Ferienwohnung nutzungseinschränkung durch Bauamt

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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Kung_Fu_Panda
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Ferienwohnung nutzungseinschränkung durch Bauamt

Beitrag von Kung_Fu_Panda » 13.05.18, 07:18

Hallo,

wir betreiben seit 4 Jahren eine Monteurwohnung und haben nun Schwierigkeiten mit dem Bauamt.
Hintergrund:

Nach dem Erwerb unseres Doppelhauses haben wir eine hälfte Vermietet, die andere bewohnen wir selber. Das Doppelhaus ist freistehend und befindet sich in einem reinen Wohngebiet.

Leider sind wir mit dem Vermieten bisher immer ins Fettnäpfchen getreten, entweder wurde keine Miete bezahlt oder randaliert. Nach dem 3 negativen Versuch, haben wir uns dazu entschlossen daraus eine Monteurwohnung zu machen und an Handwerker zu Vermieten, was bisher Problemlos und einfach von statten ging, Finanztechnisch sind es Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, nach Abzug der Unkosten haben wir ca. 7000€ p.a.

Nun haben wir seit jeher Schwierigkeiten mit einem Nachbarn der uns gegenüber Wohnt, ständig beschwert er sich über zu viele Leute, parkende Autos, oder das die Monteure morgens um 5 Uhr ins Auto steigen (Türlärm). Genauso stört Ihn aber auch Kinderlärm oder normaler Besuch. Er selbst wohnt und arbeitet im selben Haus, dazu später aber mehr.
Es ist auch der einzige Nachbar den es stört, alle anderen haben kein Problem damit.

Schliesslich hat er sich nun bei allen möglichen Behörden beschwert / erkundigt.

- Finanzamt : Prüfung gehabt, alles i.O.
- Ordnungsamt: Keine Bedenken
- Gewerbeamt: Keine Zuständigkeit
- Bauordnungsamt: Volles Rohr

Das Bauordnungsamt meinte, dass generell die Nutzung im reinen Wohngebiet untersagt werden kann ABER ausnahmsweise eine Genehmigung erteilt werden könnte wenn:

- Parkmöglichkeiten für 4 Autos auf dem Hof möglich gemacht werden
+ Kann ich für max 3. Gewährleisten (2 davon Hintereinander)

- Da das Haus zwei Etagen hat muss oben ein Fluchtweg mit 90cm Breite und 120cm Höhe gewährleistet werden.
+ Habe eine Dachterrasse die von oben betreten werden kann, die Tür ist allerdings nur 80cm Breit.

- Im Obergeschoss ist eine Holzdecke, diese muss gegen eine brandhämmende Decke in F30 von einem Zertifiziertem Unternehmen ersetzt werden.
+ Ich bin Elektromeister, darf dies aber nach deren Aussage nicht selber ausführen. Kosten hierfür vom Fachbetrieb: 3270€.

- Neue Baupläne vom Architekten,da die alten Pläne aus den 60ern wohl zu alt sind, sowie Antrag auf Nutzungsänderung. Kosten hierfür 750€


Frage:

Diese ganzen Kosten können wir nicht tragen, zumal eine Frist von 4 Wochen gesetzt wurde das alles umzusetzen. Daher meine Frage ob es eine Möglichkeit gibt, dass zu umgehen, evtl. Reduzierung der Zimmer oder Betten, umgestalltung des Vermietungszeitraumes etc.
Die meisten Mieter sind sowieso länger als 1 Monat da. Das Bauamt spricht ständig davon, dass wir einen Beherbergungsbetrieb betreiben, kann ich aber so nicht wiedergeben, teilweise steht das Haus 3-4 Monate leer.
Bei einer "normalen" Vermietung könnten ja auch bis zu 5 Personen unterkommen und würden nicht unter die ganzen Anordnungen fallen, jedoch wollen wir nicht wieder regulär Vermieten.

Des Weiteren hat mein toller Nachbar ebenfalls ein Gewerbe in seinem Haus laufen mit Mitarbeitern (Büro) sowie Pendelverkehr durch seine Monteure ( Montagebetrieb). Dadurch ist auch bei ihm ein ständiges rein und raus an der Tagesordnung, des weiteren stehen in dem Fall mehrere Fahrzeuge seiner Firma teilweise ganz dreisst mitten auf der Straße. da diese ja
"nur" was holen / bringen. Meines Erachtens nach ist so eine Nutzung auch Fragwürdig.
Hierzu äußerte das Amt sich auch nicht und wimmelte mich ab.

Nebeninformationen:

- Bundesland Niedersachsen
- Reines Wohngebiet
- Haus hat 100qm
- 3 Vermietete Zimmer für max. 5 Monteure
- Untergeschoss 2 Fluchtwege vorhanden (vorne und hinten)
- Obergeschoss ein Fluchtweg über Terrasse


Ich hoffe uns kann da jemand weiterhelfen oder hat eine Idee wie wir damit umgehen sollten.

Etienne777
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Re: Ferienwohnung nutzungseinschränkung durch Bauamt

Beitrag von Etienne777 » 13.05.18, 10:26

Das Bauamt spricht ständig davon, dass wir einen Beherbergungsbetrieb betreiben
Das ist der entscheidende Punkt und er verrät auch, wo der Ansatz sein kann, die Forderungen des Bauordnungsamtes zu umgehen.

Das Haus dürfte als Wohnhaus baugenehmigt sein, erlaubt sind danach aufgrund der bestehenden Baugenehmigung Wohnnutzungen durch den Eigentümer des Hauses, aber auch eine Vermietung zu selbem Zwecke.

Das Amt unterstellt hier aber eine gewerbliche Nutzung insofern, als man Euch als Beherbergungsbetrieb einstuft. Nur daraus folgen die Auflagen, denn in den Augen des Amtes wird damit aus der (genehmigten) Wohnnutzung eine (nicht genehmigte) gewerbliche Nutzung. Das bedeutet baurechtlich eine Nutzungsänderung, womit auch der Bestandsschutz in brandschutzrechtlicher Hinsicht erlischt.

Wollte man die gewerbliche Nutzung fortsetzen, so müßte man - wie vom Amt gefordert - nunmehr nicht nur die Vorschriften für gewerbliche Objekte einhalten, sondern dies auch gemessen an den heute aktuellen Standards. Will sagen, selbst wenn das Haus im Zeitpunkt seiner Errichtung die Vorschriften (auch) für die gewerbliche Nutzung eingehalten hätte, dafür damals aber nicht baugenehmigt wurde, gelten infolge der hier unterstellten Nutzungsänderung die heute aktuellen Vorschriften und nicht die aus der Zeit der Erbauung.

Eine Vermietung zu Wohnzwecken wäre ohne bauliche Änderungen auf Dauer zulässig, nicht aber ein Beherbungsbetrieb. Da müßte man nun die Unterschiede herausarbeiten, also an welchen konkreten Anhaltspunkten macht das Amt es fest, daß es sich nicht um eine Wohnungsvermietung handelt, sondern um einen Beherbergungsbetrieb. Anhaltspunkte für Letzteren könnten u. a. sein: Verpflegung der Monteure, womöglich das Waschen von deren Wäsche. Was da genau durch den Vermieter geleistet wird, vermag ich nicht zu beurteilen.

Ggf. könnte man also über den Leistungsumfang des Vermieters nachdenken und eine Versorgung der Monteure unterlassen, ihnen also nur den Wohnraum vermieten, aber nicht bekochen u. ä.. Solange das Amt zutreffend von einem Beherbergungsbetrieb auszugehen hat, erscheinen dessen Auflagen rechtlich begründet.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

ktown
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Re: Ferienwohnung nutzungseinschränkung durch Bauamt

Beitrag von ktown » 13.05.18, 11:49

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