Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

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gitta.
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Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von gitta. » 08.05.17, 07:26

Liebe Foristen,
ich habe hier eine Frage zum Betreuungsrecht, insbesondere hinsichtlich der Verpflichtung Dritter, die Vollmacht anzuerkennen.

In diesem fiktiven Fall handelt es sich um eine 85 Jahre alte, demenzkranke Frau, die ihrer Tochter eine Vorsorgevollmacht auf dem Vordruck des
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz erteilt hat.

Darin wurde unter Punkt 4 - Vermögensvorsorge jeder Punkt mit ja angekreuzt, also umfassende Vollmacht erteilt.

Nun hat es sich die alte Dame nach Mietstreitigkeiten mit der Mieterin ihrer Reihenhauses in den Kopf gesetzt, das Haus zu verkaufen und den Erlös ihren Enkelkindern zu schenken.

Sie bestellt einen Makler zu sich nach Hause , vereinbart einen Vertrag in dem der Makler innerhalb der ersten 2 Monate nach Bestellung das Haus für sagen wir mal 250.000 EURO anbieten soll, dann für weitere 2 Monate für 220.000 EURO und danach für 2 Monate für 200.000 EURO. Danach kann der Vertrag gekündigt werden, falls kein Verkauf zustande gekommen ist. Der Vertrag soll auch nach ihrem Tode weiter gelten.

10 Tage nach Vertragsabschluss erscheint die alte Dame bei ihrer Tochter und verlangt ganz aufgeregt, dass der Maklervertrag gekündigt werden soll,
sie wolle keinen Vertrag, der auch nach ihrem Tode gelte und sie wolle das Haus sofort verkaufen, nicht erst nach Monaten.

Der Widerruf des Vertrages wird dem Makler innerhalb der 14-tägigen Frist von Tochter u. Schwiegersohn in den Hausbriefkasten geworfen.

2 Tage später erwähnt die alte Dame nebenbei, dass ein weiterer Termin mit demselben Makler vereinbart worden sei und das das Haus nun für 200.000 EURO an die bisherige Mieterin des Hauses verkauft werden soll. ( Zu erwähnen ist evtl. noch, dass die Mieterin den Mietvertrag gekündigt hat, bevor der Hausverkauf in die Wege geleitet wurde ).

Daraufhin ruft die Tochter den Makler an und erklärt ihm die Demenzerkrankung der Mutter und dass die Tochter dafür sorgen wird, dass ein Verkauf an die Mieterin nicht erfolgen wird.
Der Makler wird daraufhin recht unsachlich, erklärt, dass die Tochter erst mal dafür sorgen solle, dass die Mutter anständig gekleidet wäre ( wahrscheinlich war wieder einmal die Strickjacke falsch zugeknöpft ) und erklärt, dass ein Widerrufsverzicht vereinbart worden wäre.
Außerdem wäre in 3 Wochen der Notartermin und die Tochter solle sich da nicht einmischen. Der Makler erklärte, er wünsche nicht mehr von der Tochter angerufen zu werden und legt daraufhin auf.

Die Mutter erklärt im folgenden Gespräch, dass sie kein weiteres Gespräch mit dem Makler hatte, aber weiterhin das Haus an die ehemalige Mieterin verkaufen wolle. Der Hinweis, dass sie das Haus viel zu billig verkaufen wolle, kommentiert sie recht aggressiv mit dem Hinweis, die Tochter solle sich aus allem raushalten und außerdem wolle die Tochter das Haus sicher selbst unter den Nagel reißen u.ä.

Hinzuweisen ist noch darauf, dass ohne die Mieteinnahmen evtl. künftige Pflegeheimkosten nicht gedeckt sind und daher ein Verkauf möglichst vermieden werden soll.

Langer Vorbericht, nun die Fragen :

Wenn die Tochter dem Makler nun schriftlich mitteilt, dass eine Vorsorgevollmacht mit Vermögensvorsorge vorliegt und weitere Absprachen usw. nur noch über sie und nicht die demenzkranke Mutter erfolgen sollen, muss sich der Makler weiter daran halten ? Oder darf er weiterhin versuchen, mit der demenzkranken Dame hinter dem Rücken der Bevollmächtigten, Verträge abzuschließen ?
Wenn er mit Hinweis auf die Vorsorgevollmacht dazu aufgefordert wird, z.B. einen Nachweis über den Widerrufsverzicht vorzulegen, darf er dies ignorieren ?
Muss der Makler den Notartermin, falls er einen vereinbart, der Bevollmächtigten mitteilen ?




Ich hoffe, auf hilfreiche Antworten.
Vielen Dank im Voraus.

gitta.
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von gitta. » 08.05.17, 07:57

Eine kurze Frage habe ich noch zum Umfang der Vorsorgevollmacht :

Sehe ich das richtig, dass auch bei einer erteilten Vorsorgevollmacht, die die Vermögensvorsorge in vollem Umfang vorsieht, bei einem Immobilienverkauf immer das Betreuungsgericht zustimmen muß ?

Ich hoffe auf eine positive Antwort. :wink:

SusanneBerlin
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von SusanneBerlin » 08.05.17, 08:47

gitta. hat geschrieben:das Betreuungsgericht zustimmen muß ?
Ist die Tochter denn vom Betreuungsgericht zur rechtlichen Betreuerin der Mutter bestellt worden, hat sie einen Betreuerausweis?
Grüße, Susanne

gitta.
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von gitta. » 08.05.17, 09:02

Der Antrag auf Bestellung als Betreuerin ist vom Betreuungsgericht mündlich abgelehnt worden mit dem
Verweis auf die vorliegende Vollmacht, die sämtliche Bereich abdeckt.

SusanneBerlin
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von SusanneBerlin » 08.05.17, 09:17

Dann ist das Betreuungsgericht außen vor. Auch beim Hausverkauf ist das Betreuungsgericht nicht beteiligt, da keine Betreuung besteht.


Ist die Vollmacht notariell beurkundet?
Ohne notarielle Vollmacht der Eigentümerin kann man das Haus nicht verkaufen.
Grüße, Susanne

Froggel
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von Froggel » 08.05.17, 10:32

SusanneBerlin hat geschrieben:Ohne notarielle Vollmacht der Eigentümerin kann man das Haus nicht verkaufen.
Es soll ja gerade nicht verkauft werden, obwohl die demenzkranke Eigentümerin das will. So wie ich das verstanden habe, existiert auch nur ein Ausdruck des BMJV, was eine notarielle Vollmacht eben nicht ist.
Ich habe nicht sonderlich viel Ahnung vom Betreuungsrecht, kann mir aber vorstellen, dass eine solche Vollmacht nicht ausreichend ist, das Geschäft zu verhindern, da sie letztendlich nur eine Vertretungsvollmacht ist. Das heißt, wenn die vollmachtgebende Person nicht mehr in der Lage ist, ihren Willen zu äußern, kann die bevollmächtigte Person in Vertretung für sie handeln. Davon, dass die Eigentümerin ihren Willen nicht mehr äußern kann, ist sie aber noch meilenweit entfernt.
Ich bin kein Jurist.
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zimtrecht
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von zimtrecht » 08.05.17, 10:49

Froggel hat geschrieben:
SusanneBerlin hat geschrieben: Davon, dass die Eigentümerin ihren Willen nicht mehr äußern kann, ist sie aber noch meilenweit entfernt.
Dann ließe sich der Verkauf selbst mit notarieller Vollmacht nicht verhindern. Denn der Vollmachtinhaber kann nur Geschäfte des Vollmachtgebers in Vertretung tätigen. Er kann und darf aber nicht gegen Willen und Interesse des Vollmachtgebers tätig werden.

Aus der Wikipedia zur Vorsorgevollmacht:
Mit der Vorsorgevollmacht wird der Bevollmächtigte zum Vertreter im Willen, d. h., er entscheidet an Stelle des nicht mehr entscheidungsfähigen Vollmachtgebers.
Offenbar trifft die Dame aber sehr wohl eine Entscheidung und damit ist der Vollmachtinhaber raus.

gitta.
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von gitta. » 09.05.17, 06:17

Das Betreuungsgericht lehnte den Antrag auf Bestellung als Betreuerin mündlich ab, weil die Vorsorgevollmacht vorliegt.

Irgendwie dreht man sich ständig im Kreis und es scheint unmöglich zu sein, einer Angehörigen zu helfen, die aufgrund einer Demenzerkrankung nicht mehr weiß, was sie tut.

Sie hat z.B. vor kurzem einen 6-stelligen Betrag, den sie zuhause aufbewahrt hatte, vormittags auf ein Sparkonto abgehoben, nachmittags wieder abgehoben und dann zuhause "versteckt".

Sie kann sich nicht daran erinnern. Das Geld wurde nach langem Suche zwar wieder in ihrer Wohnung gefunden, aber sie kann sich weiterhin nicht daran erinnern.

Gerade für den Fall, dass sich jemand nicht mehr ausreichend selbst um seine Angelegenheiten kümmern kann, wird doch so eine Vorsorgevollmacht empfohlen.

Welchen Sinn hat denn so eine Vollmacht, wenn sie keine Möglichkeit bietet, z.B. demente Personen zu schützen ?
Wenn man jeden einzelnen Punkt in dieser Vollmacht im Bedarfsfall nur gerichtlich durchsetzen kann ?

So langsam habe ich den Eindruck, es wäre besser, derartige Vollmachten in die Tonne zu schmeißen, dem Betreuungsgericht mitzuteilen, dass jemand nicht mehr alleine zurechtkommt und das Weite zu suchen.

winterspaziergang
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von winterspaziergang » 09.05.17, 07:26

gitta. hat geschrieben:Das Betreuungsgericht lehnte den Antrag auf Bestellung als Betreuerin mündlich ab, weil die Vorsorgevollmacht vorliegt.

Irgendwie dreht man sich ständig im Kreis und es scheint unmöglich zu sein, einer Angehörigen zu helfen, die aufgrund einer Demenzerkrankung nicht mehr weiß, was sie tut.

Sie hat z.B. vor kurzem einen 6-stelligen Betrag, den sie zuhause aufbewahrt hatte, vormittags auf ein Sparkonto abgehoben, nachmittags wieder abgehoben und dann zuhause "versteckt".
das sollten die Angehörigen nicht vermischen. Dass die Damen offensichtlich erste Ausfallerscheinungen zeigt, heißt noch nicht, dass sie nicht mehr in der Lage ist, Entscheidungen zu treffen. Und wenn das so wäre, dann entscheiden das nicht Angehörige, sondern Fachärzte.
Gerade für den Fall, dass sich jemand nicht mehr ausreichend selbst um seine Angelegenheiten kümmern kann, wird doch so eine Vorsorgevollmacht empfohlen.
Die Vorsorgevollmacht sieht nicht vor, hinter dem Rücken des Betreffenden Entscheidungen rückgängig zu machen oder gegen seinen Willen zu handeln und sich danach zu wundern, dass der Betreffende "aggressiv" wird
Welchen Sinn hat denn so eine Vollmacht, wenn sie keine Möglichkeit bietet, z.B. demente Personen zu schützen ?
die Vollmacht ist nicht dazu gedacht, einen Menschen mit beginnenden Ausfällen komplett zu entmündigen und an seinen Willen vorbei Entscheidungen zu treffen
Wenn man jeden einzelnen Punkt in dieser Vollmacht im Bedarfsfall nur gerichtlich durchsetzen kann ?
um genau das o.g. zu tun: Die demente Person zu schützen.
So langsam habe ich den Eindruck, es wäre besser, derartige Vollmachten in die Tonne zu schmeißen, dem Betreuungsgericht mitzuteilen, dass jemand nicht mehr alleine zurechtkommt und das Weite zu suchen.
alternativ könnte man die demente Frau erstmal ernst nehmen, auch wenn sie leider erste Zeichen ihrer Krankheit zeigt, und versuchen sie zu einer gemeinsamen Entscheidung zu bringen, die man verbindlich festlegt.
Das gelingt bei dementen und nicht dementen nachweislich besser, wenn man nicht zuvor über ihren Kopf hinweg handelt- dazu ist die Vollmacht nur gedacht, wenn es nicht anders geht.

hambre
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von hambre » 09.05.17, 09:26

Eine Vorsorgevollmacht dient dazu, Entscheidungen für jemanden zu treffen, der selbst nicht mehr dazu in der Lage ist. Diese Entscheidungen müssen dabei im Sinne des Vollmachtgebers sein und dessem mutmaßlichem Willen entsprechen.

Eine Vorsorgevollmacht dient nicht dazu, Entscheidungen des Vollmachtgebers zu verhindern oder rückgängig zu machen. Eine Vorsorgevollmacht dient auch nicht dazu, dem Bevollmächtigten zu ermöglichen, nach eigenem Ermessen den Vollmachtgeber quasi zu entmündigen. Ein Missbrauch der Vollmacht zu diesen Zwecken kann Schadenersatzansprüche gegen den Bevollmächtigten nach sich ziehen und je nach genauen Umständen sogar als Straftat gewertet werden.

Gegen den erklärten Willen des Vollmachtgebers darf ein Bevollmächtigter nur dann handeln, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist und der Wille des Vollmachtgebers seinen Interessen widerspricht. Sollten hier tatsächlich aufgrund entsprechender Vorfälle Zweifel an der Geschäftsfähigkeit bestehen, kann man das von einem entsprechendem Facharzt prüfen lassen und ein Gutachten über die Geschäftsfähigkeit erstellen lassen. Auch wenn das Gericht eine Betreuung mit Hinweis auf die Vorsorgevollmacht abgelehnt hat, so sollte nach Feststellung der Geschäftsunfähigkeit die Betreuung erneut beantragt werden.

Sollte der Notar ebenfalls Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der alten Dame haben, so darf er den Kaufvertrag nicht beurkunden.

So lange die Geschäftsunfähigkeit nicht festgestellt ist, gilt aber
Wenn die Tochter dem Makler nun schriftlich mitteilt, dass eine Vorsorgevollmacht mit Vermögensvorsorge vorliegt und weitere Absprachen usw. nur noch über sie und nicht die demenzkranke Mutter erfolgen sollen, muss sich der Makler weiter daran halten?
Nein, es ist sogar die Pflicht des Maklers, sich nach den Wünschen der Mutter zu richten und derartige Wünsche der Tochter zu ignorieren.
Oder darf er weiterhin versuchen, mit der demenzkranken Dame hinter dem Rücken der Bevollmächtigten, Verträge abzuschließen?
Ja, darf er. Um das nochmal deutlich zu sagen: Es geht die Bevollmächtigte nichts an, welche Verträge die Vollmachtgeberin abschließt.
Wenn er mit Hinweis auf die Vorsorgevollmacht dazu aufgefordert wird, z.B. einen Nachweis über den Widerrufsverzicht vorzulegen, darf er dies ignorieren?
Ja, das darf er.
Muss der Makler den Notartermin, falls er einen vereinbart, der Bevollmächtigten mitteilen?
Nein

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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von Froggel » 09.05.17, 12:53

Noch etwas:
gitta. hat geschrieben:Hinzuweisen ist noch darauf, dass ohne die Mieteinnahmen evtl. künftige Pflegeheimkosten nicht gedeckt sind und daher ein Verkauf möglichst vermieden werden soll.
Damit würde die Schenkung an die Enkelkinder hinfällig, denn dass der Staat nicht für Pflegekosten aufkommt, die durch eine Schenkung selbstverschuldet nicht getragen werden können und sich somit das Geld von den Beschenkten wieder holt, sollte klar sein.
Das darf man der alten Dame auch gern erklären.
Ich bin kein Jurist.
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winterspaziergang
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von winterspaziergang » 09.05.17, 13:52

Froggel hat geschrieben:Damit würde die Schenkung an die Enkelkinder hinfällig, denn dass der Staat nicht für Pflegekosten aufkommt, die durch eine Schenkung selbstverschuldet nicht getragen werden können und sich somit das Geld von den Beschenkten wieder holt, sollte klar sein.
Das darf man der alten Dame auch gern erklären.
Hier ging es ja zunächst um die Frage/Richtigstellung, welche Befugnisse eine Vollmacht bedingt oder nicht.

Der alten Dame kann man natürlich erklären, dass sie im Fall der weiteren Pflegebedürftigkeit ins Heim kommt und die Geschenke an die Enkel dann zurückgezahlt werden müssen.
Ob das wirklich sinnvoll ist, ist keine Rechtsfrage mehr.

Froggel
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von Froggel » 09.05.17, 15:09

winterspaziergang hat geschrieben:Hier ging es ja zunächst um die Frage/Richtigstellung, welche Befugnisse eine Vollmacht bedingt oder nicht.
Das ist richtig. Da die Tochter aber offenbar dieses Problem als Grund sieht, das Haus nicht verkaufen zu wollen, könnte sie die alte Dame dezent darauf hinweisen, dass es so, wie die sich das denkt, nicht funktioniert. Vielleicht kommt die alte Dame dann ganz von allein von dem Gedanken ab :wink:
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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von winterspaziergang » 09.05.17, 16:32

Froggel hat geschrieben:...Da die Tochter aber offenbar dieses Problem als Grund sieht, das Haus nicht verkaufen zu wollen, könnte sie die alte Dame dezent darauf hinweisen, dass es so, wie die sich das denkt, nicht funktioniert.
wieso nicht? Die alte Dame möchte
...nach Mietstreitigkeiten mit der Mieterin ihrer Reihenhauses ... das Haus ... verkaufen und den Erlös ihren Enkelkindern ...schenken.
das geht ohne weiteres und es spricht nichts dagegen- die Frau ist 85 Jahre alt. Was weiter passiert, weiß sie ja noch nicht und möchte das vielleicht auch nicht so gern wissen
Froggel hat geschrieben:Vielleicht kommt die alte Dame dann ganz von allein von dem Gedanken ab :wink:
vielleicht. Meist kommt es nebenbei weniger gut an, wenn man jemand beginnend dement "dezent" darauf hinweist, dass er im Falle der Pflegebedürftigkeit im Heim landet und sich die Kinder sorgen, dass ohne Mieteinnahmen die Kosten zu hoch sind
Aber das ist nur OT :)

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Re: Vorsorgevollmacht und Hausverkauf

Beitrag von gitta. » 12.05.17, 08:08

Die alte Dame leidet bereits an fortgeschrittener Demenz und hat letztes Jahr bereits einmal einen sehr großen Geldbetrag
von ihrem Konto geholt und danach sowohl "vergessen", dass sie das Geld abgeholt hatte, noch wusste sie, dass sie das
Geld zuhause zusammen mit dem entsprechenden Sparbuch "versteckt" hatte.

Selbst als nach tagelangem Suchen in ihrer Wohnung das Geld nebst Sparbücher endlich gefunden wurde, erkärte sie immer wieder sehr vehement, dass
sie nicht bei der Bank war, dass sie kein Geld abgehoben habe, dass sie im Haus das Geld nicht an dem betreffenden Ort deponiert habe.

Schon damals hat der behandelnde Neurologe eine sehr starke Einschränkung des Kurzzeitgedächtnisses bescheinigt.

Außerdem kann sie sich kaum an die Gespräche mit der Maklerin erinnern. Sie weiß nichts davon, dass, wie die Maklerin behauptet, bereits ein Notartermin vereinbart worden ist und versteht inzwischen einfache Schreiben und Rechnungen nicht mehr.
Sie hat sich ca. 10 Tage lang den Maklervertrag durchgelesen, und zwar täglich und ist dann bei der Tochter erschienen, weil sie den Vertrag widerrufen wollte.
Es ist kaum vorstellbar, dass sie in der Lage ist, einen mehrseitigen Immobilienkaufvertrag zu verstehen. Im Gegenteil, es ist davon auszugehen, dass sie bereits bei Verlesung der 2. Seite des Vertrages nicht mehr weiß, das ihr die erste Seite vorgelesen wurde.

Auf Nachfrage, wie sie den Kaufpreis erhalten solle, teilte sie mit, dass ihr wohl die Maklerin das Geld vorbei bringen werde.

Auch jedwede Hilfe beim Hausverkauf, bei den Gesprächen mit der Maklerin, mit dem Notar, bei der Durchsicht des Vertrages usw. lehnt sie ab.
Dabei kann sie auf Nachfrage weder sagen, welcher Tag heute ist oder welcher Monat und selbst ihr Alter kann sie nicht genau angeben.

In diesem fiktiven Fall hat die Tochter nun leider keinen anderen Ausweg gesehen, als beim Betreuungsgericht nun doch die "Entmündigung" ihrer Mutter zu beantragen, also die Betreuung und den Erlass eines Einwilligungsvorbehaltes nach § 1903 BGB.

Es bleibt abzuwarten, wie lange es dauert, bis die die Mutter das dann vergessen hat. Ist bei dieser Art der Erkrankung nur eine Frage der Zeit. :(

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