedarf" also von der Baubehörde festgelegt wird. Auch wenn es an der Realtität vorbei geht.
Wenn also von den 6 Wohnungen jeder Bewohner ein Auto hat und jeder zweite auch noch einen Zweitwagen, so bleiben von den 12 TG-Stellplätzen 3 leer.
Die leeren, weil nicht benötigten drei Garagenstellplätze bleiben dauerhaft unvermietet und unverkauft, weil es nicht zulässig ist, an einen Nachbarn zu vermieten oder zu verkaufen. Für mich ergibt das zwar keinen Sinn, aber so ist wohl die Gesetzeslage.
MfG
Lucky

[ktown]

Wenn also von den 6 Wohnungen jeder Bewohner ein Auto hat und jeder zweite auch noch einen Zweitwagen, so bleiben von den 12 TG-Stellplätzen 3 leer.

Dies ist ein Zustand der jetzt so ist. Wer garantiert, dass dies in 5, 10 oder 15 Jahren immer noch so ist? Der Ansatz von ihnen ist genauso kurz gedacht wie die Dame im Film von gmmg. Das Bauordnungsrecht deckt nicht nur den Zustand jetzt ab, sondern muss den ganzen Lebenszyklus der Maßnahme betrachten.

[Lucky]

Wer garantiert, dass dies in 5, 10 oder 15 Jahren immer noch so ist? Der Ansatz von ihnen ist genauso kurz gedacht wie die Dame im Film von gmmg. Das Bauordnungsrecht deckt nicht nur den Zustand jetzt ab, sondern muss den ganzen Lebenszyklus der Maßnahme betrachten.

Das bedeutet also, dass übrige, nicht benötigte Stellplätze über Jahre hinweg leerstehen bleiben müssen, weil ja vielleicht im Laufe des Lebenszyklus weitere Stellplätze im Haus gebraucht werden könnten.

Zu dem oben verlinkten Kommentar "Insofern ist es unzulässig, einen notwendigen Stellplatz als Lagerplatz oder für "hausfremde" Fahrzeuge zu nutzen (BGH , Urteil vom 8.7.1983 NJW 1984 S. 124)
haben Sie einen entscheidenden Satz leider nicht mitkopiert, denn der Text geht ja noch weiter:
" Dabei dürfen Stellplätze und Garagen für die zu erwartenden Kraftfahrzeuge jedoch so lange anderweitig genutzt werden, als noch kein konkreter Bedarf besteht."

Dies würde bedeuten, dass zwar kein Verkauf erlaubt ist, aber eine Vermietung durchaus möglich ist.
MfG
Lucky

[ktown]

Da eine Weitervermietung eine Zweckentfremdung ist, wäre dies trotzdem nicht zulässig. Sie sagen ja selbst

dass die Stellpätze nur innerhalb der Wohnanlage vermietet werden dürfen

Die Behörde gibt hier also eine temporäre und eingeschränkte Vermietung statt. Sie betrachtet die Maßnahme als ganzes und nicht jeden Stellplatz nur einer Wohneinheit zugehörig. Eine Vermietung an Dritte (Dritte im Sinne außerhalb der Einheit der Baumaßnahme), wäre einer Zweckentfremdung gleichzusetzen.

[gmmg]

Damit die Welt was zu lachen hat. Nur die Betroffenen nicht. Behördenschachsinn pur.

Bei dem Dumpfbackengebrabbel kann man nur den Kopf schütteln. Wer nur ansatzweise Kenntnis von Bauordnungsrecht hat, der sieht an diesem Bericht wie einseitig er gehalten ist und relevante Fakten sicherlich verschwiegen wurden.

Trotz deines verbalen Ausrasters (mal wieder!) frage ich: welche relevanten Fakten bitte? Ich meine, das entscheidende Faktum ist, dass bei den Bewohnern gar keine Fahrzeuge vorhanden ist, für die Stellflächen benötigt würden.
Aber vielleicht hat ja unser Moderator ansatzweise Kentnissen und ein paar alternative Fakten parat.

Bitte dann aber auf den Gesetz- / Verordnungsgeber oder dann auch auf andere "Bewohner" schimpfen. Wenn viele Menschen Mißstände anprangern, werden gesetzliche Regelungen erlassen.
Die Behörden müssen diese Regleungen nur umsetzen...

Nun ja, ohne bereitwillige Behörden, die ständig mehr Handlungsinstrument fordern, sähe der Regelungsbedarf ganz anders aus.
Und unsere Behörden machen doch sonst auch gern was sie wollen. Drastisches Beispiel: man lies den Top-Terroristen des Landes frei rumlaufen und seine Anschlagspläne in die Tat umsetzen, obwohl der gesetzliche Auftrag ein anderer gewesen wäre. Aber Hauptsache Stellplätze werden geschaffen, um hinterher die Nutzung zu unterbinden. Bei sowas zeigt unser Staat gern volle Kante.

[ktown]

Auch wenn es für diesen fiktiven Fall hier nicht relevant ist, so möchte ich ihnen doch kurz aufzeigen, welche Lücken solch ein Bericht hat.
1.

Das Bauordnungsrecht deckt nicht nur den Zustand jetzt ab, sondern muss den ganzen Lebenszyklus der Maßnahme betrachten.

2. Keiner weiß, welche Auflagen bei der Errichtung des Gebäudes es gegeben hat.
3. Die Dame im Bericht ist nur Mieterin. Zieht sie aus, sieht es wieder anders aus.
4. Es ist nicht Aufgabe der Behörde jeden einzelnen Eigentümer auf falsche Ausführungen hinzuweisen. Sie kann...sie muss es aber nicht.
5. Besuch bekommt die Mieterin nicht oder kommen die auch alle Mit Fahrrad oder zu Fuß?
usw.
Anders sähe es aus, wenn damals die gesetzliche Grundlage eine andere gewesen wäre und diese keine Stellplätze fordert. Dann hätte man Bestandsschutz.

Nun ja, ohne bereitwillige Behörden, die ständig mehr Handlungsinstrument fordern, sähe der Regelungsbedarf ganz anders aus.

Sehen sie es mal aus der anderen Perspektive. Ohne rege Phantasie und Prozessfreudigkeit mancher Bauherrn gäbe es den Regelungsbedarf nicht.