Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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franzmitfahrer
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Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von franzmitfahrer » 26.11.18, 06:06

Guten Tag zusammen,
meine Frau und ich möchten uns demnächst eine Wohnung kaufen. Die Wohnung befindet sich in einem denkmalgeschützten Jugenstil-Haus mit 9 Parteien, welches 1989 renoviert wurde. Das Haus hat damals komplett einem Eigentümer gehört.
Der Dachboden wurde zuvor als Empore genutzt, also eine Art Galerie. Diese Empore war über eine Treppe innerhalb der Wohnung zugänglich.
1989 wurde Änderungen vorgenommen, die Empore wurde entfernt, stattdessen wurde daraus ein eigenes Geschoss gemacht, welches über eine moderne Wendeltreppe zugänglich ist. Anders ausgedrückt: Die Wohnung hat nun zwei Ebenen. Beiden Ebenen haben je eine Türe zum Treppenhaus (Fluchtweg)

Leistungsbeschreibung für die Renovierung sowie Teilungserklärung und Nutzungsplan liegen uns vor. Die vorgenommenen Änderungen sind in der Leistungsbeschreibung enthalten. Diese Leistungsbeschriebung ist allerdings kein offizielles Dokument sondern nur eine Beschreibung der damals geplanten Umbauten. In der Leistungsbeschreibung steht unter andrem, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden und mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Nun fragen wir uns: Ist der Einbau der Wendeltreppe rechtlich unbedenklich? Wir befürchten, dass wir uns hier beim Kauf der Wohnung was einhandeln könnten.
Wo kann man nachfragen, ob das genehmigt wurde? Sollte uns beim Kauf der Wohnung die offizielle Genehmigung oder die Abnahme (wenn es sowas gibt) für die Umbauten vorliegen? Kann es später, beim Wiederverkauf der Wohnung, evtl. zu Schwierigkeiten kommen? Stichwort innerer Denkmalschutz.

Danke Euch schon mal
Franz

khmlev
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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von khmlev » 26.11.18, 06:37

Abstimmungen mit dem Denkmalschutz laufen üblicherweise schriftlich, jedenfalls wenn das Ergebnis festgehalten wurde, ab. Dieses sollte der Verkäufer vorlegen können.
Gruß
khmlev
- out of order -

ktown
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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von ktown » 26.11.18, 07:49

Die Baugenehmigungsunterlagen sollten grundsätzlich beim Kaufvertrag mit übergeben werden und teil des Kaufvertrages sein.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

franzmitfahrer
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Wohnungskauf: Denkmalschutz /Genehmigung Entfernung Luftraum

Beitrag von franzmitfahrer » 29.11.18, 11:06

Guten Tag,

vielen Dank schon mal für die Antworten. Die Maklerin ist zum Bauamt gefahren und hat die offiziellen Pläne geholt und uns zukommen lassen. Nun hat sich unsere Befürchtung bewahrheitet: In den Plänen steht nach wie vor die Empore mit "Luftraum" drin. Den Luftraum gibt es aber nicht mehr. Der Luftraum ist jetzt ein nutzbarer Raum geworden. Ihr versteht was ich meine? Die Geschossdecke ist durchgezogen worden und das war anscheinend nicht mit der Baubehörde abgestimmt, auch nicht mit dem Denkmalschutz. Dort ruf ich nachher mal an, um sicherzugehen.

Was nun?
Muss das genehmigt werden?
Kann man das nachträglich genehmigen lassen?
Was wenn wir die Wohnung so kaufen? Könnte es bei einem Wiederverkauf (z.B. in 10 Jahren) zu Probleme kommen?

Wie gesagt, es ist ein denkmalgeschütztes Jugenstilhaus.
Franz

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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von ktown » 29.11.18, 11:55

Liebes FDR-Mitglied,

wie Sie sicher in unserer Juriquette (=Forenregeln) gelesen haben, darf hier keine individuelle Rechtsberatung in einem konkreten Fall erfolgen. Sie helfen dem Forum und erleichtern dem Moderatoren-Team die Arbeit, wenn Sie eine Fragestellung zur allgemeinen Rechtslage herausarbeiten, die für Sie von Relevanz ist.

Weitere Konkretisierungen zur unseren Forenregeln finden sich neben der Juriquette in der Moderationsleitline oder in dem Beitrag "Was ist erlaubt"?

Fragen dazu können Sie jederzeit im Forum für Mitgliederinformation u. Support stellen.

Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.

franzmitfahrer
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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von franzmitfahrer » 29.11.18, 13:53

Hallo,

das mit der individuellen Rechtsberatung verstehe ich und akzeptiere das auch.

Allerdings brennt uns das Thema unter den Nägeln und ich bitte Euch meine Fragen, falls sie zu weit gehen, zu verzeihen.

Ich frag mal anders: Sind folgende Schritte die richtigen?

- nochmal bei der Gemeinde nachhaken, was damals für ein Bauantrag gestellt wurde (eigentlich Arbeit der Maklerin)
- Falls es keinen entsprechenden Bauantrag gab und falls keine Genehmigungsfreiheit nachgewiesen werden kann dann: prüfen, ob die damaligen Umbauten wirklich genehmigungsfrei waren
- parallel dazu die Denkmalschutzbehörde kontaktieren und fragen, ob die Umbauten genehmigungspflichtig waren. Falls sie aus denkmalpflegerischer Sicht genehmigungspflichtig waren, dann nachfragen, ob sie nachträglich genehmigt werden können.
- prüfen, ob im worst case der Umbau rückgängig gemacht werden muss

Hab ich was vergessen?

Ich frage nicht direkt nach Rechtsberatung, sondern um Tips und Hilfestellungen. Welche Informationen sollte ich mir wo holen. Ich will den worst case vermeiden (Kauf der Wohnung und dann Rückbau oder komplette neue Genehmigung). Lieber kaufen wir was anderes.

Nicht unerwähnt lassen möchte ich, dass es vor dem Umbau einen Brand in der Wohnung gab - evtl. ändert dies die Situation.
Franz

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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von ktown » 29.11.18, 13:58

franzmitfahrer hat geschrieben:nochmal bei der Gemeinde nachhaken, was damals für ein Bauantrag gestellt wurde (eigentlich Arbeit der Maklerin)
und wieso macht die das nicht? Sie will doch verkaufen.

Ansonsten gibt es in jeder Stadt eine Vielzahl von Architekten, die sehr gerne bereit sind den Brand unter den Fingernägeln zu löschen. :wink:
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von franzmitfahrer » 29.11.18, 15:24

ktown hat geschrieben: und wieso macht die das nicht? Sie will doch verkaufen.
Ich meinte damit, sie hätte sich schon längst drum kümmern sollen - nicht erst, wenn wir sie danach fragen. Uns ist es ja nur aufgefallen, weil wir die Leistungsbeschreibung genau angesehen haben. Mir kommt es fast so vor, als ob hier was verborgen wird und wir bohren nun genau da nach.
Klar will sie verkaufen. Geht ja auch unabhängig von fehlender Baugenehmigung, oder?

Gut dass es viele Architekten gibt, aber wir wollen jetzt keinen engagieren, sondern einfach nur in eine schöne Wohnung umziehen, ohne Scherereien.
Franz

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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von ktown » 29.11.18, 15:34

franzmitfahrer hat geschrieben:Gut dass es viele Architekten gibt, aber wir wollen jetzt keinen engagieren, sondern einfach nur in eine schöne Wohnung umziehen, ohne Scherereien.
Es hindert sie doch keiner. Der Hinweis auf die Architekten war nur ein weiterer Hinweis, dass eine Beratung hier nicht erlaubt und nicht erwünscht ist.
Nur ein ortsansässiger Architekt kann feststellen, ob alles korrekt ist.
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franzmitfahrer
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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von franzmitfahrer » 29.11.18, 15:46

ktown hat geschrieben: Der Hinweis auf die Architekten war nur ein weiterer Hinweis, dass eine Beratung hier nicht erlaubt und nicht erwünscht ist.
Nur ein ortsansässiger Architekt kann feststellen, ob alles korrekt ist.
Ach so, sorry, hab es nicht gleich geschnallt. Dann ist das ein wertvoller Hinweis, den wir nachfolgen werden.
Danke.

(Ich kann es verstehen, wenn manche lieber ihr ganzes Leben lang Miete zahlen wollen. Kein Stress, keine Sorgen, keine Genehmigungen, keine Behördengänge, keine großen Reparaturen, kaum Verpflichtungen, Flexibilität, keine Notargebühren, keine Finanzierung, ... :| )
Franz

ralph12345
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Re: Wohnungskauf: Durchbruch zum Dachboden erlaubt?

Beitrag von ralph12345 » 29.11.18, 16:17

Die Worte stressfrei und Denkmalschutz passen nur bedingt zusammen. Wenn man den Stress nicht unnötig erhöhen möchte, sollte man vielleicht wenigstens die Finger von solchen Objekten lassen, deren rechtlicher Status unklar ist. Wenn man bereit ist, den Stress auf sich zu nehmen, dann kann man die einzelnen Ämter abklappern. Der Verkäufer hat das offenbar nicht nötig, gibt wohl genug Interessenten - oder aber, er weiß, dass er hier Dreck am Stecken hat und hofft auf naive Käufer. Wer weiß....

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