Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

Moderator: FDR-Team

Targa89
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 9
Registriert: 27.04.18, 09:53

Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Targa89 » 27.04.18, 10:06

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe mir vor geraumer Zeit eine Neubau Eigentumswohnung gekauft.
Im Kaufvertrag steht Folgendes drin:

Der Kaufgegenstand wird voraussichtlich bis zum 1.3.2018 bezugsfertig hergestellt sein. Der Verkäufer schuldet jedoch die Herstellung der Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstands erst zum 1.7.2018 und die vollständige Fertigstellung der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erst zum 1.8.2018. Bei Verzögerungen, die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind, wie z.B. Streik, höherer Gewalt, witterungsbedingter Ausfalltage oder Ausführung von Sonderwünschen, verlängern sich die vorgenannten Termine entsprechend.

Leider steht da nicht expliziert etwas über eine Vertragsstrafe bzw die Höhe. Die Wohnung wird vermutlich nicht vor September fertig.

Die Verzögerung wurde durch den Verkäufer selbst hervorgerufen.

Können Sie mir sagen, wie meine rechtliche Lage ist? Ich wäre über eine fachliche Antwort sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen,

Targa89

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von ktown » 27.04.18, 10:17

Na mit einem stumpfen Messer kann man wenig anfangen. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Targa89
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 9
Registriert: 27.04.18, 09:53

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Targa89 » 27.04.18, 10:25

Wenn es sich um eine kompetente Äußerung handelt,würde ich Sie bitten nicht in Rätseln zu schreiben.

Liebe Grüße,

Targa89

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von ktown » 27.04.18, 10:28

Liebes FDR-Mitglied,

wie Sie sicher in unserer Juriquette (=Forenregeln) gelesen haben, darf hier keine individuelle Rechtsberatung in einem konkreten Fall erfolgen. Sie helfen dem Forum und erleichtern dem Moderatoren-Team die Arbeit, wenn Sie eine Fragestellung zur allgemeinen Rechtslage herausarbeiten, die für Sie von Relevanz ist.

Weitere Konkretisierungen zur unseren Forenregeln finden sich neben der Juriquette in der Moderationsleitline oder in dem Beitrag "Was ist erlaubt"?

Fragen dazu können Sie jederzeit im Forum für Mitgliederinformation u. Support stellen.

Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von ktown » 27.04.18, 10:30

Ansonsten sei gesagt:
Ohne vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe wird man am ausgestreckten Arm des Vertragspartners verhungern.
Man kann natürlich Fristen setzen und vom Vertrag zurück treten, aber ob das letztlich das gewünschte Ziel ist. Ich vage es zu bezweifeln.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Targa89
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 9
Registriert: 27.04.18, 09:53

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Targa89 » 27.04.18, 10:33

Vielen Dank für die Auskunft

ralph12345
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1375
Registriert: 30.04.07, 14:38
Wohnort: Hamburg

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von ralph12345 » 27.04.18, 10:52

Schadenersatz fordern für die Zinskosten der Finanzierung für den Monat?

Targa89
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 9
Registriert: 27.04.18, 09:53

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Targa89 » 27.04.18, 11:03

Könnten in so einem Fall die angefallenen Bereitstellungszinsen dem Verkäufer in Rechnung gestellt werden?

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Etienne777 » 27.04.18, 11:17

Targa89 hat geschrieben:Könnten in so einem Fall die angefallenen Bereitstellungszinsen dem Verkäufer in Rechnung gestellt werden?
Eine Vertragsstrafe scheint nicht zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden zu sein. Also bliebe hier der Rückgriff auf Schadensersatz, der alle notwendigen Aufwendungen einschließt, die der Käufer wegen der vertragswidrigen Verzögerung tätigen muß. Das könnte die längere Mietzahlung bei der alten Wohnung sein, aber auch angefallene Bereitstellungszinsen. Natürlich. Sollte es vor Gericht gehen, so müßte der Käufer den entstandenen Schaden beweisen, was wohl hier nicht das Problem sein dürfte, der Verkäufer hingegen ggf. Beweis dafür führen, daß er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Zunächst sollte man freilich den Verkäufer zur Zahlung auffordern, wenn er sich querstellt kann man immer noch klagen.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

ktown
FDR-Moderator
Beiträge: 20773
Registriert: 31.01.05, 08:14
Wohnort: Auf diesem Planeten

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von ktown » 27.04.18, 11:27

Etienne777 hat geschrieben:Zunächst sollte man freilich den Verkäufer zur Zahlung auffordern, wenn er sich querstellt kann man immer noch klagen.
Welche Zahlung?
Primär sollte man zum vereinbarten Termin (1.7.18) den Vertragspartner formell korrekt in Verzug setzen. Ansonsten heißt es Beweise sammeln. Der Unternehmer wird sicherlich tausende Gründe aufführen, dass er nicht dafür verantwortlich ist, dass es nicht fertig wird.

Zu erwähnen sei noch, dass in 99% aller Bauprozesse auf einen Vergleich hinaus läuft. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

freemont
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 8317
Registriert: 21.08.14, 15:57

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von freemont » 27.04.18, 11:28

Targa89 hat geschrieben:Könnten in so einem Fall die angefallenen Bereitstellungszinsen dem Verkäufer in Rechnung gestellt werden?
Hallo,

das Schlüsselwort ist hier nicht "Vertragsstrafe", sondern "Verzug".

Ein weiterer Begriff ist "Fälligkeit".

Im Kaufvertrag ist geregelt, wann die Leistung fällig ist. Fälligkeit bedeutet noch nicht Verzug, sondern, § 286 BGB:
Verzug des Schuldners

(1) 1Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug.
...
Sobald der Verzug eingetreten ist, haftet der Schuldner für alle bezifferbaren Schäden, einschliesslich der ggf. entstehenden Anwaltskosten. Vorher allerdings nicht.

Targa89
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 9
Registriert: 27.04.18, 09:53

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Targa89 » 27.04.18, 12:51

Ich danke Euch vielmals für die für mich sehr nützlichen Informationen.
Dann wird es wohl darauf hinauslaufen, dass ich erstmal auf die Kulanz des Verkäufers hoffe und ihn bitte Bereitstellungszinsen, Miete und Nebenkosten zu übernehmen.

Das mit der Vertrags"strafe"ist natürlich ärgerlich,dass das nicht expliziet im Vertrag mit aufgeführt ist. Ich hatte gehofft,dass das Wort "schuldet" eine finanzielle Erstattung der Mehrkosten mit sich zieht.

Liebe Grüße
Targa89

Etienne777
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1526
Registriert: 03.03.18, 22:34

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Etienne777 » 27.04.18, 15:05

@Targa89: Der Käufer sollte am Tag nach Ablauf der vereinbarten Frist den Verkäufer mit Zustellnachweis (Einschreiben Rückschein) in Verzug setzen. Der somit in Verzug geratene Verkäufer kann ab dem Zeitpunkt des Verzugs auf den verzugsbedingten Schaden in Anspruch genommen werden. Anschließend kann man versuchen mit ihm eine gütliche Einigung zu erzielen. Klappt das nicht, hat man die Voraussetzungen geschaffen, ggf. klagehalber vorzugehen. Da das auch ein gewerblicher Verkäufer weiß, dürfte seine Bereitschaft zum außergerichtlichen Ersatz des Schadens jedenfalls höher sein, als wenn er weiß, daß man ihm mangels Verzugs noch am Tüffel tuten kann.

Der Unterschied zwischen einer Vertragsstrafe und einem Schadensersatz besteht hier darin, daß eine Vertragsstrafe abhängig vom Eintritt oder Nichteintritt eines bestimmten Ereignisses fällig würde und das selbst dann, wenn dem Käufer überhaupt kein Schaden entstünde. Der Schadensersatz - wie der Name schon erkennen läßt - ersetzt einen tatsächlichen Schaden. Kein Schaden - kein Schadensersatz. Zusätzlich anfallende Mietkosten und Bereitstellungszinsen sind natürlich ein Schaden, entsprechend ist dieser vom Verkäufer zu ersetzen, aber erst ab dem Zeitpunkt des Verzugs. Darum sollte der Käufer da nicht erst abwarten, sondern den Verkäufer direkt nach Ablauf der vereinbarten Übergabefrist in Verzug setzen.

Die Mietnebenkosten dürften wohl nicht ansatzfähig sein, denn die spart der Käufer im Gegenzug ja noch in der neuen Wohnung. Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, solche Sachen fallen in der neuen Wohnung sonst ja auch an, solange man in diese aber nicht einziehen kann, ist das nicht der Fall. Mithin zahlt man hinsichtlich der Nebenkosten in der alten Wohnung nichts, was man nach dem Umzug sonst in der neuen Wohnung nicht auch zahlen müßte. Also scheint ein Schaden da eher unwahrscheinlich. Ich würde mich auf die Kaltmiete und die Bereitstellungszinsen beschränken.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

Targa89
Topicstarter
Interessierter
Beiträge: 9
Registriert: 27.04.18, 09:53

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von Targa89 » 27.04.18, 15:21

Super. Vielen vielen Dank. Das ist für mich sehr hilfreich gewesen.
Ich werde den Verkäufer dann direkt am 01.07.18 in Verzug setzen und warte dann mal ab, was dann von ihm kommt :)

ralph12345
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1375
Registriert: 30.04.07, 14:38
Wohnort: Hamburg

Re: Vertragsstrafe VS Kaufvertrag

Beitrag von ralph12345 » 30.04.18, 10:24

Der Kaufgegenstand wird voraussichtlich bis zum 1.3.2018 bezugsfertig hergestellt sein. Der Verkäufer schuldet jedoch die Herstellung der Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstands erst zum 1.7.2018
Ansich sieht das ja so aus, als wenn er 4 Monate früher fertig würde als vereinbart..?!

Antworten