Überbau von zu belastenden Flächen

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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hambre
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von hambre » 26.02.19, 15:46

Wie kann die Gemeinde per Bebauungsplan nachträglich für ein bereits bestehendes bebautes Grundstück noch mal die Regeln ändern?
In dem sie ganz einfach einen neuen Bebauungsplan aufstellt.
An was für Voraussetzungen ist das gebunden?
Gegen den Widerstand der Betroffenen geht das selten.
Schränkt ja doch die Nutzung unter Umständen erheblich ein.
Richtig, allerdings hat der Bebauungsplan wohl auch zu einer erheblichen Wertsteigerung des Grundstücks geführt, da der hintere Bereich auf einmal Bauland geworden ist. Da haben wohl alle Betroffenen das $-Zeichen in den Augen gehabt und die damit verbundenen Einschränkungen in Kauf genommen.
Der Schilderung zufolge wurde aber nur eine Teilfläche davon erfaßt, die - für sich genommen - als Weg faktisch nicht nutzbar wäre, da sie das andere Grundstück überhaupt nicht erreicht.
Wenn im übrigen Bereich das Bauen ohnehin unzulässig war, dann spielt das keine Rolle.

Etienne777
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von Etienne777 » 26.02.19, 16:05

Dampfen wir es doch auf das Wesentliche ein:

1.) Der Grundstückseigentümer hat die betreffenden Flächen bebaut, ob rechtmäßig oder unrechtmäßig ist zunächst einmal unwichtig.

2.) Rechte Dritter, insbesondere gem. § 1010 BGB dinglich gesicherte Wegerechte, gibt es nicht.

3.) Falls der Grundstückseigentümer diese in Zukunft jemandem einräumen wollte, wird er schon dafür sorgen, daß die mit dem künftigen Wegerecht belastete Fläche auch dafür nutzbar ist, das Wegerecht auszuüben. Dafür bedarf es keiner Vorschriften im B-Plan, ggf. könnte der Berechtigte nämlich seinen Anspruch zivilrechtlich gegen den Eigentümer durchsetzen und ist daher nicht schutzlos gestellt.

4.) Sofern die hinteren Grundstücke anderweitig erschlossen sind, scheidet auch ein Notwegerecht gem. § 918 BGB aus. Selbst wenn das nicht so wäre, könnten ggf. die Hinterlieger das Notwegerecht zivilrechtlich durchsetzen und wären daher nicht schutzlos gestellt.

5.) Das Bauverbot per se erzeugt keine Rechte Dritter, das vordere Grundstück betreten oder befahren zu dürfen. Daran ändert sich nicht das Geringste dadurch, daß man bauplanungsrechtlich eine als Weg geeignete Fläche mit einem Bauverbot belegt.

6.) Aufgabe der Bauplanung ist es nicht, privatrechtliche Ansprüche zu konstituieren, oder private Rechtsstreitigkeiten zwischen Grundstückseigentümern zu verhindern. Dazu ist die kommunale Bauleitplanung auch objektiv gar nicht geeignet.

7.) Nach alledem ist nicht ersichtlich, auf welchen belastbaren Gründen ein Bauverbot in einem B-Plan durchsetzbar sein könnte, wenn der Grundstückseigentümer den bestimmten Teil seines Grundstücks weder Dritten zur Nutzung einräumen will, noch dazu zu verpflichten ist. Wenn er einen Weg nicht will, wäre es reine Schikane, ihm dann das Bauen in diesem Bereich nur deshalb zu verbieten, weil die Kommune meint, da wäre ein Weg nicht verkehrt.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
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Dimeto
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von Dimeto » 27.02.19, 18:57

"Bauverbot" - das klingt so negativ. Der Bebauungsplan setzt ja kein Bauverbot fest, sondern überbaubare Flächen - hört sich auch viel positiver an.

Allerdings ist es recht unwahrscheinlich, dass die Flächen, die für die Eintragung von GFL-Rechten ausgewiesen sind, zur überbaubaren Fläche gehören. Dazu müsste man natürlich den zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes kennen oder den fiktiven Fall um ein paar Annahmen erweitern.
Sollten sich die genannten Gebäude außerhalb der überbaubaren Flächen befinden und der Bebauungsplan erlaubt dies nicht ausdrücklich, ist §23 (5) BauNVO anzuwenden, wonach bestimmte Gebäude dort zugelassen werden können. Die Gemeinde muss sie dort aber nicht zulassen, wenn sie nicht will.

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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 28.02.19, 08:03

Vielen Dank für Eure Antworten!

Heute hatte A Besuch vom Bauamt. Es wurde gemessen, aber nichts für richtig oder falsch erklärt.

Wir warten ab und berichten weiter......



Gruß

Leon

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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 01.03.19, 19:44

Ich muss hier noch einmal nachhaken:
Dimeto hat geschrieben: Sollten sich die genannten Gebäude außerhalb der überbaubaren Flächen befinden und der Bebauungsplan erlaubt dies nicht ausdrücklich, ist §23 (5) BauNVO anzuwenden, wonach bestimmte Gebäude dort zugelassen werden können. Die Gemeinde muss sie dort aber nicht zulassen, wenn sie nicht will.

Ich habe mir §23 (5) BauNVO und § 14 BauNVO, auf den verwiesen wird, angeschaut.
Demnach wäre es möglich, dass, sofern die Gemeinde keine Einwände hat, Nebenanlagen, wie z.b. ein Fahrradschuppen auf einem im Bebauungsplan festgelegten Geh-, Fahr- und Leitungsrecht stehen dürfen?
Wie wäre das in der Praxis?
Der Bauherr fragt bei der Gemeinde, ob eine Zustimmung gegeben wird. Wenn diese vorliegt, kann die Anlage dann dort entstehen und unterliegt nur den grundlegenden Vorschriften der LBO, wie z.B. Höhe an der Grenze oder maximale Länge an der Grenze?

hambre
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von hambre » 01.03.19, 20:53

Der § 23 Abs. 5 BauNVO beginnt mit "Soweit im Bebauungsplan nichts anderes festgelegt ist,..."

Was also steht hierzu genau im Bebauungsplan?

leon_muster
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 01.03.19, 21:25

Im Bebauungsplan ist für diesen Bereich eingetragen:

"Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen, zugunsten Anlieger/Gemeinde, § 9(1)21 BauGB".

Dimeto
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von Dimeto » 03.03.19, 10:35

leon_muster hat geschrieben:Wie wäre das in der Praxis?
Wenn man gar keine Ahnung hat, lässt man sich bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde vor Baubeginn beraten.
Wenn man die Verantwortung selbst übernehmen möchte, sich mit den örtlichen Bauvorschriften vertraut gemacht hat, die LBO gelesen hat und glaubt, sie verstanden zu haben, und zu der Erkenntnis kommt, dass sein Bauvorhaben keiner Genehmigung bedarf aber den Festsetzungen des Bebauungsplanes entgegensteht, stellt man bei der Gemeinde einen Antrag auf isolierte Befreiung. Insofern ist die Frage
leon_muster hat geschrieben:Der Bauherr fragt bei der Gemeinde, ob eine Zustimmung gegeben wird. Wenn diese vorliegt, kann die Anlage dann dort entstehen und unterliegt nur den grundlegenden Vorschriften der LBO, wie z.B. Höhe an der Grenze oder maximale Länge an der Grenze?
mit "Ja" zu beantworten. Dabei unterstelle ich der Gemeinde etwas Weitsicht, um unabhängig vom Bebauungsplan eventuell vorhandene Satzungen, wie z.B. eine Veränderungssperre, bei der Entscheidung zu berücksichtigen, auch wenn im Befreiungsantrag dies nicht ausdrücklich erwähnt ist.

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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 03.03.19, 20:15

Vielen Dank für die Antwort.

A wird sich dann wohl in der nächsten Woche mal mit der Gemeinde in Verbindung setzen.

leon_muster
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 11.03.19, 08:59

1.
A war bei der Gemeinde und hatte ein sehr nettes Gespräch.

Die Gemeinde hat kein Problem mit der Überbauung der Flächen, kann dies aber nicht schriftlich geben, da man dadurch Tatsachen gegen den B-Plan schaffen würde, die ggf. zu Schadenersatzsansprüchen führen könnten.

Solange kein Hinterlieger ein Wegerecht einfordert, würde auch seitens der Gemeinde ein Carport, Schuppen o.ä. nicht beanstandet werden.

Man war sich rechtlich allerdings unsicher, wie überhaupt die Eintragung im B-Plan beim jetztigen Zustand zu werten ist. Hat A den Hinterliegern noch GFW einzuräumen, obwohl dieses Recht nicht bis zur Grundstücksgrenze reicht oder war dies nur eine Bauvorplanung, die beim Verkauf des Grundstücks hätte eingetragen werden müssen, um den Hinterliegern dieses Recht zu sichern?



2.
A hat selbst noch einmal nachgemessen und kommt bei seinem Anbau auf ca. 0,30 qm Überbauung im Grenzabstand.
A überlegt nun, ob die Baubehörde Spielraum hat oder ob das Ermessen auf Null reduziert ist, wenn sich der Nachbar in seinen Rechten verletzt sieht.

Etienne777
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von Etienne777 » 11.03.19, 10:46

Ein dinglich nicht gesichertes Wegerecht gibt es nicht und folglich kann das auch niemand mit Erfolg einfordern. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz bildet das Notwegerecht, das aber voraussetzen würde, daß ohne Benutzung des Notwegs das andere Grundstück nicht ausreichend erreichbar ist.

Eine Fläche von nur 0,3 m² ist eine Bagatellfläche, angesichts ihrer geringen Größe dürfte eine Abrißverfügung wohl als unverhältnismäßig anzusehen sein.
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 11.03.19, 14:15

Vielen Dank, das macht mir Mut!!!
Etienne777 hat geschrieben: Eine Fläche von nur 0,3 m² ist eine Bagatellfläche, angesichts ihrer geringen Größe dürfte eine Abrißverfügung wohl als unverhältnismäßig anzusehen sein.
Beziehen Sie diese Antwort auf einen größeren Bau oder als generelle Feststellung? Im Fall von A wären es 0,3 qm bei einer Gesamtfläche von ca. 3,5 qm Anbaufläche.

Etienne777
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von Etienne777 » 11.03.19, 15:34

Wie meiner Antwort zu entnehmen war, bezog sich meine Aussage auf die 0,3 m², um die nach Ihren Angaben nur auf den an sich nicht zu bebauenden Grundstücksteil gebaut worden sei. Daß der übrige Gebäudeteil größer ist, nämlich 3,5 m², das mag so sein. Aber nicht dieser übrige Teil verletzt ggf. den B-Plan, sondern nur die 0,3 m². Somit könnte allenfalls ein Rückbau der 0,3 m² verlangt werden, da der restliche Gebäudeteil ja wohl so errichtet wurde, daß er nicht zu beanstanden wäre.

Eine an sich unzulässige Bebauung von nur 0,3 m² Fläche ist aber derart unwesentlich, daß eine Abrißverfügung sicherlich unverhältnismäßig wäre, und dies um so mehr, als der bloße Abriß weder einen Weg zu anderen Grundstücken schafft, noch sich aus einem auferlegten Rückbau rechtlich eine Situation ergeben würde, die per se zu einem Weg führt. Denn nur weil dort dann Platz für einen Weg bestünde, muß der Grundstückseigentümer noch lange nicht der Schaffung eines solchen zustimmen, denn das ist nun mal sein Eigentum.
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von leon_muster » 11.03.19, 23:57

Ich muss noch einmal nachjustieren, da ich gedanklich etwas gesprungen bin oder mich nicht richtig ausgedrückt hatte:
leon_muster hat geschrieben:
2.
A hat selbst noch einmal nachgemessen und kommt bei seinem Anbau auf ca. 0,30 qm Überbauung im Grenzabstand.
A überlegt nun, ob die Baubehörde Spielraum hat oder ob das Ermessen auf Null reduziert ist, wenn sich der Nachbar in seinen Rechten verletzt sieht.
Bei den gemessenen 0,3 qm Überbauung geht es nicht um die Überbauung im GFL-Recht (bzw. befinden sich die 0,3 qm natürlich auch in diesem Bereich), sondern um Überbauung im 3 Meter Raum des Grenzabstands zum Nachbarn.

Ändert sich Ihrer Meinung dadurch etwas an der möglichen Reaktion der Baubehörde?

Etienne777
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Re: Überbau von zu belastenden Flächen

Beitrag von Etienne777 » 12.03.19, 12:56

Auch dann sind 0,3 m² ein Bagatellfall und eine Rückbauanordnung dürfte im Regelfall unverhältnismäßig sein. Schlimmstenfalls wäre in solchem Fall ein Bußgeld denkbar, aber nicht ein Rückbau.
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