Haftung bei Planungsfehlern

Öffentliches und privates Baurecht, Bebauungsrecht, Nachbarrecht

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m4rvin
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Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von m4rvin » 05.05.19, 14:49

Hi!

Hier mal ein Beispiel aus einem Neubaugebiet in Bayern.
Das Baugebiet wurde an einem Dorfrand neu Erschlossen und ist mit einem leichten Gefälle gesegnet. Gebaut wird nach Bebauungsplan, welcher 2 Vollgeschosse mit einer maximalen Firsthöhe von 9 Metern erlaubt. OK RFB EG darf maximal 0,5m über dem natürlichen Geländeniveau liegen.

Eine junge Familie möchte sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und entscheidet sich schlussendlich mit einem ortsansässigen GU das EFH ohne Keller massiv zu bauen. Der GU scheint aus zwei Firmen zu bestehen, die Eine ist anscheinend für Planung/Verwaltung zuständig, die Andere für den Bau. In der Planungsphase wurde von der zuständigen Bauzeichnerin der Familie versichert, der geringe Aushub könne auf dem Grundstück verteilt werden. Im Leistungsspektrum des GU für das EFH ist alles inclusive, bis auf Aushub entsorgen, Hausanschlüsse, Außenanlagen und die kleineren Sachen wie Baustromkasten beantragen, Genehmigungen abgeben etc.
Darauf hin hat die Familie 4000€ für für den Posten "Aushub verteilen, Grundstück nivellieren" angesetzt.

Als dann die Bodenplatte gegossen wurde, kam bei der Familie (und allen anderen Unbeteiligten) Zweifel an der Höhe der Bodenplatte auf, diese wirkte sehr tief und riesige Mengen Aushub häuften sich um den Arbeitsbereich. Nach mehrmaligen Nachfragen bei dem GU, wurde die Familie beruhigt, dass alles nach Plan läuft.
Der Rohbau ist abgeschlossen und wenn man im Wohnzimmer aus der Terrassentür schaut, befindet sich das Geländeniveau auf ca 1 Meter. Der OK FFB wurde auf gleicher Höhe zur Straße geplant und steht jetzt ziemlich eingegraben in dem Grundstück. (OK RFB ist aktuell -0,05, da der GU sich nicht noch tiefer eingraben konnte, also wäre OK FFB schon 0,11m über dem eingereichten Niveau)
Aktuellen liegen die 300cbm Aushub noch um das Haus herum und man müsste ja jetzt um das Haus und die Terrasse erstmal frei graben und den gesamten Aushub wegfahren, verteilen macht hier jedenfalls keinen Sinn.

Also stellt sich mir die Frage, muss man denn jetzt wirklich mit diesem Zustand leben? Ja, die Familie hat den Plan unterschrieben und eingereicht, aber wäre Sie sich dieser Tatsache bewusst gewesen, wäre es ja ein leichtes gewesen die OK RFB auf das maximal erlaubte zu setzten. Außerdem wären sogar dem GU dies eine Aufwandserleichterung gewesen, also kann man dem GU jetzt hier kein "Faulheit" vorwerfen.

Was sollte die Familie tun? Anwalt, Bausachverständigen oder alles Ausbaden?

Weiter Planungsfehler der Bauzeichnerin:
* Der Arbeitsbereich wurde zu klein abgesteckt und ausgehoben. (Beim Gerüst aufstellen musste mit der Pickel Platz für das Gerüst gehackt werden)
* Die gewünschte KWL mit WRG passte nicht mehr in den Spitzboden. (Ohne KWL ging die geplante Kombi mit einer Gasheizung nicht und es musste für 4000€ Aufpreis eine LWWP genommen werden. 12000€ Erparnis durch Wegfall KWL)
* Die Treppe könnte wegen dem Fenster nicht befestigt werden. (Es wurde statt der Holztreppe eine Stahltreppe eingebaut, welche von der Familie jetzt lackiert werden muss, da Malerarbeiten in Eigenleistungen gemacht werden)
* Die Dachschräge wäre über den Rollokasten gelaufen. (Der Kniestock wurde um einige Zentimeter erhöht. Dies ist natürlich für die Familie positiv, solange niemand nachmisst und man Strafe zahlen müsste)

Für eure erste Einschätzung bin ich euch sehr dankbar
Beste Grüße
Marvin

ktown
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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von ktown » 05.05.19, 18:57

m4rvin hat geschrieben:Was sollte die Familie tun? Anwalt, Bausachverständigen oder alles Ausbaden?
In der Reihenfolge.
Mehr sag ich dazu nicht.
Wer bei solch einem Projekt meint sich Ratschläge in einem Forum holen zu wollen, der zeigt überdeutlich auf, dass er die Alarmglocken nicht hört.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

Gesetze sind eine misslungene Kreuzung aus dem Alphabet und einem Labyrinth.
"Durch Heftigkeit ersetzt der Irrende, was ihm an Wahrheit und an Kräften fehlt" Zitat Goethe

Dieter_Meisenkaiser
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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von Dieter_Meisenkaiser » 05.05.19, 19:21

m4rvin hat geschrieben: In der Planungsphase wurde von der zuständigen Bauzeichnerin der Familie versichert, der geringe Aushub könne auf dem Grundstück verteilt werden.
Tja, das ist ein häufiges Phänomen bei Bauzeichnerinnen: Weil sie in der Ausbildung mal bei der Maurerkolonne, mal beim Vermesser und mal beim Baustoffprüfer hospitieren, halten sie sich später ganz gern für Bauingenieurinnen h.c.

MGH
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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von MGH » 06.05.19, 09:06

Erstmal: Was haben Sie bestellt? Ein Stück Haus mit Eingabeplanung? Oder alles detailiert vereinbart mit Werkplanung, Fachplanung Heizung / Sanitär und jeden Rolladenkasten einzeln fixiert. War ist bezüglich notwendiger Änderungen vereinbart.

Die Eingabeplanung für den Bauantrag ist nie soweit ausgearbeitet, um alle statischen, konstruktiven und haustechnischen Belange voll abbilden zu können. Dafür wird dann normalerweise später eine genauere Werkplanung erstellt.

Wurde das Gelände vorher genau ausgemessen? Ist der "Nachher"-Zustand in den Bauantragsunterlagen und Vertragsunterlagen dargestellt?

Oft fehlt es an solchen Leistungen, da Vermessung, Werkplanung, Detailplanung Haustechnik usw. oft einen Aufwand darstellen, auf den viele Bauherren aus Kostengründen verzichten. Und wenn es dann mangels genauerer Planung nicht funktioniert, ist das Geschrei groß.

Gleichzeitig sind oft auch die Vertragsgrundlagen nicht so scharfkantig ausformuliert... Wenn es zu Problemen kommt, müsste man sofort reagieren und entscheiden.... z. B. geänderter Bauantrag zur Anpassung des Gebäudes, Nachtrag zum Vertrag mit der Änderung Stahl gestrichen, statt Holz... dabei haben halt die Firmen mehr Routine sich zu Ihren Gunsten die Änderungen auszuhandeln... Und bauherrenseitig fehlt die fachliche Bauleitung...

Planung und Grundstück sind "Leistungen" die der Bauherr oder sein Beauftragter (Archi) bringt. Auch um die bauausführenden Firmen kontrollieren zu können. Wenn das beides in der Selben Hand liegt, ist das halt manchmal problematisch... das Individuelle Haus ist halt auch was anderes als ein Serienprodukt wie ein PKW...


Was zum Ende rauskommt, wird wohl ein Gericht entscheiden... in ein paar Jahren... und das Geld, das vorher vermeintlich eingespart wurde, wird für zusätzliche Leistungen und Anwälte nachher mind. doppelt bezahlt...

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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von ralph12345 » 06.05.19, 10:22

Das Thema Bauen krankt daran, dass der Kunde für die größte Ausgabe des Lebens erschreckend wenig know how mitbringt. Für jede Camera wird sich im Internet schlau gemacht, für das Haus nur wenig. Da zählt oft nur der Preis. Dementsprechend versuchen die Anbieter billig anzubieten, das geht auf Kosten der Qualität u.a. durch sorgfältige Planung. Will man das vermeiden, sucht man sich entweder einen kompetenten Menschen, der das ganze Projekt für einen abwickelt - einen Architekten also. Oder man nimmt sich wenigstens einen Bausachverständigen, der einem zur Seite steht und die ganzen Angebote, Planungen und Ausführungen der Baufirma überwacht. Der Bauleiter, der das auch tut, ist als Angestellter der Baufirma nicht unbedingt auf Seiten des Kunden.

Nun ist das Kind offenbar in den Brunnen gefallen, da muss man gucken, was da im Nachhinein noch zu retten ist, wie steht schon oben. Anwalt und Sachverständiger...

m4rvin
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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von m4rvin » 08.05.19, 18:09

Danke schon mal für die ersten Tipps und Eindrücke.

Bestellt ist ein EFH ohne Keller zum Festpreis. Der Gesamtkaufpreis ist für die gesamte Bauzeit ein Pauschalfestpreis, der sämtliche Leistungen beinhaltet, die für eine bezugsfertige und funktionelle Erstellung des Hauses nötig sind, ohne die erforderlichen Baunebenkosten (zB Kanalarbeiten, Anschlusskosten der Versorger, Entsorgung des Aushubes, Anfahren von Hinterfüllmaterial, Telefon, SAT-Schüssel siehe BLB usw.) sowie ohne Außenanlagen.
In der BLB unter dem Stichpunkt Planung und Bauleitung einige Auszüge:
[...]Eingabeplanung für den Bauantrag[...]Diese umfasst alle Arbeiten zur Zusammenstellung des Bauantrags, insbesondere die technischen Plan- und die nötigen Entwässerungsunterlagen:
*Baupläne mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten im Maßstab 1:100
*Amtliche Lageplan im Maßstab 1:1000
*Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des umbauten Raumes
*Bauantragsformular
*Baubeschreibung
*Statistischer Erhebungsbogen
*Sonstige Anträge wie zB Abstandsflächenübernahmeerklärung, BRandschutznachweis, etc
Die Ausführung Ihres Wohnhauses wird mit Ihnen im Rahmen der Werk- und Detailplanung in zwei persönlichen Gesprächsterminen, unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Wünschen und Vorstellungen, erarbeitet und festgelegt. In diesem Zusammenhang werden wir in Ihrem Namen auch folgende Unterlagen für Sie erstellen lassen:
*Erstellung und Berechnung eines Lüftungskonzepts
*Energiebedarfsberechnung mit Energieausweis
*Erstellung und Berechnung des Standsicherheitsnachweises (Statik)
Anschließend werden die Ergebnisse der Gesprächstermine sowie der Vorgaben vorgenannter Punkte für Ihr Wohnhaus in die Werk- und Detailpläne eingearbeitet.
NAch Fertigstellung der Werk- und Detailpläne im Maßstab 1:50, erhalten Sie diese zur Prüfung, Freigabe und Unterschrift. Anschließend bereiten wir den Baubeginn vor.[...]

Auszug aus Baustelleneinrichtung:
[...]Vor der Erstellung des Schnurgerüsts wird die Höhe des Gebäudes mit den Bauherren und falls notwendig, ebenso mit den örtlichen Behörden, festgelegt.

Auszug aus Erarbeiten:
Grundlagen unserer Leistung ist ein ebenes Grundstück mit einer max Höhendifferenz von +/- 30cm zum Straßenniveau sowie ausreichend Platz für die Lagerung von Material, des Mutterbodens sowie den Erdaushub.


Falls die Familie jetzt einen Anwalt konsultieren sollte, auf welches Recht kann Sie sich berufen? Was wurde denn jetzt eigentlich nicht rechtens durchgeführt?

Danke
Marvin

SusanneBerlin
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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von SusanneBerlin » 08.05.19, 18:57

Hallo
m4rvin hat geschrieben:Falls die Familie jetzt einen Anwalt konsultieren sollte, auf welches Recht kann Sie sich berufen?
Wenn die Anwendung von VOB nicht vereinbart wurde, dann richtet sich der Vertrag nach BGB, ab § 631 Werkvertrag, ab § 650 Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag, ab § 241 Verpflichtung zur Leistung, ab § 249 Schadensersatz usw.
m4rvin hat geschrieben:Was wurde denn jetzt eigentlich nicht rechtens durchgeführt?
Das ist keine geeignete Frage für ein Internetforum. Ein Sachverständiger muss sich das Bauwerk, das Gelände und sämtliche Unterlagen ansehen.
Also stellt sich mir die Frage, muss man denn jetzt wirklich mit diesem Zustand leben?
Die Frage ist eher, was wollen Sie denn erreichen? Das Haus höher setzen geht nicht. Den Aushub lässt man wegbringen, Frage ist lediglich wer das bezahlt.

Haben Sie eine Vorstellung, mit was Sie leben können und was mindestens, unbedingt noch gemacht werden soll? Dann versucht man dies, mit Unterstützung eines Rechtsanwalts, als Einigung mit dem GU durchzubringen.

Oder wollen Sie eine Auflistung sämtlicher Abweichungen und Planungsfehler? Dann müssen Sie einen Bausachverständigen beauftragen, der sich alles anschaut.
Grüße, Susanne

ktown
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Re: Haftung bei Planungsfehlern

Beitrag von ktown » 08.05.19, 19:05

Wenn sie eine individuelle Beratung wünschen, dann hilft ihnen diese Seite.

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