Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem Grund

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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Caarina
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Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem Grund

Beitrag von Caarina » 20.05.18, 16:05

Hallo zusammen!

(als lange, stille Mitleserin habe ich jetzt auch mal eine Frage)

Ich wollte fragen welche Rechte man hat, wenn man nach einer Vermessung feststellt, dass die Grundstücksgrenzen so gar nicht der Realität entsprechen.
Die theoretischen Grundstücke mit ihrem aktuellen Grenzverlauf sind vor 100 oder noch mehr Jahren bebaut worden.
Die Auszüge aus dem Katasteramt sehen so aus, als würde entweder dem Nachbarn ein Stück des eigenen Garten gehören oder (wahrscheinlicher) das Haus des Nachbarn in voller Länge 1,5m auf dem eigenen Gründstück steht.

- Falls dem Nachbarn ein Stück Garten gehört; muss man ihm Zutritt gewähren, wenn das über sein Grundstück wegen des Hauses nicht möglich ist?

- Wenn einem plötzlich mehrere Q-Meter des Nachbargrundstücks incl. Haus gehören, wie verfährt man da? Kann man sich auszahlen lassen? Ich vermute, dass ein Abriss nicht zur Debatte steht.
Welche Ansprüche hat man in so einem Fall? (friedliche Einigung natürlich erstmal gewünscht)

Bundesland wäre theoretisch NRW.

Vielen lieben Dank, falls mir jemand eine Antwort und/oder eine Informationsquelle nennen kann.


Schönen Tag noch!

LG, Caarina

SusanneBerlin
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von SusanneBerlin » 20.05.18, 16:41

Hallo,
Die Auszüge aus dem Katasteramt sehen so aus, als würde entweder dem Nachbarn ein Stück des eigenen Garten gehören oder (wahrscheinlicher) das Haus des Nachbarn in voller Länge 1,5m auf dem eigenen Gründstück steht.
- Falls dem Nachbarn ein Stück Garten gehört; muss man ihm Zutritt gewähren, wenn das über sein Grundstück wegen des Hauses nicht möglich ist?
Verstehe ich nicht. Auf den Katasterplänen sind doch sowohl die Grundstücksgrenzen als auch die Gebäude dargestellt. Man sollte es also bereits auf dem Plan erkenben können, welche der beiden Möglichkeiten zutrifft, ob entweder das Haus in das andere Grundstück hineinragt oder ob ein Stück Garten keine Verbindung zum übrigen Grundstück hat.

Oder die Gebäude stehen in der Realität anders als auf dem Katasterplan dargestellt. Dann kann man das auf dem Katasterplan aber gar nicht sehen, dass ein Haus über die Grenze übersteht.

Ein Wohnhaus genau an die Grenze zu bauen ist zudem nicht zulässig, man muss 3m Abstand einhalten oder auf das Nachbargrundstück eine Baulast eintragen.
Ich wollte fragen welche Rechte man hat, wenn man nach einer Vermessung feststellt, dass die Grundstücksgrenzen so gar nicht der Realität entsprechen.
War da ein amtlich zugelassener Vermesser am Werk oder wer hat das ausgemessen?
Grüße, Susanne

Etienne777
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von Etienne777 » 20.05.18, 17:00

Ohne einen Lageplan zu sehen, ist die Situation schwierig vorzustellen. Grundsätzlich gehört einem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sein Grundstück, was freilich in der Praxis nicht ausschließt, gerade bei einem so alten Baubestand, daß es auch mal einen Überbau - mit und ohne im Grundbuch eingetragene Baulast - geben kann. Wobei 1,5 m nicht mit der Ungenauigkeit früherer Vermessungsmethoden zu erklären wären, aber etwa 10 cm Abweichung waren gegenüber den modernen meßtechnischen Möglichkeiten damals normal.

Ein fremdes Grundstück kann einem nicht gehören, aber natürlich das eigene zu 100%. Das eigene Grundstück wird ja nicht zum Grundstück des Nachbarn, nur weil er es aus welchen Gründen auch immer überbaut hat oder nutzt. Jedoch sollte es sich anhand des Katasterplans eindeutig ersehen lassen, ob beispielsweise ein Gebäude über die Grenzlinie ragt oder nicht.

Ein etwaiger Überbau stünde im Eigentum des Nachbarn, nicht aber der Grund und Boden auf dem das Bauwerk ggf. teilweise errichtet ist, wenn der Grundeigentümer dort ein Anderer ist. Das Eigentum am Haus und am dafür mit benutzten (fremden) Grundstück fallen insoweit auseinander.

Der Grundeigentümer des überbauten Grundstücks ist für die Nutzung seines Grundstücks durch den Überbau durch eine jährlich zu zahlende Überbaurente zu entschädigen, die sich an der benutzten Fläche und dem Bodenwert orientiert. Jedoch muß der Grundeigentümer den faktischen Überbau durch das Haus dulden.
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alana4
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von alana4 » 20.05.18, 17:56

Etienne777 hat geschrieben:.... Wobei 1,5 m nicht mit der Ungenauigkeit früherer Vermessungsmethoden zu erklären wären, aber etwa 10 cm Abweichung waren gegenüber den modernen meßtechnischen Möglichkeiten damals normal. ........
ich widerspreche ganz energisch! Selbst vor 1000 Jahren konnte präzise, millimetergenau "vermessen" werden. Absteckung zum Zweck der Errichtung von Gebäuden erfolgen ebenso seit ewigen Zeiten millimetergenau. Und Grenzfeststellungen desgleichen. Selbst nur mit einem mittelmäßigen Bandmaß, welches gar ungenau sein durfte, war und ist das möglich- auch ohne Hightech-Geräte.
Und Vermesser konnten das schon immer: pingelig zu sein, gehört seit jeher zu deren Berufsbild.

Etienne777
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von Etienne777 » 20.05.18, 18:36

@alana4: Widerspruch zur Kenntnis genommen und abgewiesen. :mrgreen:

Nach Punkt 6.1.10 der VVLiegVerm ist von der Qualität der früheren Vermessung auszugehen. Beispielsweise Mitte der 1940er Jahre lag aufgrund der seinerzeitigen Meßtechnologien die Meßgenauigkeit bei der Grundstücksvermessung +/- 0,1 Meter, also 10 cm. Hier sollen aber die Grundstücke schon 100 Jahre bebaut sein, somit dürfte hier die Vermessung sogar noch länger her sein, als Mitte der 1940er Jahre.

Selbst das moderne SAPOS arbeitet nicht millimetergenau, sondern mit +/- 2 cm.
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Caarina
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von Caarina » 20.05.18, 19:50

Oder die Gebäude stehen in der Realität anders als auf dem Katasterplan dargestellt.
So ist es.
Ein Wohnhaus genau an die Grenze zu bauen ist zudem nicht zulässig, man muss 3m Abstand einhalten oder auf das Nachbargrundstück eine Baulast eintragen.
Die Bebauung ist von ihren Grundmauern vielleicht sogar 200 Jahre alt. Auf einem winzigen Dof hat sich früher um sowas garantiert niemand geschert. In erster Reihe stehen die Häuse direkt an der Straße und teilweise direkt aneinander und in der zweiten Reihe herrscht ein verwinkeltes Durcheinander.
War da ein amtlich zugelassener Vermesser am Werk oder wer hat das ausgemessen?
Amtliche Vermessung ist geplant, bis jetzt waren wir nur mit dem Maßband selber unterwegs. Konnten aber keinen Grenzstein finden und wegen Bebauung auch nicht alle Stecken messen.
Der Grundeigentümer des überbauten Grundstücks ist für die Nutzung seines Grundstücks durch den Überbau durch eine jährlich zu zahlende Überbaurente zu entschädigen, die sich an der benutzten Fläche und dem Bodenwert orientiert. Jedoch muß der Grundeigentümer den faktischen Überbau durch das Haus dulden.
Super, das hilft mir weiter. Kann man sich dazu noch irgendwo weiter einlesen?


Nochmal zur Erklärung/Beispiel:

- Unsere Grundstücksfront zur Straße hin ist 40cm schmaler als im Katasterauszug. Die müssen ja irgendwo hin sein. Das ist der einzige Punkt, der einfach zu messen ist.

- Im Garten, an den auf 20m das Nachbarwohnhaus grenzt, ist auf dem Katasterauszug ein Versatz von 2,2m, sowohl Grundstücksgrenze als bebaute Fläche. In der Realität ist der Versatz aber nur ca. 80cm groß. Die bisherigen Messungen lassen vermuten, dass ein Teil des Versatzes vom Nachbarhaus mit überbaut wurde.

Vielen Dank!

LG

FelixSt
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von FelixSt » 20.05.18, 20:02

Wenn die alten Sumerer oder Ägypter das Gelände bebaut hätten, würde ich den Fehler beim heutigen Vermesser suchen. :lol:

Etienne777
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von Etienne777 » 20.05.18, 22:58

Konnten aber keinen Grenzstein finden
Grenzsteine müssen nicht unbedingt aus dem Erdboden ragen. Falls an der Straßenfront wenigstens ein Grenzstein auffindbar ist, so würde ich von dem aus nachmessen und die Stelle bestimmen, wo der zweite Grenzstein stehen müßte und dort dann graben. Im Katasterplan ist die Position aller Grenzsteine mit einem kleinen Kreis auf der Grenzlinie markiert, das sind vor allen Ecken und Versätze, aber auch bei nicht geradlinigen Grenzen finden sich zusätzliche Grenzsteine.

Unterhalb des Grenzsteines, also in noch größerer Tiefe, muß auch eine Flasche vergraben sein. Diese wird meist übersehen, wenn Leute Grenzsteine unbefugt entfernen, weil sie fremden Grund und Boden unbemerkt annektieren wollen.

Vermesser nutzen heute SAPOS (Satellitenpositionierungsdienst), damit können sie den Standort von Grenzsteinen im Gelände sekundenschnell bestimmen und auch den Verlauf der Grenze.
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winterspaziergang
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von winterspaziergang » 21.05.18, 06:48

Caarina hat geschrieben: Ich wollte fragen welche Rechte man hat, wenn man nach einer Vermessung feststellt, dass die Grundstücksgrenzen so gar nicht der Realität entsprechen.
...oder (wahrscheinlicher) das Haus des Nachbarn in voller Länge 1,5m auf dem eigenen Grundstück steht.

...Ich vermute, dass ein Abriss nicht zur Debatte steht.
OT: Allein der Gedanke, dass der Nachbar wegen 1,5 m sein Haus abreißen und 1,5 Meter weiter neu (auf)bauen sollte, hat etwas sehr belustigendes

Dimeto
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von Dimeto » 21.05.18, 10:26

Wenn mit Katasterauszug ein Ausschnitt aus der (digitalen) Liegenschaftskarte gemeint ist, möchte ich folgendes anmerken:
Die Katasterkarte ist ein durch etwa 200 Jahre Vermessungs- und Katastergeschichte entstandenes Bild mit höchst unterschiedlichen Genauigkeiten. Beim Abgreifen von Maßen, egal ob analog aus einem Ausdruck oder digital mit Hilfe einer Software, ist die Kenntnis der Genauigkeit der Vermessungspunkte unerlässlich. Je nach Entstehungsdatum des Punktes liegt die Genauigkeit im Bereich von 1cm (Koordinatenkataster) bis zu mehreren Metern (Urkataster, preußische Landesaufnahme). Der Beitrag von @alana4 ist völliger Unsinn. Sollte man sich nicht in einem neu vermessenen Gebiet (grob nach 2002) mit Koordinatenkatastergenauigkeit befinden, sind zur Beurteilung des Grenzverlaufs unbedingt die Vermessungsrisse (Katasterzahlenwerk) notwendig. Nur hierin sind exakte Maße enthalten und im Zusammenhang mit dem Vermessungsdatum zur Grenzermittlung geeignet. Hier ist auch die Vermarkungsart erkennbar. Es müssen nicht immer Grenzsteine sein und bei diesen sind unterirdische Sicherungen auch nicht immer vorhanden.
Also: Amtliche Vermessung abwarten. Ob die sich ohne konkreten Anlass (z.B. Umbaumaßnahmen) lohnt, sollte genau abgewogen werden.

Etienne777
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Re: Vermessung ergibt: Haus des Nachbarn steht auf eigenem G

Beitrag von Etienne777 » 16.06.18, 20:00

Caarina hat geschrieben:Super, das hilft mir weiter. Kann man sich dazu noch irgendwo weiter einlesen?
Man kann.

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