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recht.de • Thema anzeigen - Hausverwalter kündigt....Zwangsverwaltung?
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BeitragVerfasst: 12.02.18, 11:16 
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Hallo,

folgenden fiktiven Fall möchte ich zur Diskussion stellen:
Kleine Eigentümergemeinschaft (7 Parteien). Kein Verwaltungsbeirat.
Hausverwalter kündigt form- und fristgerecht z.B. zum 31.12.2018. Am 01.01.2019 stellt der gekündigte Hausverwalter 2 Umzugskartons mit Unterlagen (Rechnungen, etc.) der WEG in den Hausflur der WEG.

Kein Eigentümer nimmt die Suche nach einem HV in die Hand....

Frage:
Kann eine WEG "zwangsverwaltet" werden? Von wem?
Wer initiiert die Zwangsverwaltung? Es existiert ja kein Beschluss....


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 11:30 
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Es muss nur ein Eigentümer bei Gericht beantragen.

Der jetzige Verwalter muss aber eine Eigentümerversammlung einberufen und als TOP "Verwalterwahl" aufnehmen und auch Angebote einholen, sonst könnte sich der aktuelle Verwalter schadensersatzpflichtig machen.


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 11:34 
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Beiträge: 831

Themenstarter
ISpeech hat geschrieben:
Der jetzige Verwalter muss aber eine Eigentümerversammlung einberufen und als TOP "Verwalterwahl" aufnehmen und auch Angebote einholen, sonst könnte sich der aktuelle Verwalter schadensersatzpflichtig machen.


Guter Punkt. Danke.


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 11:44 
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Wohnort: Daheim
Starwars2001 hat geschrieben:
Kann eine WEG "zwangsverwaltet" werden? Von wem?
Wer initiiert die Zwangsverwaltung? Es existiert ja kein Beschluss....

Afaik kann jeder Eigentümer die Zwangsverwaltung beim zuständigen Amtsgericht beantragen wenn die sich nicht einigen können. Siehe §43 Abs. 1 WoEigG

_________________
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 12:10 
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Beiträge: 133
ISpeech hat geschrieben:
Der jetzige Verwalter muss aber eine Eigentümerversammlung einberufen und als TOP "Verwalterwahl" aufnehmen

Einspruch. Der augenblickliche Verwalter muss auf die Tagesordnung der kommenden, diesjährigen, ETV lediglich den Punkt Verwalterbestellung aufnehmen. Er muss NICHT Angebote einholen, denn er weiß ja nicht ein mal ob die WEG wieder eine Fremdverwaltung möchte, noch weiß er mit wem die WEG evtl. die nächsten Jahre zusammen arbeiten möchte.
Sollte in diesem fiktiven Fall, zum Zeitpunkt der Kündigung durch den Verwalter, die jährliche ETV bereits stattgefunden haben so ist der "Noch"-Verwalter auch nicht verpflichtet eine außerordentliche
ETV ein zu berufen.

ISpeech hat geschrieben:
sonst könnte sich der aktuelle Verwalter schadensersatzpflichtig machen.

Schadenersatz wofür? Dafür das die Eigentümer sich nicht um einen neue Verwaltung bemüht haben? Wo im WEG steht das der Verwalter verpflichtet ist für seinen Nachfolger zu sorgen? Es ist zudem auch nicht zwingend erforderlich das die WEG einen Verwalter bestellt, denn die Handlungsfähigkeit des Verbands wird durch das Fehlen eines Verwalter nicht beeinträchtigt. Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG wird der Verband dann durch alle Wohnungseigentümer vertreten, wenn nicht durch Beschluss ein oder mehrere Eigentümer zur Vertretung ermächtigt werden.
(AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 5.1.2016, 539 C 47/15. Auch dort hat ein Verwalter sein Amt niedergelegt, wenngleich es dort um eine sofortige Niederlegung ging.)


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 12:16 
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Starwars2001 hat geschrieben:
Hausverwalter kündigt form- und fristgerecht z.B. zum 31.12.2018.
Das mag für den Verwaltervertrag gelten, aber grundsätzlich nicht für die Verwalterbestellung.

Die Verwalterbestellung kann weder vom Verwalter noch von der Eigentümergemeinschaft "form- und fristgerecht" gekündigt werden. Die Verwalterstellung endet durch Zeitablauf, Tod des Verwalters, WEG-Beschluss oder durch Amtsniederlegung.

Es wäre daher zunächst zu klären, ob der Verwalter mit der Kündigung des Verwaltervertrages auch sein Amt niederlegt. Ansonsten ist er bis zum Ablauf des Bestellungszeitraumes weiterhin im Amt und nimmt dies ohne Verwaltervertrag wahr.

_________________
Gruß
khmlev


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 12:27 
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Beiträge: 133
khmlev hat geschrieben:
Starwars2001 hat geschrieben:
Hausverwalter kündigt form- und fristgerecht z.B. zum 31.12.2018.
Das mag für den Verwaltervertrag gelten, aber grundsätzlich nicht für die Verwalterbestellung.

Die Verwalterbestellung kann weder vom Verwalter noch von der Eigentümergemeinschaft "form- und fristgerecht" gekündigt werden. Die Verwalterstellung endet durch Zeitablauf, Tod des Verwalters, WEG-Beschluss oder durch Amtsniederlegung.

Es wäre daher zunächst zu klären, ob der Verwalter mit der Kündigung des Verwaltervertrages auch sein Amt niederlegt. Ansonsten ist er bis zum Ablauf des Bestellungszeitraumes weiterhin im Amt und nimmt dies ohne Verwaltervertrag wahr.

Oh je, natürlich kann man alles möglich, und sei es noch so ....., annehmen und hinterfragen.
Man könnte auch einfach davon ausgehen was der TS sinngemäß schrieb.
Der Verwalter in diesem fiktiven Fall kündigt und stellt die Akten in der WEG ab = d.h. so lange nicht die Aussage kommt der Verwalter sei noch bestellt und habe das Amt nicht niedergelegt, kann man doch einfach davon ausgehen das beides erfolgte, und dies auch genau so vom TS gemeint war.


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 13:07 
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Beiträge: 5764
Wohnort: Leverkusen
Tobis F hat geschrieben:
Man könnte auch einfach davon ausgehen was der TS sinngemäß schrieb.
Dann machen wir das, und vergessen alle Beiträge, die nach dem 2. Beitrag folgen.

Da "sinngemäß" die Gemeinschaft zum 01.09.2019 ohne Verwalter dasteht und die Frage nach dem Notverwalter beantwortet wurde. Wobei das Gericht keinen Notverwalter bestellen wird, nur weil die Gemeinschaft es unterlassen hat, sich um den Nachfolger zu kümmern.

_________________
Gruß
khmlev


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BeitragVerfasst: 12.02.18, 14:05 
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Beiträge: 133
khmlev hat geschrieben:
Dann machen wir das, und vergessen alle Beiträge, die nach dem 2. Beitrag folgen.

Der allerdings fehlerhaft ist ;-) - weshalb man da nicht unbedingt Schluss machen sollte.

Aber vielleicht wäre es gut, weil sonst dieser Thread (wie so viele hier und in anderen Foren) nach einer gewissen Anzahl an "Beiträgen", eher Fragen ob es nicht auch so - oder so - oder so.............. - oder doch anders als geschildert sein könnte, nicht mehr mit der gestellten Frage zu tun hat.
- Ist natürlich nur meine persönliche Meinung -


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BeitragVerfasst: 13.02.18, 13:05 
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Beiträge: 291
Die Bestellung eines Verwalters gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Die jährliche Versammlung ist lediglich eine gesetzliche Mindestforderung (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einberufungspflicht besteht auch, wenn der Verwalter erkennen muss, dass aufgrund ordnungsgemäßer Verwaltung die Notwendigkeit einer Beschlussfassung besteht. Dies wäre hier der Fall.


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BeitragVerfasst: 13.02.18, 17:01 
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Beiträge: 133
ISpeech hat geschrieben:
Die Bestellung eines Verwalters gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung.

Wozu eine WEG nicht verpflichtet ist. Ebenso wenig wie ein Verwalter verpflichtet ist Angebote für seine Nachfolge einzuholen.

ISpeech hat geschrieben:
Die Einberufungspflicht besteht auch, wenn der Verwalter erkennen muss, dass aufgrund ordnungsgemäßer Verwaltung die Notwendigkeit einer Beschlussfassung besteht. Dies wäre hier der Fall.

Genau das sehe ich nicht so, denn ein Verwalter darf jederzeit sein Amt niederlegen, auch ohne seine Nachfolge geregelt zu haben.
Siehe AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 5.1.2016, 539 C 47/15.


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BeitragVerfasst: 13.02.18, 19:22 
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Beiträge: 879
Hallo,

die Diskussion ist doch für den Eimer solange nicht klar ist, was mit dieser fiktiven Frage

Zitat:
Hausverwalter kündigt form- und fristgerecht z.B. zum 31.12.2018


gemeint ist.

Zitat:
denn ein Verwalter darf jederzeit sein Amt niederlegen, auch ohne seine Nachfolge geregelt zu haben.
Siehe AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 5.1.2016, 539 C 47/15.


Das kann ich dem Urteil nicht entnehmen.

Das Urteil sagt: dieser Verwalter konnte in diesem Fall so handeln.

MfG
uwe


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BeitragVerfasst: 14.02.18, 01:39 
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Beiträge: 133
Verpflichteter hat geschrieben:
Das kann ich dem Urteil nicht entnehmen.

Mag ja sein das DU das dem Urteil nicht entnehmen kannst.
Da das AG aber der Ansicht ist das ein NICHTVORHANDENSEIN eines Verwalters für die WEG kein Beinbruch ist, diese auch nicht in ihrer Existenz bedroht, ist es sehr wohl möglich und sicher auch legitim diesen Zustand dem hier diskutierten fiktiven Fall (in dem eben eine WEG ab Datum x ohne Verwalter wäre) gleich zu stellen. Wobei die hier diskutierte WEG ja sogar nicht ein mal unvorbereitet, sondern offenen Augen in diesen Zustand gelangen würde.
Aber letztlich geht doch um die Behauptung der scheidende Verwalter MÜSSTE:
- für einen Nachfolger sorgen (Angebote einholen)
- und eine AO ETV einberufen.
Ansonsten wäre er angeblich sogar u.U. Schadenersatzpflichtig.

Für diese Behauptungen wurde bisher auch nicht ansatzweise eine nachvollziehbare Begründung geliefert. Aber vielleicht kommt die ja noch.


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BeitragVerfasst: 14.02.18, 14:06 
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Beiträge: 2027
Hier mal zum Thema ETV:

https://www.promeda.de/blog/einberufung ... gentuemer/

Natürlich muss der Verwalter eine ETV einberufen, nämlich wenn mehr als 1/4 der Eigentümer dies verlangen. Einer der Eigentümer könnte also Angebote von Verwaltern einholen, mit mind. 1/4 der Eigentümer den Verwalter auffordern eine ETV einzuberufen und als TOP die Wahl eines der Verwalter auf die Themenliste setzen lassen.

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig die ETV einzuberufen, kann sich einer der Eigentümer vom AG ermächtigen lassen, selbst dazu einzuladen.

Ein Gericht wird sich erst dann selbst um einen Verwalter für die ETG bemühen, wenn die Wahl eines Verwalters gescheitert ist. Und vorher wird sich ein Richter der Sache sicher nicht annehmen, da er dann ja selbst Verwalter abtelefonieren und bitten müsste, da er keinen dazu zwingen kann, die ETG zu verwalten.

Ist schon heute klar, dass der Verwalter in 11 Monaten das Handtuch werfen wird, sollte unbedingt zeitnahe gehandelt werden. Sprich (s.o.) ein Eigentümer schleppt willige Verwaltungen an, fordert den Verwalter auf in der kommenden ETV den TOP Neuwahl Verwaltung aufzunehmen und am Ende stimmen die Eigentümer ab.
Die Sache schleifen zu lassen in der Hoffnung, dass sich das Problem von selbst löst ist fahrlässig. Der aktuelle Verwalter hat immerhin sehr zeitig den Rückzieher gemacht.


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BeitragVerfasst: 14.02.18, 15:08 
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Registriert: 22.06.17, 19:16
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webmaster76 hat geschrieben:
Natürlich muss der Verwalter eine ETV einberufen, nämlich wenn mehr als 1/4 der Eigentümer dies verlangen.

Natürlich muss er .... wenn mehr als 1/4 der Eigentümer dies verlangen ........... -
ABER darum geht es nicht (in der Frage des TS steht auch nichts darüber das dies gefordert werden würde/könnte/wurde), dass war nicht Thema, sondern die Behauptung der Verwalter müsse aus eigenem Antrieb:
- eine AO einberufen
- Angebote einholen
sonst wäre er Schadensersatzpflichtig.

Ansonsten stimme ich Dir 1000% zu.


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