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recht.de • Thema anzeigen - Vorkaufsrecht Gemeinde - Bebauungsplanänderungen / Frist
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BeitragVerfasst: 18.10.18, 11:38 
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Hallo

Eine Gemeinde hat bei einem Grundstückverkauf unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht und zwei Monate Zeit dies auszuüben.

Eine Möglichkeit ist zum Beispiel ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan, ein einfacher reicht nicht. Der liegt nicht vor.

Meine Frage: Muss die Gemeinde sich nach den Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Benachrichtigung durch den Notar richten? Also dem Beginn der Frist? Sie hat zu diesem Zeitpunkt kein Vorkaufsrecht, da kein rechtsverbindlicher Bebauungplan vorliegt. Die anderen Möglichkeiten für ein zulässiges Vorkaufsrecht liegen auch nicht vor, es geht aber nur um den rechtsverbindlichen Bebauungsplan.

Oder hat die Gemeinde das Recht zu versuchen innerhalb der zwei Monate einen rechtsverbindlichen Bebauungsplan zu erstellen und, falls dies klappt, dann dadurch das Vorkaufsrecht auszuüben?

Gruss

MrMurphy


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 12:24 
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Das Verfahren für einen verbindlichen Bebauungsplan ist aufwändig und manche Punkte sind konkret geregelt. Wenn nicht bereits vor Bekanntwerden des Verkaufs verschiedene Verfahrensschritte eingeleitet wurden, ist eine Aufstellung innerhalb von 2 Monaten utopisch.
Es müssen Gemeinderatsbeschlüsse gefasst werden, der erarbeitete Entwurf mind 4 Wochen ausgelegt werden, Fachstellen eingebunden werden und in vielen Fällen ist eine 2. Auslegungsrunde erforderlich. Und die Forderungen müssen städtebaulich begründet werden können.

Es gibt genug Fälle, bei denen ein dringend benötigter Bebauungsplan 2 Jahre dauert...

Und Vorkaufsrecht heißst ja nicht, das die Gemeinde es für nen Appel und ein Ei "beschlagnahmen" darf...


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 13:49 
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Beiträge: 2011
MrMurphy hat geschrieben:
Oder hat die Gemeinde das Recht zu versuchen innerhalb der zwei Monate einen rechtsverbindlichen Bebauungsplan zu erstellen und, falls dies klappt, dann dadurch das Vorkaufsrecht auszuüben?


Wenn sie das hinbekommt - ja hat sie. Schreibst Du doch selber am Anfang des Eingangsposts. Die Wahrscheinlichkeit ist aber gleich Null wenn das ganze Verfahren nicht schon lange läuft und weit gediehen ist. Der Verkäufer muss jedenfalls nicht darauf warten (wenn das nicht irgendwie rechtsgültig vereinbart ist).


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 13:58 
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Hallo

Das die Gemeinde in den Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen einsteigt ist klar und nicht das Thema. Die müssen den Kaufpreis und alle Pflichten des Käufers übernehmen.

Nehmen wir spekulativ an (es handelt sich ja um keinen konkreten Fall) die Aufstellung des Bebauungsplans läuft zu dem Fristbeginn bereits einige Zeit und die Gemeinde würde Wege finden, den vor Fristende rechtswirksam zu machen. Dürfen die das? Darum geht es mir. Oder gilt der Rechtsstand (kein Bebauungsplan) zum Zeitpunkt der Benachrichtigung durch den Notar?

Dem Gesetz nach kann die Frist auch nicht verlängert werden. Sonderregelungen, die rechtlich möglich wären, gibt es nicht. Wenn der rechtsverbindliche Bebauungsplan bis zum Fristende nicht gültig ist kann die Gemeinde sich nicht auf den Bebauungsplan als Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht berufen. Egal aus welchen Gründen der Bebauungsplan nicht fertig wurde, zum Beispiel durch Widerspruch oder Klage. So verstehe ich den Gesetzestext.

Zitat:
Wenn sie das hinbekommt - ja hat sie.


Das ist mir grade nicht klar. Jedenfalls habe ich dazu keine Rechtsgrundlage gefunden.

Gruss

MrMurphy


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 14:22 
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MrMurphy hat geschrieben:
ie hat zu diesem Zeitpunkt kein Vorkaufsrecht, da kein rechtsverbindlicher Bebauungplan vorliegt.
Na das stimmt so ja nicht.

Der Gemeinde steht ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken in folgenden Bereichen des Gemeindegebiets zu:

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Grundstücke handelt, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (Verkehrs-, Grün-, Gemeinbedarfs-, Versorgungs- und Entsorgungsflächen) festgesetzt ist. Der Bebauungsplan muß rechtsverbindlich sein; ein einfacher Bebauungsplan reicht aus (§ 30 BauGB)
• in einem Umlegungsgebiet (§§ 45 ff. BauGB)
• in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich (§§ 136, 165 ff. BauGB)
• im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB)

Darüber hinaus steht der Gemeinde auch ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von unbebauten Grundstücken zu, soweit es sich um Flächen handelt,
• für die im Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
• die nach dem Bebauungsplan, im Vorgriff auf einen Bebauungsplan oder im unbeplanten Innenbereich vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§§ 30, 33, 34 BauGB).

Über das allgemeine Vorkaufsrecht hinaus kann die Gemeinde durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen:
• für unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
• für Grundstücke in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen, etwa die Aufstellung eines Bebauungsplans oder die Ausweisung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs, in Betracht zieht.

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Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.
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BeitragVerfasst: 18.10.18, 16:43 
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Hallo

Deshalb habe ich doch geschrieben

Zitat:
unter bestimmten Voraussetzungen


und

Zitat:
Die anderen Möglichkeiten für ein zulässiges Vorkaufsrecht liegen auch nicht vor, es geht aber nur um den rechtsverbindlichen Bebauungsplan.


Bei meiner Fragestellung geht es nur um einen bei Kaufvertragsabschluß noch nicht vorhandenen Bebauungsplan.

Es ist immer besser Angaben nicht aus dem Zusammenhang zu reißen. Die von dir aufgeführten Möglichkeiten hatte ich also bereits bei meinem theoretischen Beispielfall ausgeschlossen.

Gruss

MrMurphy


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 16:53 
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Man weiß also, dass es keinen Flächennutzungsplan gibt? Problem dabei. Die Bauleitplanung ist zweistufig und ohne einen Flächennutzungsplan darf die Gemeinde keinen Bebauungsplan erstellen.
Wenn also die Gemeinde diesbezüglich in der Mache ist, dann muss die erste Stufe vorliegen und die berechtigt schon zum Vorkaufsrecht.

Ich hebe es für sie nochmals hervor:
Zitat:
Darüber hinaus steht der Gemeinde auch ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von unbebauten Grundstücken zu, soweit es sich um Flächen handelt,
• für die im Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
• die nach dem Bebauungsplan, im Vorgriff auf einen Bebauungsplan oder im unbeplanten Innenbereich vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§§ 30, 33, 34 BauGB).

Eins von beidem wird sicherlich zutreffen.

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BeitragVerfasst: 18.10.18, 17:05 
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Hallo

Zitat:
Eins von beidem wird sicherlich zutreffen.


Nein. Es sei keine Wohnbebauung geplant, sondern zum Beispiel Industrie ohne Wohnbebauung.

Gruss

MrMurphy


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 17:17 
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MrMurphy hat geschrieben:
Eine Gemeinde hat bei einem Grundstückverkauf unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht und zwei Monate Zeit dies auszuüben.

Eine Möglichkeit ist zum Beispiel ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan, ein einfacher reicht nicht. Der liegt nicht vor.

Meine Frage: Muss die Gemeinde sich nach den Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Benachrichtigung durch den Notar richten?

Rekonstruieren wir noch mal:
Das Vorkaufsrecht ist dann gegeben, wenn beim Abschluss des Kaufvertrags die Voraussetzungen für das Vorkausrecht vorliegen. D.h. wenn die Voraussetzungen nicht vorliegen, gibt es auch kein Vorkaufsrecht. Und wenn kein Vorkaufsrecht existiert, benachrichtigt der Notar auch niemanden.

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Grüße, Susanne


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 17:19 
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Tauschen sie das Wort Wohnbebauung durch den Allgemeinbegriff Bebauung aus.
Vielleicht hilft das. :wink:

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BeitragVerfasst: 18.10.18, 17:25 
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Hallo

Zitat:
Und wenn kein Vorkaufsrecht existiert, benachrichtigt der Notar auch niemanden.


Doch, der Notar muss die Gemeinde über den Kaufvertrag informieren. Die Gemeinde muss dann prüfen ob sie ein Vorkaufsrecht hat und, falls ja, ob sie das auch ausüben will. Dafür hat die Gemeinde ab Zugang des Schreiben des Notars zwei Monate Zeit.

Gruss

MrMurphy


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 18:13 
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Kurze Anmerkung am Rande. Laut Threadtitel geht es nur um eine Änderung des Bebauungsplans. Ergo gibt es wohl einen rechtsverbindlichen Bebauungsplan.

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BeitragVerfasst: 18.10.18, 18:25 
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Hallo

Nein, es geht um einen noch nicht vorhandenen Bebauungsplan, für den zur Genehmigung noch einige Änderungen notwendig sind.

Gruss

MrMurphy


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BeitragVerfasst: 18.10.18, 18:28 
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MrMurphy hat geschrieben:
Also dem Beginn der Frist?

Die Frage stellt sich in der Praxis nicht, es sei denn, der Notar schläft. Üblicherweise fordert der Notar mit dem Kenntnisgabeschreiben an die Gemeinde ein Negativattest, welches unverzüglich auszustellen ist, sofern kein Vorkaufsrecht besteht oder ausgeübt werden soll.
Wird das Negativattest nicht angefordert, kann die Gemeinde in der Tat innerhalb der Zweimonatsfrist die Offenlage eines Bebauungsplanes vorantreiben, was natürlich eine entsprechende Planungsreife voraussetzt.
MrMurphy hat geschrieben:
ein einfacher reicht nicht

Wo steht das? Es ist unerheblich, ob es sich um einen Bebauungsplan nach §30 (1), (2) oder (3) BauGB handelt. Auch muss er noch nicht rechtskräftig sein (§33 BauGB). Es reicht der Beginn der Offenlage.
MrMurphy hat geschrieben:
Sonderregelungen, die rechtlich möglich wären, gibt es nicht.

Doch, wenn die Zeit reicht: §25 BauGB.
MrMurphy hat geschrieben:
Die von dir aufgeführten Möglichkeiten hatte ich also bereits bei meinem theoretischen Beispielfall ausgeschlossen.

Dein theoretischer Beispielfall sollte vielleicht ein paar mehr Annahmen treffen, z.B. Grundstück bebaut/unbebaut, Nutzung nach FNP, Verfahrensstand B-Plan (Aufstellungs-, Offenlage-, Satzungsbeschluss)
MrMurphy hat geschrieben:
Es sei keine Wohnbebauung geplant

Aber möglich?
MrMurphy hat geschrieben:
und, falls ja ... zwei Monate Zeit.

... und falls nein, hat sie nur wenige Tage Zeit zu verhindern, ein Negativattest ausstellen zu müssen.


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