Sauna als Wohnfläche?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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sven_h
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Sauna als Wohnfläche?

Beitrag von sven_h » 23.08.18, 15:33

Hallo zusammen,

folgender theoretischer Fall würde mich interessieren:

Die Ausgangslage: in einem MFH mit X WE gibt es im Keller eine weitere Wohnung, die baurechtlich als Sauna und Ruheraum plus Dusche und WC eingetragen ist, faktisch aber zur Wohnung ausgebaut ist. Raumhöhe, Fenster etc entsprechen der Anforderung an Wohnfläche nach der LBO. Offiziell als X+1te Wohnung genehmigen lassen geht nicht, weil nur X WE zulässig sind. Einer der Mieter würde die weitere Wohnung aber gerne mieten und an einen Dritten untervermieten.

Meine Fragen:
- ist eine als Sauna / Ruheraum genehmigte Fläche jetzt Wohn- oder Nutzfläche? Darf man legal darin wohnen?
- ist es möglich diese Fläche einer anderen Souterrainwohnung zuzuschlagen, auch wenn die beiden Wohnungen nicht direkt miteinander verbunden sind?
- welche sonstigen Probleme / Risiken etc gibt es?

vg
sven

lottchen
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Re: Sauna als Wohnfläche?

Beitrag von lottchen » 23.08.18, 16:04

Habe ich auch noch nie gehört: Dass z.B. 20 Wohneinheiten erlaubt sind, aber 21 nicht. Wo steht denn solches? In welchem Gesetz, in welcher Verordnung? Reden wir von einem Neubau oder Altbau? Ich dachte immer Grundflächenzahl, Geschloßflächenzahl, Baumassenzahl, Geschossigkeit usw. wären entscheidend. Oder fehlt für die 21ste Wohnung der Stellplatz?
Wie auch immer: Wenn der Eigentümer (dem gehört das ganze Haus?) es riskieren will diese Wohnung zu vermieten - erlaubt ist es nicht, aber machen kann man es natürlich. Wenn die Behörden dahinterkommen oder was passiert, es brennt o.ä. (sind die Rettungswege gesichert?) und die Nutzung verbieten macht sich der Eigentümer allerdings schadensersatzpflichtig gegenüber dem Mieter (ist ja nicht mehr in der Lage den Mietvertrag einzuhalten) und kann vermutlich zusätzlich eine saftige Strafe zahlen.
Zu klären wäre auch noch wie die Betriebskosten abgerechnet werden sollen. Aus 1000m² Gesamtwohnfläche vom Objekt würden ja plötzlich 1100m² werden wenn man alles korrekt abrechnen will.

sven_h
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Re: Sauna als Wohnfläche?

Beitrag von sven_h » 23.08.18, 16:12

Die WEs sind im Bebauungsplan geregelt.
Und illegal vermieten ist sicher nicht die Absicht, deshalb die hypothetische Nachdenkerei wie das legal vermietbar wäre

ktown
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Re: Sauna als Wohnfläche?

Beitrag von ktown » 23.08.18, 19:31

Es ist letztlich unerheblich ob eine Bebauungsplan die WE begrenzt. Wichtig ist vor allen Dingen, das aus Nebennutzfläche Hauptnutzfläche gemacht wird und somit eine Nutzungsänderung vorliegt und diese ist per Bauantrag anzumelden.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Etienne777
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Re: Sauna als Wohnfläche?

Beitrag von Etienne777 » 23.08.18, 21:22

Ich stimme dahingehend zu, als eine derartige Nutzungsänderung eine baurechtliche Umwidmung voraussetzt. In dem dabei durchzuführenden Verwaltungsverfahren dürfte das Ansinnen am B-Plan scheitern. Auch ist bei Umwidmungen der Nutzungsart immer zu bedenken, daß damit jeglicher Bestandsschutz entfallen würde und sämtliche aktuellen Vorschriften vom Fluchtweg über den Brandschutz bis zur energetischen Beschaffenheit einzuhalten wären.

Gegenwärtig handelt es sich bauordnungsrechtlich nicht um Wohnraum, ob die Fenster groß genug und die Räume hoch genug sind, um den Normen für Wohnraum zu entsprechen, ist nicht maßgeblich, denn das qualifiziert Nebenräume rechtlich nicht zu Wohnraum um.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

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