Verwalter für Mitgliederversammlung Stimmrecht übertragen

[subbselchen]

Eine Tiefgarage liegt zwischen einem großen "Mietshaus" = Eigentumswohnungen, die inzwischen aber zu 90% reine Kapitalanlage und vermietet sind, sowie Häusern im Eigenbesitz.
Die Stellplätze in der Tiefgarage sind aufgeteilt: Hausbesitzer sind Eigentümer von je nach Wunsch 1-2 Stellplätzen direkt am Haus mit einer Schleuse direkt in ihr Untergeschoss, die restlichen Stellplätze gehen an die Eigentumswohnungen. Wer also eine Eigentumswohnung kauft, muss auch einen Stellplatz dazu kaufen. Die Hausbesitzer können aus baulichen Gründen auch keine eigene Garage irgendwo an ihrem Haus bauen.

Es gibt einen Verwalter und einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung.
Aufgaben des Verwalters: Die laufenden Kosten zu zahlen und dazu monatlich einen kleinen Betrag von den Eigentümern einzufordern, Beleuchtungen, funktionierende Tiefgaragenzufahrt, Sicherheit, sein Hausmeisterdienst etc. Eben alles, was ein Verwalter so macht.

Problem:
Der Verwalter lässt sich von den Eigentümern der Eigentumswohnungen das Stimmrecht für die Eigentümerversammlungen übertragen und selbst wenn die Hauseigentümer komplett anwesend und einstimmig sind, können sie damit immer überstimmt werden. Da es sich hier um Immobilien im direkten Speckgürtel der teuersten Stadt Deutschlands handelt, sind die Eigentümer der Eigentumswohungen teilweise auch weltweit verstreut.

Inzwischen gibt es einige sehr unschöne Entscheidungen und die Hauseigentümer fragen sich, ob es rechtens ist.
Also kann der Verwalter das Stimmrecht für die Eigentumswohnungsbesitzer ausüben, wenn die ihm das Stimmrecht übertragen?
Gibt es da Abstufungen z. B. bis diesem Teil ist das in Ordnung, wenn er nur durch die ihm übertragenen Stimmen die anderen überstimmen kann, dann nicht?

Diese Entwicklung gibt es erst seit ein paar Jahren, eben Immobiliengold. Davor, als die Hauseigentümer ihre Häuser gekauft hatten, war die Situation nicht so. Sprich im überwiegenden Teil der Eigentumswohnungen wohnten die Eigentümer selbst, sonst ganz wenige ortsnahe Eigentümer, die vermieteten.

[fodeure]

Also kann der Verwalter das Stimmrecht für die Eigentumswohnungsbesitzer ausüben, wenn die ihm das Stimmrecht übertragen?

Wenn der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges zu entnehmen ist: Ja.

Gibt es da Abstufungen z. B. bis diesem Teil ist das in Ordnung, wenn er nur durch die ihm übertragenen Stimmen die anderen überstimmen kann, dann nicht?

Nein.

[subbselchen]

unschön, aber herzlichen Dank für die Information.

Wie sieht es aus, wenn der Verwalter Sachen zulässt, die rechtlich nicht in Ordnung sind?

z B. Tiefgarage Lagerung von brennbarem Material. Es gibt sogar die schriftliche Ausführung, dass in der Garage nur Autos, Fahrräder und Reifen sein dürfen. Inzwischen lagern dort Farbeimer, andere Farben, Nitroverdünnung, abgehängte Vorhänge, alte Möbel, mit irgendwas gefüllte Umzugskartons, etc. Wobei nach bayerischem Recht wohl selbst das Lagern von Reifen verboten ist.

In dem Eigentumswohnungshaus gibt es fast keine Kellerräume mehr. Vor Jahren wurde den Eigentümern in den Erdgeschosswohnungen erlaubt, im Keller Wohnraum zu schaffen. Also Erdgeschosswohnungen haben nun in der Wohnung eine Treppe nach unten und ein weiteres Zimmer mit abgeböschten Lichteinfall. Höhere Stockwerke nutzen den Tiefgaragenstellplatz als Kellerersatz. Große Autos stehen damit mit einem Teil des Autohecks in der Fahrgasse, die allen gehört. Man kommt noch leicht durch, aber es gehört eben nicht dem Tiefgaragenplatzeigentümer alleine.

Rückmeldung des Verwalters, nachdem ein Hauseigentümer, der auch bei der freiwilligen Feuerwehr aktiv war, ihn darauf hinwies, dass dies hochgefährlich wäre: "Dafür sind wir doch versichert."

Alle Anträge der Hauseigentümer wurden mit Stimmrechtsmehrheit, die durch die Übertragung beim Verwalter lag, abgewiesen. Das ist doch irgendwie ein Missbrauch des Stimmrechts. Gibt es da keine rechtliche Handhabe?
Man würde ihn nicht einmal wegbekommen können, wenn in zwei Jahren die Verlängerung seines Vertrags ansteht. Dann nutzt er kalt lächelnd die ihn übertragenen Stimmrechte und er ist für weitere fünf Jahre der Verwalter.

Ist das rechtlich wirklich möglich? Das ist doch eine Enteignung der Hauseigentümer.
Nehmen wir einmal den Fall an, es würde einmal in der Tiefgarage brennen, dann würde doch die Versicherung mit Recht sagen, das zahlt sie nicht und die Tiefgaragenstellplatzeigentümer müssten das alles privat zahlen. Klar, der Verwalter könnte vielleicht privatrechtlich verklagt werden, der geht dann in Insolvenz und sie stehen dumm da.

Heißt das wirklich, die Hauseigentümer sind einfach die Dummen, da lässt sich nichts machen? Also keinerlei Ansatzpunkt?

[fodeure]

Alle Anträge der Hauseigentümer wurden mit Stimmrechtsmehrheit, die durch die Übertragung beim Verwalter lag, abgewiesen. Das ist doch irgendwie ein Missbrauch des Stimmrechts. Gibt es da keine rechtliche Handhabe?

Nur wenn ein Beschluß nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dann kann jeder Eigentümer dagegen klagen.

Man würde ihn nicht einmal wegbekommen können, wenn in zwei Jahren die Verlängerung seines Vertrags ansteht. Dann nutzt er kalt lächelnd die ihn übertragenen Stimmrechte und er ist für weitere fünf Jahre der Verwalter. Ist das rechtlich wirklich möglich?

Ja.

Das ist doch eine Enteignung der Hauseigentümer.

Nein. Kein Eigentümer ist verpflichtet dem Verwalter eine Vollmacht zu erteilen. Er kann es aber. Da die Eigentümer, die sich nicht vor Ort befinden, oftmals gar nicht wissen, was Sache ist, sollten die ortsansässigen Eigentümer diese kontaktieren und versuchen diese davon abzubringen, dem Verwalter immer uneingeschränkte Vollmachten zu erteilen. Möglicherweise lassen die ortsfernen Eigentümer sich auch davon überzeugen, lieber einen anderen Eigentümer statt des Verwalters zu bevollmächtigen.

[ISpeech]

Zustimmung zu fodeure

Man würde ihn nicht einmal wegbekommen können, wenn in zwei Jahren die Verlängerung seines Vertrags ansteht. Dann nutzt er kalt lächelnd die ihn übertragenen Stimmrechte und er ist für weitere fünf Jahre der Verwalter. Ist das rechtlich wirklich möglich?

Ja.

Es gibt nur eine Möglichkeit: Wenn als Beschluss die Verwalterkündigung aus wichtigem Grund auf der Tagesordnung steht. Hier darf der Verwalter nicht abstimmen.

[subbselchen]

Es gibt nur eine Möglichkeit: Wenn als Beschluss die Verwalterkündigung aus wichtigem Grund auf der Tagesordnung steht. Hier darf der Verwalter nicht abstimmen.

Das ist nach all dem hier Geschriebenen - danke an alle - ein kleiner Hoffnungsschimmer.
Doch da stellt sich die Frage, wie bekommt man so etwas aus wichtigem Grund auf die Tagesordnung bei dem Verwalter? Sein Büro schreibt doch die Tagesordnungen. Rechtzeitig lange vorher per Einschreiben mit Rückschein schicken? Ist er dann verpflichtet, das aufzunehmen oder kann er sich dann wieder herausreden, dass die Unterschrift z.B. nicht jemanden aus einem Büro zuordenbar ist, wie das schon einmal geschehen ist?

Kann man auch andere Sachen aus wichtigen Grund auf die Tagesordnung setzen lassen und ist er dann auch nicht abstimmberechtigt? Welche wären das?
Gibt es da vielleicht auch irgendwelche Regelungen/Informationsquellen zum Nachlesen.

[subbselchen]

Jetzt noch ein Nachbohren zu dem Nichtstun des Verwalters bei brennbarem Material in der Tiefgarage.

Können die Eigentümer, die das belastet, rechtlich gegen den Verwalter vorgehen oder muss man gegen die Eigentümer der jeweiligen Stellplätze vorgehen?

Wie sieht es aus, wenn solche Sachen nicht zuordenbar sind. Es gibt in der Tiefgarage ein Eck, eigentlich für das Abstellen der Fahrräder gedacht, aber da stehen nun seit über einem Jahr gefüllte Umzugskartons und zwei Schränke gelagert, also nicht für einen bevorstehenden Umzug. Gehört natürlich angeblich niemanden. Als die Beseitigung dieses Mülls vorgetragen wurde, Notfalls auf Kosten aller, stimmte der Verwalter wieder dagegen --> Stimmmehrheit
Begründung von ihm: Bevor alle etwas zahlen müssen - wären so 5-10 Euro pro Stellplatz gewesen - bleibt es da stehen, stört sowieso keinem.

[ISpeech]

Grundsätzlich hat jeder Eigentümer einen Anspruch einen TOP aufnehmen zu lassen. Widersetzt sich der Verwalter, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und bereits dies kann m.E. ein wichtiger Grund sein, den Verwalter zu kündigen. Desweiteren kann man den Bestellungsbeschluss erfolgreich anfechten, wenn der Verwalter das Objekt nicht ordnungsgemäß verwaltet und aus objektiven Gründen der Verwalter nicht geeignet ist. Zunächst sollte jeder Eigentümer wissen, dass ER Eigentümer und der Verwalter NUR Dienstleister ist. Gemeinsam mit einem gescheiten Rechtsanwalt, anderen Miteigentümern und einer intelligenten Strategie bekommt man die meisten Verwalter irgendwann los.

[Wohni]

Hallo subbselchen,

mittel- bzw. langfristig wird man an dem herrschaftlichen Handeln des Verwalters wohl nur etwas ändern können, wenn es einem gelingt, dass die Bevollmächtigungen auf dort wohnende Eigentümer übertragen werden.

Bei der Verwaltung kann man eine Liste aller Eigentümer bekommen und dann - wenn man will - zu den Vollmachtserteilern Kontakt aufnehmen.
Einen Versuch wäre es wert. Es kann aber auch sein, dass die Kapitalanleger sich mit so etwas überhaupt nicht auseinandersetzen wollen.

Was hier zur "Verwalterkündigung" geschrieben wurde, kann zu Missverständnissen führen.

Es muss unbedingt unterschieden werden nach
a) Bestellung des Verwalters mit Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 WEG) und
b) dem Abschluss eines Verwaltervertrags.

Bei der Entscheidung über die Bestellung (Wahl) des Verwalters darf der Verwalter die Bevollmächtigungsstimmen (aus-)nutzen.
Bei der Entscheidung über den Abschluss eines Verwaltungsvertrag nicht.

Gleiches gilt entsprechend für die
a) Abwahl/Abberufung aus wichtigem Grund und
b) für die Entscheidung über die Kündigung des Verwaltervertrags.

Wenn die Konstellation bzgl. der Vollmachten nicht verändert wird, dürfte sich auch nichts am Verhalten und Gebaren des amtierenden Verwalters ändern.
Anders ausgedrückt: Man bekommt ihn auf dem normalen Weg n i c h t weg!

Wegen der Zweckentfremdung von Teilen der Tiefgarage würde ich zunächst mal den Wortlaut der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der darin erlaubten/gewollten Nutzung studieren.
Ich würde auch prüfen, ob infolge der "Erlaubnis", in Kellerräumen Wohnraum zu schaffen, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Grundbücher und - falls Zentralheizung vorhanden - die Gesamtwohnfläche in den Hausgeldabrechnungen und in der Heizkostenabrechnung angepasst worden sind.

Es kann also durchaus sein, dass hier Abweichungen entstanden sind, die einen guten Angriffspunkt darstellen können.

Zum Glück bietet das WEG-Recht auch einen Schutz der Minderheiten:
Jeder Eigentümer kann bei Gericht innerhalb eines Monats überprüfen lassen, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Zur Überprüfung ist (fast) jeder Beschluss geeignet, der solche Unzufriedenheit auslöst, wie ihr sie erlebt.

Eindeutig (und leicht!) wird es aber dann, wenn ein Genehmigungsbeschluss über eine Hausgeldabrechnung besteht und in der Abrechnung nachweisbare Fehler enthalten sind.
Wenn dann noch mehrheitlich für Entlastung des Verwalters gestimmt wurde, werden Beschlüsse dann wahrscheinlich als ungültig erklärt.

Habt ihr einen Beirat?
Wer überprüft die Belege des Verwalters und seinen Abrechnungsentwurf vor der Abstimmung?
>>> Auch hier gibt es durchaus Ansatzpunkte, die mittelfristig dazu führen können, dass der Verwalter abberufen wird oder sogar entnervt selbst das Handtuch wirft.

MfG, Wohni

[Wohni]

Noch etwas zum Thema Entlastung:

Die Entlastung des Verwalters liegt nicht im Interesse der Eigentümer, sondern ausschließlich im Interesse des Verwalters!

Vernünftig wäre es daher, auf eine Abstimmung über die Verwalterentlastung zu verzichten.

ACHTUNG:
Bei der Abstimmung über seine Entlastung darf der Verwalter die Vollmachtsstimmen n i c h t nutzen!
Wenn zB Fehler in der genehmigten Hausgeldabrechnung nachgewiesen werden u n d der Verwalter für seine Entlastung die Vollmachtsstimmen genutzt hat, ist ein Leichtes, diese beiden Beschlüsse erfolgreich anzufechten.

Eine Strategie für die Zukunft könnte daher auch sein, dass sich die dort wohnenden Eigentümer absprechen und gemeinsam diese Beschlüsse anfechten.
Die Verlierer der Verfahren werden dann für die Verfahrenskosten aufkommen müssen.
Hat der Verwalter grobes Verschulden an den Tag gelegt, kann das Gericht diesem allein oder zum Teil die Verfahrenskosten auferlegen (§ 49 Abs. 2 WEG).
ICH habe das schon geschafft und der früher mehrheitlich gestützte Altverwalter ist nicht mehr im Amt.

MfG Wohni

[ak]

...Problem:
Der Verwalter lässt sich von den Eigentümern der Eigentumswohnungen das Stimmrecht für die Eigentümerversammlungen übertragen und selbst wenn die Hauseigentümer komplett anwesend und einstimmig sind, können sie damit immer überstimmt werden. Da es sich hier um Immobilien im direkten Speckgürtel der teuersten Stadt Deutschlands handelt, sind die Eigentümer der Eigentumswohungen teilweise auch weltweit verstreut. ...

Lösung A: Die Renditeure unter den Eignern werden per Rundschreiben von den Selbstnutzern auf Mißstände hingewiesen (die letztlich den Wert ihrer Kapitalanlage beeinträchtigen) und darauf, daß es die Möglichkeit der vinkulierten Vollmacht gibt. Dazu gibt man dem Verwalter zB. dezidiert auf: Zu TOP "Entlastung des Verwalters" NEIN, zu TOP "Beschluß der Abrechnung" NEIN etc. abstimmen. Er darf solch eine Bevollmächtigung nur ablehnen, nicht ändern.

Lösung B: Führt Lösung A nicht zum Ziel, Immobilie veräußern