WEG: Fenster zwingend Gemeinschaftseigentum

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Laika30
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WEG: Fenster zwingend Gemeinschaftseigentum

Beitrag von Laika30 » 01.07.09, 11:08

hallo,

dass fenster bei einem mehrfamilienhaus zwingend gemeinschaftseigentum sind, habe ich jetzt schon in vielen urteilen gelesen. allerdings scheint es da individuelle regelungen zu geben.

folgender fall: bei einem 3-parteienhaus sind die fenster bisher wie sondereigentum behandelt worden. in der teilungserklärung steht nur, dass die kosten der instandhaltung/instandsetzung des sondereigentums und der den sondernutzungsrechten unterliegenden grundstücksteile die jeweiligen eigentümer/nutzungsberechtigten tragen. dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und aller fenster!

was bedeutet das jetzt für die eigentümer? obwohl die außenseiten der balkone und fenster geimeinschaftseigentum sind, muss der nutzer kosten von instandsetzungen (z.b. anstrich) tragen...
gilt dies auch beim kompletten austausch der fenster (inkl. rahmen)? oder auch beim austausch des glases?
2 der eigentümer haben in den 90er jahren die fenster bereits auf eigene kosten erneuert, da einfach von sondereigentum ausgegangen wurde. muss der 3. miteigentümer nun auch allein für eine erneuerung aufkommen?

Laika

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. » 01.07.09, 11:23

dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und aller fenster!
wenn dies so in der TE drinsteht, dann ist die Antwort auf Deine Frage ein klares JA

Die TE regelt hiebei nur die Kostentragung von in gemeinschftlichem Besitz stehenden Teilen des Gebaüdes.
Die Aussenseiten der Fenster sind und bleiben weiterhin Gemeinschaftseigentum.

Solch eine Regelung ist per Vereinbarung ( TE ) zulässig
Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen

Laika30
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Beitrag von Laika30 » 01.07.09, 11:30

also müssen die eigentümer alle kosten allein tragen, die irgendwie mit "ihren" fenstern und balkonen zu tun haben, auch wenn da nur steht, dass das für die außenseiten gilt? z.b. auch, wenn fenster ausgetauscht oder bei einem balkon die bodenplatte erneuert werden müsste?
könnte es dann passieren, dass die mehrheit eine maßnahme an fenstern/balkonen beschließt und der nutzer muss das dann allein bezahlen?
gruselig... :evil:

Edelmieter
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Re: WEG: Fenster zwingend Gemeinschaftseigentum

Beitrag von Edelmieter » 01.07.09, 11:48

Laika30 hat geschrieben:in der teilungserklärung steht nur, dass die kosten der instandhaltung/instandsetzung des sondereigentums und der den sondernutzungsrechten unterliegenden grundstücksteile die jeweiligen eigentümer/nutzungsberechtigten tragen. dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und aller fenster!
Wie lautet die exakte Formulierung?

Laika30
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Beitrag von Laika30 » 01.07.09, 12:44

na ja, genau so:

für die instandhaltung und instandsetzung des sondereigentums und der den sondernutzungsrechten unterliegenden grundstücksteile kommen die jeweiligen eigentümer/nutzungsberechtigten auf. dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und aller fenster.

zuvor steht da:
in ergänzung zu § 5 WEG wird festgelegt, dass zum sondereigentum gehören:
...
5. die balkone; bodenplatte und geländer sind jedoch gemeinschaftliches eigentum.

zu den fenstern steht weiter nichts.

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. » 01.07.09, 16:16

Hallo Laika

Eure TE regelt das doch recht eindeutig.

Auf Deine Frage,

Der Sondereigentümer zahlt bezüglich des Balkons nur Arbeiten die an der Aussenseite durchgeführt werden.

Wenn z.B. die Bodenplatte, die Abdichtung unter den Fliesen oder das Geländer kaputt ist und Instandgesetzt werden muss, dann beschliesst die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss was genau gemacht wird und welche Firma zu welchen Preis die Arbeit ausführt.
Die Kosten werden nach dem gültigen Schlüssel auf alle Eigt. verteilt

Alternativ bietet § 16/4 WEG die Möglichkeit die Kosten nur denjenigen Eigt. aufzubürden deren Balkone eine z.B. neue Abdichtung bekommen. Dazu bedarf als allerdings eines Beschlusses mit qualifizierter Mehrheit und der Ankündigung als Tagesordnungspunkt.

Also zuerst Beschluss über die Massnahme und danach einen weiteren Beschluss zu Kostenverteilung.
Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen

Edelmieter
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Balkon, Kostenübernahmeverpflichtung

Beitrag von Edelmieter » 01.07.09, 17:27

Laika30 hat geschrieben:na ja, genau so: ...
Der Grund meiner Nachfrage liegt in der Tatsache begründet, dass Teilungserklärungen häufig "unsauber" formuliert und entsprechend interpretationsfähig sind. Einfache Antworten gibt es da - leider - meistens nicht.
Laika30 hat geschrieben:also müssen die eigentümer alle kosten allein tragen, die irgendwie mit "ihren" fenstern und balkonen zu tun haben, auch wenn da nur steht, dass das für die außenseiten gilt? z.b. auch, wenn fenster ausgetauscht oder bei einem balkon die bodenplatte erneuert werden müsste?
Nach § 5 Abs. 2 WoEigG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (konstruktive Teile) sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Sie können auch nicht per Teilungserklärung wirksam zu Sondereigentum erklärt werden.

Wenn Balkone nicht dem Gebrauch aller Eigentümer dienen, hängt die Sondereigentumsfähigkeit einzelner Balkonbestandteile davon ab, ob es sich um konstruktive Teile (Bodenplatte, Isolierung usw.) oder nicht handelt.

Grundsätzlich sind nur sehr wenige Balkonteile sondereigentumsfähig: Putz, Anstrich, Verkleidungen, Vertäfelungen oder andere dekorative Teile der Balkoninnenseiten, der Bodenbelag einschließlich Verfugung und Mörtelbett beziehungsweise Untergrund (aber nur dann, wenn er nicht für die Sicherheit, Standfestigkeit oder Isolierung notwendig ist).

Erklärt die Teilungserklärung einzelne Bestandteile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind zu Sondereigentum, ist die Vereinbarung nichtig. Es kommt dann darauf an, ob die nichtige Vereinbarung in eine Kostenübernahmeverpflichtung umgedeutet werden kann. Dazu reicht die (nichtige) Vereinbarung, die den Balkon pauschal zu Sondereigentum erklärt, nach herrschender Meinung nicht aus. Vielmehr müssen bestimmte Balkoneinzelteile oder ein abgegrenzter Teilbereich in (dann) nichtiger Weise zu Sondereigentum erklärt und in einer weiteren Bestimmung der Teilungserklärung explizit nochmals erwähnt werden. Erst dann kann davon ausgegangenen werden, dass die Instandhaltungskosten unabhängig von den Eigentumsverhältnissen vom Sondereigentümer übernommen werden sollen.

Die Ausführungen stammen (zusammengefasst) aus dem Beitrag „Instandsetzungslast bei Balkonen: Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – Teil 1“ von RA Jan-Hendrik Schmidt, aus „Der Miet-Rechts-Berater“, 3/2005, S. 83 ff.

Die diesbezüglichen Vereinbarungen in der Teilungserklärung müssen also ausgelegt werden, was in jedem Streitfall der zuständige Tatrichter vornehmen würde.

Grundsätzlich lässt sich zu derartigen Kostenübernahmeverpflichtungen sagen, dass, je mehr Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums ein Sondereigentümer übernehmen soll, desto genauer muss dies in der Teilungserklärung beschrieben sein.
Laika30 hat geschrieben:könnte es dann passieren, dass die mehrheit eine maßnahme an fenstern/balkonen beschließt und der nutzer muss das dann allein bezahlen?
Das ist die Kruz: Das Amtsgericht Oldenburg hat mit Urteil vom 19.02.2008 - 10 C 10016/07 entschieden, dass, auch wenn es sich bei den konstruktiven Teilen von Balkonen zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt und auch wenn der konkrete Sanierungsbedarf eines einzelnen Balkons seine Ursache im Alter der Wohnanlage hat, die Wohnungseigentümer - mit doppelt qualifizierter Mehrheit – beschließen können, dass die Sanierungskosten abweichend von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel allein vom betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind.

Hintergrund dürfte der geänderte § 16 WoEigG sein (§ 16 Abs.4).

Die Eigentümergemeinschaft könnte unter Umständen bei jedem Sondereigentümer bezüglich der Kostenverteilung anders entscheiden. Ob dies dem Frieden und der Harmonie einer Eigentümergemeinschaft dient, war dem Gesetzgeber wohl egal. Eigentümern, die ihre Kaufentscheidung auch davon abhängig gemacht haben, dass extem teure Instandsetzungsmassnahmen - im Gegenteil zu einem Einfamilenhaus - von der Gemeinschaft anteilsmäßig getragen werden, hat der Gesetzgeber mit Anlauf in den Allerwertesten getreten.

Lucky
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Beitrag von Lucky » 01.07.09, 19:38

Laika30 hat geschrieben:na ja, genau so:
für die instandhaltung und instandsetzung des sondereigentums und der den sondernutzungsrechten unterliegenden grundstücksteile kommen die jeweiligen eigentümer/nutzungsberechtigten auf. dies gilt entsprechend .........und aller fenster.
Die Sache ist meiner Meinung nach klar geregelt. Jeder zahlt seine Fenster selbst. Die Tatsache, daß jeder die Instandhaltung / Instandsetzung (dazu zählt auch Erneuerung) seiner Fenster selbst bezahlt, bedeutet aber nicht, daß er sich nach Belieben Fenster einbauen darf. Die neuen Fenster müssen in Form und Farbe mit den alten bzw. den anderen übereinstimmen. Mitunter findet sich in der TE oder in einem Beschluß der Zusatz "Kunststoff anstelle Holz ist zulässig".
MfG
Lucky
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Beitrag von Edelmieter » 01.07.09, 20:19

Lucky hat geschrieben:Die Sache ist meiner Meinung nach klar geregelt. Jeder zahlt seine Fenster selbst. Die Tatsache, daß jeder die Instandhaltung / Instandsetzung (dazu zählt auch Erneuerung) seiner Fenster selbst bezahlt, bedeutet aber nicht, daß er sich nach Belieben Fenster einbauen darf.
Genau so ist es: Über den Instandsetzungsbedarf entscheidet nicht der zahlungsverpflichtete Eigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft.

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Beitrag von Laika30 » 02.07.09, 09:31

da kann man mal sehen, was bei einer unklaren formulierung passieren kann....
ich habe nämlich ein kleines wörtchen übersehen, was wieder eine andere sicht der dinge hergibt bzgl. der fenster...

der letzte abschnitt heißt tatsächlich:
dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und die außenseiten aller fenster.

also doch nicht allein zuständig für "eigene" fenster?

kunststoff kommt bei uns eh nicht in frage wegen denkmalschutz...

LG
Laika

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Beitrag von Edelmieter » 02.07.09, 11:56

Laika30 hat geschrieben:...
dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und die außenseiten aller fenster.

also doch nicht allein zuständig für "eigene" fenster?

kunststoff kommt bei uns eh nicht in frage wegen denkmalschutz...
Bei alten Fenstern gab es, vor dem Zeitalter der Doppelverglasung, ein Innen- und ein Außenfenster, die man getrennt öffnen konnte. Die heutigen Thermofenstern bestehen wohl meistens als konstruktive Einheit (im Gegensatz zum Balkon), so dass bei einem Austausch oder der Reparatur der Außenseite eines Fensters die Innenseite zwangsläufig mit getauscht wird. Insofern ist es schon eine verwirrende oder unsauber formulierte Klausel. An der Kostenübernahmeverpflichtung düfte sich aber dadurch nichts ändern.

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Beitrag von Thorsten D. » 02.07.09, 17:34

Die Formulierung ändert im Endeffekt nichts.

Die Aussenseiten der Fenster sind immer Gemeinschaftseigentum, die Innenseiten in der Regel Sondereigentum.

In der TE wird auch keine andere Zuordnung erwähnt, lediglich wird die Kostentragung für Teile des Gemeinschaftseigentums, Aussenseite der Fenster, dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu geordnet.

Ich verstehe absolut nicht wieso hier seitenweise über Zuordnung von Eigentumsverhältnissen geschrieben wird ???????

Die Frage war : Wer zahlt, nicht wem gehört was
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Lucky
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Beitrag von Lucky » 02.07.09, 19:45

Laika30 hat geschrieben:......ich habe nämlich ein kleines wörtchen übersehen, .....
der letzte abschnitt heißt tatsächlich:
dies gilt entsprechend für die außenseiten der balkone und die außenseiten aller fenster.
also doch nicht allein zuständig für "eigene" fenster?
Doch. Nachdem die Innenseiten ohnehin Sache des Sondereigentümers sind, wurden nur die Außenseiten (die ansonsten Sache der Gemeinschaft wären) erwähnt.
Man könnte auch diesselbe Formulierung für die Wohnungseingangstüren verwenden. Auch hier ist die Innenseite Sondereigentum und die Außenseite Gemeinschaftseigentum.
Für mich ist die Sache klar geregelt.
MfG
Lucky
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Beitrag von Edelmieter » 02.07.09, 19:51

Thorsten D. hat geschrieben:Ich verstehe absolut nicht wieso hier seitenweise über Zuordnung von Eigentumsverhältnissen geschrieben wird ???????
Das WEG-Recht ist leider sehr komplex, da kann es durchaus vorkommen, dass man die Zusammenhänge bestimmter Themen 'mal nicht versteht. Das geht mir auch so. Dann muss man sich eben intensiver mit mit diesen Themen auseinandersetzen.
Thorsten D. hat geschrieben:Die Frage war : Wer zahlt, nicht wem gehört was
Ist sinngemäß schon richtig, lässt sich aber nicht immer einfach beantworten. Wäre es einfach zu beantworten, gäbe es nicht seit Jahren x obergerichtliche Entscheidungen (und anschließend seitenweise Kommentierungen) zu diesem Thema.
Edelmieter hat geschrieben:An der Kostenübernahmeverpflichtung düfte sich aber dadurch nichts ändern.
Thorsten D. hat geschrieben:Die Formulierung ändert im Endeffekt nichts.
Ich meine, die Auffassungen liegen, was die Fenster anbelangt, gar nicht so weit auseinander. Wo liegt also das Problem?

Beim Balkon ist die Sache nun einmal komplizierter. Ich habe den Eindruck, dass manchmal nicht alle Beiträge richtig gelesen weden.

Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. » 02.07.09, 20:44

Natürlich ist das WEG komplex, so wie jedes deutsche Gesetzbuch auch grins.

Aber die Frage war diesmal wirklich klar und präzise gestellt und auch dementsprechend einfach und klar zu beantworten.

Manchmal verwirren zu viele Erklärungen zu angrenzenden Themen auch.

Sollte nicht als Kritik verstanden werden

ät Lucky

Die Aussenseiten der Fenster bleiben trotz anderer Kostentragung Gemeinschaftseigentum,
also nicht alleinige Sache des Eigt. sondern der Gemeinschaft.
Allerdings kann m.M. nach das bestehende Fenster, wenn kaputt etc. ohne Beschluss gegen ein neues Fenster gleicher Herstellung getauscht werden. Die Kosten hat eh der Eigt. und eine Veränderung im Sinne des WEG findet auch nicht statt.
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