Wertermittlung Schwarzbau

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hobbyjurist
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Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von hobbyjurist »

Hallo!

Gibt es Rechtsprechung, wie der Verkehrswert eines formell und materiell teilweise baurechtswidrig errichteten Gebäudes zu ermitteln ist?

Nehmen wir mal an, es wurden zwingend vorgeschriebene Grenzabstände nicht eingehalten und zwei betroffene Anlieger sind dadurch in ihren Rechten verletzt. Die Baubehörde kann also jederzeit einschreiten und eine Beseitigungsanordnung erlassen, wodurch das Gebäude zu erheblichen Teilen abgerissen werden müsste, selbst nach jahrzehntelanger Untätigkeit bzw. Duldung.

Muss das bei der Verkehrswertermittlung durch einen Abschlag (z.B. in Höhe der Rückbaukosten) berücksichtigt werden oder kann man das schlichtweg ignorieren mit der Begründung, dass das schon weiter geduldet wird?
ktown
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von ktown »

hobbyjurist hat geschrieben: 15.01.21, 10:17Muss das bei der Verkehrswertermittlung durch einen Abschlag (z.B. in Höhe der Rückbaukosten) berücksichtigt werden oder kann man das schlichtweg ignorieren mit der Begründung, dass das schon weiter geduldet wird?
Mal abgesehen davon das ich mich frage, wo hier die Rechtsfrage ist, frage ich mich wieso sollte es nicht berücksichtigt werden.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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ExDevil67
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von ExDevil67 »

hobbyjurist hat geschrieben: 15.01.21, 10:17 Muss das bei der Verkehrswertermittlung durch einen Abschlag (z.B. in Höhe der Rückbaukosten) berücksichtigt werden
Frage wäre wer die durchführt und ob die dann erfolgen muss. Aber nur die Rückbaukosten könnten zu wenig sein. Frage wäre wie weit das Gebäude nach dem Rückbau noch nutzbar ist bzw welcher Aufwand anfällt um das Gebäude wieder nutzbar zu machen.

Abgesehen davon das sich afaik der Verkäufer der wissentlich einen Schwarzbau verkauft schadensersatzpflichtig macht.
hobbyjurist
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von hobbyjurist »

ExDevil67 hat geschrieben: 15.01.21, 10:39
hobbyjurist hat geschrieben: 15.01.21, 10:17 Muss das bei der Verkehrswertermittlung durch einen Abschlag (z.B. in Höhe der Rückbaukosten) berücksichtigt werden
Frage wäre wer die durchführt und ob die dann erfolgen muss. Aber nur die Rückbaukosten könnten zu wenig sein. Frage wäre wie weit das Gebäude nach dem Rückbau noch nutzbar ist bzw welcher Aufwand anfällt um das Gebäude wieder nutzbar zu machen.

Abgesehen davon das sich afaik der Verkäufer der wissentlich einen Schwarzbau verkauft schadensersatzpflichtig macht.
Nehmen wie einmal rein hypothetisch an, dass es sich um die Berechnung eines Pflichtteilsanspruchs handelt und nicht um einen Verkaufsvorgang. Nehmen wir weiter an, dass die Rückbaukosten, vom Gutachter errechnet, deutlich im fünfstelligen Eurobereich liegen. In so einem hypothetischen Fall dann eine Schätzung nach § 287 ZPO vorzunehmen und auf eine Wertminderung nur im vierstelligen Eurobereich zu erkennen, halte ich für fragwürdig.

Ist eine Schätzung überhaupt zulässig, wenn die tatsächlichen Rückbaukosten durch den Sachverständigen berechnet deutlich höher liegen? Kann man so eine Vorgehensweise damit rechtfertigen, dass " ... nach den üblichen Gegebenheiten nicht von einer konsequenten Durchsetzung des öffentlichen Baurechts auszugehen ist ..." ?

Ich bin ja nur Hobbyjurist und der Vergleich hinkt natürlich, aber mir kommt diese Argumentation etwa so vor, als wolle man im Nachlass befindliche Hehlerware mit der Begründung berücksichtigen, dass die rechtmäßigen Eigentümer die Herausgabe noch nicht verlangt haben ...
MGH
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von MGH »

Anderer Ansatz:
Welche Kosten würden entstehen, das Gebäude zu legalisieren?
Kauf des betreffenden Grundstücksanteils vom Nachbar, Vermessungs- und Grundbuchkosten, ggf Baugenehmigungsgebühren.
In manchen Fällen noch nen Zuschlag, um die Zustimmung des Nachbarn zu "erkaufen"... ???

Und das, mit einem "Wahrscheinlichkeitsfaktor" korrigiert.
ktown
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von ktown »

Der Ansatz hat einen Denkfehler. Nicht alles kann mit einem Kauf bereinigt werden.
1. Keiner weiß, wie auf dem Nachbargrundstück die Immobilie steht. Man läuft Gefahr, dass dann Diese den Grenzabstand nicht mehr einhält.
2. Ein erkaufen der Zustimmung bringt nichts, wenn die Bauordnungsbehörde damit auf den Sachverhalt aufmerksam wird und diesem "zustimmen" nicht zustimmt.
Alles, was ich schreibe, ist meine private Meinung.

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MGH
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von MGH »

war natürlich nur bei entsprechenden Rahmenbedingungen gedacht....
Ausreichend Platz beim Nachbar vorhanden und die Verkaufsabsicht über entsprechenden Preis...
Sollte nur der Hinweis sein, das Rückbau nicht immer die einzige Option sein muss.

So wie eine Beseitigungsverfügung meißt eher die letzte Option an behördlichem Einschreiten ist.
ktown
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von ktown »

Das ist das Risiko das sich praktisch immer wertmindernd auswirkt.
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hambre
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von hambre »

Ist eine Schätzung überhaupt zulässig, wenn die tatsächlichen Rückbaukosten durch den Sachverständigen berechnet deutlich höher liegen?
Ja, jedoch ist es wiederum eine andere Frage, ob die Schätzung im Ergebnis richtig ist.
Kann man so eine Vorgehensweise damit rechtfertigen, dass " ... nach den üblichen Gegebenheiten nicht von einer konsequenten Durchsetzung des öffentlichen Baurechts auszugehen ist ..." ?
Ja, da eine Wertminderung um die vollen Rückbaukosten nicht angemessen ist, wenn gar kein Rückbau zu erwarten ist.
aber mir kommt diese Argumentation etwa so vor, als wolle man im Nachlass befindliche Hehlerware mit der Begründung berücksichtigen, dass die rechtmäßigen Eigentümer die Herausgabe noch nicht verlangt haben ...
... und voraussichtlich nicht verlangen werden.

Der Vergleich ist daher durchaus OK, denn wenn die Hehlerware voraussichtlich auf Dauer im Besitz des Erben verbleiben wird, dann ist es selbstverständlich legitim, das entsprechend zu bewerten.
hobbyjurist
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Re: Wertermittlung Schwarzbau

Beitrag von hobbyjurist »

Danke für die vielen informativen Rückmeldungen. Wir gehen in dem hypothetischen Fall mal davon aus, dass die Grenzabstände nicht eingehalten wurden und ein Rückbau auf vorgeschiebenen Grenzabstand dazu führen würde, dass das Gebäude danach weitgehend unbrauchbar wird.

Der Vergleich mit der Hehlerware hinkt auch deshalb, weil es bei Hehlerware-Rückführung tatsächlich eine Verjährung gibt, diese im Baurecht aber ausgeschlossen ist.

Eine zentrale Frage ist aber noch offen, gibt es hierzu Rechtsprechung? Schwarzbauten sind in Deutschland nicht soooo selten und Pflichtteils-Streitigkeiten auch nicht ....
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