Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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Ricox
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 08:57

Hallo ins Forum,

folgender fiktiver Fall soll sich im Land Brandenburg zugetragen haben:

Vorhabenträger A schafft durch rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan Baurecht auf einer Teilfläche seines Firmengrundstückes. Die Zuwegung von öffentlichen Verkehrsflächen bis zur Baufeldgrenze führt über sein Firmengrundstück (betroffene sind 3 Flurstücke). Diese Flurstücke sind im Bebauungsplan mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit deklariert. Grunddienstbarkeiten zulasten dieser 3 Flurstücke sind für die zukünftigen Bauherren nicht bestellt.

Die innere Erschließung des Baufeldes erfolgt über eine Erschließungsstraße, an der alle zukünftigen Bauherren zu gleichen Teilen Miteigentümer werden. Diese Straße, in der alle Medien verlegt wurden, ist unbefestigt (Sandpiste).

Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich Vorhabenträger A, „die Erschließungsstraße im Plangebiet mit der Fertigstellung der ersten baulichen Anlage befahrbar herzustellen und spätestens nach 3 Jahre nach dem Inkrafttreten des vorhabenbezogenen B-Planes endgültig fertig zu stellen“.

Nach § 12 (6) BauGB soll die Gemeinde den B-Plan aufheben, wenn der Durchführungsvertrag nicht innerhalb einer Frist durchgeführt wurde.

Nun meine Fragen:

1 .Wie ist der Begriff Straße oder hier Erschließungsstraße in der Rechtsprechung definiert?

2. Wie gestaltet sich die Zuwegungsproblematik, wenn die Gemeinde den B-Plan aufhebt?

Viele Grüße

Ricox

SusanneBerlin
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von SusanneBerlin » 31.01.19, 10:01

2. Wie gestaltet sich die Zuwegungsproblematik, wenn die Gemeinde den B-Plan aufhebt?
So wie ich den Sachverhalt verstehe, hat außer dem "Vorhabenträger" auf einer Teilfläche seines Grundstücks niemand ein Baurecht.

Die "zukünftigen Bauherren" werden die Gemeinde ohnehin um einen Bebauungsplan für die anderen Flächen ersuchen müssen und dabei wird man auch die Zuwegungsproblematik anhand der dann aktuellen Situation (ist der Zuweg bereits vom "Vorhabenträger" erstellt oder noch nicht) klären müssen.
Grüße, Susanne

Ricox
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 11:24

vielleicht habe ich mich nicht richtig ausgedrückt...
Der B-Plan ist seit 4 Jahren rechtskräftig. Die Teilung und die mediale Erschliessung, nehmen wir an, das es sich um 10 Baugrundstücke handelt, ist erfolgt. Alle Grundstücke wurden vor 4 Jahren verkauft. Teilweise wurden für diese Grundstücke schon Baugenehmigungen erteilt. Ob die Gemeinde die Erschließungsstraße als unfertig, sofern sie den juristisch als unfertig angesehen wird, wage ich zu bezweifeln. Da der Durchführungsvertrag zwischen Vorhabenträger und Gemeinde geschlossen wurde, haben die Bauherren wohl keinen Rechtsanspruch auf Fertigstellung der Straße?

Etienne777
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Etienne777 » 31.01.19, 12:29

Ricox hat geschrieben:Da der Durchführungsvertrag zwischen Vorhabenträger und Gemeinde geschlossen wurde, haben die Bauherren wohl keinen Rechtsanspruch auf Fertigstellung der Straße?
Jedenfalls nicht aus diesem Vertrag, an dem die Bauherren nicht beteiligt waren. Jedoch könnten entsprechende Vereinbarungen auch in den Kaufverträgen über Grundstücke enthalten sein, diese würden die Grundstückserwerber natürlich unmittelbar mit einem diesbezüglichen Anspruch ausstatten.
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Ricox
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 12:55

Im Kaufvertrag steht: Käufer ist der B-Plan und der Durchführungsplan bekannt... Die Anwendung des §434 Abs.1, Satz 2 BGB wird ausdrücklich ausgeschlossen... Der Verkäufer übernimmt in Bezug auf den Kaufgegenstand keinerlei Gewähr und Haftung für Sachmängel irgendwelcher Art, wie z.B. gegenwärtige oder zukünftige, rechtliche und tatsächliche Nutzungsmöglichkeit. Verwertbarkeit, rechtliche und technische Bebaubarkeit.... Das Kaufobjekt ist in soweit erschlossen, als das Strom- Tel...etc. in der Erschließungsstraße liegen. Der Verkäufer errichtet ferner auf eigene Kosten eine Straße nach Maßgabe des Durchführungsvertrages zum B-Plan auf der Verkehrsfläche X (Privatstraße)....

Wie wird Straße bzw. Erschließungsstraße in der Rechtsprechung definiert?

Und sehe ich das richtig, das die verkehrliche Erschließung nur durch öffentliches Baurecht (B-Plan) gesichert ist?

Privatrechtlich bestünde demnach keine Zuwegung zum Grundstück? Das würde bedeuten, dass hier keine Bank beleihen könnte bzw. würde?

hambre
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von hambre » 31.01.19, 14:30

Da der Durchführungsvertrag zwischen Vorhabenträger und Gemeinde geschlossen wurde, haben die Bauherren wohl keinen Rechtsanspruch auf Fertigstellung der Straße?
Da im Kaufvertrag auf diesen Durchführungsvertrag verwiesen wird, haben die Bauherren einen Rechtsanspruch auf Fertigstellung gegen den Verkäufer.
Wie wird Straße bzw. Erschließungsstraße in der Rechtsprechung definiert?
Das sollte sich aus dem Durchführungsvertrag ergeben.
Und sehe ich das richtig, das die verkehrliche Erschließung nur durch öffentliches Baurecht (B-Plan) gesichert ist?
Nein, die verkehrliche Erschließung ist durch die Eintragung des Wegerechtes gesichert.
Privatrechtlich bestünde demnach keine Zuwegung zum Grundstück? Das würde bedeuten, dass hier keine Bank beleihen könnte bzw. würde?
Das Wegerecht gilt für die Allgemeinheit, also auch für die Bauherren. Warum sollte eine Bank die Beleihung verweigern?

Ricox
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 14:53

Die Bank sagt, das Wegerecht hängt von der Existenz des B-Planes ab. Wenn's den nicht mehr gibt, hat sie ein Hubschraubergrundstück. Deshalb besteht sie auf Eintragung von Dienstbarkeiten auf die im Eigentum des Vorhabenträges befindlichen Verkehrsflächen.

zu Straße: Es muss doch irgendwo eine Definition geben, was sich Straße und nicht Weg oder Pfad nennen darf. Im brandenburgischen Straßengesetz oder in der BBO 2016 bin ich nicht fündig geworden. Nur das für die Errichtung einer Straße bzw. einer befestigten Flächen eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Etienne777
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Etienne777 » 31.01.19, 15:33

Ricox hat geschrieben:... Der Verkäufer errichtet ferner auf eigene Kosten eine Straße nach Maßgabe des Durchführungsvertrages zum B-Plan auf der Verkehrsfläche X (Privatstraße)...
Aus diesem Passus ergibt sich eine schuldrechtliche Verpflichtung auf Herstellung der Straße. Auf den Durchführungsvertrag wird zwar insoweit Bezug genommen, als dieser definieren soll, in welcher Weise die Straße entstehen soll, das verknüpft aber nicht das Schicksal der schuldrechtlichen Verpflichtung aus dem Kaufvertrag mit dem Schicksal des Durchführungsvertrages oder des B-Planes. Die Heranziehung des Durchführungsvertrags hat lediglich den Zweck, den (aus dem Kaufvertrag) geschuldeten Leistungsumfang zu bestimmen, damit es nicht einer detaillierten Wiederholung im Kaufvertrag bedarf.

Soweit aus dem Kaufvertrag schuldrechtlich Anspruch auf Herstellung der Straße besteht und im übrigen das Recht auf Benutzung der Zuwegung nicht davon abhängt, welchen Ausbauzustandes der Weg oder die Straße sind, ist das Grundstück keinesfalls nur per Hubschrauber zu erreichen. Selbst wenn die Gemeinde den B-Plan aufheben würde, berührt das nicht das Recht der Grundstückseigentümer an der Mitbenutzung der wie auch immer beschaffenen Erschließungsstraße. Diese steht nach der Sachverhaltsschilderung zu gleichen Teilen im Miteigentum aller Bauherren / Grundstückseigentümer, diese haben insoweit an der Straße und ihrer Grundstücksfläche Miteigentum nach § 741 BGB. Jeder der Häuslebauer müßte demnach anteilig als Bruchteilseigentümer mit im Grundbuch für die Liegenschaft "Erschließungsstraße" stehen. Damit ist das Recht auf Benutzung dieser Zuwegung dinglich gesichert und das Risiko eines Hubschraubergrundstücks besteht nicht. Ohne Mitwirkung jedes einzelnen Miteigentümers kann an dem Mitbenutzungsrecht und dem Miteigentum nicht gerüttelt werden, auch nicht falls der B-Plan aufgehoben werden würde.

Über ein ansonsten zustehendes Notwegerecht gem. § 917 BGB brauchen wir daher gar nicht diskutieren.
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Ricox
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 16:13

Ihre Aussagen sind nachvollziehbar. Nur zwischen dem Wohngebiet mit der zentral gelegenen Privatstraße, an denen alle Grundstückseigentümer zu gleichen Teilen Miteigentümer sind, und der öffentlichen Verkehrsfläche (hier eine Landesstraße) liegen noch 3 weitere Flurstücke. Diese Flurstücke stehen im Eigentum des Vorhabenträgers. Diese Flurstücke sind nicht öffentlich gewidmet. Der B-Plan deklariert diese Flurstücke mit einem Wegerecht zugunsten der Öffentlichkeit. Es geht mir ausschließlich um die Befahrbarkeit dieser 3 Flurstücke im Falle des untergehenden B-Planes. Ob B-Plan oder Baulast, die Benutzbarkeit dieser Flurstücke könnte doch dann nur privatrechtlich, durch die Bestellung von Dienstbarkeiten sauber geregelt werden?

PS. Schade, das man hier keine Grafiken einfügen kann.

Etienne777
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Etienne777 » 31.01.19, 16:42

Wenn da noch Grundstücke des Verkäufers dazwischenliegen, für die nicht einmal ein dinglich gesichertes Wegerecht zugunsten der Häuslebauer eingetragen ist, sehe ich das leider auch so wie die Bank.

Es ist mir schleierhaft, wie für die Grundstücke Baugenehmigungen erteilt werden konnten, wenn es keine (dinglich) gesicherte Erschließung gibt. An sich wäre die bei Bauantragstellung nachzuweisen. Grundbuch prüfen, ob für die drei Flurstücke eine entsprechende Belastung eingetragen ist. Falls nicht, eröffnet die Rechtslage wohl nur zwei Optionen, entweder es erfolgt eine Vereinbarung mit dem Eigentümer auf Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit, oder die Eigentümer des Privatweges versuchen die für den Weg auf den drei Flurstücken notwendige Fläche gemeinschaftlich zu Bruchteilen zu erwerben. Eine rein schuldrechtliche Vereinbarung mit dem Vorhabenträger genügt nicht, da sie bei Singularsukzession unterginge.
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hambre
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von hambre » 31.01.19, 17:00

Es ist mir schleierhaft, wie für die Grundstücke Baugenehmigungen erteilt werden konnten, wenn es keine (dinglich) gesicherte Erschließung gibt.
Wer hat denn gesagt, dass es kein dinglich gesichertes Wegerecht gibt.
Diese Flurstücke sind im Bebauungsplan mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit deklariert.
Das ist schön, hat für sich alleine genommen aber keine Wirkung. Die Gemeinde kann nicht einfach mit Hilfe eines Bebauungsplanes ein Wegerecht für ein Privatgrundstück festlegen. Daher gehe ich zunächst einmal davon aus, dass im Grundbuch für die drei Grundstücke des Vorhabenträgers ein Wegerecht für die Öffentlichkeit eingetragen ist. Wenn das so ist, dann ist das Wegerecht für die Bauherren damit abgedeckt und dieses Wegerecht bleibt auch bestehen, wenn der Bebauungsplan aufgehoben wird.

Ohne das im Grundbuch eingetragene Wegerecht darf es auch keine Baugenehmigung geben, da auch aus baurechtlicher Sicht die Zuwegung zum Baugrundstück nicht alleine durch Festlegungen im Bebauungsplan gesichert werden kann.
Es muss doch irgendwo eine Definition geben, was sich Straße und nicht Weg oder Pfad nennen darf.
Ja, aber was hilft Dir diese Definition? Daraus kannst Du nichts ableiten! Der aktuelle Zustand erfüllt mit Sicherheit bereits die Definition "Straße", denn andernfalls dürftet Ihr dort nicht mit dem Auto fahren.
Wichtig ist alleine, was im Durchführungsvertrag zum Ausbauzustand der Straße festgelegt ist.

Ricox
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 17:11

Der Vorhabenträger hat die im Durchführungsvertrag vereinbarte Straße nicht in der angegebenen Frist errichtet. Was soll die Gemeinde nun tun? Stillschweigen oder die vorhandene Sandpiste als "Erschließungsstraße" akzeptieren? Deshalb eine Definition..


Die Baubehörde bezieht sich auf den rechtskräftigen B-Plan. In der Baugenehmigung steht zu Bauplanungsrecht nur:
Das Bauvorhaben ist bauplanungstechnisch nach §30 BauGB Abs.1 zulässig, das Einvernehmen der Stadt XYZ nach §36 BauGB liegt vor. Von einem Wegerecht oder einer Baulasten zu Lasten der drei Flurstücke steht da nix.

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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Ricox » 31.01.19, 17:34

Eine letzte Frage:
Sollte die dingliche Sicherung der Zuwegung zugunsten der Miteigentümergemeinschaft der Privatstraße (GB 1), den jeweiligen Grundstückseigentümern (GB 2) und beschränkt zugunsten der unteren Bauaufsichtsbehörde Landkreis XR erfolgen?

hambre
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von hambre » 31.01.19, 17:49

Was soll die Gemeinde nun tun?
Auf Erfüllung des Durchführungsvertrages drängen.
Stillschweigen oder die vorhandene Sandpiste als "Erschließungsstraße" akzeptieren?
Warum sollte die Gemeinde das tun?
Deshalb eine Definition..
Nochmal und diesmal fett gedruckt: Die Definition steht im Durchführungsvertrag
Ist das wirklich so schwer zu verstehen?
Von einem Wegerecht oder einer Baulasten zu Lasten der drei Flurstücke steht da nix.
Na und? Das heißt doch nicht, dass es so ein dingliches Wegerecht nicht gibt. Erst wenn Du hier ausdrücklich bestätigst, dass Du Einblick in das Grundbuch für diese 3 Grundstücke genommen hast und darin kein Wegerecht eingetragen ist, dann glaube ich Dir, dass es dieses Wegerecht nicht gibt.
Sollte die dingliche Sicherung der Zuwegung zugunsten der Miteigentümergemeinschaft der Privatstraße (GB 1), den jeweiligen Grundstückseigentümern (GB 2) und beschränkt zugunsten der unteren Bauaufsichtsbehörde Landkreis XR erfolgen?
Es sollte ein Wegerecht für die Öffentlichkeit eingetragen sein, so wie es der Bebauungsplan vorschreibt.

Ich nehme auch an, dass diese Straße öffentlich gewidmet ist, was aber ohne eingetragenes Wegerecht gar nicht zulässig wäre.

Etienne777
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Re: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Beitrag von Etienne777 » 31.01.19, 19:34

hambre hat geschrieben:Wer hat denn gesagt, dass es kein dinglich gesichertes Wegerecht gibt.
Das habe ich so den Darlegungen des Fragestellers entnommen, was aber nicht bedeutet, daß ich es übernommen hätte. Anderenfalls hätte ich ihm nicht geraten, das Grundbuch einzusehen und dort zu prüfen, ob entsprechende Grunddienstbarkeiten eingetragen sind.
Es ist mir schleierhaft, wie für die Grundstücke Baugenehmigungen erteilt werden konnten, wenn es keine (dinglich) gesicherte Erschließung gibt.
Hierbei handelt es sich nicht um eine Feststellung fehlender dinglicher Sicherung, sondern um den Ausdruck meines Zweifels, wie denn ohne dingliche Sicherung der Erschließung die Baugenehmigungen hätten erteilt werden können.

Die Grundstückseigentümer respektive Häuslebauer haben einen selbständigen Anspruch gegen den Veräußerer ihrer Grundstücke, daß er vereinbarungsgemäß die Straße (entsprechend der Kriterien im Durchführungsvertrag herstellt. Sie sollten daher gegenüber diesem auf die Herstellung dringen und dazu eine angemessene nach dem Kalender bestimmte Frist setzen, bis zu der die Straße ordnungsgemäß bestehen muß. Da der Zustand der Piste sicherlich nicht nur einen der Häuslebauer ärgern wird, können diese doch gemeinsam Druck machen und dem Schuldner mit Klage(n) drohen.
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