Anspruch auf Baulast?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

Moderator: FDR-Team

Antworten
Lexastheniker
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 6
Registriert: 04.03.18, 23:25

Anspruch auf Baulast?

Beitrag von Lexastheniker » 05.03.18, 00:29

Hallo zusammen,

an einem Privatweg wurde ein Grundstück erworben, auf welchem bereits ein Haus steht. Der Käufer möchte aber ein weitaus größeres Haus bauen, weshalb die Bauaufsicht eine Baulast zur Bedingung macht (um die Erreichbarkeit für die Feuerwehr zu gewährleisten). Bliebe es bei dem bestehenden Bau, wäre die Baulast nicht notwendig. Eine Grunddienstbarkeit in diese Richtung ist nicht im Grundbuch eingetragen.

Hat der Bauherr Anspruch auf die Baulast?
Wie ist die Rechtslage?

hambre
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 6101
Registriert: 02.02.09, 13:21

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von hambre » 05.03.18, 07:31

Hat der Bauherr Anspruch auf die Baulast?


Nein

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20757
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von ktown » 05.03.18, 07:46

Ich beschreibe es mal überspitzt. Ihr Nachbar möchte auf dem Grundstück einen Wolkenkratzer bauen. Die Bauordnungsbehörde stimmt dem nur zu, wenn Sie dem Zustimmen und die Baulasten für die Feuerwehrzufahrt übernehmen.

Würden sie es gerecht finden, wenn man sie dazu zwingen könnte?
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Lexastheniker
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 6
Registriert: 04.03.18, 23:25

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von Lexastheniker » 05.03.18, 17:48

Danke erstmal an hambre und ktown.


ktown hat geschrieben:Ich beschreibe es mal überspitzt. Ihr Nachbar möchte auf dem Grundstück einen Wolkenkratzer bauen. Die Bauordnungsbehörde stimmt dem nur zu, wenn Sie dem Zustimmen und die Baulasten für die Feuerwehrzufahrt übernehmen.

Würden sie es gerecht finden, wenn man sie dazu zwingen könnte?


Ich antworte mal mit "Nein" auf die rhetorische Frage :)

Gilt es generell und rigoros, dass es nie einen Rechtsanspruch (in welcher Form auch immer) auf eine Baulast geben kann?
Ich weiß jetzt nicht, welche Rechtsgüter davon betroffen sein könnten- ich nehme einfach mal die Privatautonomie (als Beispiel!). Könnte der Bauherr nicht unangemessen in dieser eingeschränkt sein? Oder in einem anderen Recht?
Es gibt ja auch unterschiedliche Baulasten: eine Abstandsfläche wäre meistens nachteilig, da diese immer frei bleiben muss und somit keine andere Nutzung haben kann. Die Freihaltung eines Weges als Feuerwehrzufahrt wäre dagegen unproblematisch, man muss eben nur diesen Weg freihalten, was ohnehin notwendig wäre, da er Zufahrt für die Anlieger ist.
Was das Bauvorhaben angeht, so wäre es nicht übermäßig groß (nicht störend), aber größer als das vorherige Haus. Könnte ein Gericht in dieser Konstellation doch einen Anspruch auf die Baulast für den Eigentümer erkennen?

ralph12345
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1375
Registriert: 30.04.07, 14:38
Wohnort: Hamburg

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von ralph12345 » 06.03.18, 09:30

Eine Baulast ist eine Benutzung eines fremden Grundstückes.
Beispiel: Nachbar A baut auf seinem Grundstück ein so großes Haus, dass für die vorgeschriebenen Abstandsflächen kein Platz mehr ist. Nachbar B übernimmt die per Baulast, damit muss Nachbar B mit seinem neu zu bauenden Haus nun 6m Abstand statt der üblichen 3m halten. Damit A Grundstück spart, muss B was hergeben. Ist das gerecht?

Das kann in Ausnahmefällen mal sinnvoll sein, vor allem, wenn die Bestandsbauwerke das hergeben, aber es schränkt B ein, wenn der später mal umbauen will oder er will verkaufen und der Käufer will abreißen und neu bauen.

Also warum sollte A einen Anspruch haben, Bs Grundstück nutzen zu dürfen? Es ist Bs Eigentum!!

Lexastheniker
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 6
Registriert: 04.03.18, 23:25

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von Lexastheniker » 06.03.18, 19:11

ralph12345 hat geschrieben:Also warum sollte A einen Anspruch haben, Bs Grundstück nutzen zu dürfen? Es ist Bs Eigentum!!


Ja, verstehe- ich dachte, dass u.U. auch zwischen verschiedenen Baulasten differenziert werden könnte. Also eine evtl. stark einschränkende Baulast wie z.B. eine Abstandsfläche kritischer gesehen wird, während eine evtl. nicht einschränkende Baulast wie z.B. die Sicherstellung der Befahrbarkeit eines Privatwegs für Rettungsfahrzeuge, der ohnehin befahrbar sein und bleiben muss, weniger Kritisch gesehen wird. In letztem Fall würde das Eigentumsrecht ja praktisch nicht tangiert, da es offenbar keine Einschränkungen gibt. Demgegenüber wäre der Nachteil des Bauherrn umso größer (falls er die geforderte Baulast nicht bekommt), denn er könnte nicht bauen (auch kein nicht-störendes Gebäude). Ich könnte mir vorstellen, dass das Abwägen verschiedener Rechtsgüter hier schwierig sein könnte.

Bei der Gelegenheit fällt mir allerdings ein Rechercheergebnis ein: Sollte die Baulast (bzw. der Inhalt) bereits im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen sein, dann könnte sich wohl ein Anspruch auf eine Baulast ergeben. Dies ist aber ja, wie im Ursprungstext beschrieben, in diesem Beispiel nicht gegeben.

MGH
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 408
Registriert: 07.01.05, 11:47
Wohnort: Region München

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von MGH » 07.03.18, 10:46

Baulast, Grunddienstbarkeit, Fahrtrecht usw. ist das ähnliche, das nur (je nach Bundesland und z. T. auch je nach Jahrzehnt) und z. T. formal unterschiedlich geregelt ist. Das eine steht halt im Grundbuch, das andere in einem Verzeichnis bei der Bauaufsicht.

Es wird schon differnziert... aber vor allem von den Grundeigentümern, die belastet werden... ein unterirdisches Leitungsrecht kann sogar kostenlos sein, wenn man auch vereinbart, z. B. in Zukunft bei Bedarf die Leitungen umzuverlegen.
Andere Einschränkungen sind "schmerzhafter" und die Belastenden lassen sich dies auch manchmal bezahlen... Verhandlungssache...

Situationen, bei denen jemand nachträglich zu einer belastenden Eintragung verpflichtet wird, mögen theoretisch schon möglich sein... aber wohl nur bei speziellen Sondersituationen... ich hab gerade keinen Fall an der Hand...

In Ihrem Fall kann ich nur sagen, das das früher wohl zu locker gesehen wurde und es damals halt nicht sauber geregelt wurde.... und Sie jetzt das Problem haben... und letztendlich die Zustimmung wohl nur "erbetteln" oder kaufen können....

Lexastheniker
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 6
Registriert: 04.03.18, 23:25

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von Lexastheniker » 03.04.18, 02:57

Hallo,

und Danke erstmal für die bisherigen Erörterungen.

Ich möchte den Fall noch um eine Variante ergänzen:
Angenommen, der Weg ist in Bruchteilseigentum aufgeteilt. Wie oben schon erwähnt, gibt es bis dato keine Grunddienstbarkeit, auf deren Basis die Übernahme einer Baulast erstreitbar wäre. Wie sähe es nun aus, wenn einer der Bruchteilseigentümer eine solche Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen ließe?

Würde sich daraus eine Baulastübernahme durch alle übrigen Bruchteilseigentümer erstreiten lassen? Denn es geht ja um einen Weg, der für Rettungsfahrzeuge passierbar sein muss. Gibt es eine eingetragene Grunddienstbarkeit, so müsste diese doch dann für alle gelten, da eine bruchteilsweise Passierbarkeit eines Weges, sichergestellt durch einen der Bruchteilseigentümer, logisch nicht möglich ist.
Wie ist die Rechtslage?
Danke schonmal im Voraus!

khmlev
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 5957
Registriert: 02.05.09, 18:01
Wohnort: Leverkusen

Re: Anspruch auf Baulast?

Beitrag von khmlev » 03.04.18, 05:28

Ein Bruchteilseigentümer allein kann nur seinen ideellen Miteigentumsanteil belasten und nicht den gesamten Grundbesitz. Eine Grunddienstbarkeit kann aber nur am gesamten Grundbesitz eingetragen werden. Die Belastung eines ideellen Miteigentumsanteils mit einer Grunddienstbarkeit ist nicht möglich.

Grundsätzlich gilt: Ist eine Grunddienstbarkeit eingetragen, kann sich daraus eine Nebenpflicht ergeben, an der Eintragung einer Baulast mitzuwirken, sofern u.a. die Baulast nach Inhalt und Umfang dem Inhalt und Umfang der Grunddienstbarkeit entspricht.
Gruß
khmlev
- out of order -

Antworten