Renovierung trotz Insolvenz des Miteigentümer möglich ?

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killefiz
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Renovierung trotz Insolvenz des Miteigentümer möglich ?

Beitrag von killefiz »

Hallo Forum,
das Thema bertifft WEG-Recht und Insolvenzrecht
Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz Insolvenz eines Miteigentümers -dessen Wohnungseigentum schon 3mal erfolglos versteigert wurde- kostenintensive Renovierungen vornehmen und auf den insolventen Wohnungseigentümer umlegen ?

Hintergrund:
In einem Dreifamilienhaus gibt es seit 2007 Beschlüsse um die Dächer zu renovieren, nun soll endlich die Sonderumlage beschlossen werden. Leider ist ein Eigentümer (150/1000stel MEA) seit Jahren wieder insolvent, die Bank versucht das Wohneigentum - leider erfolglos- zu versteigern (durch Insolvenzverwalter freigegeben), aber die Bank weist die Gebote zurück weil die 7/10tel nicht erreicht sind.

Wie verhält sich nun die Eigentümergemeinschaft, die will renovieren solange der Zins günstig ist, natürlich könnte sie den Betrag des insolventen Miteigentümer mitfinanzieren und nach 6 Jahren - nach der Insolvenz des Miteigentümers- einklagen und vollstrecken lassen, aber 1. war dann die Privatinsolvenz des Miteigentümers umsonst und 2. gibt es nicht für die Wohnungseigentümer eine Begrenzung wie hoch diese ausgelegten Kosten sein dürfen ?

Die Wohnung wäre zweimal versteigert worden wenn die Bank nicht so stur wäre und unbedingt 70% vom Verkehrswert erzielen will.

Nützt es was den Insolvenzverwalter anzusprechen um auf die Bank einzuwirken, oder können die Renovierungskosten auf den zukünftigen Rechtsnachvolger umgelegt werden - sollte es mal einen geben ?

pragmatiker
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Re: Renovierung trotz Insolvenz des Miteigentümer möglich ?

Beitrag von pragmatiker »

nein, die kosten können nicht auf den rechtsnachfolger umglegt werden, denn ein ersteigerer haftet nicht für alte verbindlichkeiten . selbstverständlich kann die WEG den beschluss fassen, sie wird ihn dann wohl oder übel auch finanzieren müssen.
Jeder ist seines Glückes Schmied.

killefiz
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Re: Renovierung trotz Insolvenz des Miteigentümer möglich ?

Beitrag von killefiz »

pragmatiker hat geschrieben:nein, die kosten können nicht auf den rechtsnachfolger umglegt werden, denn ein ersteigerer haftet nicht für alte verbindlichkeiten . selbstverständlich kann die WEG den beschluss fassen, sie wird ihn dann wohl oder übel auch finanzieren müssen.
na ja, das stimmt ja wohl nicht ganz, der letzte Eigentümer musste Hausgelder bezahlen die Jahre zurücklagen und für die er nichts konnte - eine geschickte Beschlußfassung machte dies möglich und bremste die Gegenseite aus.

Die Frage ist, wie muß die Beschlußfassung zu Sonderumlagen aussehen, damit die Forderung nicht ausfällt, bzw. so optimal wie bei den Hausgeldern läuft, also auch auf den Rechtsnachfolger umgelegt werden können ?

RM
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Re: Renovierung trotz Insolvenz des Miteigentümer möglich ?

Beitrag von RM »

killefiz hat geschrieben: na ja, das stimmt ja wohl nicht ganz, der letzte Eigentümer musste Hausgelder bezahlen die Jahre zurücklagen und für die er nichts konnte - eine geschickte Beschlußfassung machte dies möglich und bremste die Gegenseite aus.
Es spielt keine Rolle, wie geschickt man eine Beschlussfassung gestaltet. Jeder Beschluss, der einen Erwerber zur Haftung für bereits fällige Ansprüche der Gemeinschaft verpflichten soll, ist schlicht und einfach nichtig.

Anders wäre es, wenn eine Vereinbarung abgeschlossen wird. Durch eine Eintragung ins Grundbuch wäre diese auch für den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers verbindlich.
killefiz hat geschrieben: Die Frage ist, wie muß die Beschlußfassung zu Sonderumlagen aussehen, damit die Forderung nicht ausfällt, bzw. so optimal wie bei den Hausgeldern läuft, also auch auf den Rechtsnachfolger umgelegt werden können ?
Die Antwort auf diese Frage ist einfach: es geht nicht.
Die Annahme, man könnte Hausgelder durch Beschluss auf einen Rechtsnachfolger verlagern, ist einfach nur falsch.

killefiz
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Re: Renovierung trotz Insolvenz des Miteigentümer möglich ?

Beitrag von killefiz »

RM hat geschrieben: Es spielt keine Rolle, wie geschickt man eine Beschlussfassung gestaltet. Jeder Beschluss, der einen Erwerber zur Haftung für bereits fällige Ansprüche der Gemeinschaft verpflichten soll, ist schlicht und einfach nichtig.

Anders wäre es, wenn eine Vereinbarung abgeschlossen wird. Durch eine Eintragung ins Grundbuch wäre diese auch für den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers verbindlich.

Die Annahme, man könnte Hausgelder durch Beschluss auf einen Rechtsnachfolger verlagern, ist einfach nur falsch.
Wieder ein altes Märchen, das sogar manche Rechtspfleger vor einem Versteigerungstermin von sich geben.

Titulierte Hausgeldforderungen aus der Vergangenheit können auf den Rechtsnachfolger umgeschrieben werden, da der verbliebene Wohnungseigentümer einen Ersatzanspruch hat, dies ergibt sich direkt aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 ZVG

Weiterhin wird immer davon ausgegangen, daß im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Erwerber auch dann nicht haftet, wenn die Abrechnung erst nach dem Zuschlag erfolgt (Bärmann/Pick WEG 18. Auflage 2007 §16 RN 31 a.E.; BGH NJW 1999,3713). Es ist jedoch daraus ohne weiteres feststellbar, daß der Erwerber nur insoweit frei ist, als Vorschlußzahlungen bereits fällig waren.

Hausgeldansprüchen und eventuelle Vorschußzahlungen auf den Wirtschaftsplan entstehen frühestens mit der Beschlußfassung des Wirtschaftsplanes. Für Abrechnungsspitzen haftet der Erwerber sowieso und wenn es keinen Wirtschaftsplan gibt, dann sieht es für ihn schlecht aus.

Da ich die Urteile in den Händen halte gibt es daran auch keinen Zweifel, d.h. die Beschlußfassung spielt sehr wohl eine Rolle, da damit die Fälligkeit der Beträge gesteuert wird.

Was nun RM ? - Aber wahrscheinlich erfolgt nun keine Antwort mehr - das ist schade, immer wenn es beginnt interessant zu werden, kommen keine Antworten mehr.

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