Sanierung Baugenehmigungspflichtig?

[McDreamy]

Hallo,

Person X bekommt vor 5 Jahren ein Haus von der Mutter geschenkt.
Nach 5 Jahren zieht die Mutter aus und X ein, dabei stellen sich erhebliche Baufehler, Mängel und Sanierungsprobleme auf, welche in dem 25 Jahre alten haus niemals gemacht worden sind.
Im Grundbuch sind alle Sachen korrekt eingetragen: Stall (für Pferde), Garage, Gartenhaus, Haupthaus etc.

Nun baut X gleichzeitig mit der Sanierung des Hauses auch das Stalldach für die Pferde neu, da dies komplett Morsch ist.
Der davor vor 25 Jahren als Weide / Sandplatz belegte Bereich ist nie gepflegt und daher stark bewuchert worden.
Auch diesen Wildwuchs lässt X von einer Fachfirma entsorgen und versorgt den platz mit neuem Sand.
Sowohl Sand als auch Zaun als auch Dach waren bereits beim Bau geplant, genehmigt und sind teilweise eben im Grundbuch eingetragen.

Nun die Frage:

Hätte X diese Sanierungsmaßnahmen genehmigen lassen müssen?
Wenn ja, was kann X drohen, wenn das Bauamt nun davon erfährt?

[ktown]

Sanierungsmaßnahmen sind nur dann genehmigungspflichtig, wenn es in den Denkmalschutz eingreift.

Der davor vor 25 Jahren als Weide / Sandplatz belegte Bereich ist nie gepflegt und daher stark bewuchert worden.

Dies kann eventuell naturschutzrechtliche Belange betreffen. Dies sind aber grundsätzliche Einzelfallbetrachtungen.

[MGH]

Sanierung oder Neubau?

Wenn die "Sanierung" so aussieht, das ein Gebäudeteil komplett abgebaut und neu errichtet wird, handelt es sich nicht um eine Sanierung sondern um einen Neubau. Und dieser ist meist baugenehmigungspflichtig.
Wenn nur einzelne morsche Bauteile nach und nach ausgetauscht werden, aber ein maßgeblicher Teil immer bestehen bleibt, ist es eine Sanierung / Instandhaltung. Auch sollten die Außen-Abmessungen und das Statische System nahezu gleich bleiben.

[Tastenspitz]

Faustregel (so unser Architekt):
Wenn der vorherige Zustand wieder hergestellt wird, ist die Sanierung grundsätzlich genehmigungsfrei.
Wenn der Zustand geändert wird, braucht man eine Genehmigung.
Wenn man Zweifel hat geht man*innen mit dem Plan zum Amt und fragt.

[ktown]

Faustregel (so unser Architekt):
Wenn der vorherige Zustand wieder hergestellt wird, ist die Sanierung grundsätzlich genehmigungsfrei.

Ich kenne zwar nicht alle baurechtl. Regeln aller Bundesländer aber in RLP wäre er damit kräftig auf die Nase gefallen und mein Baugefühl sagt mir, dass dies auch so in allen anderen Bundesländern gilt.

[Tastenspitz]

aber in RLP wäre er damit kräftig auf die Nase gefallen

Gäbe es da (ich weiß - OT ) mal ein Beispiel?
Wie gesagt es wird Gleiches mit Gleichem getauscht, welches in der Baugenehmigung so auch zulässig war. Ohne Änderung an Erscheinungsbild, Statik, Material oder sonstwas.

[MGH]

solange einzelne Bauteile gleich gegen gleich getauscht werden, stimmt es... wenn aber alle Teile entfernt werden um danach wieder neu aufgebaut zu werden, ist dies keine Sanierung, sondern ein Neubau.

Hatten in der Nähe einen Fall...
Es lag sogar eine Baugenehmigung für Sanierung und Umbau vor. Tatsächlich ist alleine die Straßenseitige Fassade stehen geblieben (abgestützt / gesichert).
Mehr abgebrochen als genehmigt somit Baustop... und, da im Außenbereich, war es leider auch nichts mit einer Baugenehmigung für nen Neubau.
Ersatzbau im Außenbereich geht nur, wenn ne Katastrophe den Bau zerstört hat.

Stand jahrelang als Ruine in der Gegend rum, bis nach X von den Eigentümern verlorenen Klagen (gegen den Baustopp, gegen die Ablehnung der neuen Bauanträge usw.) irgendwann die Politik vermittelte (bis hoch zum Landtag) und dann die Oberste Baubehörde der unteren Bauaufsicht "erlaubt" hatte, eine eigentlich vorschriftswidrige Baugenehmigung (auch noch durch mehrere Instanzen gerichtlich bestätigt) für einen profilgleichen Wiederaufbau zu genehmigen.
Gab dann wohl auch Unstimmigkeiten innerhalb der Behörde, wer dieses "Kunststück" dann unterschreibt.

[ktown]

Das ist simple:

§61 LBauO sagt:

Die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 bedürfen der Genehmigung (Baugenehmigung), soweit in den §§ 62, 67, 76 und 84 nichts anderes bestimmt ist.

In den §§62, 67, 76 und 84 gibt es keine Ausnahme für den Rück- und Neuaufbau eine Bestandsgebäudes und der Bestandschutz fällt, rein formal, schon dadurch, dass das Gebäude im ersten Schritt vollkommen beseitigt wird.
Es gibt eine Vorgabe (ich kann sie derzeit nicht finden), dass der Bestandschutz schon damit fällt, wenn die "Sanierungs- und Umbaukosten" die Kosten eines Neubaus bei weitem überschreitet und daher eine Sanierungs- und Umbaumaßnahme unwirtschaftlich wird.

[Tastenspitz]

Nun gut. Dann stellt sich die Frage, wann ist eine Sanierung eine

Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch

Ersteres und letzeres definitiv nicht. Eine Nutzungsänderung hat in der Sache nichts mit einer Sanierung zu tun. Hier erfolgt erst die Änderung und dann ggf. ein dadurch erforderlicher Umbau. Das kann eine Sanierung beinhalten aber es ist keine ausschließliche Sanierung.
Bleibt noch die Änderung. Und geändert wird nix.
Bsp. Alte Dachplatten runter. Dieselben Dachplatten neu drauf....usw.

[ktown]

Asche auf mein Haupt. Ich war gedanklich schon beim extremsten Sachverhalt.
Bezieht man zu dem

Wenn der vorherige Zustand wieder hergestellt wird, ist die Sanierung grundsätzlich genehmigungsfrei.

diesen Aspekt

Bsp. Alte Dachplatten runter. Dieselben Dachplatten neu drauf....usw.

hinzu, dann folgt

Sanierungsmaßnahmen sind nur dann genehmigungspflichtig, wenn es in den Denkmalschutz eingreift.

Ich hatte aber mal einen Fall auf dem Tisch, da blieben nur noch eine Giebel- und eine Traufwand stehen. Das ist dann sicherlich keine Sanierung mehr.

ein maßgeblicher Teil immer bestehen bleibt, ist es eine Sanierung / Instandhaltung.

beschreibt es eigentlich auch richtig.