Notaranderkonto bei Wohnungsverkauf?

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sane
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Notaranderkonto bei Wohnungsverkauf?

Beitrag von sane »

Hallo,

Person A möchte seine Eigentumswohnung verkaufen.
Die Eigentumswohnung ist lastenfrei.

Nun verlangt Käufer B die Abbwicklung über ein Notaranderkonto, zu seiner Sicherheit.

Welche Nachteile hätte dies für Verkäufer A?
Oder ergeben sich eventuell sogar Vorteile für ihn daraus?

Gruß, sane

Roni
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Beitrag von Roni »

hallo

diese Art der Abwicklung ist eig. normal und für beide Teile absolut risikofrei.

http://www.immobilienscout24.de/de/fina ... rkonto.jsp

allerdings mit Kosten verbunden.

Gruß roni

Jutta
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Beitrag von Jutta »

Hallo,

wir haben mal ein Haus gekauft, wo der Verkäufer auf ein Notaranderkonto bestanden hat.
Mir hat man damals die Vorteile so erklärt (deshalb bin ich überzeugt, dass es vor allem vorteilhaft für den Verkäufer ist):
der Notar legt extra ein Treuhandkonto für die Kaufabwicklung an, dorthin wird der Kaufpreis beahlt, der dadurch sehr schnell nach Notarvertrag fällig wird, erst nach Eingang wird Auflassungsvormerkung eingetragen, danach Auskehrung des Kaufpreises an den Verkäufer.
Das heißt große Sicherheit für Käufer und Verkäufer, Vorteil für den Verkäufer: wird der Kaufpreis nicht bezahlt, ist nicht viel rückzuabwickeln, da ja noch keine Vormerkung eingetragen ist.
Nachteil: der Notar läßt sich den Mehraufwand natürlich bezahlen.
Deshalb würde ich sagen, der diese Art der Abwicklung wünscht, sollte auch die Kosten übernehmen.
Gruß
Jutta

khmlev
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Beitrag von khmlev »

Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist nach dem hier geschilderten Sachverhalt unnötig; unter Umständen vom Notar sogar abzulehnen, weil kein berechtigtes Sicherungsinteresse vorhanden (§ 54 a (2) Beurkundungsgesetz).

Der Notar wird den Vertrag so gestalten, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer zu zahlen ist, wenn nach Kaufpreiszahlung die lastenfreie Eigentumsumschreibung auf den Käufer vorgenommen werden kann, also sichergestellt ist. Die unmittelbare Zahlung des Kaufpreises (ohne den teuren Umweg über das Notaranderkonto) durch den Käufer an den Verkäufer ist ein in der Praxis bewährtes Verfahren.

Eine Notaranderkonto wird man nur in Betracht ziehen bei (z.B.) Bauträgerverträgen für die letzte Kaufpreisrate, bei Grundbesitz der zur Insolvenzmasse gehört, bei Grundbesitz der sich in der Zwangsversteigerung/-verwaltung befindet oder wenn der Grundbesitz der Testamentsvollstreckung unterliegt.

Der mit der Beurkundung des Kaufvertrages beauftragte Notar, wird dem Käufer ggf. auch dem Verkäufer die Sorgen und Bedenken die er gegen die unmittelbare Zahlung des Kaufvertrages hat, sicherlich nehmen.
Gruß
khmlev
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sane
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Beitrag von sane »

Vielen Dank für die Antworten.

Verzögert sich durch das Notaranderkonto die Zahlung des Kaufpreises, bzw der Zeitpunkt, an dem der Verkäufer das Geld letztlich erhält?

Und muß der Verkäufer sich an den Kosten für das Anderkonto beteiligen, obwohl er dieses Treuhandkonto nicht möchte, es aber notgedrungen akzeptiert, da er die Wohnung ja auch verkaufen will (Käufer entpuppte sich inzwischen als sehr komplitzert)?

Übergabe der Wohnung soll am 01.09.2009 sein. Der Käufer besteht darauf, dass der Verkäufer zu diesem Tag die Wohnung vollständig geräumt hat, da an diesem Tag sein Mieter einziehen möchte.

Danke und Gruß
Sane



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khmlev
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Beitrag von khmlev »

Verzögert sich durch das Notaranderkonto die Zahlung des Kaufpreises, bzw der Zeitpunkt, an dem der Verkäufer das Geld letztlich erhält?
Ja, da ja der "Umweg" über das Notaranderkonto erfolgt.
Und muß der Verkäufer sich an den Kosten für das Anderkonto beteiligen, ...
Das kommt darauf an, was Verkäufer und Käufer bezüglich der Kosten der Hinterlegung im Kaufvertrag vereinbaren.
Übergabe der Wohnung soll am 01.09.2009 sein.
...auch der Übergabetag ist ein Vertragsbestandteil über den sich Verkäufer und Käufer einig werden müssen. Wird die Übergabe zum 01.09.2009 vertraglich vereinbart, dann ist sie zu diesem Tag, die Zahlung des Kaufpreises vorausgesetzt, zu übergeben.

Aber noch einmal: Ich empfehle einen gemeinsamen Besprechungstermin von Verkäufer und Käufer beim Notar. Nach dieser Besprechung werden beide Beteiligte die Sache sicherlich entspannter angehen können.
Gruß
khmlev
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sane
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Beitrag von sane »

Hallo khmcologne,

vielen Dank für die detaillierten Ausführungen.
Leider setzt es der Käufer als Voraussetzung, diesen Umweg zu gehen ("entweder so oder gar nicht").

Es ist augenscheinlich reine Schikane.
Der Käufer verlangte die Übergabe der 'Wohnung ursprünglich bereits zum 01.07. und der Verkäufer sollte dann bis zum Auszug Miete zahlen (er kann erst im Oktober in seine neue Wohnung).
Lustig - aber bezeichnend - dran ist, dass der Käufer den Kaufpreis dann auch erst beim Auszug des Verkäufers bezahlen wollte.

Der erste Notartermin ist aus diesem Grunde seitens des Käufers bereits geplatzt.
Denn der Verkäufer will zwar verkaufen, ist aber so verzweifelt nun auch wieder nicht.
Nun hat sich der Käufer wieder beruhigt, braucht aber anscheinend das Gefühl, in der bestimmenden Position zu sitzen...
Aber er ist derzeit der einzige Interessent und nutzt diese Position leider aus.

Der Verkäufer muß nun seine Möbel einige Wochen einlagern und ihm geht es ein wenig quer runter, dass der Käufer ab September die Wohnung vermietet und er - der Verkäufer - möglicherweise sein Geld erst Wochen später bekommt.

Es ist doch meines Wissens so, dass der Käufer eine Freigabe erteilen muß, damit der Notar das Geld an den Verkäufer überweist?
So wie es bislang lief besteht die Gefahr, dass der Käufer diese Freigabe mutwillig hinauszögert, um den Verkäufer zu ärgern.

Aber aufgrund der derzeitigen Wirtschaftslage ist man als Verkäufer leider in der schwächeren Position...

Danke und Gruß
Sane

khmlev
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Beitrag von khmlev »

Verkäufer und Käufer müssen ausloten ob eine Enigung noch möglich ist oder nicht und ob der Verkäufer sich nicht besser wieder auf die Suche nach einem anderen Käufer begibt. Der Notar ist als neutrale Stelle bei einem weiteren Einigungsversuch sicherlich behilflich.

Auf Details des letzen Beitrags will ich nur insoweit eingehen:
Es ist doch meines Wissens so, dass der Käufer eine Freigabe erteilen muß, damit der Notar das Geld an den Verkäufer überweist?
Sofern Geld auf dem Notaranderkonto hinterlegt wird, dann muss es eine übereinstimmende Anweisung aller Vertragsbeteiligten an den Notar geben, wann und an wen der auf dem Anderkonto hinterlegte Betrag auzuzahlen ist. Diese Hinterlegungsanweisung ist bei einem Kaufvertrag in der Regel im Vertrag bereits mit aufgenommen. Sofern dann davon abgewichen werden soll, geht dies nur mit Zustimmung aller Vertragsbeteiligten.
Gruß
khmlev
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CruNCC
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Beitrag von CruNCC »

sane hat geschrieben:Es ist augenscheinlich reine Schikane.
Der Käufer verlangte die Übergabe der 'Wohnung ursprünglich bereits zum 01.07. und der Verkäufer sollte dann bis zum Auszug Miete zahlen (er kann erst im Oktober in seine neue Wohnung)
??? Da macht der Notars nicht mit! Die Übergabe erfolgt erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises.
Es ist doch meines Wissens so, dass der Käufer eine Freigabe erteilen muß, damit der Notar das Geld an den Verkäufer überweist?
Nein, der Notar überweist, wenn die Bedingungen zur Kaufpreiszahlung gegeben sind.

Der Vekräufer sollte sich nicht über den Tisch ziehen lassen! Wenn der Käufer über ein Notaranderkonto abwickeln will, bitte - dann soll er aber auch die Kosten dafür tragen.
Es hat keine Nachteile für den Verkäufer.

ingok.
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Beitrag von ingok. »

CruNCC hat geschrieben:??? Da macht der Notars nicht mit! Die Übergabe erfolgt erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises.
Na, da sagt mein notarieller Kaufvertrag aber etwas anderes aus. Kaufpreis wird vom Anderkonto nach vollständiger Übergabe an den Käufer gezahlt.
CruNCC hat geschrieben:Nein, der Notar überweist, wenn die Bedingungen zur Kaufpreiszahlung gegeben sind.
Exakt, gem. den not. Kaufvertrag.

Lucky
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Beitrag von Lucky »

CruNCC hat geschrieben: Da macht der Notars nicht mit! Die Übergabe erfolgt erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises.
In der Regel erfolgt der Nutzen-/ Lasten-Übergang (auch Besitzübergang genannt) Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung, d.h. am selben Tag.
Wenn die Parteien es wünschen kann allerdings durchaus auch vereinbart werden, daß die Übergabe unabhängig von der Kaufpreiszahlung und an einem anderen Datum erfolgen soll. Dies halte ich jedoch nicht für empfehlenswert, weil eine kaufmännisch falsche Lösung.
Kaufmännisch richtig wäre, daß Käufer und Verkäufer einen Stichtag vereinbaren, zu dem bezahlt und übergeben wird. Der Verkäufer unterwirft sich der Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung - und der Käufer unterwirft sich der Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Kaufpreiszahlung.
Wenn der Käufer unbedingt - entgegen der Belehrung des Notars - die Abwicklung über Notaranderkonto wünscht, und diese Zusatzkosten auch selbst trägt, so ist nichts dagegen einzuwenden. Es ist kein Nachteil für den Verkäufer.
MfG
Lucky
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Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.

khmlev
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Beitrag von khmlev »

Wenn der Käufer unbedingt - entgegen der Belehrung des Notars - die Abwicklung über Notaranderkonto wünscht, und diese Zusatzkosten auch selbst trägt, so ist nichts dagegen einzuwenden. ...
Das sehe ich ein wenig anders:
Wenn der Notar nach Prüfung des Einzelfalls zu dem Ergebnis kommt, dass ein berechtigtes Sicherungsinteresse nach § 54 a (2) des Beurkundungsgesetzes nicht vorliegt, dann kann keine Zahlung über das Notaranderkonto erfolgen, auch wenn ein Vertragsbeteiligter diesen Wunsch äüßert. Im Übrigen müssen es beide Vertragsteile wollen, denn der Notar beurkundet die Einigung über den Kauf und nicht das Dikat eines einzelnen Vertragsbeteiligten. Die hier geäußerte automatische Kostenauferlegung zu Lasten des Käufers ist ebenfalls nicht zwingend. Es ist eben nicht so, dass automatisch derjenige bezahlt der die Musik bestellt. Schließlich müssen sich die Beteiligten auf eine gemeinsame Hintrerlegungsanweisung an den Notar einigen. Man kann im Verlauf der Vertragsverhandlungen dann durchaus zu dem Ergebnis kommen, dass die Vertragsbeteiligten die Kosten der Hinterlegung anteilig tragen.
Gruß
khmlev
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