Besitzer (Verkäufer) zieht nicht aus

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ingok.
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Besitzer (Verkäufer) zieht nicht aus

Beitrag von ingok. »

Hallo,
wir haben mit einem not. Kaufvertrag ein Haus gekauft, indem festgelegt wurde, dass der "Noch"-Eigentümer das Haus bis zum 29.12.2008 zu übergeben hat. Jedoch hat er uns nun mitgeteilt, dass er noch keine Wohnung hätte und daher nicht auszieht. Ihm ist mindestens seit 3 Monaten bekannt, dass er das Haus zum Jahresende zu räumen hat. Dies hat ihm seine Bank mitgeteilt, da das Haus bereits einmal in der ZV war, dort aber nicht weg ging. Daraufhin wurde ein Verkauf auf dem freien Markt versucht und wir haben gekauft.
Welche Möglichkeiten haben wir jetzt, den Herren aus dem Haus zu bekommen, §286 BGB, zusammen mit §280? Was können wir noch selber tun? Auf Anrufe reagiert er nur selten. Gibt´s die Möglichkeit der Zwangsräumung? Falls es wichtig ist, das Haus steht in Hamburg.

Vielen Dank für die Hilfe.

Ingo

Metzing
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Beitrag von Metzing »

Da wäre jetzt interessant, was im notariellen Kaufvertrag steht. Ist dort der Räumungsanspruch niedergelegt und hat sich der Verkäufer wegen des Räumungsanspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen? Wenn nicht, dürfte es nötig sein, eine Räumungsklage anzustrengen.

Beste Grüße

Metzing
Τὸν ἥττω λόγον κρείττω ποιεῖν.

ingok.
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Beitrag von ingok. »

Im Kaufvertrag steht drin, dass der Verkäufer das Haus bis zum 29.12.2008 an den Käufer zu übergeben hat. Kaufpreis wird nur gezahlt, wenn "der Verkäufer das Kaufobjekt bis zum vorgenannten Zeitpunkt geräumt und dem Käufer Gelegenheit zur Überprüfung der Räume gegeben hat." Weiterhin steht dort, dass der Verkäufer verpflichtet ist, das verkäufte Grundstück dem Käufer am 29.12.2008 geräumt und frei von Miet- und Pachtverhältnissen zu übergeben.

Und warum Räumungsklage? Ich dachte, die geht nur bei Mietern???

Metzing
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Beitrag von Metzing »

Nichtsdestoweniger bleibt es eine Räumungsklage, auch wenn der Räumungsanspruch nicht aus einem Mietverhältnis, sondern aus dem Kaufvertrag resultiert. Der Käufer hatte bis zum . Der Antrag würde sinngemäß lauten: "Der Beklagte wird [ggf. Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises, müßte man sich näher ansehen] verpflichtet, das [genaue Bezeichnung des Kaufobjekts] unverzüglich zu räumen und geräumt an den/die Kläger herauszugeben." Danach würde man das Streitverhältnis, insbesondere die Räumungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag und den Verzug ab dem 30. Dezember 2008, näher erläutern.

Wirklich keine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung aus dem Kaufvertrag wegen der Räumung?

Beste Grüße

Metzing
Τὸν ἥττω λόγον κρείττω ποιεῖν.

ingok.
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Beitrag von ingok. »

Vielen Dank für die Info. Es besteht kein EIntrag zur ZV. Allerdings hat die Bank des Verkäufers einen Termin gesetzt, bis zu dem alles erledigt zu sein hat. Danach würde das Haus wieder in die ZV gehen. Allerdings bringt uns das zeitl. auch nicht viel.

Lucky
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Beitrag von Lucky »

ingok. hat geschrieben:... Es besteht kein EIntrag zur ZV. Allerdings hat die Bank des Verkäufers einen Termin gesetzt, bis zu dem alles erledigt zu sein hat. Danach würde das Haus wieder in die ZV gehen. ....
ZV = Zwangsversteigerung. Die hat ja hier nicht stattgefunden.

Kollege Metzing fragte nach, ob im notariellen Kaufvertragstext keine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung enthalten ist, denn üblicherweise unterwirft sich der Käufer der Zwangsvollstreckung - für die Kaufpreiszahlung, und der Verkäufer unterwirft sich der Zwangsvollstreckung wegen der Räumung.

Eine solche Zwangsvollstreckungsunterwerfung erspart es dem Vertragspartner, klagen zu müssen falls sich der andere nicht an den Vertrag hält.

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung bewirkt dasselbe wie ein bereits gewonnener Prozess: Man kann sofort den Gerichtsvollzieher schicken. Entweder dem Käufer, falls der nicht zahlt - oder dem Verkäufer, falls der nicht räumt.

Der Kaufvertrag ist offensichtlich nicht in Bayern beurkundet worden, denn unter Bayerischen Notaren gibt es keine Laiendarsteller. Im Zweifelsfall empfehle ich, mit der Notarkammer Kontakt aufzunehmen, denn ein Notar ist persönlich dafür verantwortlich, daß keiner der beiden Vertragsparteien "ins Wasser fällt".
MfG
Lucky
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ingok.
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Beitrag von ingok. »

Hallo,

vielen Dank für die Antworten. Meint Ihr mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung den EIntrag um §800 ZPO? U/nd wie geht es dann weiter?

Lucky
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Beitrag von Lucky »

ingok. hat geschrieben:Hallo,

vielen Dank für die Antworten. Meint Ihr mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung den EIntrag um §800 ZPO? U/nd wie geht es dann weiter?
Ich meine einen Vertragstext, der (zum Schutz des Verkäufers) sinngemäß wie folgt lautet:

Der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - unterwirft sich wegen aller in dieser Urkunde gegenüber dem Verkäufer eingegangenen Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.
Der amtierende Notar ist berechtigt, dem Gläubiger jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, ohne dass es des Nachweises der die Fälligkeit begründenden Tatsachen bedarf.

sowie (zum Schutz des Käufers):

Der Verkäufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt bis spätestens am .... vollständig zu räumen und dem Käufer zu übergeben. Er unterwirft sich diesbezüglich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

MfG
Lucky
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ingok.
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Beitrag von ingok. »

Nein, so etwas ist nicht enthalten. Werde morgen mal mit dem Notar telefonieren. Vielen Dank.

Gänseblümchen99
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Zwangsvollstreckungsunterwerfung fehlt im Vertrag

Beitrag von Gänseblümchen99 »

Zitat: Eine solche Zwangsvollstreckungsunterwerfung erspart es dem Vertragspartner, klagen zu müssen falls sich der andere nicht an den Vertrag hält.

Die Einmalzahlung wurde geleistet, die Rest-/Ratenzahlung von 5000,00€ nicht.

Zitat: ... denn ein Notar ist persönlich dafür verantwortlich, daß keiner der beiden Vertragsparteien "ins Wasser fällt".

Der Notar hat sich für das "versehentliche fehlen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Vertrag" entschuldigt und kann leider nichts mehr daran ändern. Das Grundstück ist bereits übertragen. Der Erwerber zahlungsunwillig.

Ist es nicht üblich, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit in einem Grundstücksüberlassungsvertrag mit aufzunehmen?

Wie ist die Rechtslage?

cmd.dea
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Re: Zwangsvollstreckungsunterwerfung fehlt im Vertrag

Beitrag von cmd.dea »

Gänseblümchen99 hat geschrieben: Ist es nicht üblich, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit in einem Grundstücksüberlassungsvertrag mit aufzunehmen?
Ja, aber nur hinsichtlich der Kaufpreiszahlung. Man kann die Unterwerfung natürlich auch für andere Regelungen aufnehmen, üblich ist es aber nur beim Kaufpreis.

Gruß
Dea

CruNCC
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Re: Zwangsvollstreckungsunterwerfung fehlt im Vertrag

Beitrag von CruNCC »

cmd.dea hat geschrieben:
Gänseblümchen99 hat geschrieben: Ist es nicht üblich, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit in einem Grundstücksüberlassungsvertrag mit aufzunehmen?
Nein, das ist nicht unbedingt üblich und wird von den Notaren in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt.

Gänseblümchen99
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Beitrag von Gänseblümchen99 »

Lieben Dank :) für Eure Antworten - dann bleibt der Verkauferin wohl nix anderes übrig, als die nächsten 4 Jahre und 2 Monate :shock: einen monatlichen Mahnbescheid an den zahlungsunwilligen Käufer zu schicken und zu hoffen, das dieser noch so lange lebt. :roll: Vllt. auch ne Möglichkeit neue Freunde (Gerichtsvollzieher) zu finden :D .

In Schleswig Holstein scheint der § der Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht bekannt zu sein bzw. kann von einem Notar doch auch mal vergessen werden 8)

lg
GB

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