Wie kann man sich rechtmäßig vom Hausverwalter trennen?

Moderator: FDR-Team

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Martin99
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Wie kann man sich rechtmäßig vom Hausverwalter trennen?

Beitrag von Martin99 »

Hi,

ein Haus besteht aus 3 Wohnungen. Eine Partei möchte eine neue Hausverwaltung haben.

Problem dabei: Eigentümer 1 ist dem Verwalter milde gestimmt und Eigentümer 2 hat den Verwalter mit einer Vollmacht ausgestattet, welche ihm erlaubt ihn zu vertreten.

Die dritte Partei möchte gerne einen Verwalterwechsel aufgrund dessen, weil der Verwalter mehrfach seiner Informationspflicht (nur Partei 3 betreffend) nicht nachkam und auch sonst fast alles auf die lange Bank schiebt bzw. abgesprochene Vereinbarungen einfach aussitzt.

Bei der Eigentümerversammlung darf in Befangenheitsfragen, wie einem Verwalterwechsel, der Verwalter selbst sein Stimmrecht (welches er durch die Vollmacht von Partei 2 inne hat), glaube ich, nicht nutzen. Eine Abstimmung würde also 1:1 ausgehen.
Zählt in diesem Fall dann die Stimme mehr, deren Partei durch die Teilungserklärung größere Eigentumsanteile hat?
Oder bleibt´s beim 1:1?

Nehmen wir an es gebe keine Möglichkeit auf diesem Weg den Verwalter zu wechseln und die Vertragsdauer des Verwaltervertrages ginge zu Ende. Können dann die anderen beiden Parteien (in Annahme das Partei 2 persönlich anwesend ist und sich diesesmal nicht durch den Verwalter vertreten läßt) per Mehrheitsbeschluss einfach den Verwaltervertrag wieder verlängern?
Oder muss die Verlängerung einstimmig beschlossen werden?

Welche Möglichkeiten um einen Verwalterwechsel herbeizuführen gebe es noch (in Annahme das die anderen beiden Parteien gegen einen Wechsel stimmen würden)?

Kann nur eine Partei sich von einem anderen Verwalter verwalten lassen?

Gruß

Lucky
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Beitrag von Lucky »

Die einfache Mehrheit entscheidet über Verlängerung des Verwaltervertrages. Die unterlegene Minderheit muss sich der Mehrheitsentscheidung beugen. So wie in Demokratien üblich.
MfG
Lucky
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Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.

Martin99
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Beitrag von Martin99 »

Lucky hat geschrieben:Die einfache Mehrheit entscheidet über Verlängerung des Verwaltervertrages. Die unterlegene Minderheit muss sich der Mehrheitsentscheidung beugen. So wie in Demokratien üblich.
MfG
Lucky
und wenn´s 1:1 ausgeht was die Verlängerung des Verwaltervertrages anbelangt?

Wohni
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Beitrag von Wohni »

Bei der Wiederwahl und der Verlängerung des Verwaltervertrages darf der Verwalter durchaus die Vollmacht des Eigentümers nutzen, der ihn bevollmächtigt hat.
So muss der eine Eigentümer also weiterhin mit dem alten Verwalter leben. Es sei denn, einer der beiden anderen ändert irgendwann mal seine Meinung.

Nicht mitstimmen aufgrund der Vollmacht dürfte der Verwalter, wenn es um seine Entlastung geht.

MfG
Wohni

Citronella66
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Beitrag von Citronella66 »

Der Verwalter kann auch durch das zuständige Gericht abgesetzt werden. Hierfür ist eine Klage erforderlich. Der Richter prüft dann anhand der eingereichten Unterlagen, ob der Verwalter seinen Verpflichtungen nachgekommen ist.
Grüße
Ctronella

Martin99
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Beitrag von Martin99 »

Wohni hat geschrieben:Bei der Wiederwahl und der Verlängerung des Verwaltervertrages darf der Verwalter durchaus die Vollmacht des Eigentümers nutzen, der ihn bevollmächtigt hat.
So muss der eine Eigentümer also weiterhin mit dem alten Verwalter leben. Es sei denn, einer der beiden anderen ändert irgendwann mal seine Meinung.
Na prima. Auch das noch!

Also abwarten bis zum St.-Nimmerleinstag oder die Wohnung verkaufen.
Oder eben hoffen, dass den anderen auch irgendwann die Begeisterung an ihm verloren geht.

Mit dem Richter ist das so ne Sache. Den Pflichten ist er sicher nicht nachgekommen. Recht haben, heißt aber leider nicht immer gleich Recht bekommen (Lieblingsspruch meines ehemaligen Fahrlehrers).

Danke und LG

willa
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Beitrag von willa »

Wahrscheinlich verhält sich alles genau so, wie hier bereits beantwortet.

Ich sehe allerdings einen klitzekleinen Hoffnungsschimmer.

Sollte Partei 3 mehr als 50 % der Miteigentumsanteile besitzen und sollte in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein, dass in derlei Fragen nach Miteigentumsanteilen mit einfacher Mehrheit abgestimmt wird dann, ja dann .......

RENE.S
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Beitrag von RENE.S »

Hallo und guten Tag,

ich halte es für wichtig darauf hinzuweisen, dass zwischen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag ein erheblicher Unterschied besteht. Ein Verwaltungsverhältnis entsteht durch die Bestellung des Verwalters in Form eines Beschlusses der Gemeinschaft und der Annahme der Bestellung durch den Verwalter. Hierbei ist es erforderlich, die Bestelldauer zu bestimmen. Nach Ablauf der Bestelldauer endet das Verwaltungsverhältnis, wenn es nicht vor Ablauf ( maximal ein Jahr ) verlängert wurde. Dabei ist es unerheblich, wie lange der Verwaltervertrag befristet ist.
Ein Verwaltungsverhältnis ist auch ohne Verwaltervertrag möglich, da das WEG die Rechte und Pflichten des Verwalters regelt. Im Vertrag können abweichende oder präzisierende Regelungen getroffen werden.

Im vorliegenden Fall halte ich die Begründung für den Verwalterwechsel als ( Entschuldigung für den Ausdruck ) sehr dünn. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Gericht einem entsprechenden Antrag stattgibt.

Als einzigen Rat kann ich hier geben, es sollte das Gespräch mit der Verwaltung gesucht werden um Unstimmigkeiten auszuräumen. Ansonsten besteht nur die Möglichkeit, auf eine echte Pflichtverletzung des Verwalters ( z.B. Trennung des Geldes der Gemeinschaft vom eigenen Geld, zeitnahe Fürung der Beschlusssammlung usw.) zu warten und dann zu reagieren.

mfG. RENE.S
Meine Beiträge sind grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.Sie stellen lediglich meine private Meinung sowie meine Erfahrungen als WEG-Verwalter dar.

Martin99
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Beitrag von Martin99 »

@willa

Hier ein Auszug aus der Teilungserlärung:
§11 Stimmrecht
Das Stimmrecht richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Hast Du das gemeint? Da aber leider keine Partei über die 50% kommt, bringt es glaube ich hier nichts.
Was passiert wenn nur eine Stimme (mit 33% Miteigentumsanteil) bei der Abstimmung zählt? Reicht sowas aus?
Oder die Abstimmung zwar 1:1 ausgeht, aber es nach Miteigentumsanteilen 33%:25% steht. Das wäre dann kein Unentschieden, sondern nach §11 Teilungserklärung ein Sieg für die Partei mit den 33% Anteilen, oder?

@rene.s

interessanter neuer Aspekt! Partei 3 hat nie einen Verwaltervertrag zu Gesicht bekommen! Partei 3 glaubt leider zu sehr an das Gute im Menschen und war daher in der Vergangenheit ziemlich gutgläubig. Partei 3 kaufte damals die Wohnung. Der Verwalter war vorher schon da!
Laut Teilungserklärung trat Partei 3 aber durch den Kauf in den laufenden Verwaltervertrag ein. Ein Verwaltervertrag wurde aber von Partei 3, da er auch nie ausgehändigt bzw. zur Ansicht vorgelegt wurde, auch nie unterschrieben.

Angenommen Partei 1 hat zwar die Wohnung notariell gekauft, wurde aber nur im Grundbuch vorgemerkt, weil nur ein Teil der Kaufsumme floß. Die restliche Kaufsumme soll erst in einigen Monaten fließen. Hat Partei 1 dann überhaupt Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?
Eigentlich haben doch nur Eigentümer Stimmrecht. Um Eigentümer zu sein reicht aber die Vormerkung glaube ich nicht, oder?
Wenn dem so wäre, der Verkäufer der Wohnung 1 nicht persönlich anwesend wäre und auch nicht der Verwalter für ihn eine Vollmacht hat, so wäre doch die oben geschilderte Abstimmung denkbar. Nämlich das es nach Miteigentumsanteilen 33%:25% ausgeht und somit Partei 3 den Beschluss gewinnen würde, oder?

RENE.S
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Beitrag von RENE.S »

Hallo Martin,

zur Klärung der Verwalterbestellung - wann wurde er bestellt? wielange wurde er bestellt? - sollten die Protokolle der WEV's der letzten 5 Jahre eingesehen werden ( ist eigentlich ja schon vor einem Kauf notwendig und sinnvoll).

Zum Stimmrecht ist zu sagen, dass nur im Grundbuch eingetragene Eigentümer ( die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist dem nicht gleichzusetzen ) an der WEV teilnehmen und ihr Stimmrecht ausüben können. Eventuelle Einschränkungen der Vollmachtserteilung müssen in der TE vermerkt sein ( Vollmachtserteilung nur an ME oder Verwalter, Angehörige oder sonstige). Ist hier nichts geregelt, kann Vollmacht an jede Person (also auch an den Käufer) erteilt werden.

Mehrheitsbeschlüsse bedürfen der Mehrheit der abgegebenen, stimmberechtigten, Stimmen, es sei denn, die TE gibt auch hier eine andersartige Regel vor.

mfG. RENE.S
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Martin99
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Beitrag von Martin99 »

Hi Rene s.

Hier mal der Paragraph aus der TE:

§ 11 Stimmrecht
Das Stimmrecht richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile.
Haben mehrere Anteilsberechtigte zusammen ein Wohnungseigentum so, haben sie für dieses Wohnungseigentum eine dem Miteigentumsanteil entsprechende Stimme.
Wohnungseigentümer können sich durch einen schriftlich Bevollmächtigten vertreten lassen.

Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen zu, so haben diese einen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter zu benennen, der für sie Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entgegenzunehmen und abzugeben berechtigt ist. Hierzu können sich auch die Berechtigen gegenseitig bevollmächtigen.

Bevollmächtigt können nur werden Miteigentümer, der Verwalter sowie Personen die der beruflichen Verschwiegenheitspflicht unterliegen.

Mieter oder Pächter können nicht bevollmächtigt werden. Die Bevollmächtigung von Ehegatten des Miteigentümers oder Verwandten in gerader Linie ist zulässig.


Nun zum Thema Bestellung: da früher 2 Wohnungen demselben Eigentümer gehörten und das Haus somit nur aus 2 Eigentümern insgesamt bestand, wurden damals keine Protokolle der WEV angefertigt! Ja, richtig gehört!!! Die beiden Miteigentümer hatten kein Interesse an großer Bürokratie und beschränkten es noch nicht mal auf das Nötigste! Rücklagen wurden auch nicht gebildet. Man kann sagen, ein komplettes Chaos oder zumindest völlig unstruktiert und formlos.
Beim Kauf wurde dies zwar bemerkt und kritisiert, aber letztlich hatte es dann doch keinen Einfluss gegen den Kauf von Partei 3. Glaub mir, wenn Partei 3 damals gewußt hätte was sie heute weiß wäre der Verkauf bestimmt nicht oder zumindest nicht so wie damals zustande gekommen. Aber Schnee von gestern. Die Auswirkungen spürt man leider heute noch ...

Wenn ich recht verstehe, so dürften die neuen Eigentümer, welche im Grundbuch nur vorgemerkt sind, also noch nicht mal teilnehmen an der WEV. Bevollmächtigt können sie ja nicht werden, wenn ich den Absatz aus der TE oben richtig kapiert habe, oder?
Ich befürchte aber, dass der Verwalter mit einer Vollmacht vom Verkäufer aufläuft. Das ginge dann ja. Partei 3 wären dann komplett die Hände gebunden und der Verwalter könnte mit seinen Vollmachten von Partei 1+2 alles absegnen! :evil:

Wäre es Partei 3 erlaubt einen anderen Hausverwalter aus dem privaten Bekanntenkreis, sozusagen als Berater zur WEV mitzubringen? Oben steht ja "Bevollmächtigt können nur werden Miteigentümer, der Verwalter sowie Personen die der beruflichen Verschwiegenheitspflicht unterliegen.
"
.
Sind damit nur Anwälte gemeint? Gilt dieser Paragraph nur wenn man die verschwiegenheitspflichtige Person bevollmächtigt oder darf man diese auch so zur WEV mitbringen?

RENE.S
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Beitrag von RENE.S »

Hallo Martin,

jetzt wird's aber richtig spannend. Ich bin nicht sicher, ob euere WEG überhaupt einen Verwalter hat. Ohne Bestellung kein Verwalter!! Ich würde den Verwalter bitten, seine Bestellung ( nicht den Vertrag ) zu belegen oder beweisen.

Kann er dies nicht, so muss erst ein Verwalter bestellt werden. Einladen können zu einer WEV wenn kein Verwalter vorhanden ist, Eigentümer, die mindestens 25 % der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Gibt es keinen Verwalter, kann natürlich auch keiner bevollmächtigt werden, einen Eigentümer zu vertreten.

Du hast das in der TE richtig verstanden, die neuen Eigentümer können nicht an der WEV teilnehmen.

Mitbringen zur WEV ist generell nicht möglich, die TE sieht lediglich eine Bevollmächtigung vor. Möglich wäre es über einen Geschäftsordnungsantrag vor Beginn der WEV die Teilnahme, fremder Personen zu gestatten ( nur einstimmig möglich, wenn einer dagegen ist, besteht keine Chance ), da ansonsten alle gefassten Beschlüsse grundsätzlich auf Grund dieses Mangels anfechtbar wären. Generell sind mit zur Verschwiegenheit verpflichtete Personen meist Rechtsanwälte oder Steuerberater gemeint.

Ich empfehle dir schon einmal, vorsorglich einen im WEG-Recht versierten Rechtsanwalt auszusuchen, ich glaub du wirst ihn brauchen.

mfG RENE.S
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Edelmieter
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Einberufung Eigentümerversammlung

Beitrag von Edelmieter »

RENE.S hat geschrieben:Einladen können zu einer WEV wenn kein Verwalter vorhanden ist, Eigentümer, die mindestens 25 % der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Das ist mir völlig neu. Seit wann soll dies, alls keine entsprechende Vereinbarung besteht, so sein? Wurde das WEG zwischenzeitlich geändert oder gibt es eine gefestigte Rechtsprechung, welche diese Aussage belegt?
Sollte dies nicht so sein, können im Falle einer Beschlussanfechtung auf den unbefugt Einberufenden nicht unerhebliche Kosten zukommen.
RENE.S hat geschrieben:Möglich wäre es über einen Geschäftsordnungsantrag vor Beginn der WEV die Teilnahme, fremder Personen zu gestatten ( nur einstimmig möglich, wenn einer dagegen ist, besteht keine Chance ), da ansonsten alle gefassten Beschlüsse grundsätzlich auf Grund dieses Mangels anfechtbar wären.
Die Auffassung, dass Beschlüsse zur Geschäftsordnung beziehungsweise zum Ablauf der Versammlung, sogenannte Orga(nisations)-Beschlüsse, einstimmig sein müssen ist mir ebenfalls unbekannt. Nach meiner Kenntniss bedürfen diese nur eines Mehrheitsbeschlusses (auch zur Teilnahme von Nichtwohnunseigentümern). Gibt es hierzu überprüfbare Quellen, die belegen, das Einstimmigkeit vorliegen muss?

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. »

Bezüglich der Teilnahme fremder Personen stimme ich Rene zu, die ETV ist grundsätzlich nicht öffentlich, kann aber in der TE anders vereinbart sein, ein mehrheitlicher GOA Beschluss zur Anwesenheitsberechtigung muss auch meiner Meinung nach einstimmig erfolgen
Auf diesem Link ganz nach unten scrollen :
http://209.85.129.132/search?q=cache:qx ... =firefox-a

Bezüglich der Einladung zur Eigentümerversammlung :
Lediglich der Verwalter ist zur Ladung berechtigt. Gibt es keinen oder weigert er sich pflichtwidrig hat der Beiratsvorsitzende das Recht zur Ladung.
Ein einzelner Eigt. kann sich allerdings durch Gerichtsbeschluss ermächtigen lassen.
Die von Rene angesprochenen 25% beziehen sich auf das Minderheitenquorum eine Versammlung verlangen zu dürfen, §24 Abs.2 WEG

Zu den anderen Punkten nehm ich jetzt mal keine Stellung, da ist genug gesagt worden
Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen

Edelmieter
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Einladung Eigentümerversammlung, Nichtöffentlichkeit

Beitrag von Edelmieter »

Thorsten D. hat geschrieben:Bezüglich der Teilnahme fremder Personen stimme ich Rene zu, die ETV ist grundsätzlich nicht öffentlich, kann aber in der TE anders vereinbart sein, ein mehrheitlicher GOA Beschluss zur Anwesenheitsberechtigung muss auch meiner Meinung nach einstimmig erfolgen
Auf diesem Link ganz nach unten scrollen :
http://209.85.129.132/search?q=cache:qx ... =firefox-a
Die ziterte Entscheidung belegt das Gegenteil zu "RENE.S" Behauptung, alle gefassten Beschlüsse seinen grundsätzlich auf Grund dieses Mangels (Nichtbeachtung der Nichtöffentlichkeit) anfechtbar.

Der Kommentar/die Meinung/Umsetzung in die Praxis zur diesem Urteil ruft bei mir allerdings Stirnrunzeln hervor: Seit wann dienen Anfechtungsverfahren dazu, Inhalte von Eigentümerversammlung in querulantischer Weise öffenlich zu machen? So etwas mag es geben, ich halte es für sehr weit hergeholt.

Zu beachten ist weiterhin, dass die zitierte Entscheidung nicht einschlägig ist, da es nicht um einen entsprechenden Geschäftsordnungsbeschluss ging.

Grundsätzlich hat die Eigentümerversammlung nichtöffentlich zu sein. Die Eigentümerversammlung hat deshalb Anspruch auf Nichtöffentlichkeit. Ob deshalb ein einzelner Eigentümer Anspruch auf Nichtöffentlichkeit hat, ist, nach meiner Kenntnis, noch nicht obergerichtlich entschieden. Bei Nichtbeachtung käme es aber immer darauf an, ob diese für das Beschlussergebnis ursächlich wäre.

Je nach Einzelfall kann die Eigentümerversammlung sogar Anspruch auf die Teilnahme Dritter haben (BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004, 2Z BR 212/03).

Natürlich sind einstimmige Beschlüsse immer von Vorteil.

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