Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Wegerecht

Moderator: FDR-Team

hggord
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 51
Registriert: 08.05.07, 19:45
Wohnort: Berlin

Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Wegerecht

Beitrag von hggord » 17.12.12, 19:54

Liebe Experten,
folgender Fallgestaltung bereitet mir Kopfzerbrechen:

V will ein Grundstück verkaufen. Die Familien K1 und K2 möchten gerne kaufen.
Leider ist V nicht bereit vor dem Verkauf das Grundstück zu teilen. V will "endlich Geld sehen" und deswegen möglichst bald beurkunden. Was danach die Käufer machen, ist ihm nachvollziebarer Weise egal. K1 und K2 denken, dass es sich vom Preis her um ein gutes Angebot handelt und sind bereit deswegen zunächst als Käufergemeinschaft aufzutreten.

Nach dem Kauf soll das Grundstück möglichst bald geteilt und bebaut werden. Es ist die Eintragung eines dinglichen Wegerechts zugunsten des von der Straße aus hinteren Grundstücks beabsichtigt (ansonsten keine Straßenzugang).
Zusätzlich muss berücksichtigt werden, dass K1 bereits den Kauf finanzieren wird. K2 benötigt die Finanzierung aber erst später, wenn das Haus gebaut werden soll. Beide müssen also Grundsicherheiten schon eintragen lassen, bevor die Teilung abgeschlossen sein wird. Dafür ist es wegen den Finanzierungskonditionen wichtig, dass beide Sicherheiten den gleichen Rang erhalten und nach der Teilung nur noch auf dem jeweils eigenen Grundstück lasten.

Deswegen schlagen die Käufer vor, dass bereits im notariellen Kaufvertrag eine Vereinbarung zwischen K1 und K2 über das weitere Vorgehen aufgenommen wird.
Die Vereinbarung enthält:
-beabsichtigte Teilung (mit Skizze)
-Einräumung des Wegerechts (Skizze) und Modalitäten zu Verkehrssicherungspflicht, Unterhalt des Weges, etc.
-Vereinbarung, dass das Wegerecht im Ergebnis den ersten Rang im Grundbuch erhalten soll.
-Vereinbarung, dass Belastung des Gesamtgrundstücks mit Grundpfandrechten nur unter der Bedingung erlaubt wird, dass diese im Rang hinter das zukünftige Wegerecht zurücktreten und die andere Partei im gleichen Rang ein Grundpfandrecht bestellen darf. Das jeweils andere Grundstück muss nach der Teilung aus der Haftung entlassen werden. Bis dahin wird auf die Zwangsvollstreckung verzichtet. (Die Banken müssen das vorab zusichern)

Der mit dem Vertragsetwurf beauftragte Notar hat nun angedeutet, dass der Rang des Wegerechts mit dem Rang der Grundschulden nichts zu tun hat. Nun sind die K verunsichert, ob sie klar rübergebracht haben, was beabsichtigt ist.
Es ist klar, dass die Aufnahme dieser Vereinbarung nicht die tatsächliche Realteilung und die Einräumung des Wegerechts ersetzt. K1 und K2 hoffen aber, einen verbindlichen Anspruch auf die geplante Durchführung zu bewirken.

Handelt es sich unter den gegebenen Voraussetzungrn um eine machbare Lösung,die die Risiken halbwegs begrenzt?
Gibt es bessere Lösungen? Wie ist die Rechtslage?

Jupp03/11
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 244
Registriert: 14.07.12, 12:41
Wohnort: NRW

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von Jupp03/11 » 17.12.12, 20:00

Wann erfolgt denn die Vermessung? Etwa erst nach der Bebauung?

hggord
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 51
Registriert: 08.05.07, 19:45
Wohnort: Berlin

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von hggord » 17.12.12, 20:04

Hallo,
es liegt derzeit die Skizze eines amtlichen Vermessers vor, die die zukünftigen Grundstücksgrenzen zeigt.
Die soll Anlage zum Notarvertrag werden.

Danke für das schnelle Feedback.

Edit: In diese Skizze soll dann auch von uns das Wegerecht eingetragen werden. Dazu gibt es einen erläuternden Text zur Lage des Wegerecht ("xy Meter am von der Straße aus gesehen linken Rand des Grundstücks")

Jupp03/11
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 244
Registriert: 14.07.12, 12:41
Wohnort: NRW

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von Jupp03/11 » 17.12.12, 20:10

hggord hat geschrieben:Hallo,
es liegt derzeit die Skizze eines amtlichen Vermessers vor, die die zukünftigen Grundstücksgrenzen zeigt.
Die soll Anlage zum Notarvertrag werden.

Danke für das schnelle Feedback.

Edit: In diese Skizze soll dann auch von uns das Wegerecht eingetragen werden. Dazu gibt es einen erläuternden Text zur Lage des Wegerecht ("xy Meter am von der Straße aus gesehen linken Rand des Grundstücks")

beantwortet die gestellte Frage nicht wirklich.

hggord
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 51
Registriert: 08.05.07, 19:45
Wohnort: Berlin

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von hggord » 17.12.12, 20:13

Die Vermessung für die Teilung haben die K noch nicht beauftragt. Ein entsprechendes Angebot liegt vor. Die Käufer stellen sich vor, dass nach dem Kauf so schnell wie möglich vermessen wird. Natürlich wird dann auch für die Bebauung vermessen.
Braucht man das nicht für die Baugenehmigung?

Ich hoffe, ich habe Deine Frage richtig verstanden....

Jupp03/11
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 244
Registriert: 14.07.12, 12:41
Wohnort: NRW

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von Jupp03/11 » 17.12.12, 20:28

Ich gehe mal davon aus, dass K1 und K2 nur jeweils die Fläche erwerben, die später auch ihr Eigentum tatsächlich werden soll und die Käufer nicht -ggf. zu je 1/4-Anteil- die Gesamtfläche kaufen.
Läuft das Wegerecht über die Fläche, die der Käufer erwirbt, der sofort finanzieren muss?

windalf
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 14891
Registriert: 27.01.05, 02:00
Wohnort: Internet

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von windalf » 17.12.12, 20:42

Wenn das baurechtlich (Abstandsflächen usw) vermeidbar ist, würde ich versuchen die Wegerechtnummer zu vermeiden und die Grundstücke entsprechend zu schneiden... (Der Hintere muss dann halt nen Stück Trampelpfad kaufen...)
...fleißig wie zwei Weißbrote
0x2B | ~0x2B
Zitat Karsten: Das beweist vor Allem, dass es windalf auch nicht gibt.

hggord
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 51
Registriert: 08.05.07, 19:45
Wohnort: Berlin

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von hggord » 17.12.12, 20:53

Erworben wird zunächst von K1 und K2 zu je 1/2 (also je 1/4). Das Grundstück ist ja noch nicht geteilt. Geht das auch anders?
Das Wegerecht läuft über den Teil, der sofort finanziert werden muss..

@windalf
Die Variante ohne Wegerecht (der hintere kauft mehr) geht nicht, da ansonsten das vordere Grundstück zu klein wird. Bei Flächentausch wird das hintere Grundstück zu klein. leider

Jupp03/11
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 244
Registriert: 14.07.12, 12:41
Wohnort: NRW

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von Jupp03/11 » 17.12.12, 21:01

Jeder kauft das, was schlussendlich auch sein Eigentum werden soll. Hier stellt sich die Frage eines Notarwechsels, das ist unglaublich.
Wenn die Grundschuld vorab eingetragen werden muss, arbeitet man mit einem Rangvorbehalt für noch einzutragendes Wegerecht, damit dieses die erste Rangstelle erhält.
Das ist Tagesarbeit eines "normalen" Notariats.

cobold64
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 607
Registriert: 20.09.06, 19:06

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von cobold64 » 18.12.12, 10:27

Noch ein Hinweis: die Käufer sollten sich VOR dem Kauf beim Bauamt erkundigen, ob eine Teilung des Grundstücks überhaupt genehmigt wird. Auch wenn das Gesamtgrundstück groß genug erscheint, könnten örtliche Regelungen des Bebauungsplans eine Teilung verhindern, weil man z.B. aus stadtplanerischen Gründen eine bestimmte Grundstücksgröße erhalten und eine Verdichtung der Bebauung umgehen möchte.

hggord
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 51
Registriert: 08.05.07, 19:45
Wohnort: Berlin

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von hggord » 18.12.12, 12:03

Die Käufer haben sich mit dem Bauamt zur Bebauung vorher unterhalten. Natürlich bekommt man da ohne förmliches Verfahren keine verbindlichen Auskünfte. Deshalb wurde sich auch die Nachbarbebauung und der Zuschnitt von Grundstücken angesehen. Das neben dem Nachbarn liegende Grundstück ist vergleichbar geteilt worden. Das ist natürlich auch keine Garantie ....

In diesem Gebiet gibt es einen einfachen Bebauungsplan aus dem Jahre 1960. Die Bauberatung des Baumamts hat den K vorab GRZ, GFZ und GEschosszahl mitgeteilt, die in diesem Gebiet üblicherweise genehmigt werden.


Variante:
Zwischenzeitlich haben die K noch einmal mit dem Verkäufer gesprochen und Motive dafür erfahren, warum nicht vorab geteilt werden kann. Antwort: V will nicht das Risiko eingehen, das die Käufer abspringen und er dann mit einem geteiltem Grundstück dasteht, dass er so nicht oder schwieriger los wird.

Da stellen sich die Käufer doch die Frage, ob man die Teilungserklärung samt Wegerechtsbestellung und den Kaufvertrag nicht in einer Urkunde abwickeln kann. Dann sollte das Risiko für den Verkäufer doch relativ gering sein.
Die K hätten dann nicht das Risiko bzw. das Problem, dass es sich K1 oder K2 vor der Teilung noch "anders" überlegen und noch mal "verhandeln wollen".

Wie sind hier die Gestaltungsmöglichkeiten?

Notaranwärter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 223
Registriert: 19.03.08, 15:37
Wohnort: Stuttgart

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von Notaranwärter » 18.12.12, 13:02

Jupp03/11 hat geschrieben:Jeder kauft das, was schlussendlich auch sein Eigentum werden soll. Hier stellt sich die Frage eines Notarwechsels, das ist unglaublich.
Wenn die Grundschuld vorab eingetragen werden muss, arbeitet man mit einem Rangvorbehalt für noch einzutragendes Wegerecht, damit dieses die erste Rangstelle erhält.
Das ist Tagesarbeit eines "normalen" Notariats.
Gute Idee...was Sie leider nicht erklärt haben ist, wie bei einem ungeteilten Grundstück jeder sofort das kaufen soll, was er am Ende haben möchte? Natürlich können sie 2 Kaufverträge über die noch nicht vermessenen Teilflächen machen, aber dann ist dem Verkäufer nicht gedient. Wann soll der Kaufpreis fließen? Die Auflassung können Sie in diesem Fall erst nach der Teilung machen.

Zu der Frage, ob man alles in eine Urkunde bringen kann. Das geht sicher...aber die endgültige Teilung hängt nicht von einer notariellen Urkunde, sondern von der Vermessung ab. Sie können eine Zustimmung zur Teilung aufnehmen, aber mit der Urkunde ist noch nichts geteilt.
"Früher litten wir an Verbrechen, heute an Gesetzen"
Tacitus

hggord
Topicstarter
FDR-Mitglied
Beiträge: 51
Registriert: 08.05.07, 19:45
Wohnort: Berlin

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von hggord » 18.12.12, 13:19

So wie es aussieht, ist das Risiko, dass nicht so geteilt werden kann wie es geplant ist, nicht auszuschließen.
Denn der Verkäufer wird sich vermutlich nicht auf einen Zahlungstermin nach im Grundbuch erfolgter Teilung einlassen.

Kann ich aber schon die zu beantragende Teilung verbindlich machen? Damit meine ich, dass es sich K1 und K2 nicht mehr anders überlegen können, was die Beantragung der Teilung und vor allem das Wegerecht betrifft (Erfolg kann ja offenbar nicht garantiert werden).

Ich blick bald nicht mehr durch. :mrgreen:

Jupp03/11
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 244
Registriert: 14.07.12, 12:41
Wohnort: NRW

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von Jupp03/11 » 18.12.12, 13:28

Notaranwärter hat geschrieben:
Jupp03/11 hat geschrieben:Jeder kauft das, was schlussendlich auch sein Eigentum werden soll. Hier stellt sich die Frage eines Notarwechsels, das ist unglaublich.
Wenn die Grundschuld vorab eingetragen werden muss, arbeitet man mit einem Rangvorbehalt für noch einzutragendes Wegerecht, damit dieses die erste Rangstelle erhält.
Das ist Tagesarbeit eines "normalen" Notariats.
Gute Idee...was Sie leider nicht erklärt haben ist, wie bei einem ungeteilten Grundstück jeder sofort das kaufen soll, was er am Ende haben möchte? Natürlich können sie 2 Kaufverträge über die noch nicht vermessenen Teilflächen machen, aber dann ist dem Verkäufer nicht gedient. Wann soll der Kaufpreis fließen? Die Auflassung können Sie in diesem Fall erst nach der Teilung machen.

Es kann ein Kaufvertrag geschlossen werden, Käufer 1 kauft Fläche X und Käufer 2 kauft Fläche Y. Das weitere ergibt dann das Vermessungsergebnis.
Der jeweilig geschuldete Kaufpreius ist fällig, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, dazu muss kein Vermessungsergebnis vorliegen, vorliegen muss zwingend die Teilungsgenehmigung. Ich sehe hier wirklich nicht das Problem.

khmlev
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 6043
Registriert: 02.05.09, 18:01
Wohnort: Leverkusen

Re: Grundstückskauf mehrere Käufer - dann Teilung und Weger

Beitrag von khmlev » 18.12.12, 15:17

Jupp03/11 hat geschrieben:... Es kann ein Kaufvertrag geschlossen werden ...
... es müssen die beiden Verkäufe sogar in nur einer Urkunde beurkundet werde, da der Verkäufer nach den bisherigen Ausführungen den einen Vertrag nicht ohne den anderen Vertrag abschließen möchte. Dies kann aber grundsätzlich nur in einer Urkunde sichergestellt werden. Ansonsten schließe ich mich Jupp03/11 an, das ganze Prozedere ist notarielles Alltagsgeschäft und ohne große Probleme zur Zufriedenheit aller Beteiligten zu bewerkstelligen.
Gruß
khmlev
- out of order -

Antworten