Hauskauf mit Hindernissen

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Nyssa
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Hauskauf mit Hindernissen

Beitrag von Nyssa »

Hallo zusammen,

es geht um das Thema Hauskauf.
Es wurde ein Haus nach langer Suche gefunden und nach langen warten war endlich der Notartermin da. Bei diesem Notartermin waren der Notar, der Makler sowie die Käufer zugegen. Der Verkäufer war nicht anwesend da er einen anderen Termin wahrnehmen wollte um weitere Kaufverträge zu unterschreiben, als einen Termin für Sammelunterschrift.

Nach der Unterschrift bekamen die Käufer den Hausschlüssel für Renovierungsarbeiten.
Leider hat der Käufer selbst nach 2 Wochen nach Notartermin immernoch nicht unterschrieben. Und er wird laut seiner Aussage auch definitiv nicht unterschreiben.

Was würdet ihr denn tun?
Notar wurde bezahlt, das Geld bei der Bank schon bereitgestellt wo dann in einigen Wochen Bereitstellungszins fällig ist.
Das Haus wurde renoviert und ist bald bezugsfähig. Daher stellt sich die Frage was tun wenn der liebe Verkäufer nicht unterschreibt?! Was kann man denn tun damit der Einzug der Familie nicht gefährdet ist? Wie würdet ihr vorgehen? Hat man überhaupt eine Chance ins Haus einzuziehen?

Aller liebsten Dank
Thorsten D.
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Beitrag von Thorsten D. »

Wenn Ihr den Verkaufswillen des Verkäufers irgendwie nachweisen könnt, was durch den Termin beim Notar als gegeben anzusehen ist, dann könnt Ihr Schadensersatz vom Verkäufer fordern.
Ich rate dringend dazu einen qualifizierten Anwalt aufzusuchen und dort alles weitere zu besprechen.
Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen
khmlev
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Beitrag von khmlev »

Zunächst wäre zu klären, ob der Verkäufer bei der Beurkundung vollmachtlos vertreten wurde, oder ob ein anderes Vertretungsverhältnis vorlag.

Wurde der Verkäufer vollmachtlos vertreten, ist der Vertrag bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam und wird sodann rückwirkend mit dem beurkundeten Inhalt gültig ( § 184 Abs. 2 BGB). Wenn der Verkäufer die Genehmigung nicht erteilen will, kann er hierzu gemäß § 177 Abs. 2 BGB mit zweiwöchiger Fristsetzung aufgefordert werden. Damit kann der Notar (ohne Verstoß gegen seine Unparteilichkeit) beauftragt werden. Lässt der Verkäufer diese Frist verstreichen, git die Genehmigung als verweigert und der Vertrag ist endgültig kaputt. Kurzum er wurde faktisch nicht abgeschlossen.

Wurde der Verkäufer durch einen mündlich Bevollmächtigten vertreten sieht die Sache etwas anders aus. Allerdings ist es eher unwahrscheinlich, dass dieses Vertretungsverhältnis vorlag.

Inwieweit dem Käufer Schadensersatz zusteht kann ich nicht beurteilen. Allerdings hat er mit dem Umbau begonnen, obwohl der Vetrag noch schwebend unwirksam war bzw. ist. Im Kaufvertrag sollte sich allerdings eine Regelung bzgl. der Renovierungsarbeiten vor Besitzübergang finden und die Folgen, wenn der Vertrag rückabgewickelt wird. Das könnte ein Ansatz sein, allerdings ist ja bisher noch kein wirksamer Vertrag zustande gekommen.

Sollten Verkäufer und Käufer aber eine Nebenabrede außerhalb der Urkunde getroffen haben, dann stellt sich die Frage, ob die Urkunde deswegen nicht sogar unwirksam geworden wäre, da Nebenabreden außerhalb der Urkunde zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen können.

Der Käufer sollte sich einen Fachanwalt nehmen.
Gruß
khmlev
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Lucky
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Re: Hauskauf mit Hindernissen

Beitrag von Lucky »

Nyssa hat geschrieben:...... Nach der Unterschrift bekamen die Käufer den Hausschlüssel für Renovierungsarbeiten..
Von wem? Vom Verkäufer? Das wäre gut.
Oder vom Makler? War der dazu berechtigt?
Nyssa hat geschrieben:...... Leider hat der Käufer selbst nach 2 Wochen nach Notartermin immernoch nicht unterschrieben. Und er wird laut seiner Aussage auch definitiv nicht unterschreiben.
Warum nicht? Ist der beurkundete Vertragstext vom vorbereiteten (mit dem Verkäufer ausgehandelten) Vertragstext abgewichen?
Hat der Notar auf die Gefahren hingewiesen, die entstehen können, wenn der Käufer renoviert, bevor der Kaufvertrag durch Gegenzeichnung / Nachgenehmigung zustandegekommen ist?
Der Notar dürfte im Vertragstext auch eine Frist genannt haben, nach deren Ablauf der Käufer vom Vertrag zurück treten kann, falls er bis dahin nicht vom Verkäufer angenommen ist
MfG
Lucky
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Franz Königs
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Beitrag von Franz Königs »

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück kommt wirksam nur zustande, wenn er notariell beurkundet wird. Wenn der Verkäufer der für ihn bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegeben Erklärung nicht zustimmt, kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande. Der Käufer kann von dem Verkäufer die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück nicht verlangen.

Ein Anspruch auf Schadensersatz könnte dem Käufer zustehen, wenn der Verkäufer durch sein Verhalten bei dem Käufer ein besonderes Vertrauen auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags geschaffen hat und dieses Vertrauen auch noch aufrecht erhalten hat, nachdem er bereits entschlossen war, den vorgesehenen Grundstückskaufvertrag nicht abzuschließen. Durch ein solches Verhalten könnte sich der Verkäufer eines schweren Verstoßes gegen seine Verpflichtung zu redlichem Verhalten schuldig gemacht haben. In diesem Fall könnte der Käufer einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Ersatz der Aufwendungen haben, die er im Vertrauen auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags gemacht hat.
Franz Königs
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Re: Hauskauf mit Hindernissen

Beitrag von Franz Königs »

Lucky hat geschrieben:Der Notar dürfte im Vertragstext auch eine Frist genannt haben, nach deren Ablauf der Käufer vom Vertrag zurück treten kann, falls er bis dahin nicht vom Verkäufer angenommen ist.
Von einem Vertrag, der nicht zustande gekommen ist, kann niemand zurücktreten.
Lucky
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Re: Hauskauf mit Hindernissen

Beitrag von Lucky »

Franz Königs hat geschrieben:
Lucky hat geschrieben:Der Notar dürfte im Vertragstext auch eine Frist genannt haben, nach deren Ablauf der Käufer vom Vertrag zurück treten kann, falls er bis dahin nicht vom Verkäufer angenommen ist.
Von einem Vertrag, der nicht zustande gekommen ist, kann niemand zurücktreten.
Anstelle von "zurück treten" hätte ich korrekt "widerrufen" schreiben sollen.
Bei Kaufverträgen im sog. Angebot - Annahmeverfahren, wie hier beschrieben, steht regelmäßig sinngemäß folgende Regelung.

Falls der Verkäufer den Vertrag nicht innerhalb einer Frist von 4 Wochen angenommen hat, bleibt der Vertrag weiterhin wirksam. Der Käufer kann jedoch nach Ablauf dieser Frist mittels eingeschriebenen Brief an das Notariat den Vertrag widerrufen.
Interessant hierzu auch: http://www.dnoti.de/topact/top0482.htm
MfG
Lucky
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khmlev
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Beitrag von khmlev »

Bei Kaufverträgen im sog. Angebot - Annahmeverfahren, wie hier beschrieben, steht regelmäßig sinngemäß folgende Regelung.
Ich glaube aber nicht, dass wir es hier mit einer Angebotsurkunde und der fehlenden Annahmeurkunde zu tun haben. Zumindest schließe ich das aus dem bisher hier geschilderten.
Gruß
khmlev
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Nyssa
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Beitrag von Nyssa »

Hallo zusammen und danke für Eure Hilfe!

Leider kann ich Euch nicht alles beantworten aber ich kann euch sagen das dieser Kaufvertrag ein nun im schwebenden zustand befindlicher Kaufvertrag ist. Da der Verkäufer nicht vom Kuafvertrag zurückgetreten ist. Sondern ihn einfach nicht unterschreibt! er hat keine Widerspruch oder dergleichen beim Notar hinterlegt!

Und da der Käufer vom Verkäufer den Schlüssel bekommen hat (bzw. im Auftrag vom Verkäufer durch den Makler) ist es nun ein mündlicher Mietvertrag der wenn dann nur mit Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen ist.

Wenn ich nun näheres weiß vom Anwalt dann geb ich Euch Bescheid was und wie es weitergeht!

Liebsten Dank fürs zulesen und schreiben
ChrisR
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Beitrag von ChrisR »

Nyssa hat geschrieben: Und da der Käufer vom Verkäufer den Schlüssel bekommen hat (bzw. im Auftrag vom Verkäufer durch den Makler) ist es nun ein mündlicher Mietvertrag der wenn dann nur mit Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen ist.
Es ist kein schwebender Kaufvertrag, sonder es gibt keinen Kaufvertrag, da der VK offensichtlich nicht (mehr) verkaufen will.
Und Schadensersatz zu verlangen wird auch sehr schwierig zu realisieren sein, da bei Grundstückskäufen die Pflicht besteht (zum Schutz der VK und K), diesen beim Notar abzuschließen.

Und ein Mietvertrag ist auch nicht zustande gekommen, wie kommen Sie darauf?
Nur weil Sie den Schlüssel vom Makler erhalten haben, bedeutet das nicht, dass Sie jetzt einen Mietvertrag haben
Lucky
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Beitrag von Lucky »

Nyssa hat geschrieben:..... aber ich kann euch sagen das dieser Kaufvertrag ein nun im schwebenden zustand befindlicher Kaufvertrag ist. Da der Verkäufer nicht vom Kuafvertrag zurückgetreten ist. Sondern ihn einfach nicht unterschreibt! er hat keine Widerspruch oder dergleichen beim Notar hinterlegt!
Sorry, aber es gibt keinen Kaufvertrag.
Es gibt vielleicht ein Kaufvertragsangebot, aber mehr ist es nicht.
Es gibt auch keinen Mietvertrag. Es gibt überhaupt keinen Vertrag.
Der verhinderte Käufer hält sich unrechtmäßig im Haus auf.
Der Makler, der den Schlüssel übergeben hat, dürfte hierzu vom Eigentümer kaum bevollmächtigt gewesen sein. Eine höchst mysteriöse Geschichte.
MfG
Lucky
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khmlev
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Beitrag von khmlev »

Sorry, aber es gibt keinen Kaufvertrag.
Es gibt vielleicht ein Kaufvertragsangebot, aber mehr ist es nicht.
Aus den vom TE geschilderten Sachverhalt schließe ich, dass ein notarieller Kaufvertrag vorliegt, bei dem der Verkäufer von einem vollmachtlosen Vertreter vertreten wurde. Ist ein Beteiligter nicht anwesend und hat keine wirksame bzw. ausreichende Vollmacht erteilt , kommt ein Handeln durch einen vollmachtlosen Vertreter vorbehaltlich nachträglicher Genehmigung des Vertretenen in Betracht ( §§ 177 ff. BGB). Der Kaufvertrag ist bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam und wird sodann rückwirkend mit dem beurkundeten Inhalt gültig ( § 184 Abs. 2 BGB). Wird die Erteilung der Genehmigung endgültig (und sei es auch mündlich) verweigert oder gilt sie als nicht erteilt wegen fruchtlosen Ablaufs einer Frist gem. § 177 Abs. 2 BGB, ist der Vertrag nicht zustande gekommen..

...und der Zustand ist m.E. wohl erreicht.

Die Wohnung wurde dem Käufer bereits zu Renovierungszwecken vor Besitzübergang überlassen. Entsprechende Regelungen werden sich hierzu im nicht zustande gekommenen Kaufvertrag hoffentlich finden lassen.
Sofern der Käufer den Schlüssel vom Makler erhalten hat, konnte der Käufer im guten Glauben davon ausgehen und sicherlich auch darauf vertrauen, dass der Makler vom Verkäufer bevollmächtigt und ermächtigt war, dem Käufer nach Beendigung der Beurkundung des Kaufvertrages die Wohnungsschlüssel auszuhändigen. Ob dieser Umstand dazu führt, dass bei nicht zustandekommen des Kaufvertrags dann ein Mietverhältnis begründet wurde kann ich nicht beurteilen; ausschließen würde ich es aber nicht.
Gruß
khmlev
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Volker Kles
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Beitrag von Volker Kles »

Thorsten D. hat geschrieben:Wenn Ihr den Verkaufswillen des Verkäufers irgendwie nachweisen könnt, was durch den Termin beim Notar als gegeben anzusehen ist, dann könnt Ihr Schadensersatz vom Verkäufer fordern.
Nein !!! SE-Ansprüche würden einen unzulässigen Druck auf den Verkäufer ausüben, seine Immobilie zu verkaufen und gerade das will der Gesetzgeber verhindern, indem er die notarielle Beurkundung zwingend vorschreibt. Allerdings kämen Ansprüche aus einer ungerechtfertigten Bereicherung durch Arbeiten des Käufers in Betracht. Dann hat der Verkäufer die Wertverbesserung zu ersetzen, was praktisch auf einen SE hinausläuft.
Gruß
V.K.
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Jeder hat in seinem Leben auf sich selber achtzugeben
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