Familienbesitz vererben

[WernerSnow]

Hallo Gemeinde,

folgendes fiktives Thema wurde kontrovers diskutiert:

Ein Einzelkind wird irgendwann Erbe des Familienbesitzes, ein Grundstück mit einem lt. Plänen genehmigten und bestehenden 2-Famlienhauses, sowie einer Eigentumswohnung, welches das Einzelzind derzeit bewohnt - respektive "zur Verfügung gestellt bekommt".

Der Bodenrichtwert des Grundstücks beträgt derzeit ca. 1 Mio. Euro, die Eigentumswohnung müsste auf ca. 250.000 Euro geschätzt werden. Somit werden die Steuerfreibeträge von 400.000 Euro massiv überschritten.

Kontrovers diskutiert wird der Punkt, dass es angeblich großzügige Steuerersparnisse geben soll, wenn man das geerbte Haus/Grundstück kurzfristig bezieht und 10 Jahre lang dort bleibt. Auf der anderen Seite bewohnt man ja bereits einen Teil des Familienbesitzes, und es könnte durchaus sein, dass man dadurch bereits die Steuerermäßigungen für die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen muss.

Wie sieht ihr das?

[hambre]

Wie sieht ihr das?

Die Steuerfreiheit für ein Familienheim gilt nur dann, wenn dieses zuvor vom Erblasser bewohnt wurde. Diese Steuerermäßigung gilt daher nicht für die Eigentumswohnung.

Daher kann die Steuerbefreiung nur für das 2-Familienhaus gelten und auch nur anteilig für die vom Erblasser bewohnte Wohnung. Weitere Voraussetzung ist, dass der Erbe unverzüglich nach dem Erbfall selbst nutzt und diese Nutzung auch mindestens 10 Jahre andauert.

[matthias.]

'Sinnvollerweise schenkt man dem Kind die Wohnung jetzt schon direkt, möglichst 10 Jahre vor dem Erfall.

[WernerSnow]

Der alleinstehende Erblasser bewohnt das Haus, welches von den Eltern des Erblassers von einem Einfamilienhaus auf ein Zweifamilienhaus umgeplant wurde ("Einwohnergleichwerte" der Kläranlage sollten gesichert werden).

Das würde dann den Schluß nahelegen, dass die Wohnung des Erblassers berücksichtigt wird, wie wäre dann das Grundstück zu bewerten? Zur Hälfte der Wohnung zugeschlagen? Nächster Schluß: Es müsste wieder ein Einfamilienhaus beantragt werden?

[hambre]

wie wäre dann das Grundstück zu bewerten? Zur Hälfte der Wohnung zugeschlagen?

Nein, anteilig im Verhältnis der Wohnflächen beider Wohnungen zueinander.

Nächster Schluß: Es müsste wieder ein Einfamilienhaus beantragt werden?

Es müsste vor allem baulich ein Einfamilienhaus sein, dürfte also nicht zwei getrennte Wohnungen haben.

[WernerSnow]

Nehmen wir an, es gibt nur einen Eingang, der Zugang zum Keller ist nur durch Betreten der 2ten "Wohnung" im EG möglich ... beide Wohnungen hätten ca. 55 m2 Wohnfläche, wobei im 1OG 2 zusätzliche Räume vorhanden sind, die über eine massive Dachschräge verfügen, und somit nur in Bruchteilen als Wohnraum gewertet werden dürften, insbesondere, da ein Hobbyraum nur über eine geöffnete Balkontür erreicht werden kann. Bewoht wäre vom Erblasser das 1 OG, mit ein paar m2 mehr Wohnfläche als das EG, Kellerräume unberücksichtigt (Lager, Öltanks, Bad, Waschküche, Holzlege).

[matthias.]

IANAA I'm not an architect

Das hört sich aber so an, als wäre das auch als Einfamilienhaus umsetzbar.

[bavarian tax collector]

Es müsste vor allem baulich ein Einfamilienhaus sein, dürfte also nicht zwei getrennte Wohnungen haben.

Nein, wenn das gesamte Haus als "Wohnung" vom Erblasser bewohnt wird, fällt auch das gesamte Haus -da weniger als 200 qm Wohnfläche- unter die Befreiung des §13 Abs.1 Nr.4c ErbStG.

taxpert

[MGH]

Definition "umgeplant"??

Einen Bauantrag eingereicht und genehmigt bekommen?
Die bauliche Trennung gemäß Plan umgesetzt?
Die Abgeschlossenheitserklärung beantragt?
Die Teilung im Grundbuch abgewickelt?

Die ersten beiden Schritte sind nur baurechtlicher Natur. Erst wenn die Teilung auch im Grundbuch vollzogen ist, ist die 2. Wohnung auch eine eigene Sache, die eigen vererbt werden kann. Wenn es nicht vollständig abgewickelt ist, kann es halt sein, das entweder die Bauaufsicht oder das Finanzamt wegen unstimmiger Angaben evtl "kritisch nachfrägt"...

Nach der Beschreibung hab ich so meine Zweifel, ob das so ganz sauber geteilt ist... Zugang zum Keller ist für ne Wohnung nicht zwingend erforderlich, auch der Hobbyraum darf separaten Zugang haben (wie z. B. ein Kellerabteil auch), ist dann halt evtl nicht als Teil der Wohnung anzusetzen sondern nur Teileigentum...

[WernerSnow]

Umgeplant dahingehend, dass die Zimmer einfach umbenannt wurden. Genehmigung liegt vor. Keine baulichen Maßnahmen, keine Erklärungen, keine Teilung.

Im Prinzip dürfte man "ein" Grundstück unterstellen, auf dem "ein" Haus steht, in dem sich 2 genehmigte Wohnungen befinden.

[hambre]

Nein, wenn das gesamte Haus als "Wohnung" vom Erblasser bewohnt wird, fällt auch das gesamte Haus -da weniger als 200 qm Wohnfläche- unter die Befreiung des §13 Abs.1 Nr.4c ErbStG.

Nach meiner Auffassung kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nur eine Wohnung steuerfrei vererbt werden. Wenn der Erblasser in einem Zweifamilienhaus beide Wohnungen bewohnt hat, dann ist lediglich eine Wohnung steuerfrei vererbbar.

Daher sollte das Haus baulich nur aus einer Wohnung bestehen. Genau heißt das, dass ein neutraler Dritter, der das Haus besichtigen würde zu dem Ergebnis kommt, dass sich in dem Haus nur eine Wohnung befindet.

[lottchen]

Gilt für das Finanzamt das Grundbuch, die mögliche Nutzung oder die tatsächliche Nutzung? Wenn es keine Abgeschlossenheit und keine Teilungserklärung gibt haben wie eine Wohnung im Grundbuch stehen.. Müsste das nicht entscheidend sein?

[hambre]

Gilt für das Finanzamt das Grundbuch, die mögliche Nutzung oder die tatsächliche Nutzung?

Das Finanzamt stellt auf die tatsächlichen Verhältnisse ab.

Wenn es keine Abgeschlossenheit und keine Teilungserklärung gibt haben wie eine Wohnung im Grundbuch stehen.. Müsste das nicht entscheidend sein?

Im Grundbuch steht nichts zur Zahl der Wohnungen, es sei denn es handelt sich um eine WEG. Bei einer WEG ist die Sache ohnehin klar, jedoch sind die meisten Zweifamilienhäuser nicht nach WEG aufgeteilt.

Eine fehlende Abgeschlossenheit deutet natürlich darauf hin, dass es sich nur um eine Wohnung handelt. Darum schrieb ich ja, dass es auf die Verkehrsanschauung ankommt.

[MGH]

merines Wissens nach findet kein automatischer Datenaustausch zwischen Bauaufsicht und Finanzamt statt. Wenn weder im Testament, noch im Grundbuch von einem 2-Familienhaus geschrieben wird und auch die tatsächliche Nutzung eine Wohnung war, wird das Finanzamt evtl gar nicht auf die Idee kommen, mehrere Wohnungen zu unterstellen. Je nach Bundesland ist auch die Nutzungsänderung von 2-Familienhaus zu Einfamilienhaus genehmigungsfrei.. oder war es mal.
Wenn dann auch übers Einwohnermeldeamt und weitere Quellen keine anderen Anhaltspunkte / Beweise zu finden sind...

[hambre]

Wenn dann auch übers Einwohnermeldeamt und weitere Quellen keine anderen Anhaltspunkte / Beweise zu finden sind...

...gehen wir dennoch davon aus, dass es sich beim Erben um einen ehrlichen Steuerzahler handelt, der in seiner Erbschaftssteuererklärung wahrheitsgemäße Angaben macht. Alles andere wäre nämlich Steuerhinterziehung.