Hauskauf: Muss der Verkäufer das Grundstück weiter pflegen?

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Claudi34
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Hauskauf: Muss der Verkäufer das Grundstück weiter pflegen?

Beitrag von Claudi34 »

Guten Morgen,

A kauft ein leerstehendes Haus von B. Wirtschaftlicher Übergang incl. Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe ist 2 Monate nach Notartermin. Bis dahin hat B die Verkehrssicherungspflicht. A hat in der Zeit noch keinen Zugang zum Haus außer bei Bedarf über den Makler.

Nun ist es so, dass die Zeit zwischen Notartermin und wirtschaftlichem Übergang genau in den Hochsommer fällt. Zum Haus gehört ein großer schöner Garten. Wie A nun bei einer Außenbesichtigung des Hauses festgestellt hat, wird der Garten von B nicht mehr gepflegt, das Gras steht 20 cm hoch auf der Wiese ("Rasen" kann man das nicht mehr nennen), überall wuchert Unkraut, während in den schön angelegten Beeten die Blumen verdursten, da sie offensichtlich nicht gegossen werden. A fürchtet nun, dass bis zur Schlüsselübergabe im September der Garten total verdörrt und heruntergekommen sein wird.

Frage: Ist B nicht verpflichtet, bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs das Haus und Grundstück in dem Zustand zu erhalten, in dem A es gekauft hat? B ist der Meinung, das Haus ist verkauft und jetzt braucht er sich darum auch nicht mehr weiter zu kümmern. A hat jedoch keine Möglichkeit, das selbst zu machen, da er ja gar keinen Zutritt zum Haus und somit zu Strom- und Wasseranschlüssen hat, um das selbst zu machen. B würde den Schlüssel schon vorab geben, aber nur gegen eine Sofort-Anzahlung von 30.000 EUR und dass A die Verkehrssicherungspflicht sofort trägt. Das möchte A aber auch nicht.

Wie sieht hier die Rechtslage aus? Danke für entsprechende Info!!!

LG
Claudichma

Beitragsschreiber

Beitrag von Beitragsschreiber »

Hinsichtlich der Pflanzen gilt, dass diese regelmäßig wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne des § 94 BGB sind. Das heißt, dass an ihnen (wenn nicht ganz ausnahmsweise § 95 BGB greift) keine gesonderten Rechte begründet werden können. Mit dem Verkauf des Grundstücks sind dann auch die Pflanzen verkauft. Die Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück frei von Sachmängeln zu übereignen (§§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB) erstreckt sich also auch auf die Pflanzen.

Man wird berücksichtigen müssen, dass viele Pflanzen ohnehin verblühen und keine lange Lebensdauer haben.
Dass ein frisch gemähter Rasen geschuldet ist, denke ich eher nicht.

Als nächstes würde sich wohl die Frage stellen, was gilt, wenn die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Es müsste dann ein Schadensersatz nach den allgemeinen Vorschriften (§§ 280 ff. BGB) zu erlangen sein (vermutlich in ziemlich geringer Höhe). Zu berücksichtigen ist m. E., dass der Schuldner bis zur Annahme der Leistung als Erfüllung die Beweislast dafür trägt, dass die Sache frei von Mängeln ist. Mit der Annahme als Erfüllung kehrt sich die Beweislast gemäß § 363 BGB um. Wie man das bei einem Grundstücksgeschäft am besten regelt, fällt mir gerade nicht ein.

Claudi34
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Beitrag von Claudi34 »

Danke für die ausführliche Antwort!

Es geht hier natürlich nicht um Pflanzen,die ohnehin einjährig sind, sondern um die winterharten großen Büsche, Kirschlorbeer, Rhododendron, Hibiskus, Hortensien usw., die recht groß sind und im Sommer gegossen werden müssen, ansonsten gehen sie ein, dann kann man die ganze Bepflanzung rausrupfen (die teilweise auch als Sichtschutz zum Nachbarn dient), und jeder, der mal einen 1-m-hohen Rhododendron gekauft hat, weiß, wie teuer die sind. Diese Bepflanzung macht den Garten erst aus.

Und auch ein Rasen muss ab und zu gemäht werden, sonst geht er ebenfalls ein,denn je länger die Grashalme sind, desto mehr Wasser brauchen sie, und wenn sie das nicht bekommen, trocknet die ganze Wiese aus und man hat im September nur noch Heu bzw. harten Lehmboden.

khmlev
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Beitrag von khmlev »

Da der Tag des notariellen Abschlußes des Kaufvertrages sowie der Tag des Besitzüberganges in der Regel nicht auf den gleichen Tag fallen, sondern meist etliche Wochen oder gar Monate auseinanderliegen, wird sich im Kaufvertrag beim Besitzübergang vermutlich ein Passus finden, dass der Grundbesitz so zu übergeben ist, wie der Käufer ihn bei der letzten Besichtigung vor dem Kaufvertrag vorgefunden hat.
Ist dieser Passus im Kaufvertrag enthalten, hat der Verkäufer durchaus die Verpflichtung, einen gepflegten Garten bis zum Besitzübergang in einem gepflegten Zustand zu erhalten.
Gruß
khmlev
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Claudi34
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Beitrag von Claudi34 »

khmcologne hat geschrieben:Da der Tag des notariellen Abschlußes des Kaufvertrages sowie der Tag des Besitzüberganges in der Regel nicht auf den gleichen Tag fallen, sondern meist etliche Wochen oder gar Monate auseinanderliegen, wird sich im Kaufvertrag beim Besitzübergang vermutlich ein Passus finden, dass der Grundbesitz so zu übergeben ist, wie der Käufer ihn bei der letzten Besichtigung vor dem Kaufvertrag vorgefunden hat.
Ist dieser Passus im Kaufvertrag enthalten, hat der Verkäufer durchaus die Verpflichtung, einen gepflegten Garten bis zum Besitzübergang in einem gepflegten Zustand zu erhalten.
Leider ist ein solcher Passus im Kaufvertrag nicht drin. Greift hier evtl. auch der Passus "Schadenersatz", den der Verkäufer leisten muss, wenn er vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat?

Beitragsschreiber

Beitrag von Beitragsschreiber »

Es scheint sich ja um einen Haftungsausschluss hinsichtlich leicht/einfach fahrlässig verursachter Schäden zu handeln. Wenn der Verkäufer Pflanzen verdorren lässt, wird das oftmals ein solcher Fall einfacher Fahrlässigkeit sein. Wenn der Verkäufer aber ausdrücklich (nachweisbar) auf das Problem hingewiesen wurde - und es weiterhin nicht ausreichend regnet - kommt man schon eher zu einer groben Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz.

Lucky
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Re: Hauskauf: Muss der Verkäufer das Grundstück weiter pfleg

Beitrag von Lucky »

Claudichma hat geschrieben:..... in den schön angelegten Beeten die Blumen verdursten, da sie offensichtlich nicht gegossen werden. A fürchtet nun, dass bis zur Schlüsselübergabe im September der Garten total verdörrt ....
Steht das Haus im Ausland? Hier bei uns haben wir seit einer Woche Dauerregen. Da ist eher zu befürchten, daß die Pflanzen absaufen.
MfG
Lucky
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