Hauskauf unverheiratet

Recht in der Ehe, eheliches Güterrecht, Adoptionsrecht, Kinderrechte, Sorgerecht, Unterhaltsrecht, Recht des Versorgungsausgleichs

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Heba
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Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Heba » 27.01.19, 18:40

Hallo Zusammen,

angenommen 2 Personen kaufen zusammen eine Immobilie wobei Person A 150.000€ und Person B 20.000€ EK einbringt.

Wie sichert man sich am Besten ab bei Trennung und sonstige etwaig eintretenden Ereignissen wie Zwangsverkauf usw?

Reicht es notariell festzuhalten, wer welches EK eingebracht oder oder ist ein Partnerschaftsvertrag besser?
Mit welchem Inhalt am Besten?

Danke

SusanneBerlin
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von SusanneBerlin » 27.01.19, 19:29

Hallo,

bitte maldiesen thread lesen
Mit Freundin (unverheiratet) Immobilie finanzieren? und wenn dann noch Fragen sind, fragen.
Wie sichert man sich am Besten ab bei Trennung und sonstige etwaig eintretenden Ereignissen wie Zwangsverkauf usw?
Das kommt darauf an, was gewollt ist. Will einer das Haus behalten und den anderen auszahlen oder soll das Haus verkauft und das Geld anteilig geteilt werden? Was soll passieren, wenn der Verkauf weniger einbringt, als man selber dafür bezahlt hat usw.
Reicht es notariell festzuhalten, wer welches EK eingebracht
Aufzuschreiben, wer wieviel bezahlt hat sagt noch nicht aus, was im Trennungsfall mit dem Haus passieren soll.

Man muss sich nicht zwingend 50:50 als Eigentümer eintragen lassen. Es geht auch 88% und 12%, analog zu den Anteilen 150.000 und 20.000.
Zuletzt geändert von SusanneBerlin am 27.01.19, 19:46, insgesamt 3-mal geändert.
Grüße, Susanne

Heba
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Heba » 27.01.19, 19:41

Danke für den Beitrag, der liest sich Anfang wie die von mir gestellte Grundproblematik aber es wird nicht explizit darauf eingegangen, ob es besser ist einen Partnerschaftsvertrag für den Worst Case (Trennung) zu machen oder ob es reicht es bei einem Notar eintragen zu lassen, wer was eingebracht hat.

Person A würde in diesem Fall natürlich die 150.000€ schützen wollen.

Der Kredit würde zu gleichen Teilen getilgt werden.

Das gewählte Modell (nur Notar oder Partnerschaftsvertrag über Anwalt - oder etwas Drittes evtl?) soll auf jedenfall die 150.000€ schützen / bzw. anteilig den Zeitwert nach der einer Trennung

Danke

Grüße

FM
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von FM » 27.01.19, 19:43

Das kommt darauf an, was man erreichen will. Bei dem Beispiel wäre naheliegend, den Beträgen entsprechende Eigentumsanteile festzulegen und ein Vorkaufsrecht der Person mit dem Hauptanteil, das man näher ausgestalten kann (z.B. Ratenzahlung).

karli
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von karli » 27.01.19, 19:43

Heba hat geschrieben:Der Kredit würde zu gleichen Teilen getilgt werden.
Welcher Kredit?
Wenn du kritisiert wirst, dann mußt du irgend etwas richtig machen, denn man greift nur denjenigen an, der den Ball hat. (Bruce Lee)
Achtung: Meine Beiträge können Meinungsäusserungen, Denkanstösse, sowie Spuren von Ironie und Sarkasmus enthalten.

FM
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von FM » 27.01.19, 19:44

Zum Nachtrag: wo kommt jetzt plötzlich ein Kredit her? Ursprünglich wurden die 170.000 Euro von den beiden selbst gezahlt.

Heba
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Heba » 27.01.19, 19:52

Sorry - ich hatte die Sachen im Kopf aber nicht aufgeschrieben... Drum nochmal konkret

bin gedanklich davon ausgegangen, dass es logisch ist, da ich die Zahlen ja im Kopf habe :) Mein Fehler

Gesamtprojekt wäre 550.000 Person A 150.000 EK und Person B 20.000 EK

Bei Trennung sollen:

Beide das Recht haben die Immobilie zu erwerben jedoch ohne Vorkaufsrecht
Bei bspw. VK an Person B, muss Person A die 150.000 EK + die getilgten Kreditkosten anteilig des Verkehrswertes des Hauses bekommen. Ebenso Person B.
Beim Tod einer Person muss es ein Vorkaufs- und Wohnrecht auf Lebenszeit geben.

Der Kernfokus ist, wie Person A sein Kapital schützen kann.

Ich hoffe, ich habe es jetzt besser formuliert. Danke euch!

FM
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von FM » 27.01.19, 20:07

Heba hat geschrieben: Beide das Recht haben die Immobilie zu erwerben jedoch ohne Vorkaufsrecht
Dann ist das Verhältnis zwar nicht mehr ganz so extrem, aber trotzdem hat einer deutlich mehr als die Hälfte geleistet und sollte entsprechend höheren Eigentumsanteil haben. Allerdings verändert sich der Prozentsatz mit jeder Ratenzahlung.

Wenn beide das Erwerbsrecht haben, was macht man dann wenn beides es auch ausüben wollen? Also jeder will dem anderen dessen Teil abkaufen?

Und weiters zu bachten: was ist wenn die Trennung schon während der Tilgungszeit des Kredits stattfindet?

Heba
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Heba » 27.01.19, 20:15

FM hat geschrieben:
Heba hat geschrieben: Beide das Recht haben die Immobilie zu erwerben jedoch ohne Vorkaufsrecht
Dann ist das Verhältnis zwar nicht mehr ganz so extrem, aber trotzdem hat einer deutlich mehr als die Hälfte geleistet und sollte entsprechend höheren Eigentumsanteil haben. Allerdings verändert sich der Prozentsatz mit jeder Ratenzahlung.

Wenn beide das Erwerbsrecht haben, was macht man dann wenn beides es auch ausüben wollen? Also jeder will dem anderen dessen Teil abkaufen?

Und weiters zu bachten: was ist wenn die Trennung schon während der Tilgungszeit des Kredits stattfindet?

Also dann einfach über einen Notar die Eigentumsanteile im Grundbuch ?? eintragen und damit ist alles gesichert?
Dann steht dort: Person A gehört 61,18% nach Abzahlung und Person B der Rest? Oder Eintragen: Person A gehört aktuell 150.000 und Person B 20.000 und der Rest der Bank, welches zu gleichen Teilen getilgt wird?
Es ist für mich ein doch recht kompliziertes Thema, da ich vom Worst Case ausgehen möchte (Trennung, mit bösem Blut und Anwälten)

FM
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von FM » 27.01.19, 20:32

Heba hat geschrieben: Also dann einfach über einen Notar die Eigentumsanteile im Grundbuch ?? eintragen und damit ist alles gesichert?
Dann steht dort: Person A gehört 61,18% nach Abzahlung und Person B der Rest? Oder Eintragen: Person A gehört aktuell 150.000 und Person B 20.000 und der Rest der Bank, welches zu gleichen Teilen getilgt wird?
Es ist für mich ein doch recht kompliziertes Thema, da ich vom Worst Case ausgehen möchte (Trennung, mit bösem Blut und Anwälten)
Der Spruch "gehört der Bank" ist symbolisch, er trifft nur bei Sicherungsübereignung zu. Das kommt bei Autos oft vor, aber bei Immobilien eher nicht.

Zum worst case: die Heilige Römische Kirche empfiehlt deshalb erst dann zu heiraten (und auch alles andere zu tun, was in Zusammenhang damit steht), wenn man sich absolut sicher ist, es geht bis zum Lebensende.

Heba
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Heba » 27.01.19, 21:17

Stand heute sind wir uns ja sicher... Aber niemand kennt die Zukunft. Früher sind viele nur zusammen geblieben weil sie finanziell abhängig waren...

Aber schlauer bin ich jetzt nicht :|

hambre
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von hambre » 27.01.19, 22:29

Man kann auch eine Grundschuld zu Gunsten von A über 130.000€ eintragen lassen und die Eigentumsverhältnisse mit 50/50. Diese Grundschuld muss natürlich nachrangig zur Grundschuld für die Bank sein. Den Zeck der Grundschuld (Sicherung des Eigenkapitals) sollte man auch festlegen. Darüber wäre A berechtigt, aus einem Verkaufserlös 130.000€ mehr zu erhalten als B.

Heba
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Heba » 27.01.19, 22:37

hambre hat geschrieben:Man kann auch eine Grundschuld zu Gunsten von A über 130.000€ eintragen lassen und die Eigentumsverhältnisse mit 50/50. Diese Grundschuld muss natürlich nachrangig zur Grundschuld für die Bank sein. Den Zeck der Grundschuld (Sicherung des Eigenkapitals) sollte man auch festlegen. Darüber wäre A berechtigt, aus einem Verkaufserlös 130.000€ mehr zu erhalten als B.

Danke - dann liest sich das für mich, als müsse man nicht zwangsweise zu einem Anwalt mit einem Partnerschaftsvertrag, sondern der Notar reicht.

ralph12345
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von ralph12345 » 28.01.19, 14:46

Es gibt sicher mehrere Wege, das zu bewältigen. Meine Erfahrung mit Anwälten und Notaren ist, dass die einen auf dem eingeschlagenen Weg begleiten, aber die Entscheidung, welchen Weg sie gehen wollen, müssen sie vorher treffen. Und wie man die Finanzierung kreativ gestaltet mit Formeln und Beispielen, ist auch nicht etwas, was jeder Anwalt kann. Mit Paragraphen jonglieren ist etwas anderes als mit Zahlen zu hantieren.

Angenommen A zahlt 150.000, B 20.000, der Rest ist erstmal offener, nicht abgetragener Kredit. Angenommen, die Immobilie gewinnt über die Kredittilgung hinaus zusätzlich 50.000 an Wert, wem gehört der Zugewinn? Beiden 50:50? Oder eher im Verhältnis 15:2? Oder in einem Verhältnis, welches die Gesamtzahlungn inklusive Kreditraten widerspiegelt? Diese Einigung müssen beide Partner vorwegnehmen, dann kann man da beurkunden lassen.

Jutta
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Re: Hauskauf unverheiratet

Beitrag von Jutta » 28.01.19, 16:37

Was man noch überlegen sollte:

Was passiert, wenn einer der beiden verstirbt? Bei einer Heirat oder auch eingetragener Lebenspartnerschaft ist der andere dann automatisch Erbe und falls es sich um das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus handelt, sogar Erbschaftssteuer frei, sonst mit einem sehr hohen Freibetrag (glaube 500.000).

Ohne Heirat / Partnerschaft sollten die beiden unbedingt ein Testament machen, damit der andere erben kann. Dabei hat er aber nur 20.000 EUR Freibetrag. Das ist am Anfang, wenn der Kredit noch so hoch ist, vielleicht nicht so wichtig, aber später wird es schon problematisch, bzw. eben teuer.

Also wenn das Paar sowieso für später eine Heirat oder Partnerschaft plant, sollte man das vielleicht vorziehen?

Und wenn nicht, evtl. tatsächlich gegenseitig ein umfassendes Wohnrecht eintragen, dann macht es nichts, wenn jemand anderes erbt.
Ist aber dann blöd, wenn die Trennung nicht von Todes wegen erfolgt, sondern einfach so und vielleicht noch im Streit.

Wenn man einen guten Steuerberater hat, könnte man das auch mit diesem besprechen. Da alles was mit Immobilien und Erbe und Wohnrecht zu tun hat, auch immer die Steuer in irgendeiner Form tangiert, sind die Steuerberater oft sehr umfassend über alle Möglichkeiten informiert.
Gruß
Jutta

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