Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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broadway
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Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von broadway » 01.03.19, 15:21

Nehmen wir an Ehepaar A möchte in Berlin von Ehepaar B eine Immobilie (Grundstück mit Einfamilienhaus) erwerben.
Auf dem Grundstück wurden von Ehepaar B in den letzten 10 Jahren zahlreiche bauliche Anlagen und Gebäude direkt an der Grundstückgrenze und sogar über Eck gebaut.
Gebaut wurden 2 Schuppen (1: 5x4m 2: 11x3m) über Eck ein Carport mit 7x3m und zwei zusätzliche nicht überdachte Stellplätze für PKW's direkt an der Grundstücksgrenze.
Die Grundstücksgrenzen wurden auf diesem Grundstück demzufolge insgesamt mit ca. 30m bebaut. Laut Ausage von Ehrpaar B wären alle baulichen Anlagen bzw. Gebäude genehmigungsfrei und wurden ohne Baugenehmigung errichtet. Ein schriftliche Zustimmung der angrenzenden Nachbarn ist nicht verfügbar bzw. wurde nicht eingeholt.

Ehepaar A war skeptisch und hat im Liegenschaftskataster naschgeschaut. Keines der nachträglich errichteten Gebäude ist dort eingetragen. Laut Berliner Bauordnung ist eine Bebauung der Grundstückgrenze auch nur auf einer Länge von insgesamt max. 15m zulässig. Ehepaar A wäre aber unter umständen dennoch am Kauf intressiert.

Welche rechtlichen Möglichkeiten hätten die zukünftigen Nachbarn von Ehepaar A bezüglich der möglicherweise zu unrecht errichteten baulichen Anlagen und Gebäude direkt an der Grundstückgrenze?

Könnte ein Rückbau oder Abriss durch die Nachbarn gerichtlich durchgesetzt werden oder ist das ganze schon verjährt?

Welche rechtlichen Möglichkeiten hätte das Bauamt bzw. die Bauaufsicht bezüglich der möglicherweise zu unrecht errichteten baulichen Anlagen und Gebäude direkt an der Grundstückgrenze?

Könnte ein Rückbau oder Abriss durch das Bauamt bzw. die Bauaufsicht angeordnet werden oder ist das ganze schon verjährt?

Etienne777
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von Etienne777 » 01.03.19, 16:29

Bauvorhaben, auch wenn sie genehmigungsfrei sind, müssen dennoch die gesetzlichen Vorschriften einhalten. Die maximal 15 m lt. Berliner Bauordnung werden vermutlich wie in anderen Bundesländern PRO GRENZE gelten, falls das so ist, muß man für jede Grenze prüfen, ob die 15 m nicht überschritten sind. Aber das wäre erst der zweite Prüfpunkt, zuvor müßte man schauen, ob es überhaupt zulässig ist, derartige Bauwerke ohne Grenzabstand zu errichten. Ist das nicht zulässig, kommt es nicht mehr darauf an, ob die 15 m überschritten sind.

Die zivilrechtlichen Ansprüche des Nachbarn könnten verjährt sein, die der Bauordnungsbehörde eher nicht. Das bedeutet, von Amts wegen könnte da nach wie vor der Rückbau angeordnet werden, zumal hier eine drittschützende Norm in eklatanter Weise mißachtet worden sein dürfte.

Der Kaufinteressent könnte zu seiner Absicherung in den Kaufvertrag eine Regelung mit aufnehmen lassen, wonach für den Fall daß die Buden wegen gerichtlicher oder behördlicher Anordnung abgerissen werden müssen, der Verkäufer die Rückbaukosten übernimmt.
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broadway
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von broadway » 01.03.19, 16:45

Vielen Dank für die Antwort.
BauO Bln §6 Abs. (8)
In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig
1. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gebäudelänge einschließlich Dachüberstand je Grundstücksgrenze von 9 m; die Dachneigung darf 45 Grad nicht überschreiten,
2. gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m,
3. Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m.

Die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach den Nummern 1 und 2 darf auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten.
Ich entnehme dem das pro Grenze demnach nur maximal 9m bebaut werden dürften sowie auf einem Grundstück ingesamt nur 15m.
Damit wäre also schon der eine Schuppen in der Ecke an einer Grundstücksgrenze mit 11m über der zulässigen Gesamtlänge.

ktown
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von ktown » 01.03.19, 17:52

Etienne777 hat geschrieben:Die maximal 15 m lt. Berliner Bauordnung werden vermutlich wie in anderen Bundesländern PRO GRENZE gelten, falls das so ist, muß man für jede Grenze prüfen, ob die 15 m nicht überschritten sind.
Dies ist leider falsch. Ich kenne derzeit kein Bundesland, dass hier von der Vorlage der Musterbauordnung abgewichen ist und dort sind pro Grenze nur max. 9m zulässig und insgesamt nur 15m
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Dimeto
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von Dimeto » 01.03.19, 19:14

ktown hat geschrieben:Ich kenne derzeit kein Bundesland, dass hier von der Vorlage der Musterbauordnung abgewichen ist
Oh! Du kennst Bayern, Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen nicht? Bist aber nicht weit 'rumgekommen :P
broadway hat geschrieben:Ehepaar A war skeptisch und hat im Liegenschaftskataster naschgeschaut. Keines der nachträglich errichteten Gebäude ist dort eingetragen.
Das Liegenschaftskataster lässt keine Rückschlüsse auf baurechtliche Zulässigkeit zu. Ich kenne jetzt das Vermessungs- und Katastergesetz von Berlin nicht, in NRW könnte unabhängig von baurechtlichen Maßnahmen eine Aufforderung zur Gebäudeeinmessung ins Haus flattern.
broadway hat geschrieben:Welche rechtlichen Möglichkeiten hätten die zukünftigen Nachbarn von Ehepaar A bezüglich der möglicherweise zu unrecht errichteten baulichen Anlagen und Gebäude direkt an der Grundstückgrenze?
Sie könnten selber klagen, da sie in ihren Rechten verletzt sind. Sie könnten die Baugenehmigungsbehörde informieren, die ihrerseits ordnungsbehördliche Maßnahmen einleiten könnte.
broadway hat geschrieben:Könnte ein Rückbau oder Abriss durch die Nachbarn gerichtlich durchgesetzt werden oder ist das ganze schon verjährt?
Da schließe ich mich Etienne777's Meinung an, dass durch die jahrelange Duldung Rückbauansprüche durch die Nachbarn schwer durchsetzbar sind. Grundsätzlich verjähren nachbarliche Ansprüche aber nicht. Ein Gericht müsste über die geeignete Maßnahme entscheiden. Oft wird eine Entschädigung in Geld festgesetzt.
broadway hat geschrieben:Welche rechtlichen Möglichkeiten hätte das Bauamt bzw. die Bauaufsicht bezüglich der möglicherweise zu unrecht errichteten baulichen Anlagen und Gebäude direkt an der Grundstückgrenze?
Sie könnte die nachträgliche Legalisierung durch Bauantrag einfordern. Sollten die Vorhaben nicht genehmigungsfähig sein, z.B. wegen fehlender Nachbarzustimmungen, wird wohl eine Rückbauverfügung erlassen. Die nicht überdachten Stellplätze dürften aber unkritisch sein (eventuellen Bebauungsplan und Stellplatzsatzung beachten).

Etienne777
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von Etienne777 » 01.03.19, 19:50

Dimeto hat geschrieben:Grundsätzlich verjähren nachbarliche Ansprüche aber nicht.
Sie sprechen von zivilrechtlichen Ansprüchen? Na da meine ich schon, daß die verjähren, anderes gilt nur für dinglich gesicherte Rechte.

Häufig wird fehlerhaft nicht zwischen einem Anspruch gegenüber dem Nachbarn aus § 1004 BGB und dem in manchen Fragen gegebenen Recht auf Selbstvornahme wie § 910 BGB unterschieden. Nehmen wir mal an, Rübenschulzes Büsche hängen mangels Pflegeschnitt über Hasenmüllers Grundstück. Zunächst stehen der Anspruch aus § 1004 BGB und das Recht aus § 910 BGB gleichberechtigt nebeneinander, Hasenmüller kann also entscheiden, ob er seinen Nachbarn auffordert den Überhang zu beseitigen und das notfalls gerichtlich durchsetzt, oder ob er - nach fruchtlosem Fristablauf - selbst den Überhang entfernt. Der Anspruch aus § 1004 BGB verjährt in der Regelverjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende, das heißt, spätestens nach vier Jahren kann man den Anspruch gegen den Störer nicht mehr durchsetzen. Das Recht aus § 910 BGB indes verjährt nicht, ein Grundstückseigentümer darf Störungen seines Eigentums immer beseitigen.

Die Schuppenparade die hier Gegenstand ist, dürfte auf dem Grundstück ihres Erbauers stehen und ist gem. § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil seines Grundstücks eigentumsrechtlich dem Bauherrn zuzuordnen. Auf diesem (fremden) Grundstück darf der Nachbar nicht Hand anlagen, klar, denn das ist nicht sein Eigentum. Ein Recht aus § 910 BGB steht ihm daher nicht zur Seite, bliebe allenfalls ein Anspruch gegen den Störer, aber genau dieser Anspruch, so er bestünde, unterliegt der Verjährung. Alles was vor dem 01.01.2015 gebaut war, wäre mit Ablauf des 31.12.2018 verjährt. Natürlich gilt nicht Alles oder Nichts, wenn einige der Bauwerke nach dem 01.01.2015 errichtet wurden, könnte der Nachbar immerhin noch unternehmen, das wegzubekommen. Da aber die Bautätigkeit sich ja über zehn Jahre erstreckt haben soll, werden zumindest einige der Bauten zivilrechtlich nicht mehr in Frage zu stellen sein. Bleibt die Variante Bauordnungsbehörde.
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von ktown » 01.03.19, 20:00

Dimeto hat geschrieben:Oh! Du kennst Bayern, Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen nicht? Bist aber nicht weit 'rumgekommen
:oops: :oops: Man merkt das ich Urlaub habe. Zum Glück passt es zumindestens in diesem Sachverhalt. :wink:
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von Dimeto » 03.03.19, 11:00

Etienne777 hat geschrieben:Na da meine ich schon, daß die verjähren, anderes gilt nur für dinglich gesicherte Rechte.
Ja, möglicherweise. Ich habe mal tief in der Erinnerungskiste gekramt und in der Tat war bei allen mir bekannten Fällen die Behörde mit im Spiel, so dass der Belastete durch die nachträgliche öffentlich-rechtliche Legalisierung und damit notwendige Baulast oder nachbarliche Zustimmungserklärung seine Entschädigung auch nach vielen Jahren noch erhalten hat.
Etienne777 hat geschrieben:Der Anspruch aus § 1004 BGB verjährt in der Regelverjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende
Dazu habe ich leider nichts gefunden. Woraus ergibt sich diese Aussage? Ich hätte auf §1057 BGB getippt, da beträgt die Verjährung aber nur sechs Monate.

Etienne777
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von Etienne777 » 03.03.19, 11:22

Dimeto hat geschrieben:Woraus ergibt sich diese Aussage? Ich hätte auf §1057 BGB getippt, da beträgt die Verjährung aber nur sechs Monate.
Mit dem Tippen habe ich auch immer kein Glück. Versuche es mal mit § 194 Abs. 1 BGB. :D
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Re: Genehmigungsfreie Gebäude, Grenzabstände nicht beachtet

Beitrag von Dimeto » 05.03.19, 21:27

Etienne777 hat geschrieben:Mit dem Tippen habe ich auch immer kein Glück.
Ja, ich sollte es lassen.
Etienne777 hat geschrieben:Versuche es mal mit § 194 Abs. 1 BGB. :D
Danke. :)

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