Kostenverteilungsschlüssel

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Beirat
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Kostenverteilungsschlüssel

Beitrag von Beirat » 18.06.09, 06:40

Hallo zusammen,

nun nehmen wir mal folgenden fiktiven Fall an.
Eine Gemeinschaft möchte den Kostenvertreilungsschlüssel für die Müllgebühren umstellen.
In der teilungserklärung steht das Müllgebühren nach ME Anteilen aufgeteilt werden sollen nun möchten einige hier ein Kopf Prinzip einführen. d.h. Höhe der Gesamtmüllgebühren geteilt durch Anzahl der Hausbewohner.
Auf der Eigentümerversammlung ende Juni steht nun dieser TOP und der neue Modus soll dann schon ab der Abrechnung für das Jahr 2009 gelten.
Es wird zwar auch erst jetzt der Wirtschaftsplan für 2009 beschlossen doch es kann doch wohl nicht wahr sein das Ende Juni über die verteilung von Kosten abgestimmt wird welche schon seit Jan. des jahres angefallen sind.(rd. 50%)
Desweiteren frage ich mich ob es überhaupt zulässig ist die Müllkosten mithilfe eines Beschlusses nach Köpfen abzurechnen. Eine Abrechnung nach Köpfen ist doch nun wirklich keine exakte Verursachergerechte Abrechnungsmethode.
Wie seht ihr das ?

Gruß Beirat

RM
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Re: Kostenverteilungsschlüssel

Beitrag von RM » 18.06.09, 07:26

Beirat hat geschrieben: Es wird zwar auch erst jetzt der Wirtschaftsplan für 2009 beschlossen doch es kann doch wohl nicht wahr sein das Ende Juni über die verteilung von Kosten abgestimmt wird welche schon seit Jan. des jahres angefallen sind.(rd. 50%)
Warum soll das nicht sein können? Es geht im laufenden Jahr nur um den Wirtschaftsplan und damit um die Gesamtkostenhöhe und die zur Gewährleistung der Zahlungsfähigkeit aufzubringenden Vorauszahlungen.
Über die Verteilung der Kosten wird endgültig mit dem Abrechnungsbeschluss entschieden und damit nachdem das Jahr bereits beendet ist und 100% der Kosten angefallen sind.
Warum um alles in der Welt wird also jetzt aus dem Normalablauf plötzlich ein Problem gemacht?
Desweiteren frage ich mich ob es überhaupt zulässig ist die Müllkosten mithilfe eines Beschlusses nach Köpfen abzurechnen. Eine Abrechnung nach Köpfen ist doch nun wirklich keine exakte Verursachergerechte Abrechnungsmethode.
Wenn die Müllgebühren nach Personenzahl berechnet werden, verursacht jede Person unmittelbar Kosten. Ein Beschluss über die Kostenverteilung nach Personenzahl und damit auch nach Verursachung wäre nicht zu beanstanden.

M.E. dürfte ein Beschluss bei allen anderen Kostellationen angreifbar sein.
Erfassung der Kostenverursachung ist Voraussetzung für einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG. Wird nach Behältervolumen berechnet, dürfte es schon an der Grundvoraussetzung für einen Beschluss fehlen.

Wohni
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Beitrag von Wohni » 18.06.09, 10:27

Müllgebühren nach Personen abzurechnen, halte ich auch für sachgerecht.
Jedenfalls sachgerechter als nach Miteigentumsanteilen oder nach Wohnfläche.

Allerdings sollte dazu noch eine zeitliche Komponente (Jahres-Tage) kommen. Denn manche Wohnung steht zeitweise leer oder es kommt im Laufe eine Wirtschaftsjahres zu Veränderungen in der einen oder anderen Wohnung.

Ansonsten ist R.M. voll zuzustimmen.

MfG
Wohni

Edelmieter
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Re: Kostenverteilungsschlüssel

Beitrag von Edelmieter » 18.06.09, 10:59

Beirat hat geschrieben:Desweiteren frage ich mich ob es überhaupt zulässig ist die Müllkosten mithilfe eines Beschlusses nach Köpfen abzurechnen. Eine Abrechnung nach Köpfen ist doch nun wirklich keine exakte Verursachergerechte Abrechnungsmethode.
Bei der Verteilung der Kosten nach Personenzahl wird grundsätzlich gerade nicht Verbrauch oder Verursachung erfasst sondern lediglich ein anderer Verteilungsmaßstab zugrunde gelegt. Unabhängig davon ist die Personenzahl - wohl in den meisten Fällen - nicht kontrollierbar, eine Abrechnung wäre somit nicht nachvollziehbar. Mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung wird dieser Verteilungsschlüssel nicht in Einklang zu bringen sein.

Lucky
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Re: Kostenverteilungsschlüssel

Beitrag von Lucky » 18.06.09, 11:25

Beirat hat geschrieben:.... nun möchten einige hier ein Kopf Prinzip einführen. d.h. Höhe der Gesamtmüllgebühren geteilt durch Anzahl der Hausbewohner.
Ganz genau so werden die Müllgebühren dem Verwalter ja auch in Rechnung gestellt.
Die Müllfirma entnimmt einmal jährlich vom Einwohnermeldeamt die Anzahl der gemeldeten Personen im Haus und stellt dementsprechend die Müllgebühren dem Hausverwalter in Rechnung. Dieser legt die Rechnung um auf die Bewohner - und der gerechteste Umlageschlüssel ist die Anzahl der Bewohner, also nach Köpfen.
MfG
Lucky
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Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.

Beirat
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Beitrag von Beirat » 18.06.09, 12:28

Lucky,
Du magst vieleicht in Deiner Region recht haben, doch hier bei uns in NRW wird die Müllgebühr an die Stadt bezahlt , anhand der Anzahl der zur Verfügung gestellten Tonnen. d.h. wir bezahlen hier pro Tonne einen gewissen Betrag, egal wieviel "Köpfe" ihren Müll in diesen Tonnen entsorgen.

Edelmieter,
genau so sehe ich das auch, stehe aber ziemlich allein mit meiner Meinung in dieser Gemeinschaft, deshalb wären natürlich in diesem Zusammenhang Gerichtsurteile zu diesem Thema sehr aufschlussreich.

RM,
sorry, aber ich kann Ihren Ausführungen leider nicht folgen( bin Laie).
Es ist mir unverständlich das ich erst im Nachhinein erfahren soll, nach welchem Verteilerschlüssel Kosten abgerechnet werden. Sowas sollte doch vorher geregelt werden.Man kann doch nicht Mitte 2009 beschliessen wie Kosten aufgeteilt werden welche seit Jan. angefallen sind. Meiner Meinung nach wäre , wenn überhaupt, höchstens eine Änderung mit Wirkung in der Zukunft und nicht in der Vergangenheit zulässig .

Viele Grüße
Beirat

Wohni
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Beitrag von Wohni » 18.06.09, 12:44

Beirat hat geschrieben: Man kann doch nicht Mitte 2009 beschliessen wie Kosten aufgeteilt werden welche seit Jan. angefallen sind. Meiner Meinung nach wäre , wenn überhaupt, höchstens eine Änderung mit Wirkung in der Zukunft und nicht in der Vergangenheit zulässig .

Viele Grüße
Beirat
Doch, Beirat,

es geht, wenn sich eine ausreichende Mehrheit für die Schlüsseländerung findet.

Es handelt sich auch nicht wirklich um eine Rückwirkung dabei. Denn die Jahresabrechnung für 2009 wird schließlich erst in 2010 vorgelegt.

Als eine echte Rückwirkung würde ich es ansehen, wenn der Verwalter (eigenmächtig) einen Schlüssel in der Abrechnung fürs Vorjahr verändert und die Versammlung darüber erst nach Vorlage der Abrechnung abstimmen lässt.

Anzahl und Größe der Tonnen werden auch in NRW nicht mutwillig und zufällig festgelegt. Grundlage für eine gewisse Literzahl der Tonnen ist in der Regel, wieviele Personen daran hängen.

Ich denke, du machst dir unnötige Sorgen, dass deine Müllgebühren demnächst exorbitant steigen würden. Es sei denn, du hast eine 10- bis 20-köpfige Familie, die auf die Mülltonnenkapazität zugreift. ;-)

MfG, Wohni

Edelmieter
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Beitrag von Edelmieter » 18.06.09, 17:06

Beirat hat geschrieben:Edelmieter,
genau so sehe ich das auch, stehe aber ziemlich allein mit meiner Meinung in dieser Gemeinschaft, deshalb wären natürlich in diesem Zusammenhang Gerichtsurteile zu diesem Thema sehr aufschlussreich.
Die Problematik wird in diesem Urteil einleuchtend beschrieben: OLG Hamm, 15 W 127/88 vom 30.08.1989.
Nach altem WEG-Recht wäre ein Beschluss über eine Änderung des Verteilungsschlüssel in jedem Fall nichtig gewesen. Ich bin mir im Moment nicht sicher, ob dies nach neuem WEG-Recht auch der Fall ist, da eine grundsätzliche Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssel eingeräumt wurde. Anfechtbar dürfte ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssel nach Personenzahl aber in jedem Fall sein.
Beirat hat geschrieben:RM,
sorry, aber ich kann Ihren Ausführungen leider nicht folgen( bin Laie).
Es ist mir unverständlich das ich erst im Nachhinein erfahren soll, nach welchem Verteilerschlüssel Kosten abgerechnet werden. Sowas sollte doch vorher geregelt werden.Man kann doch nicht Mitte 2009 beschliessen wie Kosten aufgeteilt werden welche seit Jan. angefallen sind. Meiner Meinung nach wäre , wenn überhaupt, höchstens eine Änderung mit Wirkung in der Zukunft und nicht in der Vergangenheit zulässig .
"RM" hat hier klar die Zusammenhänge dargelegt: Der Wirtschaftsplan ist nicht gleichzusetzen mit der Abrechung. Beim Wirtschaftsplan kann auch ein anderer Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt werden (dies ist herrschende Rechtsmeinung). Entsprechend änderen sich in der Abrechnung die Nachzahlungen beziehungsweise Guthaben. Ob dies sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

Wenn die Änderung des Verteilungsschlüssel nicht explizit beschlossen worden ist, muss in der Abrechung, nach meiner Meinung, trotzdem der gültige Verteilungsschlüssen verwendet werden.

RENE.S
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Beitrag von RENE.S » 20.06.09, 16:49

Hallo und guten Tag,

die Verteilung der Müllgebühren bereitet in den von mir verwalteten Eigentümergemeinschaft zunehmend Kopfzerbrechen. WEG § 16-3 ist hierbei keine wirkliche Hilfe:
(3)Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

da Müll nun einmal nicht verbraucht wird und es nicht um verursachungsgerechte Erfassung geht. Grundsätzlich stimme ich Edelmieter zu, dass ein wie auch immer von der TE abweichender Beschluss zumindest anfechtbar ist.

Eine weitere Problematik halte ich für wichtig: Bei vermieteten WE müssen den Mietern die Änderung von Verteilerschlüsseln vor Beginn des Abrechnungsjahres bekannt gemacht werden. Ansonsten gilt der alte Verteilerschlüssel, auch wenn die Jahresabrechnung mit neuen Verteilerschlüsseln beschlossen wurden.

Das größte Problem ist jedoch die genaue Erfassung der Personen. Viele Eigentümer teilen Mieterwechsel nicht mal der Verwaltung mit. Auch abweichende Nutzung der Wohnungen durch zusätzliche Personen ( nicht zusammenlebende Paare, regelmäßige und unregelmäßige Kinderbesuche usw. führen immer wieder zu Unstimmigkeiten unter den Eigentümern.

Vor diesem Hintergrund rate ich in den von mir verwalteten Eigentumsgemeinschaften von einer Änderung des Verteilerschlüssels ab.

mfG. RENE.S
Meine Beiträge sind grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.Sie stellen lediglich meine private Meinung sowie meine Erfahrungen als WEG-Verwalter dar.

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. » 27.06.09, 12:56

Die Änderung eines Kostenschlüssels nach 16/3 kann immer nur für die kommende Wirtschaftsperiode beschlossen werden, niemals rückwirkend und auch nicht für ein bereits laufendes Wirtschaftsjahr.
Wurde hier schon mit Bezug aufs Mietrecht erwähnt, und widerspräche auch dem Grundsatz von Treu und Glauben - ein Eigt. muss sich darauf verlassen können, dass der zu Anfang einens Jahres gültige Schlüssel auch zum Ende des Jahres noch Gültigkeit hat.

Eine Änderung auf den Personenschlüssel ist nur dann sachgerecht wenn gleichzeitig beschlossen wird wie die Personenzahl zu ermitteln ist. Da dies schlicht nicht machbar ist, wird der Beschluss allein schon deswegen "anfechtbar".

Alternativ käme eine Verteilung nach Verursachung in Betracht, Anschaffung einer Müllwaage, wie in einigen großen Anlagen vorhanden, was aber allein schon aus Kostengründen unrealistisch wird.

Rein persönlich ist eine Verteilung solcher Kosten anhand der Größe des jeweiligen Eigentums, also MEA oder qm, noch am gerechtesten.
Änderungswillige Eigt. oder Verwalter sollten sich in diesem Zusammenhang einmal Gedanken darüber machen, ob bei dem berufstätigen Ehepaar mehr Müll anfällt wie bei der netten alleinstehenden Nachbarin mit ihren drei Katzen.
Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. » 27.06.09, 13:06

Ups, habe ich glatt vergessen.

Urteil des AG Hannover zur rückwirkenden Änderung bestehender Kostenverteilerschlüssel
AG Hannover - 485 C 11734/07

Urteil des AG Hannover zur Änderung der Kostenverteilerschlüssel von den das gemeinschaftliche Grundstück betreffenden Kosten, wie Gartenpflege, Versicherungen, etc.
AG Hannover - 481 C 1989/08

In beiden Urteilen wird der Anspruch verneint.

Das AG Hamburg 102d C 1062/07 hat eine Änderung nach 16/3 für nichtig erklärt wenn in der Teilungserklärung ein Kostenverteilerschlüssel vereinbart ist.

Es kann allen Eigentümergemeinschaften und Verwaltern nur empfohlen werden mit dem §16/3 äusserst zurückhaltend umzugehen
Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen

Beirat
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Beitrag von Beirat » 02.07.09, 06:43

Der von mir angesprochene "rein fiktive Fall" ist nun tatsächlich eingetreten.

Ab Jahresabrechnung 2009 sollen die Müllkosten nach dem sog. Personenschlüssel aufgeteilt werden. Meine Einwände wurden vom Verwalter ignoriert bzw. belächelt.

Mal abwarten wie das Wohnungseigentumgericht diesen Fall bewerten wird, ich informiere Euch auf jeden fall.

Viele Grüße
der Beirat

RM
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Beitrag von RM » 02.07.09, 07:03

Thorsten D. hat geschrieben:Ups, habe ich glatt vergessen.

Urteil des AG Hannover zur rückwirkenden Änderung bestehender Kostenverteilerschlüssel
AG Hannover - 485 C 11734/07

Urteil des AG Hannover zur Änderung der Kostenverteilerschlüssel von den das gemeinschaftliche Grundstück betreffenden Kosten, wie Gartenpflege, Versicherungen, etc.
AG Hannover - 481 C 1989/08

In beiden Urteilen wird der Anspruch verneint.
Welcher Anspruch mag wohl gemeint sein?

Das AG Hamburg 102d C 1062/07 hat eine Änderung nach 16/3 für nichtig erklärt wenn in der Teilungserklärung ein Kostenverteilerschlüssel vereinbart ist.
Diese Aussage kann gewiss nicht zutreffend sein. Der Grund für die Aufhebung eines Beschlusses kann nicht in einer Vereinbarung liegen. Man wird dem AG Hamburg zutrauen müssen, dass § 16 Abs. 5 WEG bekannt ist.
Es kann allen Eigentümergemeinschaften und Verwaltern nur empfohlen werden mit dem §16/3 äusserst zurückhaltend umzugehen
Mal abgesehen davon, dass ein Zurückhaltung in der Auslegung von Gesetzen immer sinnvoll sein wird, machen die Entscheidungen von zwei Amtgerichten noch keine herrschende Rechtsmeinung.

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. » 02.07.09, 17:21

Ich habe auch nicht behauptet das es zur Novelle schon eine ausdiskutierte Rechtsmeinung gibt, sondern lediglich anhand bereits gefällter Urteile meine Meinung begründet.

Die rückwirkende Änderung wird von allen mir Bekannten Kommentatoren verneint, u.a. mit Bezug aufs Mietrecht, der 16/3 bezieht sich übrigens aufs Mietrecht - BKV

Gemeint ist natürlich der Anspruch auf Änderung, kein Anspruch weil nicht z.B. sachgerecht.

Das Hamburger Urteil kannst Du gerne im Volltext, oder in der ZMR Zusammenfassung nachlesen.
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