Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

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logos3
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Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von logos3 » 29.09.18, 16:23

Folgende Situation: Ein Erblasser verstarb vor längerer Zeit. Testamentarisch erbberechtigt sind ein nichtbefreiter Vorerbe und zwei Nacherben.
Der nichtbefreite Vorerbe wird inzw., wie die Nacherben nur zufällig und verspätet erfuhren, von einem gerichtlich bestellten Betreuer (Anwalt) vertreten.
Der Betreuer teilte den Nacherben nun folgendes mit:
Die Nacherben werden zu einer vorzeitigen "Auseinandersetzung" aufgefordert; die präsentierten Konditionen sind für die Nacherben unannehmbar.
Sofern kein Einvernehmen zustandekäme, müsse der Betreuer eine zum Nachlaß gehörende, derzeit unbewohnte, Immobilie (Einfamilienhaus) "langfristig" vermieten, da er verpflichtet sei, für „eine Nutzziehung des Vermögens“ zu sorgen.

Die Nacherben betrachten das Ansinnen als erpresserisch, da das Haus abrißwürdig ist und das wertvolle Grundstück im Nacherbfall auf jeden Fall verkauft werden soll. Ein Mietverhältnis würde bei Grundstücksverkauf naturgemäß eine erhebliche Wertminderung bedeuten.

Frage: Wie können die Nacherben verhindern, daß der Betreuer die angedrohte Vermietung vornimmt - noch dazu „langfristig“ -, obwohl die Nacherben dies ausdrücklich nicht wünschen und bei einem späteren Verkauf des Grundstücks dadurch geschädigt würden? Diese Folgen sind dem Betreuer auch bekannt.

matthias.
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von matthias. » 30.09.18, 20:19

Was würde langfristig denn konkret bedeuten?

Ein befristeter Mietvertrag über mehrere Jahre ohne Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter?

Oder ist ein ganz normaler Mietvertrag gemeint? Wobei man bei dem ja auch als Vermieter nicht einfach mal so kündigen kann. Man braucht ja einen Grund, um den Mieter wieder "los zu werden", wenn der weiter wohnen bleiben will (langfristig).

Falls 2. sehe ich da wenig Chancen.


Eine Lösung der Geschichte wäre evtl. die Nacherben mieten selber (und lassen es zur Not leer stehen aber immer noch besser als sich in Kürze mit Mieter rum zu ärgern).

logos3
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von logos3 » 30.09.18, 22:45

Was der Betreuer mit "langfristig" meint, ist noch unklar.
Wäre denn eine mehrjähriger Mietvertrag ohne Kündigungsrecht durch den Vermieter anfechtbar durch die Nacherben?

Ein "normaler" Mietvertrag wäre auch langfristig aus genau den von Ihnen genannten Gründen.
Für den Fall gäbe es also für die Nacherben keine rechtliche Handhabe gegen den Betreuer?

Nacherben mieten selber: Wie soll das gehen? Der Betreuer müßte zunächst zustimmen, und die Nacherben
hätten für unbestimmte Zeit aus eigener Tasche marktgerechte Miete an die nichtbefreite Vorerbin zu zahlen
inkl. weiterer Verpflichtungen als Mieter?

Soweit bekannt, hat ein Nacherbe gem. BGH eine außerordentliches Kündigungsrecht, sofern dem Nacherben durch ein
Mietverhältnis absehbar finanzielle Einbußen bei Verkauf mit Neubebauung entstehen. Ist das zutreffend?
Frage wäre dann, wie lange sich das hinzieht, bis ein Mieter raus ist bzw. welche zwangsweise "Abfindung"
ein freiwilliger zügiger Mieterauszug kosten würde.

logos3
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von logos3 » 03.10.18, 09:34

Nochmals zur angedrohten Hausvermietung des Betreuers:
Haus und Grundstück sind verwahrlost und in dem Zustand unvermietbar. Im schlecht isolierten, unbewohnten Haus (Nachkriegsbau) dürfte sich mangels Belüftung erfahrungsgemäß auch Schimmel ausgebreitet haben. Daher dürften Kosten für eine Instandsetzung/Sanierung in keinem Verhältnis zu einem erzielbaren Mieterlös stehen. Das Haus ist schlicht abbruchreif.
Insofern würde der Betreuer wider besseres Wissen (vorsätzlich) zum Nachteil der Nacherben handeln, sofern er für derartige, wirtschaftlich unsinnige, Baumaßnahmen Nachlaßvermögen vergeudet.

Frage: Ließe sich vor dem Hintergrund seitens der Nacherben gegen die erklärte Vermietungsabsicht des Betreuers rechtlich erfolgreich vorgehen?

matthias.
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von matthias. » 05.10.18, 07:47

Noch ein paar Gedanken.

Ich nehme an die Nacherben gehen im Moment davon aus, dass der Vorerbe relativ bald stirbt.
Das ist aber vielleicht eine falsche Annahme und auch der Betreuer muss oder kann davon ja nicht unbedingt ausgehen.
D.h. nimmt man an er lebt noch 10 Jahre (was manche Menschen auch in einem sehr schlechten Zustand im Pflegeheim noch tun) dann muss ja mit dem Grundstück auch was passieren.
Allein die Stadt wird sich beschweren, wenn das Grundstück einfach so vor sich hin gammelt. Vielleicht gibt es da auch schon Auflagen sich um das Haus zu kümmern, denen nach zu kommen ist. usw usw
Es gibt viele Möglichkeiten wieso der Betreuer handeln muss.

Also ich würde einfach mal mit dem Betreuer persönlich reden und dann versuchen eine Lösung für beide Seiten zu finden.
Man muss auch mal schauen, was will der Betreuer überhaupt erreichen. Um was geht es ihm.

Etienne777
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von Etienne777 » 07.10.18, 11:20

logos3 hat geschrieben:Im schlecht isolierten, unbewohnten Haus (Nachkriegsbau) dürfte sich mangels Belüftung erfahrungsgemäß auch Schimmel ausgebreitet haben. Daher dürften Kosten für eine Instandsetzung/Sanierung in keinem Verhältnis zu einem erzielbaren Mieterlös stehen. Das Haus ist schlicht abbruchreif.
Das würde ich so nicht unterschreiben.

Derartige Häuser gibt es in Deutschland noch viele und nicht wenige davon haben nach Jahrzehnten des Leerstands neue Eigentümer gefunden, die die alten Häuser mit viel Arbeit und Leidenschaft wieder hergerichtet und bezogen haben.

Die Annahme eines Schimmelbefalls erscheint auch gewagt, denn das alte Haus wird vermutlich auch alte undichte Fenster haben, die ständig für einen Luftaustausch in den Räumen sorgen.

Sollte der Aufwand zur Herrichtung des Hauses tatsächlich unverhältnismäßig hoch sein, so würde ich davon ausgehen, daß auch der Betreuer nicht so blöd sein würde, da noch Geld reinzustecken, das möglicherweise anschließend gar nicht mehr zu erwirtschaften ist. Wie es scheint hat er aber einen wunden Punkt gefunden, mit dem sich die Nacherben tatsächlich unter Druck setzen lassen, und darauf dürfte es ihm ankommen. Ob er seine Androhung umsetzen kann oder umsetzen wird, ob er das wenigstens persönlich überhaupt als eine realistische Option ansieht, das weiß man nicht. Vielleicht pokert er auch nur.

Ansonsten steht es einem Vorerben aber frei, mit der Immobilie zu verfahren wie es ihm beliebt, solange das nicht im Ergebnis zu einer Entziehung der Immobilie gegenüber den Nacherben derselben führt. Maßnahmen zur Erhaltung oder Herrichtung der Immobilie führen nicht zu einer Entziehung der Immobilie im Nacherbfall, sondern im Gegenteil, sie würden den Gegenstand sogar für die Nacherben erhalten, was ja offensichtlich der Wille des ursprünglichen Erblassers war, sonst hätte er dafür keine Vor- und Nacherbenregelung verfügt.

Gegen ein vor sich hin gammelndes Haus kann eine Kommune übrigens nichts machen, solange davon keine Gefahren für die Allgemeinheit ausgehen.
Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur
auf der Rückseite dieses Beitrags.

logos3
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von logos3 » 30.10.18, 20:15

Möchte mich nach längerer Abwesenheit nochmals dazu melden:
Ich kenne den verwahrlosten Zustand des Hauses u. weiß, daß jeder Euro zwecks Sanierung rausgeworfenes Geld zu Lasten der Nacherben wäre; das Haus ist schlicht abbruchreif. Wesentlich dabei: Gem. rechtsgültigem B-Plan ist eine erheblich höhere bauliche Nutzung möglich, daher soll das Objekt im Nacherbfall auf jeden Fall verkauft und neu bebaut werden.

Vor dem Hintergrund nochmals: Ließe sich der für den [b]nichtbefreiten[/b] Vorerben bestellte Betreuer notfalls rechtlich daran hindern, Geld aus dem Nachlaß
(= Sondervermögen) für eine unsinnige Sanierung zu Lasten der Nacherben zu vergeuden?

Und weiterhin: Woraus wird der Betreuer eigentlich bezahlt? Da die Nachlaßsubstanz (nicht die "Früchte" daraus) rechtlich unbestreitbar Sondermögen darstellt, das der nichtbefreite Vorerbe nur zu verwalten hat, dürfte sich ein Betreuer m. E. auch nicht daran vergreifen, sondern müßte aus dem eigenen Vermögen der nichtbefreiten Vorerbin honoriert werden. Wie ist dazu die Rechtslage?

SusanneBerlin
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Re: Nichtbefreiter Vorerbe und Nacherben

Beitrag von SusanneBerlin » 17.12.18, 16:25

Der Nacherbe hat die Möglichkeit das Betreuungsgericht erstmal von der Vorerben-Nacherben-Situation, dem Vorhaben des Betreuers und seinen rechtlichen Bedenken/Einwänden zu unterrichten und um Stellungnahmezu bitten.

Das Honorar des Betreuers fällt erstmal an und muss bezahlt werden. Der Betreuer wird sich sein Honorar aus dem Vermögen nehmen. Was davon dann Sondervermögen, Vorerbenvermögen und Nacherbenvermögen ist, kann der Nacherbe dann im Erbfall klären.
Grüße, Susanne

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