Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

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DaChris77
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Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

Folgende Problemstellung:

Meine Frau und ich wollen uns in Deutschland eine Immobilie kaufen, welche wir Aufgrund Todesfall sehr günstig bekommen können. Sie soll als Ferienhaus genutzt werden.

Jetzt wäre die Frage wie der Ablauf der Ganzen Aktion ist:

Wir leben beide im EU-Ausland, ich (Deutscher) habe in Deutschland eine Insolvenz laufen (7-stelliger Betrag) und meine Frau kommt aus Asien und hat keine Aufenthaltsbewilligung für Deutschland und wird auch aufgrund fehlender Deutschkenntnisse keine erhalten. Wir leben derzeit in der Schweiz im Tessin (dort wird nur Italienisch gesprochen). Wir haben keine lebenden Verwandte in Deutschland.

Wer und wie kann ins Grundbuch eingetragen werden, ich denke mal dass dies bei mir nicht sinnvoll ist da das Haus dann gepfändet würde?

Wir wollten das Haus auf meine Frau laufen lassen, ist dies möglich?

Wie sieht das aus mit Steuern usw., der Kaufpreis liegt bei unter 10.000EUR, ist nur ein kleines Bauernhaus und dazu noch in einer Gegend wo 50% Leerstand herrschen, man die Häuser also fast geschenkt bekommt. Gibt es irgendwo eine Übersicht über die Höhe der Steuern (Grundstück ca. 1000m2).

Wie hoch sind die Kosten für Notar usw.

Das Haus wird von Privat gekauft und bar bezahlt.

Nun speziell:
Auf dem Haus sind ca. 250.000 Euro Grundschuld eingetragen, seit 1994, die Bank, welche die Forderungen als unwiederbringlich abgehakt hat, hat erklärt sie würde gegen Bezahlung eines kleineren Betrages die Löschungserlaubnis erteilen. Soll das bedeuten dass das Haus dann Frei von Schulden ist, lediglich ein kleinerer Betrag müsste noch für Steuer- und Abgabenrückstände an die Gemeinde bezahlt werden (wir haben uns auf ca. 3400EUR geeinigt, vorher waren es über 40.000EUR), man würde uns aber grosszügige Ratenzahlung bewilligen ;)

Da das Haus unter Denkmalschutz steht hat uns der Verkäufer gesagt es seien auch staatliche Mittel zur Renovierung zu erhalten, sowie günstige Kredite und Kredite über die KFB. Zudem kämen noch Förderungen für evtl. Solaranlage usw. hinzu. Derzeit ist der Zustand noch in erträglichem Rahmen, lediglich aussen liegende Toilette und kein Warmwasser, aber das ist ja das kleinste Problem :)
Diverse Offerten für Renovierungsarbeiten hatte der Vorbesitzer schon eingeholt, allerdings alles von Firmen aus dem nicht weit entfernten Polen? Ist das zulässig?
Gilt dies auch für Nicht EU-Bürger die das Haus nur als Ferienhaus nutzen, es aber dafür vor dem Verfallen bewahren?


Vielen Dank schon mal für eure Antworten :)

J_Denver
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von J_Denver »

Wer gibt euch denn einen Kredit........bei laufender Insolvenz, bzw keinem Einkommen? Ansonsten steht dem Erwerb durch die Ehefrau nichts im Wege. Mit einem Visum kann sie für Urlaubszwecke ja auch einreisen.
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DaChris77
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

Kredit?? Barzahlung ! Zudem ich sags mal so: Wen interessiert das in der CH ob ich in D Schulden habe, unsere Autos sind auch geleast hier :) ..und Einkommen ist vorhanden


Sie darf ja einreisen, hat ja unbefristete Aufenthaltsbewilligung in der CH.

Nur sie muss ja ins Grundbuch eingetragen werden.

Wie das geht würde uns interessieren.

CruNCC
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von CruNCC »

DaChris77 hat geschrieben:Kredit?? Barzahlung !
Man(n) könnte ja auch auf irrsinnige Idee kommen, seine Schulden mit dem offensichtlich vorhandenen Geld zu begleichen!!!

Wenn ich sowas lese..... :shock:

J_Denver
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von J_Denver »

DaChris77 hat geschrieben: sowie günstige Kredite und Kredite über die KFB.


Vielen Dank schon mal für eure Antworten :)
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Lucky
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von Lucky »

DaChris77 hat geschrieben:Jetzt wäre die Frage wie der Ablauf der Ganzen Aktion ist:
Diese Frage sollten Sie dem beurkundenen Notar stellen. Ich sehe keinerlei Probleme.
Wenn die Ehefrau der deutschen Sprache nicht mächtig ist, muß ihr ein Dolmetscher den Text übersetzen. Alternativ könnte die die Ehefrau ihrem Göttergatten eine Vollmacht erteilen, so daß der Mann für die Frau beim Notar handelt. Diese Vollmacht muss aber vor einem Notar beurkundet sein. Am besten, die Frau kommt mit zum Notartermin, aber anstatt daß ihr ein Dolmetscher den Vertragstext verklickert, übersetzt er ihr nur den Text der notariellen Vollmacht. Den Rest macht dann der Mann alleine - in Vollmacht für die Frau.

Wenn Mann und Frau je zur Hälfte (d.h. zu gleichen Teilen) kaufen, so entfällt die Grunderwerbsteuer, denn die Bagatellgrenze liegt bei 2.500,- €.

Wenn nur einer der Käufer die deutsche Staatsbürgerschaft hat, wird der Notar vermutlich noch eine Rechtswahl empfehlen, d.h. daß sich die Käufer (im Falle Scheidung oder Tod / Erbrecht) deutschem Recht unterwerfen. Diese Frage entfällt, wenn die Frau Alleineigentümerin wird.

Wenn die Frau Alleineigentümerin wird, aber der Ehemann mitbezahlt, so gibt es Sicherungsmöglichkeiten, den Ehemann im Grundbuch (2. Abt. bzw. 3. Abt.) abzusichern. Auch hierüber berät der Notar.
MfG
Lucky
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DaChris77
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

CruNCC hat geschrieben:
DaChris77 hat geschrieben:Kredit?? Barzahlung !
Man(n) könnte ja auch auf irrsinnige Idee kommen, seine Schulden mit dem offensichtlich vorhandenen Geld zu begleichen!!!

Wenn ich sowas lese..... :shock:

Könnte man, aber will man nicht, vor allem weils nur um das FA geht und das was die sich erlaubt haben ist unter aller Würde, da ist glaube ich selbst die Mafia nicht so gierig, aber noch 2 Jahre dann hab ichs ja überstanden.





Kredit: Meine Frau wäre kreditwürdig, aber es muss ja nicht sein. Wir haben das Geld ja, zudem kann man sich ja einige Rumänen oder Polen kommen lassen die alles für 1/4 vom Preis machen, seit heute geht das ja offiziell und legal, hierfür noch ein dickes DANKE.


Nur meine Frage wurde immer noch nicht beantwortet: Wie geht das?

DaChris77
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

Lucky hat geschrieben:
DaChris77 hat geschrieben:Jetzt wäre die Frage wie der Ablauf der Ganzen Aktion ist:
Diese Frage sollten Sie dem beurkundenen Notar stellen. Ich sehe keinerlei Probleme.
Wenn die Ehefrau der deutschen Sprache nicht mächtig ist, muß ihr ein Dolmetscher den Text übersetzen. Alternativ könnte die die Ehefrau ihrem Göttergatten eine Vollmacht erteilen, so daß der Mann für die Frau beim Notar handelt. Diese Vollmacht muss aber vor einem Notar beurkundet sein. Am besten, die Frau kommt mit zum Notartermin, aber anstatt daß ihr ein Dolmetscher den Vertragstext verklickert, übersetzt er ihr nur den Text der notariellen Vollmacht. Den Rest macht dann der Mann alleine - in Vollmacht für die Frau.

Wenn Mann und Frau je zur Hälfte (d.h. zu gleichen Teilen) kaufen, so entfällt die Grunderwerbsteuer, denn die Bagatellgrenze liegt bei 2.500,- €.

Wenn nur einer der Käufer die deutsche Staatsbürgerschaft hat, wird der Notar vermutlich noch eine Rechtswahl empfehlen, d.h. daß sich die Käufer (im Falle Scheidung oder Tod / Erbrecht) deutschem Recht unterwerfen. Diese Frage entfällt, wenn die Frau Alleineigentümerin wird.

Wenn die Frau Alleineigentümerin wird, aber der Ehemann mitbezahlt, so gibt es Sicherungsmöglichkeiten, den Ehemann im Grundbuch (2. Abt. bzw. 3. Abt.) abzusichern. Auch hierüber berät der Notar.
MfG
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Also geht das problemlos dass meine Frau dort eingetragen wird obwohl sie Ausländerin ist (nicht EWG). Gut.



Die Sache mit den Vollmachten machen wir öfter, da ich hier auch alles erledige. Wegen Beteiligung usw. streiten wir uns nicht, wir haben hier ein Haus und bei den CH Hauspreisen sind 10.000EUR nur Peanuts hier gehts bei 800.000CHF los...
Klingt also nach einem recht einfachen Verfahren.

Wenn die Bank verzichtet wäre das Haus ja ohne Eintragungen im Grundbuch, also schuldenfrei.
Gibt es sonst noch irgendwas wo Schulden für das Haus eingetragen werden können ausser dem Grundbuch?

Lucky
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von Lucky »

DaChris77 hat geschrieben:... Kredite über die KFB. ...
:?: KFB ??? Was hat denn das Kompetenzzentrum für Fluoreszente Bioanalytik damit zu tun?
Oder ist vielleicht die KFW gemeint? Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine Bank im Staatseigentum. Diese vergibt verbilligte Darlehen zu geförderten Zwecken. Allerdings läuft die Abwicklung immer über andere Banken, also über die Bank des Käufers. Und diese Bank bekommt im Zuge der Bearbeitung (über die Schufa) die Insolvenz des Käufers mit.
Dies spricht dafür, daß der Käufer eben nicht selbst kauft, sondern seine Frau als Alleineigentümerin.
MfG
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von Lucky »

DaChris77 hat geschrieben: Wenn die Bank verzichtet wäre das Haus ja ohne Eintragungen im Grundbuch, also schuldenfrei.
Gibt es sonst noch irgendwas wo Schulden für das Haus eingetragen werden können ausser dem Grundbuch?
Der Verzicht der Bank ist Grundvoraussetzung. Darum kümmert sich der Notar. Bevor die Bank dem Notar die Pfandfreigabe (Lastenfreistellung / Löschungsbewilligung) nicht erteilt hat, wird der Kaufpreis nicht fällig.
Nicht im Grundbuch eingetragen sind rückständige öffentliche Abgaben, denn hierfür haftet immer die Immobilie, also der jeweils eingetragene Eigentümer. Auskünfte über bestehende Schulden erteilt die Stadt / Kommune / Gemeinde.
MfG
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DaChris77
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

Lucky hat geschrieben:
DaChris77 hat geschrieben: Wenn die Bank verzichtet wäre das Haus ja ohne Eintragungen im Grundbuch, also schuldenfrei.
Gibt es sonst noch irgendwas wo Schulden für das Haus eingetragen werden können ausser dem Grundbuch?
Der Verzicht der Bank ist Grundvoraussetzung. Darum kümmert sich der Notar. Bevor die Bank dem Notar die Pfandfreigabe (Lastenfreistellung / Löschungsbewilligung) nicht erteilt hat, wird der Kaufpreis nicht fällig.
Nicht im Grundbuch eingetragen sind rückständige öffentliche Abgaben, denn hierfür haftet immer die Immobilie, also der jeweils eingetragene Eigentümer. Auskünfte über bestehende Schulden erteilt die Stadt / Kommune / Gemeinde.
MfG
Lucky

Der Betrag von der Gemeinde ist bekannt, die wollen ja auch gegen einen kleinen Betrag verzichten da sie das Geld eh nicht bekommen würden vom verstorbenen Eigentümer bzw. seinen arbeitslosen Rechts-Nachfolgern.

Ich hatte damals massive Probleme mit den Banken wegen meiner Schulden, aber in diesem Fall hier hat ein Anruf bei der Bank genügt, die waren sehr zuvorkommend.

Wie hoch sind denn etwa die Notarkosten? Ich finde da nirgendwo irgendwelche Infos.
Ich denke mal mit 1% vom Kaufpreis wäre der Notar bei dieser Summe wohl nicht zufrieden....



Wie ist denn sonst der Name der Kreditanstalt für Wiederaufbau?

Lucky
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von Lucky »

DaChris77 hat geschrieben:Wie hoch sind denn etwa die Notarkosten? Ich finde da nirgendwo irgendwelche Infos.
Ich denke mal mit 1% vom Kaufpreis wäre der Notar bei dieser Summe wohl nicht zufrieden....
Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer sind gesamt durchschnittlich ca. 5,5 %.
In diesem Fall könnte es etwas mehr sein, weil in Anbetracht des niedrigen Kaufpreises Mindestgebühren angesetzt werden dürften.
DaChris77 hat geschrieben:Wie ist denn sonst der Name der Kreditanstalt für Wiederaufbau?
KFB ist etwas anderes.
KfW ist richtig
MfG
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DaChris77
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

OK, das hilft mir schon mal soweit weiter.

Natürlich zahle ich gerne nur 5,5%, aber ich glaube dem Notar ist das dann nicht so recht :)

Was kommen denn auf einen Hausbesitzer in D für laufenden Kosten auf einen zu? Wir hatten noch nie ein Haus dort.

Ich hoffe nur die Bank ist halbwegs ehrlich und macht nicht im Nachhinein Probleme.

ingok.
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von ingok. »

DaChris77 hat geschrieben:Ich hoffe nur die Bank ist halbwegs ehrlich und macht nicht im Nachhinein Probleme.
Entschuldigung, ich will ja nicht aufdringlich sein. Aber nach dem Lesen Deiner Beiträge und dann Ehrlichkeit von einer Bank zuu erwarten spottet doch wohl jeder Beschreibung. Sorry

DaChris77
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Re: Immobilienkauf in Deutschland für Ausländer

Beitrag von DaChris77 »

ingok. hat geschrieben:
DaChris77 hat geschrieben:Ich hoffe nur die Bank ist halbwegs ehrlich und macht nicht im Nachhinein Probleme.
Entschuldigung, ich will ja nicht aufdringlich sein. Aber nach dem Lesen Deiner Beiträge und dann Ehrlichkeit von einer Bank zuu erwarten spottet doch wohl jeder Beschreibung. Sorry

Wieso? Ich bin und war immer ehrlich und zahle brav den pfändbaren Teil meines Einkommens an den Insolvenzverwalter, nur "Dank" einer betrunkenen deutschen Touristin wird dies die nächsten Monate ein Betrag von 0EUR sein...

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