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recht.de • Thema anzeigen - Folgen eines "Schwarzbaus"
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 Betreff des Beitrags: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 25.10.18, 17:34 
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Ottfried Otter hat vor zwei Jahren ein Wohngrundstück gekauft, auf dem im hinteren Bereich ein großer Schuppen steht. Der Schuppen wurde geschätzt vor mindestens 30 Jahren errichtet, allerdings allein innerhalb der letzten 10 Jahre zweimal erweitert, davon einmal durch Herrn Otter selbst.

Der Bereich in dem der Schuppen steht, gehört deutlich zum baurechtlichen Außenbereich, in dem solche baulichen Anlagen grundsätzlich unzulässig sind.

Nachdem Ottfried Otter seinen Nachbarn angezeigt hat, erwidert dieser mit einer Retourkutsche und zeigt den seit Jahrzehnten stehenden Schuppen bei der Unteren Baubehörde als Schwarzbau an.

Welche Erfahrungen gibt es dazu, wie die Baubehörden auf solche Anzeigen reagieren? Ist davon auszugehen, daß verfügt wird, daß Otter den Schuppen abreißen muß, obwohl er ihn zum größten Teil doch gar nicht gebaut hat und obwohl das schon seit Jahrzehnten steht? Hat die Bauordnungsbehörde Ermessensspielraum dahingehend, sowas trotz Anzeige und Kenntnis zu dulden, obwohl es grundsätzlich im Außenbereich unzulässig ist?

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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 25.10.18, 17:54 
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Schon wieder?
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Etienne777 hat geschrieben:
Ist davon auszugehen, daß verfügt wird, daß Otter den Schuppen abreißen muß, obwohl er ihn zum größten Teil doch gar nicht gebaut hat und obwohl das schon seit Jahrzehnten steht?

Das wurde doch schon bwantwortet.
ktown hat geschrieben:
Etienne777 hat geschrieben:
Hätte es hinsichtlich einer etwaigen Abrißverfügung Bedeutung, ob der Schwarzbau gar nicht vom aktuellen Grundstückseigentümer errichtet wurde?
nein. Schwarzbau bleibt Schwarzbau. Wenn bewiesen werden kann, dass der Bau in Kenntnis der fehlenden Genehmigungsfähigkeit durch den Verkäufer erstellt wurde, dann könnte man vielleicht Schadenersatz fordern.

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Grüße, Susanne


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 25.10.18, 19:31 
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SusanneBerlin hat geschrieben:
Das wurde doch schon bwantwortet.

Ja, dahingehend, daß Schwarzbau Schwarzbau bleibt. Das sagt aber noch nichts darüber aus, wie die Baubehörden dann erfahrungsgemäß verfahren und ob sie da Ermessensspielraum haben, oder immer einen Abriß durchsetzen müssen. Bei einem diesbezüglichen Bauantrag hätten sie keinen Ermessensspielraum, den müßten sie ablehnen, aber im Leben ist nicht alles logisch.

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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 25.10.18, 22:52 
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Etienne777 hat geschrieben:
SusanneBerlin hat geschrieben:
Das wurde doch schon bwantwortet.

Ja, dahingehend, daß Schwarzbau Schwarzbau bleibt. Das sagt aber noch nichts darüber aus, wie die Baubehörden dann erfahrungsgemäß verfahren und ob sie da Ermessensspielraum haben, oder immer einen Abriß durchsetzen müssen. Bei einem diesbezüglichen Bauantrag hätten sie keinen Ermessensspielraum, den müßten sie ablehnen, aber im Leben ist nicht alles logisch.
Ich habe mal einen Fall mitbekommen, wo man den Rückbau eines Schwarzbaues bereits beschlossen hatte, dann aber aus humanitären Gründen den Bau legalisierte. Unabhängig davon sollen Anzeigende keinerlei Anrechte auf die Erfüllung irgendwelcher Forderungen haben.


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 25.10.18, 22:55 
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Etienne777 hat geschrieben:
aber im Leben ist nicht alles logisch.

Stimmt :wink: Aber vor Gericht, den Baubehörden und auf hoher See ist man allein in Gottes Hand.

Je nachdem wie die Behörde drauf ist kommt alles in Frage. Von der Abrissverfügung bis zu empfindlicher Geldstrafe bzw. beides in Kombination. Aber auch dass einfach eingestellt wird.
Bei uns wurde ein komplettes riesiges Autohaus als Schwarzbau erstellt. Das steht nach über 20 Jahren immer noch und hat nach Zahlung einer Geldstrafe die nachträgliche Genehmigung bekommen obwohl es nicht genehmigungsfähig gewesen wäre... Kein Bebauungsplan aber in Wohnbebauung.

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"Alte Leute sind gefährlich; sie haben keine Angst vor der Zukunft."
George Bernard Shaw

#WIRSINDMEHR


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 26.10.18, 00:43 
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Themenstarter
Bei uns ging ein Fall durch die Zeitung, in dem hat ein Bauamtsleiter der zugleich auch ehrenamtlicher Bürgermeister seines Dorfes war, einen Bauantrag für ein "Bienenhaus" im Außenbereich gestellt und genehmigt bekommen. Das "Bienenhaus" wurde in Massivbauweise errichtet und nachfolgend schrittweise in ein vollwertiges Wohnhaus verwandelt, in dem der Sohn des feinen Herrn wohnte. Bienen gab es in diesem Bauwerk nie. Nachdem die Sache große Kreise zog und der Mann gefeuert war, wurde der Abriß verfügt und auch durchgesetzt. Ob das aber auch so gelaufen wäre, wenn die Sache nicht derart im Rampenlicht gestanden hätte, weiß ich nicht. In einem anderem Fall hier im Dorf hat einer im Außenbereich eine große Zwingeranlage für mehrere Hunde gebaut, auch der mußte das komplett zurückbauen.

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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 26.10.18, 05:53 
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Wohnort: Leverkusen
Etienne777 hat geschrieben:
In einem anderem Fall hier im Dorf hat einer im Außenbereich eine große Zwingeranlage für mehrere Hunde gebaut, auch der mußte das komplett zurückbauen.
Dann weiß Ottfried Otter doch, wie die zuständige Behörde bei Schwarzbauren verfährt. Sie entscheidet je nach Einzelfall.

_________________
Gruß
khmlev


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 26.10.18, 23:46 
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Etienne777 hat geschrieben:
Ist davon auszugehen, daß verfügt wird, daß Otter den Schuppen abreißen muß, obwohl er ihn zum größten Teil doch gar nicht gebaut hat ...


Wenn der Bauherr des Schuppens als Handlungsstörer nicht mehr greifbar/ermittelbar ist, dann kann der Eigentümer des Grundstückes als Zustandsstörer von der Bauaufsichtsbehörde zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände verpflichtet werden. Auf ein Verschulden des Eigentümers kommt es dabei nicht an.
Falls stattdessen oder ergänzend ein Bußgeld verhängt werden soll, wäre jedoch ein Verschulden nachzuweisen.

Etienne777 hat geschrieben:
... und obwohl das schon seit Jahrzehnten steht?

Durch reinen Zeitablauf können Eingriffsbefugnisse der Bauaufsichtsbehörde nicht verwirken.
Zeitablauf schützt also nicht vor einem Eingreifen der Bauaufsichtsbehörde. Nur weil etwas sehr lange illegal ist, wird es dadurch nicht legal. Der zeitliche Ablauf wäre allenfalls im Rahmen der Ermessensausübung zu würdigen, was z.B. zu einer längeren Frist zur Beseitigung führen kann (z.B. 3 Monate, statt 4 Wochen).
Verjährung, wie z.B. in Bußgeldverfahren, gibt es im Bereich der Gefahrenabwehr nicht.

Etienne777 hat geschrieben:
Hat die Bauordnungsbehörde Ermessensspielraum dahingehend, sowas trotz Anzeige und Kenntnis zu dulden, obwohl es grundsätzlich im Außenbereich unzulässig ist?


Ja, der Erlass sicherheitsrechtlicher Anordnungen steht grundsätzlich im Ermessen der Behörde.
Lediglich in ausnahmefällen kann sich das Ermessen auf Null reduzieren, sodass die Behörde keine Wahl mehr hat, wie z.B. bei konkreter Lebensgefahr für Menschen. Selbst dann kann sich aber lediglich das Entschließungsermessen auf Null reduzieren und ein Auswahlermessen, also welche Maßnahme angeordnet wird, verbleiben.
Auch die Verletzung nachbarlicher Rechte kann im Einzelfall (u.a. wenn der Nachbar einen Antrag stellt) dazu führen, dass sich das Ermessen der Aufsichsbehörde auf Null reduziert.

Aus meiner eigenen Erfahrung reicht die Spanne bei rechtswidrig errichten Schuppen im Außenbereich tatsächlich von Nichtstun bis zu Beseitigungsanordnung, je nach Sachverhalt.
In diesem Zusammenhang spielt z.B. eine Rolle, dass die Vorschriften zum Schutz des Außenbereichs (§ 35 BauGB) überwiegend nicht nachbarschützend sind, also eine Verletzung der Rechte von Dritten in der Regel ausgeschlossen werden kann.


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 10:51 
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Mal eine andere Sicht: Hätte ein Schwarzbau notariell überhaupt beurkundet werden dürfen?


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 11:05 
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Ja.

Der Notar prüft nicht, ob die erforderlichen Baugenehmigung vorliegen. Dies muss der Käufer selbst machen. Aber selbst wenn es Verkäufer und Käufer bekannt ist, dass ein Schwarzbau vorliegt, ist dies kein Hinderungsgrund.

Im Übrigen ist hier ja auch die Besonderheit, dass die bisherigen und aktuellen Eigentümer es mit der Baugenehmigung nicht so genau nehmen. Denn auch der aktuelle Eigentümer hat an Schwarzbau noch erweitert, obwohl der Schuppen
Etienne777 hat geschrieben:
Der Bereich in dem der Schuppen steht, gehört deutlich zum baurechtlichen Außenbereich, in dem solche baulichen Anlagen grundsätzlich unzulässig sind.

_________________
Gruß
khmlev


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 11:05 
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Rolf22 hat geschrieben:
Mal eine andere Sicht: Hätte ein Schwarzbau notariell überhaupt beurkundet werden dürfen?

Wie meinen?
Notariell beurkundet wird der Kaufvertrag eines Grundstücks. Der Notar muss keine Nachforschungen betreiben, ob da eventuell ein schwarz gebauter Schuppen auf dem Grundstück steht bevor er den Kaufvertrag beurkundet.

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Grüße, Susanne


Zuletzt geändert von SusanneBerlin am 27.10.18, 11:09, insgesamt 1-mal geändert.

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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 11:09 
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Rolf22 hat geschrieben:
Mal eine andere Sicht: Hätte ein Schwarzbau notariell überhaupt beurkundet werden dürfen?
Der Schuppen wurde vermutlich im Kaufvertrag nicht erwähnt und es ist sicher nicht die Aufgabe des Notars, zu prüfen, was alles vom genehmigten Bauplan abweicht.


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 11:24 
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Eine andere Version: Käufer Felix Schlaumeier möchte auf Nummer sicher gehen und besteht im Kaufvertrag auf einen Passus wie... der Verkäufer versichert, dass sämtliche erworbenen Bauten baurechtlich genehmigt sind...
wie wäre dann die Rechtslage?


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 11:28 
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Etienne777 hat geschrieben:
Nach der Übernahme des Grundstücks beseitigt Herr K die wilden Sträucher und Hecken, der bisher von der Straße aus nicht sichtbare Schuppen ist nunmehr für jedermann von der Straße aus zu sehen.
Hier war Herr K. doch etwas zu ordnungsliebend. Offensichtlich hat er ein Kleinod der Natur, in dem sogar Rehe ungestört sein konnten, zerstört.
Etienne777 hat geschrieben:
Der Nachbar des Herrn K hält einen Hund, der, z. B. wenn sich Rehe den Grundstücken nähern, mitunter auch nachts geraume Zeit lautstark bellt. Herr K hat nach einigen Wochen und mehreren erfolglosen Versuchen mit seinem Nachbarn das Problem des Hundelärms zu regeln seinen Nachbarn beim Ordnungsamt angezeigt.
Zum einen werden die Rehe hier zur Schutzbehauptung missbraucht zum anderen liegt einfach in der Natur eines Hundes, dass er auf Eindringlinge reagiert. Solange er nicht aus Langeweile bellt, ist das doch zu akzeptieren.
Etienne777 hat geschrieben:
Als Retourkutsche bringt sodann der Nachbar seinerseits beim Bauordnungsamt zur Anzeige, daß sich auf dem Grundstück des Herrn K im baurechtlichen Außenbereich ein illegal errichteter Schuppen befindet.
Kann ich sehr gut nachvollziehen.
Etienne777 hat geschrieben:
Herrn K war nicht bekannt, daß es sich um einen Schwarzbau handelt, die Eheleute V haben ihn nicht darauf hingewiesen. Vor allem hat Herr K den Schuppen gar nicht selbst gebaut, sondern den vorhandenen Schuppen lediglich durch eine davorgesetzte etwa 33 m² große und ca. 40 cm hohe Terrasse aus einer Stahl-Holz-Konstruktion mit Fundamenten ergänzt. Eine Bauanzeige oder eine Baugenehmigung für die Terrasse hat Herr K nicht.
Herr K. hat sich vor dem Kauf nicht richtig informiert, er hat selbst massiv in die Natur eingegriffen und dabei das geltende Recht ignoriert, aber er stört sich am Bellen eines Hundes und schreckt nicht vor einer Anzeige seines Nachbarn zurück. Da kann man nicht viel Verständnis ernten. :mrgreen:
Rolf22 hat geschrieben:
Eine andere Version: Käufer Felix Schlaumeier möchte auf Nummer sicher gehen und besteht im Kaufvertrag auf einen Passus wie... der Verkäufer versichert, dass sämtliche erworbenen Bauten baurechtlich genehmigt sind...
wie wäre dann die Rechtslage?
Dann könnte m. E. der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung widerrufen.


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 Betreff des Beitrags: Re: Folgen eines "Schwarzbaus"
BeitragVerfasst: 27.10.18, 11:39 
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Rolf22 hat geschrieben:
Eine andere Version: Käufer Felix Schlaumeier möchte auf Nummer sicher gehen und besteht im Kaufvertrag auf einen Passus wie... der Verkäufer versichert, dass sämtliche erworbenen Bauten baurechtlich genehmigt sind...
wie wäre dann die Rechtslage?
Wenn der Verkäufer im Kaufvertrag zusichert, dass für alle Aufbauten auf dem Grundstück Baugenehmigungen vorhanden sind bzw. die Bauten nach der Rechtslage zum Zeitpunkt ihrer Erstellung genehmigungsfrei waren und dem ist nicht so, dann hat die Kaufsache einen Sachmangel und der Käufer kann seine Rechte aus der Mängelhaftung des Käufers in Anspruch nehmen.
BGB hat geschrieben:
§ 437 Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,

2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und

3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
(Hervorhebungen von mir)

_________________
Grüße, Susanne


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