Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Moderator: FDR-Team

Antworten
Starwars2001
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 863
Registriert: 14.11.05, 18:08

Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Starwars2001 » 06.10.16, 07:49

Hallo,

eine Eigentümergemeinschaft (7 Einheiten) möchte nachträglich ein neues Vordach am Hauseingang anbringen lassen.

In §22 WEG (1) heisst es dazu: "...Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."

Frage: Welche Stimmenmehrheit ist erforderlich, um das Vordach anzubringen? Einfache Mehrheit? 3/4 Mehrheit?

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1242
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Verpflichteter » 06.10.16, 08:25

Hallo,
nachträglich ein neues Vordach
Ich gegehe mal davon aus, bisher gab es kein Vordach.

So ein Vordach kann die Außenansicht eines Gebäudes deutlich verändern.

Da sehe ich es als notwendig, dass alle Eigentümer zustimmen.
Wenn dann auch noch alle dafür bezahlen sollen sowieso.

MfG
uwe

Starwars2001
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 863
Registriert: 14.11.05, 18:08

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Starwars2001 » 06.10.16, 08:30

Korrekt. Es handelt sich um ein neues Vordach. Bisher war kein Vordach angebracht.

ISpeech
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 346
Registriert: 04.06.15, 20:13
Kontaktdaten:

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von ISpeech » 06.10.16, 09:03

Ich könnte mir vorstellen, dass es eine Modernisierung (Gebrauchswerterhöhung, Wohnverhältnis verbessern) gem. § 22 Abs. 2 WEG ist und daher 3/4 reicht.

CDS
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1530
Registriert: 16.01.05, 23:59

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von CDS » 06.10.16, 09:22

Ich sehe jetzt umgekehrt hier keine Modernisierung (warum soll ein Vordach moderner sein?), und ebenso keine Gebrauchswerterhöhung - außer Sie können irgendwie nachweisen das Immobilien MIT Vordach grundsätzlich teurer vermietet werden als OHNE.

ISpeech
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 346
Registriert: 04.06.15, 20:13
Kontaktdaten:

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von ISpeech » 06.10.16, 09:48

Weil man beim aufschließen der Haustür nicht im Regen steht, weil der Eingangsbereich von Schnee und Eis leichter freigehalten werden kann.

Solche Fälle müssen aber immer individuelle gesehen werden.

Tastenspitz
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 19541
Registriert: 05.07.07, 07:27
Wohnort: Daheim

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Tastenspitz » 06.10.16, 10:27

Denn eine erhebliche optische Veränderung der Anlage kann regelmäßig einen Nachteil für jeden betroffenen Eigentümer darstellen - und setze somit die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Denn die Minderheit brauche sich dem Geschmack der Mehrheit nicht zu fügen.
und
Bauliche Maßnahmen (bauliche Veränderungen, § 22 Abs. 1 WEG)
sind solche, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder -setzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen
Erforderlich ist eine qualifizierte Mehrheit: Jeder Miteigentümer muss zustimmen, dem nicht ein Nachteil im Sinne von § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG entsteht - eine erhebliche optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann grundsätzlich für jeden Eigentümer nachteilig sein.
Instandhaltung oder Instandsetzung ist hier nicht gegeben. Daher müssen nmE. alle zustimmen.
Quelle: BGH Az. V ZR 224/11
Wer für generelle Geschwindigkeitsbegrenzungen auf Autobahnen ist, hebe bitte den rechten Fuß.
Für individuelle Rechtsberatung bitte "ALT" und "F4" auf der Tastatur gleichzeitig drücken.

ISpeech
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 346
Registriert: 04.06.15, 20:13
Kontaktdaten:

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von ISpeech » 06.10.16, 13:14

Na dann komm ich auch mal mit Urteilen :D

Als gebrauchswerterhöhend sieht die Kommentierung zum § 22 Abs. 2 WEG (siehe jurisPK-BGB Band 3 in Rn. 246 ff) und der BGH vom 18.02.2011 (V ZR 82/10) einen weit auslegbaren Begriff, der sich an objektiven Maßstäben beurteilen lassen muss. Zwingend notwendig ist, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung zum bestehenden Zustand sich ergeben muss. Die Gebrauchswerterhöhung kann sich auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum auswirken bzw. beziehen. Die geplante Maßnahme muss rein aus objektiven Gesichtspunkten (aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers) eine sinnvolle Neuerung sein und den Gebrauchswert erhöhen. Dies hat der BGH in Deinem zitierten Urteil in Leitsatz 2 ("Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen") auch wiederholt. Der BGH hat (siehe Rn. 12 im 2011 Urteil) auch klar gestellt:

"Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden sind, für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen können (Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 339; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.). Unbillig sein können nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen."

D.h. eine optische Veränderung bei der Neuanlage eines Vordaches bringt die Maßnahme sowieso mit sich, damit ist die optische Veränderung nicht zwangsläufig eine Unbilligkeit im Gesamten.

Welche Maßnahmen beispielhaft zur Modernisierung gezählt werden, kann im Kommentar zum § 555b BGB nachgelesen werden. Da § 22 Abs. 2 WEG auf das Mietrecht verweist, verweist der Kommentar auch auf die Entscheidungen zum Mietrecht. Und im Fall eines Vordaches hat das LG Berlin am 05.11.2002 (Az.: 64 S 170/02) im 6. Leitsatz eindeutig entschieden:

"Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür stellt ebenso wie derjenige eines Vordachs über der Hauseingangstür eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar."

Im Urteil steht weiter:

"Das Vordach über der Hauseingangstür stellt ebenfalls eine auf der Hand liegende Modernisierung dar. Bei dieser Maßnahme handelt es sich nach der Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urteile vom 15. Juni 2001 – 64 S 594/00 und vom 18. Dezember 2001 – 64 S 292/01) um eine Modernisierung, da durch die Montage des Vordaches über dem Hauseingang die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Denn das Vordach stellt beim Betreten und verlassen des Hauses einen erhöhten Schutz vor der Witterung (Regen) für die Mieter und deren Besucher dar, worin die auf Dauer angelegte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu sehen ist."


Die Kommentierung zum Begriff "Verbesserung der allg. Wohnverhältnisse" (siehe Rn. 248 im o.g. Kommentar), verweist darauf, dass die Begriffe "Verbesserung Wohnverhältnis" und "Gebrauchswerterhöhung" sich ähneln. Maßnahmen müssen sich dauerhaft positiv auf das gesamte Anwesen auswirken. Beispielhaft wurde aufgeführt: Anlage von Kinderspielplätzen, Stellplätzen und Fahrstuhleinbauten.

Da bei Modernisierungsmaßnahmen es ständig zur optischen Veränderungen kommt, kann wegen der optischen Veränderung nicht die Schlussfolgerung gezogen werden, dass der Beschluss allstimmig gefasst werden muss. Dies geht auch aus dem von Dir zitierten Urteil eindeutig hervor. Siehe Leitsatz 1 ("Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden"). Allein wenn die Veränderung erheblich ist und es keine Modernisierung ist, erst dann Bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer (siehe Leitsatz 3).


Es ist im fiktiven Fall (Vordach) also objektiv zu prüfen, ob es sich um eine Gebrauchswerterhöhung oder um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b BGB handelt. Möglicherweise ist der Anbau eines Vordaches auch eine Anpassung an den Stand der Technik i.S.v. § 22 Abs. 2 WEG (z.B: als Schutz vor Dacheis) --> kann ich nicht beurteilen. Kann die Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme bejaht werden, reicht die qualifizierte Mehrheit.

Verpflichteter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 1242
Registriert: 08.01.09, 20:04

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Verpflichteter » 06.10.16, 17:52

Hallo,

ja eine interessante Fragestellung.

Ist ein Vordach "modern" oder eine Anpassung an den Stand der Technik?

Da sag ich mal nein. Vordächer sind Bestandteil von Gebäuden bereits seit hunderten von Jahren.
Oftmals auch nur als architektonisches Stilelement.

Ich unterstelle mal, der "Bauherr" hat ganz bewust darauf verzichtet.
Die ersten Eigentümer waren damit "einverstanden".

BGH · Urteil vom 18. Februar 2011 · Az. V ZR 82/10
......Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern - unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.; Hogenschurz in Jennißen, aaO, § 22 Rn. 62; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 327; Timme/Elzer, aaO).......
Die würde ich bei einem nachträglichen Vordach nicht erkennen.

Ein Dach schützt gemeinhin vor Regen.
Verlasse ich den schützenden Bereich werde ich nass.
Will ich das nicht, muss ich z.B. einen Regenschirm benutzen.

Ein Vordach erhöht den Regenschutz nach verlassen des Hauses nur unwesentlich, ca. 1m.
Wenn ich mit dem Hund 2km Gassi gehe erhöht sich der Schutz beim Gassi gehen um 0,5 Promille.


Wenn ich mir überlege, so ein Vordach kostet im Baumarkt 150€ und ein begabter Eigentümer bringt es in Eigenleistung an, oder man lässt das Vordach von einem Architekten entwerfen, von einem Baustatiker berechnen und die Niederschlagsentwässerung an das Kanalsystem anschließen.

Wo würde da ein Gericht von einer vertretbaren Nutzwertsteigerung ausgehen.
.......Nach § 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.......
Ich stelle mir gerade vor, sechs Eigentümer vermieten und legen die Kosten der "Modernisierung" auf die Mieter um. Der einzig selbst bewohnende Eigentümer soll aber z.B. 1.500€ aus eigener Tasche latzen :shock:


MfG
uwe

Starwars2001
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 863
Registriert: 14.11.05, 18:08

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Starwars2001 » 12.12.17, 14:36

Hallo zusammen,

in dem rein fiktiven Fall gab es heute eine Anhörung vor dem Amtsgericht. Der Richter kam zu dem Schluss, dass ein Vordach die Außenansicht eines Gebäudes deutlich verändert und es sich somit um eine bauliche Veränderung handelt. Bei baulichen Veränderungen ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig ist.

Tobis F
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 195
Registriert: 22.06.17, 19:16

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Tobis F » 12.12.17, 15:45

Starwars2001 hat geschrieben:Der Richter kam zu dem Schluss, dass ein Vordach die Außenansicht eines Gebäudes deutlich verändert und es sich somit um eine bauliche Veränderung handelt.
Was eigentlich auch nicht anders zu erwarten war. Aber dennoch gut wenn einmal nicht nur gefragt sondern dann auch aufgelöst wird.

ISpeech
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 346
Registriert: 04.06.15, 20:13
Kontaktdaten:

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von ISpeech » 12.12.17, 15:54

Wurde denn mit Modernisierungsmaßnahme bzw. dem Urteil des LG Berlin für das Vordach argumentiert?

Starwars2001
Topicstarter
FDR-Mitglied
FDR-Mitglied
Beiträge: 863
Registriert: 14.11.05, 18:08

Re: Vordach an Mehrfamilienhaus anbringen - Stimmenmehrheit?

Beitrag von Starwars2001 » 12.12.17, 16:02

ISpeech hat geschrieben:Wurde denn mit Modernisierungsmaßnahme bzw. dem Urteil des LG Berlin für das Vordach argumentiert?
Es lief so ab: Der Richter hat den Sachverhalt beider Parteien zusammengefasst und nach relativ kurzer Zeit, ohne dass die Parteien etwas gesagt haben, von sich aus gesagt, dass es sich um eine bauliche Veränderung aufgrund der o.g. Punkte handelt.
Im Nachgang konnte jeder nochmals seine Argumente einbringen - er lies sich aber nicht davon abbringen, dass es eine bauliche Veränderung ist.

Antworten