Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Moderator: FDR-Team

torritt
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Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von torritt »

Nehmen wir mal an, Familie X möchte zur Selbstnutzung ein Haus kaufen, dass unter Zwangsversteigerung angeboten wird.

Der Gläubiger ( Bank ) hat über eine Immobilienverwaltung einen Festpreis ( lastenfreies Grundbuch ) festgesetzt, zudem das Haus im Zuge der Versteigerung erworben werden kann.
Termin der Versteigerung und Modalitäten ( 10 % Sicherheit des Verkehrswertes vor Gebot auf Konto des Gerichts ) sind auch bekannt.

Familie X bereitet aber Sorgen, dass das Haus aktuell von der ( Noch oder Ehemaligen ) Ehefrau + 2 Kinder des vorigen Eigentümers bewohnt ist.
Da dieser Eigentümer einem Verkauf nicht zustimmt und die ebenfalls vertraglich gebundene Ex - Ehefrau die Finanzierung nicht tragen kann oder will, kommt es zur Versteigerung.

Familie X möchte aber keinesfalls Schwierigkeiten nach dem Kauf haben und weiss auch nicht, wie sie dann bei möglicher Weigerung der Frau bzw. Verschleppung des Auszugs reagieren soll.
Laut Immobilienverwaltung ist die Frau Aufgrund der ständigen Interessenten auch nicht besonders umgänglich und deutet nur vage eine Mitarbeit an.

Familie X hat das Haus bisher nur von außen gesehen, hat aber den Namen und die Tel. Nummer der Frau, es erfolgte aber noch keine Kontaktaufnahme.
Für eine Kaufentscheidung möchte Familie X jedoch das Haus von innen sehen, mit der Frau sprechen und einen Gutachter hinzuziehen.

Wie könnte man also vorgehen, um die Sache anzustoßen ?

pOtH
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von pOtH »

Bei einer Zwangsversteigerung sollte einem immer klar sein das das Schnäppchen sehr schnell zum teuren Horrorschuppen mutiert - Eben mit dem Wissen (b.z.w nicht Wissen) was es für einen Rosenkrieg zw. Eigentümer u. (noch) Ehefrau gab/gibt. Wenn es schon heißt das "die Frau Aufgrund der ständigen Interessenten auch nicht besonders umgänglich und deutet nur vage eine Mitarbeit an", kann man sich denken das die Frau einen vermutlich nicht ins Haus lässt (was sie auch nicht muss) - Eine Besichtigung geschweige denn Begutachtung im vorhinein nicht möglich sein wird.
Es könnte auch sein das der Eigentümer mit der (noch) Ehefrau einen Mietvertrag hat u. der Käufer mit dem Zuschlag in den Mietvertrag eintritt - Mit allen Rechten u. Pflichten!

Mein Tip.: Mietwohnung erst kündigen wenn die Bewohner ausgezogen u. die Schlösser gewechselt sind, genauso sollte man einen angemessenen Puffer einplanen!

Ps.: Eine Existenz ist zerstört, alles egal... Da kann man schon mal komisch reagieren...

Lucky
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von Lucky »

torritt hat geschrieben:... Familie X möchte aber keinesfalls Schwierigkeiten nach dem Kauf haben ....
Dann sollte man besser nicht auf eine Versteigerung gehen, sondern ein Haus beim Notar kaufen. Da kann man mit dem Verkäufer alles Mögliche vereinbaren und auch vertraglich fixieren, was bei einer Versteigerung eben nicht möglich ist.
Der Erwerb in einer Versteigerung bedeutet, die Katze im Sack zu kaufen.
MfG
Lucky
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webmaster76
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von webmaster76 »

Ich würde mir das auch sehr gut überlegen!

Wenn die Bank das Haus zwangsversteigert, dann ist von den ehemaligen Eigentümern wohl nichts zu holen. D.h. nach dem Kauf kann der neue Eigentümer sehen, wie er die Bewohner los wird um selbst die Immobilie beziehen zu können.

Wird dann eine Räumungsklage inkl. Umzug fällig, dann muss dies der neue Eigentümer zunächst einmal vorstrecken. Ist beim alten Eigentümer nichts zu holen (was hier zu vermuten ist), dann bleibt man auf den Kosten sitzen.

Von daher sollte man als Käufer schonmal von vorneweg 10.000€ mit einkalkulieren. Und das deckt noch nicht mal den worst case ab, wenn z.B. die halbe Einrichtung zerdeppert ist...

zet2
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von zet2 »

Hallo Miteinander,
möchte mich gleich mal mit einklinken, da ich gerade dabei bin als Käufer in solch eine hier beschriebene Situation zu geraten. Die Maklerfirma schickte mir die Expose. Der Startpreis wurde nochmals um 10000 runtergesetzt. Der Makler sagte mir, quasi als "Katze im Sack-Bonus" damit die Bieter noch ein bißchen motiviert werden, da nicht besichtigt werden kann. Man würde dann einen Titel zur Räumung mit bekommen. Zwischen den Zeilen höre ich schon raus, dass Ungemach droht.
Kann man davon ausgehen, dass es ein langer Kampf werden kann? D.h. Räumungsklage mit gerichtlicher Durchsetzung? Dann ist es gut vorstellbar, wenn beim Auszug Schäden entstehen, da kann ja mal ein Ziegelstein in die Wanne fallen, das Sofa am Türrahmen hängenbleiben..... und man wird nichts machen können. Für mich ein Horror-Szenario in Bezug auf Fernsehbeiträge über Mietnomaden, wo die Eigentümer arm werden und auf den Schäden sitzen bleiben. Meist bleibt den Ex-Besitzern noch ein Schuldenberg zum abtragen übrig, da kann ich mir vorstellen, dass man als neuer Besitzer emotional als Raubritter angesehen werden kann. Diese Leute haben nichts zu verlieren, oder ist meine Sichtweise unangemessen?

Schöne Grüße Frank

J_Denver
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von J_Denver »

Den worst case einfach finanziell mit einkalkulieren.

Ich hab selber kürzlich eine ETW ersteigert. Der Verkehrswert war auf 21.000 festgesetzt. Bei dem 2. Termin war ich der einzige Interessent. Mit der Bank wurde ein Preis von 7000 € ausgehandelt und ich bekam den Zuschlag.
Die Wohnung war dann doch nicht in einem so schlechten Zustand wie vermutet. Mittlerweile ist sie kpl. renoviert und gut vermietet.

Man muss also auch Glück haben bei einer ZV.
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zet2
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von zet2 »

@J_Denver
ja das ist klar, man kann ja auch Glück haben, aber wahrscheinlich war Deine Wohnung bereits leergezogen, in so einem Fall ist die Sachlage viel günstiger. Da sind wahrscheinlich zum großen Teil die Emotionen raus.

Gruss Frank

derblacky
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von derblacky »

Für eine Kaufentscheidung möchte Familie X jedoch das Haus von innen sehen, mit der Frau sprechen und einen Gutachter hinzuziehen.
Eine Besichtigung kann man nicht erzwingen (die Katze im Sack wurde schon angesprochen), daher erst mit der Frau sprechen und ihr erklären welche möglichen Vorteile sie hätte, wenn sie der Besichtigung positiv gegenüberstehen würde und den Gutachter dann evtl. als fachkundigen Freund vorstellen.

Tschau
Majo

juggernaut
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von juggernaut »

zet2 hat geschrieben:D.h. Räumungsklage mit gerichtlicher Durchsetzung?
der zuschlagsbeschluss ist auch ein räumungstitel. man kann also mit ihm vollstrecken - allerdings nur gegen den dinglichen schuldner und seine familie.
sitzt da drin noch ein dritter, der einen mietvertrag präsentiert, wird´s schwieriger.
zet2 hat geschrieben:Dann ist es gut vorstellbar, wenn beim Auszug Schäden entstehen, da kann ja mal ein Ziegelstein in die Wanne fallen, das Sofa am Türrahmen hängenbleiben..... und man wird nichts machen können.
das leben ist hart.
zet2 hat geschrieben:Diese Leute haben nichts zu verlieren, oder ist meine Sichtweise unangemessen?
nein. ein normal sozialisierter mensch wird zwar normal keinen trümmerhaufen hinterlassen, aber zum einen werden die normal sozialisierten menschen ja immer weniger, zum anderen - wer mag es ihnen verdenken, wenn sie nicht auch noch motiviert dabei sind? durchaus vorstellbar ist ja auch, dass sie unverschuldet in die ZwV geraten sind.
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.

zet2
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von zet2 »

der zuschlagsbeschluss ist auch ein räumungstitel. man kann also mit ihm vollstrecken
was heisst das ? Kann ich den Schuldner zwingen auszuziehen, bzw. wird ein Zeitlimit gesetzt?
Ja mit dem Mietvertrag das ist mir schon klar.

Gruss Frank

J_Denver
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von J_Denver »

Mit der Erteilung des Zuschlages haben Besitzer, die nicht Mieter bzw. Pächter des Grundstücks sind, kein Recht mehr das Grundstück noch zu nutzen. Der Ersteher kann - für den Fall, dass die Besitzer nicht freiwillig das Grundstück geräumt an ihn herausgegeben - aufgrund einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Die Kosten der Räumung hat der Ersteher dem Gerichtsvollzieher vorzuschießen.

quelle Amtsgericht
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webmaster76
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von webmaster76 »

zet2 hat geschrieben:Meist bleibt den Ex-Besitzern noch ein Schuldenberg zum abtragen übrig, da kann ich mir vorstellen, dass man als neuer Besitzer emotional als Raubritter angesehen werden kann. Diese Leute haben nichts zu verlieren, oder ist meine Sichtweise unangemessen?

Schöne Grüße Frank
Erst einmal ist es schon sehr mutig eine Immobilie zu kaufen, die man nicht von innen besichtigen kann. Was, wenn z.B. der Keller total verschimmelt ist? Oder seit 30 Jahren nicht mehr renoviert wurde und die Bewohner starke Raucher sind? Wie ist der Zustand der Küche, des Bades usw.? Selbst wenn die Hütte von außen gut aussieht, im Innenausbau können locker zig tausend Euro fällig werden wenn Bäder/Küchen/Keller usw. saniert werden müssen.

Und dann das Thema Bewohner des Hauses. Wurde ja schon angesprochen. Sind da Mieter drin oder die (noch) Eigentümer?

Best case: die (noch) Eigentümer bewohnen die Immobilie, haben diese immer gepflegt, es besteht kein Sanierungsstau und es handelt sich um Menschen, die eine gewisse soziale Verhaltensweise an den Tag legen. Mit diesen Leuten kann man reden und für einen "geordneten" Auszug eine für beide Seiten akzeptable Lösung finden. Auch ohne Vollstreckung usw.

Worst case: die Immobilie ist noch vermietet, die Mieter haben innen alles ziemlich verschlissen und teilweise zerdeppert. Die Immobilie wurde deswegen auch schon ewig nicht mehr saniert. Die Mieter haben eine asoziale Verhaltensweise und dann stellt sich auch noch heraus, dass diese langzeitarbeitslos sind. Sprich sie haben nichts zu verlieren und von dort ist nie etwas zu holen. Der Neueigentümer darf nun einen Anwalt beauftragen um die Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, diese wehren sich, man muss vor Gericht, Räumungsklage, Mieter wollen immer noch nicht, Eigentümer muss Gerichtsvollzieher einschalten, Spedition bezahlen usw. Zum Dank ist die andere Hälfte der Wohnung auch noch zerdeppert.

Sprich: ich würde mir das sehr gut überlegen...

zet2
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von zet2 »

Ja vielen Dank, dies bestärkt mein Bauchgefühl. Ich werde allen Mut zusammen nehmen, die Leute ansprechen, ob es gemeinsam möglich ist die Zwangsversteigerung abzuwenden. Das heisst ich habe ja ein vernünftiges Wergutachten von der Bank und dem Gericht vorliegen. Es könnte ja möglich sein dem noch Besitzer die Immobilie abzukaufen, wenn ihm damit geholfen wird und er seine Verbindlichkeiten begleichen kann. Im Gegenzug könnte ich natürlich die Besichtigung erwirken, eben ein ganz normaler Verkauf. Wenn er aber beim Klingeln gleich mit dem Knüppel auf mich zukommt, ist die Sache gegessen und man hat klare Bilder.

Gruss Frank

ingok.
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von ingok. »

Wenn das Haus in einer ZV ist, dann kann man das Haus dem "Besitzer" nicht mehr abkaufen. Man muss mit dem Zwangsvollstrecker sprechen. So zumindest mein Kenntnisstand.

juggernaut
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Re: Hauskauf über Zwangsversteigerung - wie vorgehen ?

Beitrag von juggernaut »

auch wenn das haus in einer ZwV ist, dann ist der schuldner immer noch eigentümer.
also kann er das haus auch verkaufen.

ein eigentumswechsel während des ZwV verfahrens ändert nur nichts daran, dass die ZwV betrieben wird.
der käufer hat also nicht lange etwas davon.
juggernaut
Redfox hat geschrieben:Das ist ein Irrtum. Beamte arbeiten nicht. Sondern ... machen sonstwas. Aber arbeiten tun sie nicht.

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