Straßenbaubeitrag möglich?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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udek
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Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von udek » 14.11.18, 18:19

Hallo zusammen,

A hat in einer Gemeinde in NRW ein gewerbliches Baugrundstück erworben. Neben dem Kaufpreis wurde ein Erschließungsbeitrag und Kanalanschlussbeitrag erhoben und gezahlt.

Das Grundstück liegt aktuell noch an einer sogenanten "Baustraße" die in Zukunft wohl zu einer normalen Straße ausgebaut werden soll.
In den Medien hört man ja aktuell viel vom Straßenbaubeitrag.

Frage: Hat A mit dem "Erschließungsbeitrag" beim Grundstückskauf bereits eine fertige Straße "erworben" oder muss er beim erstmaligen Ausbau der Straße damit rechnen, mit einem Straßenbaubeitrag belegt zu werden?

Etienne777
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von Etienne777 » 15.11.18, 00:28

Erschließung kann alles Mögliche heißen, Wasserleitung, Stromkabel, Telekommunikationsnetz oder auch Wege und Straßen. Man erwirbt - soweit nicht ausdrücklich Anderes zugesichert - immer nur die Erschließung, wie sie gerade tatsächlich vorhanden ist. Wird im Weiteren die Straße befestigt, ausgebaut oder mit einem Gehweg versehen, dann können Straßenbau- oder Straßenausbaubeiträge erhoben werden.

A hat also für keine fertige Straße bezahlt (erworben hätte er sie sowieso nicht), sondern nur für die bisherige Erschließung, zu der eine fertige Straße gerade nicht gehört. Er müßte demnach mit weiteren Kosten rechnen, falls eine richtige Straße gebaut wird.
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ktown
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von ktown » 15.11.18, 07:27

@udek: Sind sie sich sicher, dass im Erschließungsbeitrag auch der Endstufenausbau inbegriffen war?
Etienne777 hat geschrieben:Wird im Weiteren die Straße befestigt, ausgebaut oder mit einem Gehweg versehen, dann können Straßenbau- oder Straßenausbaubeiträge erhoben werden.
Ich glaube sie schmeißen hier verschiedene Dinge durcheinander. Der Straßenbaubeitrag hat seine rechtliche Grundlage allein in den Kommunalabgabengesetzen der Bundesländer und ist deshalb nicht zu verwechseln mit dem Erschließungsbeitrag nach den Regelungen des (Bundes-) Baugesetzbuches/BauGB. Während der Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung einer Verkehrsanlage (Straße, Weg, Platz) erhoben wird, ist Gegenstand des Straßenbaubeitrags eine später auf die erstmalige Herstellung folgende, also eine nachträgliche, Herstellungsmaßnahme an einer Verkehrsanlage.
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udek
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von udek » 15.11.18, 08:59

ktown hat geschrieben:@udek: Sind sie sich sicher, dass im Erschließungsbeitrag auch der Endstufenausbau inbegriffen war?
Das weiß ich ja leider nicht. Im Kaufvertrag ist nur von "Erschließungsbeitrag" die Rede.
Wie kann A denn herausfinden, was alles darin enthalten ist?

Etienne777
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von Etienne777 » 15.11.18, 10:33

@ktown: Man kann sich bei der Erschließung auch auf einen bloßen Weg beschränken und diesen später zu einer Straße ausbauen. Der Ausbau ist nicht vom Erschließungsbeitrag erfaßt und kann daher über einen Straßenbau- oder Straßenausbaubeitrag auf die Anlieger umgelegt werden. Nichts Anderes habe ich geschrieben.
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von ralph12345 » 15.11.18, 11:33

Wenn das im Vertrag nicht näher beschrieben ist, kann das nach Belieben interpretiert werden. Unschön. Es gibt auch Kaufverträge, wo genau beschrieben ist, was diese Erschließung beinhaltet und wann die zeitlich abgeschlossen sein muss etc.

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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von udek » 15.11.18, 16:01

Also könnte A, angenommen die Gemeinde baut die Straße das erste mal aus und meldet Kosten an sich erstmal auf die beim Kauf gezahlten "Erschließungsbeiträge" berufen und im Zweifel müsste ein Gericht entscheiden, ob mit Erschließung eine unfertige Bausstraße oder die spätere, erste vernünftige Straße gemeint ist?! Kann man das so sagen?

SusanneBerlin
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von SusanneBerlin » 15.11.18, 16:06

Man könnte die Gemeinde doch erstmal fragen, was man da bezahlt hat und was noch auf einen zukommt an Erschließungsbeiträgen. (Normalerweise hätte man das gefragt, wenn der Kaufvertrag vor einem liegt, dafür bekomnt man vorher einen Entwurf damit man die Fragen klären kann und nicht beim Beurkundungstermin vom Vertraginhalt überrascht wird).

Wenn man die Aussage der Gemeinde hat und nicht damit einverstanden ist, kann man später immer noch klagen.
Grüße, Susanne

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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von ktown » 15.11.18, 17:56

Etienne777 hat geschrieben:@ktown: Man kann sich bei der Erschließung auch auf einen bloßen Weg beschränken und diesen später zu einer Straße ausbauen. Der Ausbau ist nicht vom Erschließungsbeitrag erfaßt und kann daher über einen Straßenbau- oder Straßenausbaubeitrag auf die Anlieger umgelegt werden. Nichts Anderes habe ich geschrieben.
Das ist vollkommener Quatsch. Lesen sie sich mal den §127 ff BauGB durch. Sie werden feststellen, dass sehr wohl die Straßen dazu gehören. Erschließung bedeutet die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken und da gehört die Straße dazu. Nur weil eine Kommune die Herstellung der Straße in der zeitlichen Abfolge erst durchführt, wenn große Teile der Grundstücke schon in der Ausführung sind, so gehört der Part der Errichtung der Straße zur Erschließung und diesen Part werden sie auch in den Bescheiden nicht als Straßenausbaubeitrag finden.
Es ist daher für den TE irreführend, wenn sie dies Begrifflichkeit in einem vollkommen falschen Zusammenhang verwenden.
und wie sie vom Begriff Baustraße gleich auf die Beschreibung
Etienne777 hat geschrieben:einen bloßen Weg
kommen, erschließt sich mir auch nicht.
Fragen wir doch mal den TE was er mit Baustraße meint?
ralph12345 hat geschrieben:Wenn das im Vertrag nicht näher beschrieben ist, kann das nach Belieben interpretiert werden. Unschön. Es gibt auch Kaufverträge, wo genau beschrieben ist, was diese Erschließung beinhaltet und wann die zeitlich abgeschlossen sein muss etc.
Vielfach heißt es in den Verträgen nur, dass der Käufer in die Verträge mit dem Erschließungsträger eintritt.
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von Etienne777 » 15.11.18, 20:26

ktown hat geschrieben:Erschließung bedeutet die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken und da gehört die Straße dazu.
Demnach müßten Millionen Grundstücke in Deutschland nicht erschlossen sein, obwohl auf ihnen Häuser stehen, die auch bewohnt oder anderweitig genutzt werden.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von udek » 15.11.18, 20:32

Ich versuche die "Baustraße" mal möglichst genau zu beschreiben: Das Grundstück ist an eine "Straße" angeschlossen. Es handelt sich dabei um eine huckelige, relativ grobe Straße. Welches Material genau es ist weiß ich nicht, aber ist schon ordentlich befestigt. Die Gemeinde sagt aber, dass die Straße sobald alle Grundstücke bebaut sind fertiggestellt wird. Es kommt eine Asphaltdecke drauf und die Straße wird ca. 20 cm höher angelegt als sie es jetzt ist. Hier nennt es jeder Baustraße. Da wohl die Straße hinterher darauf aufgebaut wird dürfte es sich wohl um den Unterbau handeln.

In dem Kaufvertrag heißt es wörtlich:

Hier mit fiktiven Zahlen:
Kaufpreis 3000 m2 x 15,00 € = 45.000 €
Erschließungsbeitrag 3000 m2 x 2,50 € = 6.000 €
Kanalanschlussbeitrag 3000 m2 x 4,50 € = 13.500 €
Summe: 64.500 €

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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von ktown » 15.11.18, 20:49

Etienne777 hat geschrieben:
ktown hat geschrieben:Erschließung bedeutet die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken und da gehört die Straße dazu.
Demnach müßten Millionen Grundstücke in Deutschland nicht erschlossen sein, obwohl auf ihnen Häuser stehen, die auch bewohnt oder anderweitig genutzt werden.
Hat jemand behauptet, das in Deutschland alle Grundstücke voll erschlossen sind?
udek hat geschrieben:Es kommt eine Asphaltdecke drauf und die Straße wird ca. 20 cm höher angelegt als sie es jetzt ist. Hier nennt es jeder Baustraße. Da wohl die Straße hinterher darauf aufgebaut wird dürfte es sich wohl um den Unterbau handeln.
Das sehen sie richtig. Es fehlt der Endstufenausbau. Vermutlich gibt es auch noch keine Gehwege und eventuell auch noch keine Laternen und das öffentliche Grün fehlt auch noch.
udek hat geschrieben:Hat A mit dem "Erschließungsbeitrag" beim Grundstückskauf bereits eine fertige Straße "erworben" oder muss er beim erstmaligen Ausbau der Straße damit rechnen, mit einem Straßenbaubeitrag belegt zu werden?
Um auf die eigentliche Frage zurück zu kommen. Das
ralph12345 hat geschrieben:Wenn das im Vertrag nicht näher beschrieben ist, kann das nach Belieben interpretiert werden. Unschön. Es gibt auch Kaufverträge, wo genau beschrieben ist, was diese Erschließung beinhaltet und wann die zeitlich abgeschlossen sein muss etc.
sagt es aus. Keiner was im Vertrag steht. Üblicherweise haben die Erschließungsträger in den Verträgen mit den Grundstücksbesitzer diesbezüglich eindeutige Regelungen drin und die müssten die Verkäufer mit in den Vertrag mit aufnehmen.
Es ist also eher eine zivilrechtliche anstatt eine baurechtliche Frage.
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von ralph12345 » 16.11.18, 11:50

udek hat geschrieben: In dem Kaufvertrag heißt es wörtlich:

Hier mit fiktiven Zahlen:
Kaufpreis 3000 m2 x 15,00 € = 45.000 €
Erschließungsbeitrag 3000 m2 x 2,50 € = 6.000 €
Kanalanschlussbeitrag 3000 m2 x 4,50 € = 13.500 €
Summe: 64.500 €
Die Herstellung von Kanalanschlüssen gehört m.E. schon mit zur Erschließung...
In dem Vertrag steht also ganz offensichtlich lediglich, dass der Käufer eine Summe X zu zahlen hat, die zur Erschließung verwendet wird.
Da steht nichts, dass das Grundstück erschlossen ist oder dass diese Summe X die Erschließunk komplett abdeckt.

15€ der m^2? Ist das fiktiv? Oder gibt es sowas tatsächlich? Überschwemmungsgebiet? Erdbebenregion? Direkt neben einer Kohlehalde? Bei den Preisen kann man ja locker noch mal 100.000 für eine Erschließung nachschießen...

Kissenschlacht
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von Kissenschlacht » 16.11.18, 11:54

Üblicherweise haben die Erschließungsträger in den Verträgen mit den Grundstücksbesitzer diesbezüglich eindeutige Regelungen drin und die müssten die Verkäufer mit in den Vertrag mit aufnehmen.Es ist also eher eine zivilrechtliche anstatt eine baurechtliche Frage.
Es wäre in der Tat zunächst zu klären, ob A das Grundstück von der Gemeinde oder einem Erschließungsträger erworben hat.

Etienne777
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Re: Straßenbaubeitrag möglich?

Beitrag von Etienne777 » 16.11.18, 12:36

ralph12345 hat geschrieben:15€ der m^2? Ist das fiktiv? Oder gibt es sowas tatsächlich?
Gibt es, in nicht wenigen Dörfern Ostdeutschlands kostet der m² Bauland mitunter sogar nur 10 €. Solche Regionen gibt es in Westdeutschland mit Sicherheit auch, ich denke da an Eifel, Westerwald und solche Gegenden.
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