Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

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Sascha1512
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Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von Sascha1512 » 10.01.19, 14:09

Hallo Zusammen,

meine Ehefrau und ich haben folgende Rechtsfragen zu unserer derzeitigen Situation in der Familie. Über eure Auskunft der Rechtslage wäre ich sehr dankbar.

Die Großeltern meiner Ehefrau möchten uns ihr bereits erschlossenes Baugrundstück überlassen.

Die Erschließungskosten der Großeltern betrugen damals circa 30.000 DM. Stand heute besitzt das Grundstück nach aktueller Preisangabe (Stadt - Stand 2018) und Berechnung einen Verkehrswert von ca. 108.000 Euro.

Zunächst war unser Gedanke, dass die Großeltern meiner Ehefrau ihr das Grundstück schenken, sodass wir die Grunderwerbssteuer etc. sparen und dass meine Ehefrau das Grundstück als vorgezogenes Erbe bekommt. Somit würden wir danach auch noch über unser gesamtes Eigenkapital für den Hausbau verfügen.

Aber bei dieser Variante gehört der Grundstückswert meiner Kenntnis nach noch 10 Jahre in die Erbmasse. Sollten zudem unsere mittlerweile über 80 Jahre alten Großeltern leider versterben, müssten wir dann eventuell noch andere Familienmitglieder auszahlen.?

Deshalb wollen wir eigentlich auf Nummer sicher gehen und den Bauplatz von unseren Großeltern abkaufen.

Hierbei möchten unsere Großeltern höchstens die nun in DM/Euro umgelegten 30.000 Euro.

Können wir das Grundstück für 30.000 Euro von unseren Großeltern erwerben, obwohl dies einen Verkehrswert von ca.108.000 Euro besitzt? Wir könnten uns vorstellen, dass das Finanzamt da nicht mitspielen würde.

Was wäre für uns die Beste und günstigste Lösung nach der aktuellen Rechtslage?

Für eure Hilfe wären wir sehr dankbar.

windalf
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von windalf » 10.01.19, 14:51

Grundsätzliche Anmerkung:
Zunächst war unser Gedanke, dass die Großeltern meiner Ehefrau ihr das Grundstück schenken, sodass wir die Grunderwerbssteuer etc.
In gerader Linie ist das mit der Grunderwerbssteuer eigentlich kein Problem.

https://www.wohneigentum.nrw/newsletter ... amilie.htm
...fleißig wie zwei Weißbrote
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Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

SusanneBerlin
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von SusanneBerlin » 10.01.19, 15:13

Hallo,
Sascha=1512 hat geschrieben: Aber bei dieser Variante gehört der Grundstückswert meiner Kenntnis nach noch 10 Jahre in die Erbmasse.
Nein, das Grundstück hat doch einen neuen Eigentümer. Es gehört dem Erblasser zum Todeszeitpunkt nicht mehr, somit kann es auch nicht in den Nachlass gehen.

Wahrscheinlich verwechseln Sie das mit der 10-Jahresfrist zur Geltendmachung von Pflichtteilergänzungsansprüchen. (§ 2325 BGB
Sascha1512 hat geschrieben:Sollten zudem unsere mittlerweile über 80 Jahre alten Großeltern leider versterben, müssten wir dann eventuell noch andere Familienmitglieder auszahlen.?
Sie und Ihre Frau haben dieselben Großeltern?

Scherz beiseite, ob Sie die oben erwähnten Pflichtteilsergänzungsansprüche erfüllen müssten, hängt von mehreren Faktoren ab: Unhalt des/der Testamente der Großeltern, Höhe der Erbmasse, Vorhandensein von gesetzlichen Erben und deren Erbquote zum Zeitpunkt des Erbfalls, Tätigung weiterer Schenkungen der Großeltern an gesetzliche Erben und Zeitinterfall zwischen Schenkung und Erbfall.
Sascha1512 hat geschrieben:Können wir das Grundstück für 30.000 Euro von unseren Großeltern erwerben, obwohl dies einen Verkehrswert von ca.108.000 Euro besitzt?
Sicher kann man das so machen, nur rechtlich wäre das eine "gemischte Schenkung", d.h. die Großeltern schenken den Käufern den restlichen Wert von 78.000€.
Sascha1512 hat geschrieben:Wir könnten uns vorstellen, dass das Finanzamt da nicht mitspielen würde.
Das Finanzamt würde, unter Berücksichtigung der jeweiligen Freibeträge, auf den unentgeltlich übertragenen Grundstückswert eine Schenkungssteuer festsetzen.
Sascha1512 hat geschrieben:Was wäre für uns die Beste und günstigste Lösung nach der aktuellen Rechtslage?
Wenn man für diesen Schenkungsfall Steuern vermeiden möchte, böte sich eine (gemischte) Schenkung an die Enkeltochter alleine an. D.h. dass der unentgeltlich übertragene Anteil der Enkeltochter zugewendet wird. Das Ehepaar muss ja nicht zwingend 50:50 im Grundbuch stehen, jede andere Verteilung z.b 1/3 zu 2/3 ist genauso möglich. Die Enkeltochter könnte später ihrem Ehemann den über 50% hinausgehenden Anteil weiterverschenken. Ob das insgesamt die beste und günstigste Lösung ist, müssen Sie selbst entscheiden, das kann nur jemand beurteilen, der die weiteren Umstände und Zielsetzungen kennt.
Grüße, Susanne

Sascha1512
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von Sascha1512 » 10.01.19, 15:43

Vielen herzlichen Dank,

Sie haben uns schon sehr weitergeholfen.

Demnach müssen wir uns wirklich von einem Fachmann, welcher dann die weiteren Umstände kennt, beraten lassen.

Bei wem wären wir den am besten mit unserem Anliegen zunächst beraten? Sollen wir zu einem Rechtsanwalt oder zu einem Notar?


Viele Grüße

SusanneBerlin
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von SusanneBerlin » 10.01.19, 16:18

Ein Notar kann über die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten beraten und er kann Ihnen sagen, welcher Vorgang welche Steuerart auslöst und wie hoch die Steuer sein wird aber der Notar kann/darf nicht darüber beraten mit welcher Variante man am besten Steuern vermeiden kann, das ist nicht sein Fachgebiet.

Der Anwalt für Erbrecht kann steuerliche Erwägungen miteinbeziehen, aber einen wirksamen Kauf/Schenkungsvertrag kann der Anwalt nicht aufsetzen, denn ein Vertrag über eine Grundstücksübertragung bedarf zur Wirksamkeit der notariellen Beurkundung.

Den Notar braucht man also sowieso. Will man zusätzlich das steuerliche Optimum rausholen, dann braucht man noch jemanden, der sich mit der Steuer auskennt.
Grüße, Susanne

khmlev
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von khmlev » 10.01.19, 18:55

SusanneBerlin hat geschrieben:aber der Notar kann/darf nicht darüber beraten mit welcher Variante man am besten Steuern vermeiden kann, das ist nicht sein Fachgebiet.
... Der Anwalt für Erbrecht kann steuerliche Erwägungen miteinbeziehen,
Notare sind im Rahmen ihrer Amtstätigkeit zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuersachen befugt. Da der Notar aber nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiischer Betreuer aller Beteiligten ist, kann er keine konkrete Beratung auf den steuerlichen Einzelfall von Veräußerer oder Erwerber vornehmen.
SusanneBerlin hat geschrieben:aber einen wirksamen Kauf/Schenkungsvertrag kann der Anwalt nicht aufsetzen,
Auch ein Anwalt kann einen Kauf/Schenkungsvertrag aufsetzen, den der Notar dann bei der Beurkundung verwenden kann, so dass ein wirksamer Abschluss des Vertrages zustande kommt.
Gruß
khmlev
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hambre
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von hambre » 10.01.19, 23:59

Können wir das Grundstück für 30.000 Euro von unseren Großeltern erwerben, obwohl dies einen Verkehrswert von ca.108.000 Euro besitzt?
Das könnt Ihr machen, aber wozu wollt Ihr das machen. Gegenüber einer eventuellen Zahlung eines Pflichtteilergänzungsanspruches seid Ihr damit schlechter gestellt.
Wir könnten uns vorstellen, dass das Finanzamt da nicht mitspielen würde.
Für das Finanzamt wäre das eine gemischte Schenkung mit einem Schenkungsanteil in Höhe von 78.000€
Sollten zudem unsere mittlerweile über 80 Jahre alten Großeltern leider versterben, müssten wir dann eventuell noch andere Familienmitglieder auszahlen.?
Nur dann, wenn das Grundstück mehr als die Hälfte des Vermögens der Großeltern beträgt. Da ich annehme, dass die Großeltern noch ein Eigenheim haben, dürfte das nicht zutreffen.
Sollen wir zu einem Rechtsanwalt oder zu einem Notar?
Für die steuerlichen Fragen zu einem Steuerberater, für die Vertragsgestaltung zu einem Notar.

windalf
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von windalf » 11.01.19, 07:33

Notare sind im Rahmen ihrer Amtstätigkeit zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuersachen befugt. Da der Notar aber nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiischer Betreuer aller Beteiligten ist, kann er keine konkrete Beratung auf den steuerlichen Einzelfall von Veräußerer oder Erwerber vornehmen.
Vor allen Dingen kann der hinsichtlich der Preisschätzung selbst gar nicht neutral sein. Das was der Notar am Ende in Rechnung stellt hängt ja maßgeblich davon ab, was für einen Bewertungsmaßstab zu Grunde gelegt wird...
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von SusanneBerlin » 11.01.19, 08:20

Welche Bewertungsmaßstäbe gibts denn da so für Notare?
Grüße, Susanne

khmlev
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von khmlev » 11.01.19, 11:39

Zunächst war meine Antwort auf Ihren Beitrag vom 10.01.19, 16:18, gerichtet. Dort ging es nicht um Bewertungsfragen oder Preisschätzungen durch den Notar.
SusanneBerlin hat geschrieben:Welche Bewertungsmaßstäbe gibts denn da so für Notare?
In seiner Beratungstätigkeit im Rahmen der Urkundsvorbereitung greift der Notar auf die gleichen Maßstäbe wie Steuerberater und Rechtsanwälte zurück.
Gruß
khmlev
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Sascha1512
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von Sascha1512 » 12.01.19, 17:05

hambre hat geschrieben:
Können wir das Grundstück für 30.000 Euro von unseren Großeltern erwerben, obwohl dies einen Verkehrswert von ca.108.000 Euro besitzt?
Das könnt Ihr machen, aber wozu wollt Ihr das machen. Gegenüber einer eventuellen Zahlung eines Pflichtteilergänzungsanspruches seid Ihr damit schlechter gestellt.
Wir könnten uns vorstellen, dass das Finanzamt da nicht mitspielen würde.
Für das Finanzamt wäre das eine gemischte Schenkung mit einem Schenkungsanteil in Höhe von 78.000€
Sollten zudem unsere mittlerweile über 80 Jahre alten Großeltern leider versterben, müssten wir dann eventuell noch andere Familienmitglieder auszahlen.?
Nur dann, wenn das Grundstück mehr als die Hälfte des Vermögens der Großeltern beträgt. Da ich annehme, dass die Großeltern noch ein Eigenheim haben, dürfte das nicht zutreffen.
Sollen wir zu einem Rechtsanwalt oder zu einem Notar?
Für die steuerlichen Fragen zu einem Steuerberater, für die Vertragsgestaltung zu einem Notar.



Wie hoch würde sich den der Pflichtteilergänzungsanspruch belaufen bei der Tante meiner Ehefrau.
Die rechtmäßigen Erben wären die Mutter und die Tante meiner Ehefrau. Wobei meine Schwiegermutter auf den Pflichtanteil bezüglich des Bauplatzes verzichtet.

Und ja, die Großeltern haben noch selbst ein Eigenheim in ihrem Besitz, welches mehr als die Hälfte ihres Vermögens ausmacht.

Wissen nicht was wir machen sollen. Für uns ist halt die finanzielle Planungssicherheit sehr wichtig. Wir wollen nicht, dass wir später in einem Sterbefall noch für das Grundstück an die Tante auszahlen müssen oder in einem Pflegefall der Staat kommt und Ansprüche geltend macht. Dies wäre glaube ich im Falle einer Schenkung 10 Jahre der Fall.?

SusanneBerlin
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Re: Grundstückskauf/-schenkung innerhalb Familie

Beitrag von SusanneBerlin » 13.01.19, 10:08

Sascha1512 hat geschrieben: Wie hoch würde sich den der Pflichtteilergänzungsanspruch belaufen bei der Tante meiner Ehefrau.
Die rechtmäßigen Erben wären die Mutter und die Tante meiner Ehefrau.
Da macht man sich wieder mal Sorgen um nichts. Der rechtmäßige Erbe ist in erster Linie der Ehegatte. Eigene Kinder erben vorrangig vor anderen Verwandten. Hat das Ehepaar beim Erbfall Kinder, dann erben die Mutter der Frau und die Tante sowieso nichts und haben auch keinen Pflichtteilanspruch.

Sind keine Kinder vorhanden und lebt die Mutter noch, dann erbt die Tante nicht und hat auch keinen Pflichtteilanspruch. Die Mutter kann keine Pflichtteilergänzung fordern wegen einem Geschenk, das sie der Tochter selber geschenkt hat.

Wenn keine Kinder da sind, die Mutter bereits gestorben ist und nur die Tante noch lebt und die Frau stirbt, dann erbt der Ehemann alles (BGB 1931). Die Tante ist Erbe dritter Ordnung (BGB 1926), hat kein gesetzliches Erbrecht und keinen Pflichtteilanspruch.
Sascha1512 hat geschrieben:Wir wollen nicht, dass wir später in einem Sterbefall noch für das Grundstück an die Tante auszahlen müssen
Dazu wird es nicht kommen, die Tante hat keine Ansprüche.
Sascha1512 hat geschrieben:oder in einem Pflegefall der Staat kommt und Ansprüche geltend macht. Dies wäre glaube ich im Falle einer Schenkung 10 Jahres der Fall.?
Und wieder die übliche Angst vor einer Rückforderung durch den Staat. Man sollte sich bewußt sein, dass der Staat Schenkungen nur zurückfordern kann, wenn staatliche Hilfen in Anspruch genommen werden. Verglichen mit dem Fall, dass das Ehepaar das Grundstück der (Schwieger-)Eltern vollständig bezahlen, dann haben die Schwiegereltern die 108.000€ auf dem Konto und müssen dieses Geld für die eigene Pflege einsetzen, dann gibt es auch kein Geld vom Staat, man hat nichts gewonnen dadurch.

Man sollte sich mit dem Notar, der den Vertrag aufsetzt, beraten. Vorstellbar sind Formulierungen wie, dass der Tochter das Grundstück als "Ausstattung" (§ 1624 BGB) zum Bau eines selbstbewohnten Eigenheims überschrieben wird um Rückforderungsansprüche möglichst zu verringern. Rückforderung des Sozialamts (falls es überhaupt dazu kommt) heißt auch nicht, dass das Grundstück an den Staat übertragen wird: der Beschenkte kann im worst case die Zuzahlungen zu den Pflegeheimkosten selbst bezahlen und das geschenkte Grundstück behalten.

Im Pflegefall gibt es Pflegegeld von der Pflegeversicherung. Darauf besteht ein Anspruch, und das Inanspruchnehmen von Pflegegeld löst keine staatlichen Rückforderungsansprüche aus. Erst wenn zusätzlich das Sozialamt einspringen muss, weil der Platz im Pflegeheim mehr kostet als das Pflegegeld und was aus Rente und Ersparnissen des Pflegebedürftigen und dessen Ehepartners aufgebracht werden kann, dann ist überhaupt erst ein möglicher Rückforderungsanspruch auf getätigte Schenkungen gegeben.
Grüße, Susanne

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