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Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht
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Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

17.05.18, 22:33

Herr K erwarb vom Ehepaar V ein Wohngrundstück. Der hintere Bereich des am Ortsrand liegenden Grundstücks gehört zum baurechtlichen Außenbereich des Ortes. Versteckt unter großen Bäumen und hinter wilden Sträuchern und Hecken steht schon im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch Herrn K seit Jahren ein geschätzt 45 m² großer Schuppen, der schon vorher als Abstellraum für Gartengeräte, Baumaterial, Brennholzvorräte usw. genutzt wird.

Nach der Übernahme des Grundstücks beseitigt Herr K die wilden Sträucher und Hecken, der bisher von der Straße aus nicht sichtbare Schuppen ist nunmehr für jedermann von der Straße aus zu sehen.

Der Nachbar des Herrn K hält einen Hund, der, z. B. wenn sich Rehe den Grundstücken nähern, mitunter auch nachts geraume Zeit lautstark bellt. Herr K hat nach einigen Wochen und mehreren erfolglosen Versuchen mit seinem Nachbarn das Problem des Hundelärms zu regeln seinen Nachbarn beim Ordnungsamt angezeigt.

Als Retourkutsche bringt sodann der Nachbar seinerseits beim Bauordnungsamt zur Anzeige, daß sich auf dem Grundstück des Herrn K im baurechtlichen Außenbereich ein illegal errichteter Schuppen befindet. Herrn K war nicht bekannt, daß es sich um einen Schwarzbau handelt, die Eheleute V haben ihn nicht darauf hingewiesen. Vor allem hat Herr K den Schuppen gar nicht selbst gebaut, sondern den vorhandenen Schuppen lediglich durch eine davorgesetzte etwa 33 m² große und ca. 40 cm hohe Terrasse aus einer Stahl-Holz-Konstruktion mit Fundamenten ergänzt. Eine Bauanzeige oder eine Baugenehmigung für die Terrasse hat Herr K nicht.

Im Zuge einer Überprüfung bestätigt sich, daß der Schuppen im Katasterplan nicht verzeichnet ist und er wurde offenbar auch bei den regelmäßigen Überfliegungen im Auftrag des Katasteramts wegen der Bäume und Sträucher nicht erkannt.

Wie ist die Rechtslage, wird Herr K den Schuppen abreißen müssen? Gilt die Errichtung einer Terrasse der beschriebenen Art ihrerseits als im Außenbereich unzulässiges "schwarzes" Bauwerk?

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 10:36

Nicht genehmigte Schwarzbauten, die gegen geltendes Recht verstoßen müssen, wenn vom Bauamt verfügt, abgerissen werden. Die Verfügung liegt im Ermessen des Amtes. Das betrifft sowohl Schuppen als auch Terrasse.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 12:38

Versteh ich das richtig, dass Grundstück, dass vermutlich ein Flurstück ist, hat baurechtlich 2 Bereiche?

Ansonsten würde ich mal die Reaktion der Baubehörde abwarten um zu wissen, ob es überhaupt eine geben wird.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 12:46

Danke für die Antwort. :D

Mit dem Ermessen ist das so eine Sache, man weiß nie was herauskommt.

Hätte es hinsichtlich einer etwaigen Abrißverfügung Bedeutung, ob der Schwarzbau gar nicht vom aktuellen Grundstückseigentümer errichtet wurde?

Wäre eine auf etwa 25 Punktfundamenten aus Beton ruhende ca. 33 m² große Terrasse aus einer Stahl-Holz-Konstruktion als unzulässiges "Vorhaben" im Sinne des § 35 BauGB anzusehen?

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 12:49

ktown hat geschrieben:Versteh ich das richtig, dass Grundstück, dass vermutlich ein Flurstück ist, hat baurechtlich 2 Bereiche?

Richtig, die Grundstücke sind ca. 100 m tief und nur die vorderen etwa 35 m gehören zum Innenbereich. Was Innen- und was Außenbereich ist, ergibt sich aus einer kommunalen Satzung. Auf einem Plan des Ortes wird der Innenbereich durch eine gestrichelte Linie umrandet.
Zuletzt geändert von Etienne777 am 18.05.18, 12:49, insgesamt 1-mal geändert.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 12:49

Etienne777 hat geschrieben:Hätte es hinsichtlich einer etwaigen Abrißverfügung Bedeutung, ob der Schwarzbau gar nicht vom aktuellen Grundstückseigentümer errichtet wurde?
nein. Schwarzbau bleibt Schwarzbau. Wenn bewiesen werden kann, dass der Bau in Kenntnis der fehlenden Genehmigungsfähigkeit durch den Verkäufer erstellt wurde, dann könnte man vielleicht Schadenersatz fordern.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 13:01

Etienne777 hat geschrieben:
ktown hat geschrieben:Versteh ich das richtig, dass Grundstück, dass vermutlich ein Flurstück ist, hat baurechtlich 2 Bereiche?

Richtig, die Grundstücke sind ca. 100 m tief und nur die vorderen etwa 35 m gehören zum Innenbereich. Was Innen- und was Außenbereich ist, ergibt sich aus einer kommunalen Satzung. Auf einem Plan des Ortes wird der Innenbereich durch eine gestrichelte Linie umrandet.

Ich für meinen Teil würde diese Teilung, wenn es hart auf hart kommt, mal von einem Anwalt prüfen lassen. Die Krux ist, dass der Begriff Außenbereich im BauGB nicht definiert ist. Es ist letztlich einfach alles was nicht innerhalb eines gültigen B-Planes liegt und/oder auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 13:01

Aber nur weil ein Bau nicht in den Katasterplänen auftaucht, muss es nicht gleich ein Schwarzbau sein. Kenne einen Fall, dass eine in den 50ern gebaute Kirche bis heute nicht in den Katasterplänen drin ist. :engel:

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 13:06

Dig hat geschrieben:Aber nur weil ein Bau nicht in den Katasterplänen auftaucht, muss es nicht gleich ein Schwarzbau sein. Kenne einen Fall, dass eine in den 50ern gebaute Kirche bis heute nicht in den Katasterplänen drin ist. :engel:
Sobald sie drin ist, muss der Grundstücksbesitzer keine Belege für die Rechtmäßgkeit mehr vorlegen, weil die Bauordnungsbehörde sich damit dann zufrieden gibt.
Fehlt der Eintrag im Katasterplan, dann wird weiter gebohrt.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

18.05.18, 15:16

Wobei im Falle einer Abrißverfügung der Schadensersatz vom Vorbesitzer sich nur auf die Kosten für die Hütte beziehen kann, und hier wäre die weitere Frage ob nicht schon verjährt.

Für die Terrasse dürfte (auch straf- oder owi-rechtlich) der neue Eigentümer alleine verantwortlich sein.

Der eingangs erwähnte Hund spielt keinerlei Rolle.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

02.06.18, 22:24

ktown hat geschrieben:
Dig hat geschrieben:Aber nur weil ein Bau nicht in den Katasterplänen auftaucht, muss es nicht gleich ein Schwarzbau sein. Kenne einen Fall, dass eine in den 50ern gebaute Kirche bis heute nicht in den Katasterplänen drin ist. :engel:
Sobald sie drin ist, muss der Grundstücksbesitzer keine Belege für die Rechtmäßgkeit mehr vorlegen, weil die Bauordnungsbehörde sich damit dann zufrieden gibt.
Fehlt der Eintrag im Katasterplan, dann wird weiter gebohrt.


So pauschal würde ich das nicht behaupten.
Bei uns ist jedenfalls bei derartigen Fällen völlig irrelevant, was im Kataserplan auftaucht.
Das Vermessungsamt führt (jedenfalls in Bayern) bei der Eintragung von Anlagen keine baurechtliche Prüfungen durch, sodass aus einer Eintragung kein Rückschluss möglich ist.
Denkbar wäre die Eintragung zumindest als Nachweis, dass zum Zeitpunkt der Eintragung die Anlage bereits errichtet war, was auch immer das im jeweiligen Fall auch helfen könnte ...

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

02.06.18, 23:06

@Azik: Im vorliegenden Beispielfall ist es genau umgekehrt, der Katasterplan weist den Schuppen NICHT aus. Ausgehend vom Katasterplan ist dort nur eine Grünfläche ohne Bebauung.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

03.06.18, 00:26

Azik hat geschrieben:Bei uns ist jedenfalls bei derartigen Fällen völlig irrelevant, was im Kataserplan auftaucht.
Das Vermessungsamt führt (jedenfalls in Bayern) bei der Eintragung von Anlagen keine baurechtliche Prüfungen durch, sodass aus einer Eintragung kein Rückschluss möglich ist.
Laufen in Bayern die Leutchen vom Vermessungsamt durch die Straßen um nach Arbeit zu suchen? Also hier bei uns bekommt das Vermessungsamt entweder den Auftrag durch die Bauordnungsbehörde, weil der Bauherr die Baufertigstellungsanzeige eingereicht hat und um eine Abnahme bittet, oder der Bauherr stellt selbst den Antrag, wenn es sich um ein genehmigungsfreies Bauvorhaben handelte.

Re: Schwarzbau auf gekauftem Grundstück

05.06.18, 17:21

ktown hat geschrieben:Laufen in Bayern die Leutchen vom Vermessungsamt durch die Straßen um nach Arbeit zu suchen?

Jain. Auch kann ich nicht konkret von Bayern sprechen - das mag Landessache sein:

Leute von "Vermessungsamt" sicherlich nicht, aber z.B. in Hessen werden derartige Vermessungen auch gar nicht von irgend einem "Amt" durchgeführt, sondern von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren.
Diese haben nicht nur die Berechtigung amtlich gültige Vermessungen nach Beauftragung des Eigentümers durchzuführen, sondern auch eigenständig Fehler im Katasterplan zu korrigieren. Die Kosten für die notwendigen Vermessungsarbeiten trägt zwangsweise der Grundstückseigentümer.
Es wird zwar auch in derartigen Bundesländern nicht allzuoft vorkommen das ein derartiger freiberuflicher Vermesser einfach mal so durch die Gegend fährt um die Realität mit Katasterplänen zu vergleichen,
aber das er im Rahmen eines bestehenden Auftrage mal in der Umgebung schaut ob alles eingetragen ist - um möglicherweise gleich noch eine weitere (kostenpflichtige) Vermessung durchzuführen kommt wohl des öfteren mal vor ....
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