Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlung

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marie-reine
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Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlung

Beitrag von marie-reine »

Eine vermietete Wohnung wird verkauft zum 01.06.2015. Die Käufer wollen selbst einziehen und kündigen die Mieter. Da diese nicht sofort ausziehen, veranlassen sie die Räumungsklage (Familie mit 4 Kindern, zwei davon im Kindergarten bzw. Grundschule). Sie ziehen zum 29.02.2016 aus. Die Kaution wird vom Verkäufer nach deren Auszug am 11.04.2016 direkt an die Mieter ausbezahlt, nachdem das Übergabeprotokoll ohne Mängel vorliegt (ohne Umweg über die Käufer).
Im Notarvertrag ist vorgesehen, dass die Kaution an die Käufer geht. Der Verkäufer hat zu diesem Zeitpunkt die Nebenkosten noch nicht berechnet. Die Käufer fordern die Kaution mit Begründungen wie
Sie hatten so viele Ausgaben und brauchen das Geld (im Juli 2015)
Die Mieter verlangen die Kaution zurück (im Juli 2015)
Weitere unwahr erscheinende Dinge folgen. Um zu verhindern, dass Kautionsforderungen der Mieter auf ihn zurückfallen können, umgeht er die Käufer. Die Käufer schicken einen Mahnbescheid, welchen er ablehnt. Am 21.04.2016 veranlasst deren Rechtsvertreter eine Anklage beim zuständigen Amtsgericht. Als der Beweis erbracht wird, dass die Kaution schon 10 Tage zuvor ausbezahlt wurde, fordern die Käufer und ihr Rechtsvertreter Zinsen für den Zeitraum vom 30.12.15 bis 01.07.2016. Und der Verkäufer soll auch für die Anwaltskosten aufkommen.
Hat das Aussicht auf Erfolg?
Im Voraus vielen Dank für Antworten
Freundliche Grüße
mariereine

Tastenspitz
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von Tastenspitz »

marie-reine hat geschrieben: Sie hatten so viele Ausgaben und brauchen das Geld (im Juli 2015)
Eine Kaution ist nicht dafür gedacht, Kosten des Vermieters zu finanzieren. Eine Kaution ist nicht im Eigentum des Vermieters, daher kann er nicht einfach damit machen was er mag. BGB 551 Abs. 3 spricht hier eine deutliche Sprache.
marie-reine hat geschrieben:Im Notarvertrag ist vorgesehen, dass die Kaution an die Käufer geht.
Das ist mW. so üblich. Der neue Vermieter schuldet die Kaution übrigens auch dann, wenn er sie trotz Vereinbarung mit dem Mietern zur Übernahme gar nicht erhalten hat (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10).
marie-reine hat geschrieben:Zinsen für den Zeitraum vom 30.12.15 bis 01.07.2016
Was für Zinsen?
Die Zinserträge für die Kaution stehen dem Mieter zu. Man darf annehmen, dass er diese mit der Auszahlung durch den Käufer auch erhalten hat.
marie-reine hat geschrieben:Und der Verkäufer soll auch für die Anwaltskosten aufkommen.
Hier dürfte der alte Eigentümer nmE. den kürzeren ziehen. Er hat sich nicht an die vertragliche Vereinbarung gehalten:
marie-reine hat geschrieben:Im Notarvertrag ist vorgesehen, dass die Kaution an die Käufer geht.
und die Kaution fast ein Jahr lang weiter behalten und damit den neuen Eigentümer spätestens nach dem abgelehnten Mahnbescheid zu diesem Schritt gezwungen.
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.

khmlev
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von khmlev »

marie-reine hat geschrieben:Sie ziehen zum 29.02.2016 aus. Die Kaution wird vom Verkäufer nach deren Auszug am 11.04.2016 direkt an die Mieter ausbezahlt, nachdem das Übergabeprotokoll ohne Mängel vorliegt (ohne Umweg über die Käufer).
Die Mieter haben die Kaution doch am 11.04.2016 erhalten?

Mir ist der Sachverhalt unklar, wo für die Mieter jetzt das Problem hinsichtlich der Kaution liegt?
Gruß
khmlev
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marie-reine
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von marie-reine »

Die Käufer haben ein Problem, klagen, nicht die Mieter

khmlev
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von khmlev »

Ob der Verkäufer hier das Nachsehen hat, wird sich erst noch zeigen.

Der Verkäufer haftet dem Mieter gegenüber für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB). Dies gilt insbesondere auch für die Rückgewähr einer vom Mieter geleisteten Kaution, auch wenn der Verkäufer sie entsprechend der im Kaufvertrag vorgesehenen Regelung an den Käufer weitergegeben hat, während der Käufer dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution auch dann haftet, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat (§ 566a BGB). Das Haftungsrisiko kann nur vermieden werden, wenn der Mieter eine entsprechende Schuldübernahme durch den Käufer genehmigt (§ 415 BGB) bzw. auf die betreffenden Ansprüche durch Vertrag verzichtet (Haftentlassung).

Da dem Verkäufer die mängefreie Übergabe der Wohnung offensichtlich bekannt und das Mietverhältnis vermutlich auch bereits beendet war und zu diesem Zeitpunkt die Kaution noch nicht an den Käufer übergeben war und eine Genehmigung des (Ex-)Mieters zur Schuldübernahme durch den Käufer wohl kaum noch zu erhalten war, dürfte der Verkäufer mit seiner Argumentation gute Chancen haben, die Kaution direkt an den Mieter auszukehren.
Gruß
khmlev
- out of order -

Lucky
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von Lucky »

Der Käufer übernimmt zunächst den Mietvertrag als Rechtsnachfolger des Alteigentümers. Wie im Kaufvertrag geregelt, steht dem Käufer auch die hinterlegte Kaution zu. Der Verkäufer bleibt jedoch dem Mieter gegenüber in der Haftung (auf Kautionsrückzahlung).
Um der künftigen Haftung nach Nutzen- / Lasten- Übergang zu entgehen, hat der Verkäufer zwei Möglichkeiten:
Er holt sich vom Mieter schriftlich die Zustimmung der Kautionsweitergabe an den Käufer ein.
Oder er gibt dem Mieter die Kaution zurück - zusammen mit dem Hinweis dass er diese gemäß Mietvertrag an den neuen Vermieter weitergeben muss.
Der Verkäufer ist nach dem NL-Übergang aber nicht mehr berechtigt, mit dem Mieter die Kaution abzurechnen. Er hätte diese dem Käufer (mit Zustimmung des Mieters) übergeben müssen - oder aber sofort nach NL-Übergang dem Mieter zurückgeben müssen mit dem Hinweis dass der die Kaution an den Käufer als neuen Vermieter weitergeben muss.
MfG
Lucky
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Ich gebe grundsätzlich weder Steuer- noch Rechtsberatung.

RM
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von RM »

Lucky hat geschrieben:... Wie im Kaufvertrag geregelt, steht dem Käufer auch die hinterlegte Kaution zu.
Damit hat der Verkäufer die Kaution an den Käufer weiterzugeben.
Lucky hat geschrieben:... Oder er gibt dem Mieter die Kaution zurück - zusammen mit dem Hinweis dass er diese gemäß Mietvertrag an den neuen Vermieter weitergeben muss.
Wie bereits festgestellt, hat soll sich der Verkäufer mit dem Kaufvertrag zur Weitergabe der Kaution an den Käufer verpflichtet haben. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der Verkäufer die Kaution, sei es nun mit oder ohne den genannten Hinweis, an Mieter herausgegeben hat.

khmlev
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von khmlev »

Nur läuft hier dieser Papiertiger ins Leere. Die Kaution war zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht an den Käufer übergeben. Die Mietsache war mängelfrei zurückgegeben. Der Mieter hatte also einen Anspruch auf Rückgabe der Kaution, zumindest bis zur Höhe eines angemessenen Rückbehaltes für die letzte Nebenkostenabrechnung. Der Verkäufer wurde vom Mieter anscheinend in die Haftung bzgl. der Rückgabe der Kaution genommen, warum sollte sich sonst der Mieter an den "alten" Vermieter wenden.
Gruß
khmlev
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freemont
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Re: Vermietete Wohnung verkauft - Streit um Kautionsauszahlu

Beitrag von freemont »

RM hat geschrieben:...
Wie bereits festgestellt, hat soll sich der Verkäufer mit dem Kaufvertrag zur Weitergabe der Kaution an den Käufer verpflichtet haben. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der Verkäufer die Kaution, sei es nun mit oder ohne den genannten Hinweis, an Mieter herausgegeben hat.

Man muss aber schon sehen, dass durch die Auszahlung der Kaution eine Bereicherung in gleicher Höhe beim neuen Vermieter/Eigentümer eingetreten ist. Der hätte ja bloß vorerst einen Betrag in Höhe der zu erwartenden NK-Nachzahlung zurückbehalten dürfen.

Es kann ja nicht sein, dass der neue Eigentümer sowohl dem Mieter gegenüber von der Rückzahlung der Kaution berfreit ist und dennoch einen Zahlungsanspruch gegen den Verkäufer hat. Das würde am Ende bedeuten, dass er die Kaution doppelt erhält, 100% Gewinn.

Der Verkäufer wird also dem Zahlungsanspruch aus dem Kaufvertrag einen Bereicherungsanspruch entgegenhalten können.

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